Traditionelle Finanzierungsalternativen sind möglicherweise nicht immer für jeden die beste Wahl, wenn es um den Kauf einer Immobilie geht. Hier kommen Portfoliokredite ins Spiel. Bei einem Portfoliokredit handelt es sich um eine Hypothek, die vom Kreditgeber gehalten und nicht an einen externen Investor verkauft wird. Es ist eine flexible Option für diejenigen, die die strengen Anforderungen herkömmlicher Kredite möglicherweise nicht erfüllen und individuellere Konditionen und Konditionen anbieten können.
Suchen Sie nach Kreditmöglichkeiten? In diesem Artikel erfahren Sie, wie ein Portfoliokredit funktioniert und wer dafür in Frage kommt. Außerdem gehen wir auf Portfoliokreditgeber, Miet- und Immobilienportfoliokredite ein.
Was ist ein Portfoliokredit?
Bei einer Hypothekendarlehensart, die als Portfoliodarlehen bezeichnet wird, handelt es sich um ein Hypothekendarlehen, das das Kreditinstitut hält, anstatt es auf dem Sekundärhypothekenmarkt zu verkaufen. Diese Kredite werden häufig von Gemeinschaftsbanken und Kreditgenossenschaften bereitgestellt, die in kleinerem Umfang tätig sind.
Für Kreditnehmer, die nicht über die Voraussetzungen für ein herkömmliches Hypothekendarlehen verfügen oder mehrere Häuser mit einer einzigen Hypothek finanzieren möchten, sind Portfoliokredite möglicherweise eine vorteilhafte Option. Sie bieten möglicherweise mehr Spielraum im Underwriting-Prozess und ermöglichen es Kreditgebern, ihre eigenen Qualifikationsstandards und Kreditbedingungen selbst festzulegen. Für Kreditnehmer, deren Bonität nicht optimal ist oder die die hohen Anforderungen herkömmlicher Kredite nicht erfüllen können, sind Portfoliokredite möglicherweise eine attraktivere Option.
Wie funktioniert ein Portfoliokredit?
Portfoliokredite sind oft flexibler als herkömmliche Kredite, da Kreditgeber ihre Qualifikationsrichtlinien und -bedingungen selbst festlegen können. Dies kann sie für bestimmte Kreditnehmer attraktiver machen, beispielsweise für diejenigen, deren finanzielle Situation nicht den Anforderungen entspricht oder die herkömmliche Kreditvergabekriterien nicht erfüllen. Diese Art von Darlehen kann angeboten werden. Da der Kredit den Kreditnehmern jedoch mehr Flexibilität und Optionen bietet, können auch höhere Gebühren und Zinsaufwendungen anfallen. Dies ist auf das erhöhte Risiko zurückzuführen, das Kreditgeber eingehen, indem sie den Kredit in ihrer Bilanz behalten.
Für Kreditnehmer ähnelt der Erhalt eines Portfoliokredits einem herkömmlichen Kredit und umfasst Antrag, Übernahme, Verhandlung der Konditionen und Abschluss. Es kann jedoch zu einigen Unterschieden im Antragsprozess kommen, beispielsweise zu zusätzlichen Schritten beim Underwriting.
Es ist wichtig, die Vor- und Nachteile eines Portfoliokredits auf der Grundlage Ihrer spezifischen finanziellen Situation und Bedürfnisse abzuwägen, bevor Sie entscheiden, ob es die richtige Option für Sie ist.
Was ist der Zweck eines Portfoliokredits?
Portfoliokredite helfen Kreditnehmern mit einem höheren Schulden-Einkommens-Verhältnis, Selbstständigkeit oder anderen unkonventionellen Einkommensquellen, sich für konventionelle Kredite zu qualifizieren. Auch. Für diejenigen, die Schwierigkeiten haben, eine herkömmliche Hypothek zu erhalten, gibt es für diese Kredite möglicherweise eine liberalere Zeichnung.
Darüber hinaus unterstützen Portfoliokredite Immobilieninvestoren bei Immobilieninvestitionen, indem sie ihnen die Erweiterung ihres Portfolios ermöglichen. Im Gegensatz zu herkömmlichen Kreditgebern, die möglicherweise nicht mehr als eine bestimmte Anzahl finanzieren, beschränken Portfoliokreditgeber die Anzahl der Immobilien, die ein Investor kaufen kann, nicht. Portfolio-Kreditgeber können Häuser finanzieren, die umfassend umgebaut werden müssen, da sie keine Mindestvoraussetzungen benötigen.
Darüber hinaus vergeben Portfoliokreditgeber möglicherweise Kredite an Kreditnehmer mit schlechter Bonität oder geringem Einkommen, was zu höheren Beleihungsquoten (Loan-to-Value, LTV) führt. Kreditnehmer können einen größeren Teil des Kaufpreises des Eigenheims refinanzieren oder finanzieren und so ihre Kaufkraft steigern.
Wer kann von einem Portfoliokredit profitieren?
Portfoliokredite können verschiedenen Arten von Kreditnehmern zugute kommen, die aufgrund schlechter Bonität, Insolvenz, Zwangsvollstreckung oder anderer besonderer Umstände Schwierigkeiten haben, herkömmliche Kredite zu erhalten. Zu den spezifischen Kreditnehmern, die von Portfoliokrediten profitieren können, gehören:
- Kreditnehmer mit schlechter Bonität oder hohem DTI: Diejenigen, deren Finanzen vorübergehend durch Arbeitslosigkeit oder andere finanzielle Schwierigkeiten beeinträchtigt waren und die die normalen Hypothekenbedingungen nicht erfüllten.
- Gutverdiener mit niedriger Kreditwürdigkeit: Kreditnehmer mit hochbezahlten Jobs, aber Problemen, die monatlichen Zahlungen pünktlich zu leisten.
- Selbstständige oder freiberufliche Kreditnehmer: Kreditnehmer mit ausreichender Kreditwürdigkeit und ausreichendem Vermögen, aber ohne stabiles Einkommen.
- Gute Kunden des Kreditgebers: Kreditgeber können ihren besten und zuverlässigsten Kreditnehmern Portfoliokredite anbieten oder jemandem, mit dem sie eine bessere Beziehung aufbauen möchten, beispielsweise einem örtlichen Geschäftsinhaber.
- Käufer, die einen größeren Kredit benötigen: Kreditnehmer, die einen höheren Kreditbetrag benötigen, als ihnen zusteht, oder eine Hypothek benötigen, die größer als ein Jumbo-Kredit ist.
- Immobilieninvestoren: Portfoliokredite ermöglichen es Anlegern, mehr Immobilien zu kaufen, ohne dass diese in einem guten Zustand sein müssen.
Vorteile eines Portfolio-Darlehens
- Portfoliokreditgeber können Kreditnehmer mit schlechter Bonität eher aufnehmen.
- Portfoliodarlehen könnten für Immobilieninvestoren oder Selbstständige mit variablem Einkommen besser zugänglich sein.
- Möglicherweise können Sie einen größeren Kredit mit weniger Kapital als bei einer herkömmlichen Hypothek absichern.
- Portfolio-Kreditgeber können jeden Kredit individuell strukturieren und bieten so mehr Flexibilität als herkömmliche Kredite.
- Kreditgeber und Kreditnehmer können eng zusammenarbeiten, eine positive Verbindung aufbauen und sich möglicherweise gegenseitig bei zukünftigen Kredit- oder Investitionsanträgen unterstützen.
Nachteile von Portfoliokrediten
- Portfoliokreditgeber neigen dazu, höhere Zinssätze und höhere Bearbeitungsgebühren zu verlangen, um ihr erhöhtes Risiko auszugleichen.
- Es können Vorfälligkeitsentschädigungen und Bearbeitungsgebühren anfallen.
- Nicht alle Kreditgeber bieten Portfoliokredite an; Möglicherweise müssen Sie über eine bestehende Bankbeziehung verfügen, um sich für eine solche zu qualifizieren.
- Bei Zahlungsverzug haftet der Kreditgeber zu 100 %.
Kreditgeber für Portfoliokredite
Ein Portfoliokreditgeber ist eine Bank oder eine andere Finanzorganisation, die Hypothekendarlehen vergibt und die Schulden in ihrem Portfolio hält, anstatt sie auf dem Sekundärmarkt weiterzuverkaufen. Obwohl diese Kreditgeber den Verbrauchern möglicherweise mehr Optionen bieten, sind sie häufig teurer und haben höhere Zinssätze.
Kleine, unabhängig betriebene Gemeinschaftsbanken mit größerer Flexibilität als größere Finanzinstitute sind häufig Portfoliokreditgeber. Es steht ihnen frei, ihre eigenen Qualifikationsstandards und -bedingungen festzulegen, die für bestimmte Arten von Kreditnehmern attraktiv sein können, beispielsweise für diejenigen, die Jumbo-Kredite benötigen oder als Finanzinvestition gehaltene Immobilien erwerben.
Arten von Portfoliokreditgebern
Zu den Kreditgebern für Portfoliokredite gehören:
- Banken und Finanzinstitute: Traditionelle Kreditgeber bieten Portfoliokredite für Eigentümer von Anlageimmobilien und andere maßgeschneiderte Kreditnehmer an. Sie können jedoch über bestimmte Kreditnehmerqualifikationen verfügen.
- Direkte Kreditgeber: Diese Kreditgeber vergeben direkte Portfoliokredite an Kreditnehmer. Beispiele hierfür sind Banken und Kreditgenossenschaften.
- Kreditgeber auf dem Sekundärmarkt: Diese Kreditgeber verpacken traditionelle Hypotheken von Banken und anderen Finanzinstituten für den Verkauf auf dem Sekundärmarkt neu. Beispiele hierfür sind Fannie Mae und Freddie Mac.
- Spezialisierte Kreditgeber: Eigentümer von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und Menschen mit besonderen finanziellen Bedürfnissen können bei diesen Kreditgebern Portfoliokredite erhalten. Beispiele hierfür sind Axos Bank, FNBA und Citadel Servicing Corporation.
- Großbanken und spezialisiertere Kreditgeber: Diese Kreditgeber bieten Buy-to-let-Portfolio-Hypotheken an. Beispiele hierfür sind Barclays, die einen LTV von 75 % für Kredite bis zu 1 Mio. £ und 60 % für Kredite von 1–2 Mio. £ anbieten.
Jeder dieser Portfoliokreditgeber hat seine Vor- und Nachteile:
- Banken und Finanzinstitute verfügen in der Regel über ein breites Spektrum an Kreditprodukten, können jedoch strengere Qualifikationsanforderungen haben.
- Direktkreditgeber bieten möglicherweise mehr Flexibilität, verfügen jedoch möglicherweise auch über ein begrenztes Produktangebot.
- Kreditgeber auf dem Sekundärmarkt können aufgrund ihrer Größe und Fachkompetenz wettbewerbsfähigere Zinssätze anbieten, verfügen jedoch möglicherweise über weniger Flexibilität bei den Kreditbedingungen.
- Spezialisierte Kreditgeber können maßgeschneiderte Lösungen für bestimmte Kreditnehmersegmente anbieten, haben jedoch möglicherweise nur eine begrenzte Reichweite.
- Großbanken und spezialisiertere Kreditgeber bieten möglicherweise ein Gleichgewicht zwischen Flexibilität und wettbewerbsfähigen Zinssätzen, haben jedoch möglicherweise unterschiedliche Konditionen und Kriterien.
Anforderungen an Portfoliodarlehen
Zu den Voraussetzungen für den Erhalt eines Portfoliokredits gehören:
- Kredit-Score: Die für ein Portfoliodarlehen erforderliche Mindestkreditwürdigkeit beträgt in der Regel 620, obwohl einige Kreditgeber möglicherweise eine Bonitätsbewertung von 680 verlangen.
- Anzahlung: Normalerweise beträgt die Mindestanzahlung für einen Portfoliokredit etwa 20 % des Gesamtkaufpreises.
- Darlehensbeträge: Portfoliokredite können größer sein als die für den Staat festgelegte konforme Grenze.
- Eigentumsbedingungen: Portfoliokredite können zur Finanzierung von Immobilien mit besonderen Konditionen verwendet werden, die für herkömmliche Kredite möglicherweise nicht in Frage kommen.
Portfolio-Darlehen Immobilien
Eine Bank, die Portfoliokredite an Immobilieninvestoren vergibt, behält den Kredit in ihrer Bilanz (also in ihrem eigenen Portfolio), anstatt ihn an eine regierungsnahe Organisation wie Fannie Mae, Freddie Mac oder die VA zu verkaufen.
Portfoliokredite sind insbesondere für Immobilieninvestoren vorteilhaft, die ihr Immobilienportfolio erweitern möchten. Dies liegt daran, dass Portfoliokreditgeber in der Regel keine Obergrenze für die Anzahl der Immobilien festlegen, die ein Immobilieninvestor erwerben kann. Sie erfordern auch nicht immer einen Mindestzustand der Immobilie und eignen sich daher für Investoren, die den Kauf einer Immobilie mit erheblichem Renovierungsbedarf finanzieren möchten.
Um sich als Immobilieninvestor für ein Portfoliodarlehen zu qualifizieren, müssen Sie wahrscheinlich nach Hypothekengebern suchen, die diese anbieten, z. B. lokale Banken, Kreditgenossenschaften und Online-Kreditgeber. Sobald Sie Kreditgeber gefunden haben, die für die Bereitstellung von Portfoliokrediten eingerichtet sind, informieren Sie sich über deren spezifische Antragsverfahren und Anforderungen. Die Zusammenarbeit mit einem Hypothekenmakler ist möglicherweise der beste Weg, um den von Ihnen bevorzugten Kreditgebertyp zu finden, und eine örtliche Bank oder Kreditgenossenschaft bietet möglicherweise eher Portfoliokredite an als eine große Privatkundenbank.
Ein Portfoliokredit ist möglicherweise für Immobilieninvestoren oder Selbstständige mit schwankendem Einkommen zugänglicher. Darüber hinaus könnte ein Immobilieninvestor in der Lage sein, sich einen größeren Kredit mit geringerer Anzahlung als bei einer herkömmlichen Hypothek zu sichern.
Allerdings neigen Kreditgeber für Portfoliokredite dazu, höhere Zinssätze zu verlangen, um ihr erhöhtes Risiko auszugleichen, was einen Immobilieninvestor benachteiligen könnte.
Mietportfoliodarlehen
Ein Mietportfoliokredit ist eine Hypothek für Anleger, die mehrere Immobilien besitzen. Es ermöglicht Anlegern, ihre bestehenden Hypotheken zu refinanzieren und in einem einzigen Darlehen zusammenzufassen, was die Verwaltung ihrer Gesamtschuldenlast vereinfacht und möglicherweise Geld bei den Zinszahlungen spart.
Um sich für ein Mietportfoliodarlehen zu qualifizieren, müssen Kreditnehmer in der Regel über eine gute Bonität, eine starke Erfolgsbilanz bei der Immobilienverwaltung und ausreichend Eigenkapital in ihren Mietobjekten verfügen. Darüber hinaus ist es wichtig, dass Sie die Zinssätze verschiedener Kreditgeber vergleichen, die Kreditkonditionen aushandeln und den Beleihungswert (LTV) so niedrig wie möglich halten.
Ein Darlehen für ein Mietportfolio kann in verschiedenen Formen vorliegen, einschließlich festverzinslicher und variabel verzinslicher Darlehen. Der Zinssatz für ein Darlehen mit festem Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit des Darlehens gleich, der Zinssatz für ein Darlehen mit variablem Zinssatz kann sich jedoch im Laufe der Zeit je nach Marktbedingungen ändern.
Um den Nutzen eines Mietportfoliokredits zu maximieren, sollten Anleger erwägen, die Kreditlaufzeit möglichst kurz zu halten, nach Möglichkeit eine höhere Anzahlung zu leisten und den Kredit bei sinkenden Zinsen zu refinanzieren.
Sind Portfoliokredite eine gute Idee?
Für einige Kreditnehmer, die keine herkömmlichen Kredite erhalten können, z. B. solche mit nicht perfekter Bonität, Selbstständige oder solche mit einem hohen Schulden-Einkommens-Verhältnis, können Portfoliokredite eine gute Option sein. Anstatt sie auf dem Sekundärmarkt zu verkaufen, behält der Kreditgeber diese Kredite, was mildere Zeichnungsrichtlinien und möglicherweise bessere Konditionen für den Kreditnehmer ermöglicht.
Bevor Sie entscheiden, ob ein Portfoliokredit für Ihren Fall geeignet ist, ist es wichtig, die Vor- und Nachteile abzuwägen und mit einem Finanzexperten oder Hypothekenmakler zu sprechen.
Wer kommt für Portfoliokredite in Frage?
Fünf Arten von Privatpersonen können sich für Portfoliokredite qualifizieren:
- Selbständige
- Personen mit beschädigter Bonität.
- Vermögende Privatkunden
- Personen mit einem hohen Schulden-Einkommens-Verhältnis
- Immobilieninvestoren
Sind Portfoliokredite riskant?
Portfoliokredite können aus mehreren Gründen als riskanter angesehen werden als herkömmliche Kredite. Portfoliokreditgeber verlangen oft höhere Zinssätze, um das mit dem Kredit verbundene erhöhte Risiko auszugleichen, und es können zusätzliche Gebühren wie Vorfälligkeitsentschädigungen und Bearbeitungsgebühren anfallen.
Darüber hinaus werden Portfoliokredite nicht auf dem Sekundärmarkt verkauft, was bedeutet, dass der Kreditgeber das Risiko eingeht, Geld zu verlieren, wenn der Kreditnehmer ausfällt. Dadurch kann der Kredit für den Kreditgeber riskanter werden. Aufgrund weniger strenger Kreditanforderungen steigt das Risiko für die Kreditgeber, da sie möglicherweise eher Kredite an Kreditnehmer mit schlechter Bonität oder anderen Risikofaktoren vergeben.
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Bibliographie
