Der Kauf eines Hauses ist wahrscheinlich eine der größten Investitionen, die Sie jemals tätigen werden, und Sie sollten alles tun, um sicherzustellen, dass es so komfortabel und modern wie möglich ist. Es kann jedoch schwierig sein, genug Geld zu sparen, um Renovierungen und Reparaturen zu Hause abzuschließen. Eine Cash-out-Refinanzierung könnte die Lösung sein. Es kann Ihnen helfen, Ihre Heimwerkerziele zu erreichen, ohne auf Kreditkarten, Privatkredite oder eine zweite Hypothek angewiesen zu sein. Dieser Artikel führt Sie durch die Besonderheiten, worum es geht, seine Zinssätze, Refinanzierungsauszahlungen im Vergleich zu Eigenheimkrediten und HELOC im Vergleich zu Refinanzierungsauszahlungen, einschließlich anderer grundlegender Fakten, die Sie wissen müssen.
Was ist ein Refinanzierungs-Cashout?
Bevor Sie fragen, was eine Refinanzierungsauszahlung ist, sollten Sie wissen, dass Sie Eigenkapital in Ihrem Haus erwerben sollten, wenn Ihre Hypothek fällig wird. Der tatsächlich abbezahlte Wert eines Eigenheims wird als Eigenkapital bezeichnet. Es gibt zwei Möglichkeiten, an Eigenkapital zu kommen:
- Der Wert Ihres Eigenheims steigt.
- Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen werden zur Tilgung Ihres Hypothekenkapitals verwendet. Jedes Mal, wenn Sie eine Darlehenszahlung leisten, erhöhen Sie das Eigenkapital Ihres Eigenheims.
Eine Cashout-Refinanzierung ist eine Art der Hypotheken-Refinanzierung, die Ihr Eigenkapital nutzt und Ihnen Bargeld im Austausch für die Aufnahme einer größeren Hypothek zahlt. Mit anderen Worten, eine Cash-out-Refinanzierung ermöglicht es Ihnen, mehr als Ihr Hypothekenguthaben zu leihen und die Differenz zu behalten.
Anders als bei einer zweiten Hypothek fügt eine Auszahlungsrefinanzierung Ihrer Rechnungsliste keine weitere monatliche Zahlung hinzu; Stattdessen zahlen Sie Ihre alte Hypothek ab und ersetzen sie durch die neue Hypothek.
Beispiel einer Cashout-Refinanzierung:
Angenommen, Sie haben 60,000 US-Dollar für den Kauf eines 200,000-Dollar-Hauses bezahlt. Dies bedeutet, dass Sie noch 140,000 $ für Ihr Haus schulden. Nehmen wir auch an, Sie möchten 20,000 $ für Renovierungen ausgeben.
Bei einer Cash-out-Refinanzierung nehmen Sie einen Teil Ihres Eigenkapitals und wenden es auf Ihren neuen Hypothekenbetrag an. Dies bedeutet, dass Ihre neue Hypothek 160,000 US-Dollar wert wäre, was die ursprünglichen 140,000 US-Dollar, die Sie für das Haus schuldeten, plus die 20,000 US-Dollar, die Sie für Renovierungsarbeiten benötigen, umfasst. Ein paar Tage nach Abschluss gibt Ihnen Ihr Kreditgeber die 20,000 $ in bar.
Wie funktioniert eine Cash-Out-Refinanzierung?
Eine Auszahlungsrefinanzierung erfordert etwas mehr Arbeit als eine normale Refinanzierung. In den meisten Fällen unternehmen Sie die folgenden Schritte, um das Eigenkapital Ihres Eigenheims in Bargeld umzuwandeln:
#1. Bestätigen Sie, dass Sie sich den Kredit leisten können.
Da Sie einen größeren Kredit aufnehmen, als Sie derzeit haben, prüfen die Kreditgeber Ihr Einkommen, Ihr Vermögen und Ihre Kreditwürdigkeit, um sicherzustellen, dass Sie sich Ihre neue monatliche Zahlung leisten können. Ein Auszahlungs-Refi erhöht normalerweise Ihre monatliche Zahlung, aber in einigen Fällen, wenn die Zinssätze seit Ihrem ersten Kredit erheblich gesunken sind, können Sie mit niedrigeren Hypothekenzahlungen enden.
#2. Schätzen Sie den Wert Ihres Hauses
Um den Wert Ihres Hauses zu bestätigen, ist in der Regel eine Immobilienbewertung erforderlich. Ein Immobiliengutachter bewertet den Wert Ihres Hauses, indem er es mit kürzlich verkauften Häusern in Ihrer Nähe mit ähnlichen Merkmalen vergleicht.
Sie können möglicherweise ohne Bewertung refinanzieren, wenn Sie bereits ein staatlich abgesichertes Darlehen haben. Ein optimiertes Refinanzierungsdarlehen würde verwendet, wenn Ihr aktuelles Darlehen ein FHA- oder USDA-Darlehen ist. Sehen Sie sich ein Zinssenkungs-Refinanzierungsdarlehen an, wenn Sie ein VA-Darlehen (IRRRL) haben.
#3. Überprüfen Sie den Höchstbetrag, den Sie ausleihen können
Kreditgeber erlauben Ihnen in der Regel, bis zu 80 % des Wertes Ihres Eigenheims zu leihen. Dies wird auch als maximale Beleihungsquote (LTV) bezeichnet, da es bestimmt, wie viel des Wertes Ihres Eigenheims geliehen ist. Berechtigte Darlehensnehmer des Militärs können jedoch möglicherweise bis zu 90 % des Wertes ihres Eigenheims über eine VA-Auszahlungs-Refi erhalten.
#4. Finalisieren Sie Ihren Auszahlungsbetrag
Ihre Gesamtauszahlung wird berechnet, indem Ihr aktueller Hypothekensaldo und alle Abschlusskosten vom Darlehensbetrag abgezogen werden.
Gründe für eine Cash-Out-Refinanzierung
Eine Auszahlungsrefinanzierung kann mehrere finanzielle Vorteile bieten und ist möglicherweise einem Privatdarlehen oder einer zweiten Hypothek vorzuziehen. Hier sind einige Gründe, warum Sie eine Cash-out-Refinanzierung in Betracht ziehen sollten.
#1. Finanzierung von Heimwerkerarbeiten und Renovierungen
Upgrades sind häufig erforderlich, von fragwürdigen Designentscheidungen bis hin zu einem defekten HLK-System. Eine Auszahlungsrefinanzierung ermöglicht es Ihnen, Ihr vorhandenes Eigenkapital zur Finanzierung von Verbesserungen und Renovierungen zu verwenden, die den Wert Ihres Hauses steigern können. Möglicherweise erhalten Sie für Ihre refinanzierte Hypothek einen niedrigeren Zinssatz als für eine Kreditkarte, wodurch Sie Geld für Zinszahlungen sparen.
#2. Schulden konsolidieren
Eine Auszahlungsrefinanzierung kann Ihnen die Mittel zur Verfügung stellen, die Sie benötigen, um Ihre Schulden zu begleichen und Ihre Schulden in einer einzigen Zahlung mit niedrigeren Zinsen zu konsolidieren. Sie können die Mittel verwenden, um so viele hochverzinsliche Schulden zu tilgen, wie Sie Mittel zur Verfügung haben. Dies reduziert die Zinsen, die Sie jeden Monat zahlen, und kann möglicherweise Geld freisetzen, um Schulden zu begleichen, die nicht Teil Ihrer Konsolidierung sind, oder Ihre Hypothek schneller abzuzahlen.
#3. Reduzieren Sie Ihren Zinssatz
Wenn Sie eine Kreditkarte mit variablem Zinssatz mit einer unerwarteten Rechnung belasten, wird Ihnen möglicherweise ein hoher Zinssatz in Rechnung gestellt – der Leitzins, der an die Federal Funds Rate der Federal Reserve gebunden ist, zuzüglich einer bestimmten Anzahl von Prozentpunkten darüber . Schlimmer noch, dieser Zinssatz unterliegt immer zukünftigen Erhöhungen. Die Refinanzierungssätze für Hypotheken und Auszahlungen sind in der Regel niedriger – oft deutlich niedriger – als die Zinssätze für Kreditkarten. Wenn Ihr Haus über genügend Eigenkapital verfügt, um Ihre Rechnung zu decken, können Sie im Laufe der Zeit Tausende von Dollar an Zinsen sparen.
#4. Geben Sie Geld zum Investieren frei
Wenn Sie die Macht des Zinseszinses bedenken, kann es eine kluge Entscheidung sein, Geld freizugeben und eher früher als später mit dem Sparen für den Ruhestand zu beginnen. Cash-out-Refinanzierungen stellen Ihnen Mittel zur Verfügung, mit denen Sie Ihre Altersvorsorge aufstocken oder einen College-Fonds aufbauen können.
Auszahlungsraten refinanzieren
Eine Cash-out-Refinanzierung hat in der Regel einen etwas höheren Zinssatz als andere Darlehen, da die Kreditgeber eine eigenkapitalanzapfende Refinanzierung für riskanter halten als eine reguläre Refinanzierung. Es gibt vier Hauptfaktoren, die die Auszahlung zu den Refinanzierungsraten beeinflussen, die Sie erhalten:
- Ihre Kreditwürdigkeit. Obwohl die Kreditgeber die Zinsen für Auszahlungsrefinanzierungen für alle erhöhen, hat eine niedrige Kreditwürdigkeit auch einen erheblichen Einfluss darauf, wie hoch Ihre Rate ist. Bei einem Kredit-Score von 760 erhalten Sie den besten Zinssatz, während ein Score von 620 zu einem um mehr als 1.5 Prozentpunkte höheren Zinssatz führen kann.
- Ihr LTV-Verhältnis. Je höher Ihr LTV-Verhältnis ist, desto riskanter wird Ihr Darlehen eingeschätzt und desto höher ist Ihr Zinssatz.
- Der Typ Ihrer Unterkunft. Sie müssen mehr bezahlen, um auf das Eigenkapital einer Immobilie mit zwei bis vier Wohneinheiten oder einer Eigentumswohnung zuzugreifen.
- Ihre Belegung. Für Zweitwohnungen und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien berechnen die Kreditgeber höhere Auszahlungs-Refinanzierungssätze.
Auszahlungsrefinanzierung vs. Eigenheimdarlehen
Es gibt erhebliche Unterschiede zwischen der Auszahlungsrefinanzierung und den Eigenheimkrediten, wenn es darum geht, den Wert Ihres Eigenheims zu kapitalisieren. Eine Auszahlungsrefinanzierung ersetzt Ihre bestehende Hypothek durch einen größeren Kreditbetrag, während Eigenheimkredite im Vergleich zu Kreditlinien Hypotheken für sich sind. Infolgedessen können Refinanzierungs-Cashout- und Home-Equity-Darlehen nicht direkt verglichen werden.
Wenn Sie sich zwischen einem Home-Equity-Darlehen und einer Refinanzierung entscheiden, können Sie anhand eines Vergleichs der Zinssätze feststellen, welches für Sie am besten geeignet ist. Die Cashout-Refinanzierung bietet, wenn Sie sich qualifizieren, in der Regel niedrigere Zinssätze, kann aber höhere Abschlusskosten haben. Sie sollten auch alle möglichen Refinanzierungssteuerabzüge berücksichtigen, für die Sie möglicherweise in Frage kommen.
HELOC gegen Refinanzierungsauszahlung
Eine Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) funktioniert ähnlich wie eine Kreditkarte, da Sie bei Bedarf bis zu einem festgelegten Höchstbetrag ausleihen können. Die Ziehungsfrist, in der Sie über das Geld verfügen können, dauert in der Regel 10 Jahre, und nur in dieser Zeit dürfen Sie die geliehenen Mittel verzinsen. Die Kreditlinie ist durch Ihr Eigenheimkapital besichert und wird nach Ablauf der Ziehungsfrist von Ihnen zurückgezahlt. Die Rückzahlungsdauer ist oft ziemlich lang – in vielen Fällen um die 20 Jahre.
Ein HELOC ist sinnvoll, wenn: Sie haben eine relativ hohe Kreditwürdigkeit, Sie benötigen keinen vollen Zugriff auf die Gelder auf einmal oder Sie möchten einen zinsfreien Zeitraum.
Eine Cash-out-Refinanzierung ist sinnvoll, wenn: Sie möchten die niedrigste monatliche Zahlung, Sie haben eine schlechte Kreditwürdigkeit oder Sie benötigen eine konstante monatliche Zahlung, die nicht schwankt.
Refinanzierungsanforderungen für Auszahlungen
Sie müssen die Anforderungen des Kreditgebers erfüllen, um eine Auszahlungs-Refi zu erhalten. Diese können unterschiedlich sein, und es ist immer eine gute Idee, sich nach dem besten Zinssatz umzusehen. Sie müssen jedoch mit ziemlicher Sicherheit die folgenden Anforderungen erfüllen:
#1. Debt-to-Income-Ratio oder DTI.
Ihr DTI wird berechnet, indem Sie Ihre monatlichen Schuldenzahlungen (einschließlich Ihrer aktuellen Hypothek) durch Ihr monatliches Bruttoeinkommen dividieren. Ein DTI von 40%-50% oder weniger ist normalerweise für eine Auszahlungs-Refi erforderlich.
#2. Kreditwürdigkeit.
Eine höhere Kreditwürdigkeit hilft Ihnen, wie erwartet, einen besseren Zinssatz zu erhalten, aber eine Kreditwürdigkeit von 620 kann Sie für eine Refinanzierung mit Auszahlung qualifizieren.
#3. Eigenkapital.
Eine Auszahlungsrefinanzierung erfordert in der Regel mindestens 20 % Eigenkapital in Ihrem Haus. Das heißt, Sie müssen mindestens 20 % des aktuellen Schätzwertes des Hauses abbezahlt haben.
#4. Würzbedarf.
Um sich für eine Cashout-Refinanzierung mit einem herkömmlichen Darlehen zu qualifizieren, müssen Sie das Haus mindestens sechs Monate lang besessen haben, unabhängig davon, wie viel Eigenkapital Sie haben. Wenn Sie das Eigentum geerbt haben oder es Ihnen anderweitig rechtmäßig zugesprochen wurde, können Kreditgeber eine Ausnahme machen.
Vor- und Nachteile einer Cashout-Refinanzierung
Vorteile:
Das Cash-out-Eigenkapital kann für beliebige Zwecke verwendet werden. Ob Sie das Geld verwenden möchten, um Schulden zu konsolidieren, in Immobilien zu investieren oder etwas anderes zu tun, Ihr Eigenheimkapital kann so verwendet werden, wie Sie es für richtig halten.
Im Vergleich zu anderen Möglichkeiten der Eigenheimfinanzierung können Sie mit einem niedrigeren Zinssatz rechnen. Hypotheken haben in der Regel niedrigere Zinssätze als Kreditkarten, Privatkredite und Eigenheimkredite, sodass Sie jeden Monat mehr Geld sparen können.
Nachteile:
Um sich zu qualifizieren, müssen Sie über mindestens 20 % Eigenkapital verfügen. Wenn die Hauspreise in Ihrer Nähe gefallen sind oder Sie Ihr Haus kürzlich mit einer kleinen Anzahlung gekauft haben, kommt eine Auszahlungsrefinanzierung derzeit möglicherweise nicht in Frage.
Sie verlieren einen Teil des angesammelten Eigenkapitals. Die Kreditaufnahme gegen Ihr Eigenheimkapital bedeutet jetzt, dass Sie weniger Geld verdienen, wenn Sie es später verkaufen.
Ihre monatliche Hypothekenzahlung wird höher sein. In den meisten Fällen führt ein größerer Kreditbetrag zu einer höheren monatlichen Hypothekenzahlung für die Dauer des Wohneigentums.
Was bewirkt eine Cash-Out-Refinanzierung?
Wenn Sie Ihr Refinanzierungsdarlehen schließen, erhalten Sie eine Pauschale. Die Darlehenserlöse werden zunächst für die Rückzahlung Ihrer bestehenden Hypothek(en) verwendet, einschließlich Abschlusskosten und vorausbezahlter Posten (wie Grundsteuern oder Hausratversicherungen); alle verbleibenden Mittel werden an Sie ausgezahlt.
Was ist der Unterschied zwischen Cash Out und Refinanzierung?
Eine Auszahlungsrefinanzierung ermöglicht es Ihnen, einen Teil des Eigenkapitals Ihres Hauses zu extrahieren. Bei einer Zins- und Laufzeit-Refinanzierung wird der laufende Kredit gegen einen mit günstigeren Konditionen getauscht. Da Cash-out-Darlehen ein höheres Risiko für den Kreditgeber darstellen, sind sie normalerweise mit zusätzlichen Gebühren, Punkten oder einem höheren Zinssatz verbunden.
Ist eine Refinanzierung mit Cash Out eine gute Idee?
Für viele Menschen ist die Auszahlungsrefinanzierung eine gute Option, da die Hypothekenzinsen steigen. Da die Sicherheit bei einer Cash-out-Refinanzierung Ihr Zuhause ist, gehen die Kreditgeber jedoch relativ wenig Risiko ein und können es sich leisten, die Cash-out-Refinanzierungssätze niedrig zu halten.
Was sind die Risiken der Cash-Out-Refinanzierung?
Zu den Risiken einer Cash-out-Refinanzierung gehören ein höherer Zinssatz, die Notwendigkeit, Abschlusskosten zu zahlen, und eine höhere monatliche Zahlung.
Was sind die Nachteile einer Cash-Out-Refinanzierung?
Ein Nachteil ist, dass Bargeld nicht sofort bereitgestellt wird. Wenn Sie schnell Geld benötigen, ist eine Refinanzierung möglicherweise nicht die beste Option. Sie müssen einen Genehmigungs-, Bearbeitungs- und Abschlussprozess durchlaufen, der mehrere Wochen dauern kann. Die Darlehensbedingungen können sich ändern.
Welche Bank eignet sich am besten für die Cash-Out-Refinanzierung?
Sie können Banken verwenden wie:
- Raketenhypothek
- Kaliber Wohnungsbaudarlehen.
- PenFed Credit Union
- SoFi
- Garantierte Rate
- Veteranen vereint
- Bank of America
- loanDepot
Wie viel können Sie in einer Cash-Out-Refinanzierung leihen?
Der Betrag, den Sie mit einer Auszahlungsrefinanzierung leihen können, ist in der Regel auf 80 % des Wertes Ihres Eigenheims begrenzt. Dies kann jedoch je nach gewähltem Kreditgeber und Kreditart variieren.
Zahlen Sie bei einer Cash-Out-Refinanzierung Geld zurück?
Seien Sie sich bewusst, dass das Geld, das Sie aus Auszahlungsrefinanzierungen erhalten, kein freies Geld ist. Es ist ein Darlehen mit Zinsen, das zurückgezahlt werden muss. Auch wenn Sie zu einem niedrigeren Zinssatz refinanzieren, denken Sie daran, dass die Refinanzierung die Laufzeit Ihres Darlehens verlängert und den Gesamtbetrag der gezahlten Zinsen erhöht.
Zusammenfassung
Unabhängig davon, ob Sie Schulden abzahlen oder Ihre Küche renovieren möchten, eine Refinanzierung mit Auszahlung kann ein wirksames Instrument sein, das Ihnen die Mittel zur Verfügung stellt, die Sie benötigen, um voranzukommen. Diese Refinanzierungsdarlehen mit Auszahlung haben in der Regel niedrigere Zinssätze als Kreditkarten und keine Einschränkungen, wie Sie das Geld verwenden können.
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Bibliographie
