Die Debt Service Coverage Ratio (DCR) ist eine weit verbreitete Kennzahl im Bereich der gewerblichen Immobilienkredite. Sein Hauptzweck liegt in der Bewertung und Beurteilung des Kreditrisikos durch Finanzinstitute. Lesen Sie weiter, um mehr über die Formel und die Berechnung der jährlichen Schuldendienstdeckungsquote zu erfahren.
Was ist eine Schuldendienstdeckungsquote?
Die Debt Service Coverage Ratio, auch bekannt als DSC oder DSCR, ist eine entscheidende Kreditkennzahl, mit der die Fähigkeit des operativen Cashflows eines Unternehmens beurteilt wird, seine wiederkehrenden Zins- und Tilgungszahlungen angemessen zu erfüllen. Durch die Analyse dieses Verhältnisses erhalten die Stakeholder daher wertvolle Einblicke in die finanzielle Gesundheit des Unternehmens und seine Fähigkeit, seinen Schuldenverpflichtungen nachzukommen.
Die Debt Service Coverage Ratio ist eine unschätzbare Messgröße für Unternehmenskreditnehmer, um die kurzfristigen Schulden in ihrer Kapitalstruktur zu reduzieren. Dieses Verhältnis, das die Hauptverbindlichkeiten in den Nenner einbezieht, bietet eine umfassende Beurteilung der Fähigkeit eines Unternehmens, seinen Schuldenverpflichtungen nachzukommen. Durch die Berücksichtigung monatlicher oder jährlicher Kapitalrückzahlungen bietet dieses Verhältnis außerdem einen ganzheitlichen Überblick über die finanzielle Gesundheit und Rückzahlungsfähigkeit eines Kreditnehmers.
Schuldendeckungsquote für Kredite
Im Gegensatz zu einem Hypothekendarlehen für Verbraucher oder selbstgenutzte Immobilien weisen Darlehen mit Schuldendienstdeckungsgrad Ähnlichkeiten mit einer gewerblichen Immobilienhypothek auf. Der Underwriting-Prozess konzentriert sich auf die Bewertung des Cashflows auf Immobilienebene und nicht auf das persönliche Einkommen, was den entscheidenden Unterschied bei einem DSCR-Darlehen ausmacht. Kredite zur Schuldendeckungsquote stellen für Kreditgeber ein wertvolles Instrument dar, das es ihnen ermöglicht, Erkenntnisse über die Fähigkeit eines Kreditnehmers zur Rückzahlung eines Kredits zu gewinnen. Zur Berechnung dieses Verhältnisses werden die monatlichen Mieteinnahmen der jeweiligen Immobilie berücksichtigt.
Daher können Kreditgeber durch die Nutzung von Schuldendeckungsquotendarlehen fundierte Entscheidungen über Kreditgenehmigungen treffen und die finanzielle Stabilität des Kreditnehmers beurteilen. Dieses Verhältnis ist auch eine bequeme und unkomplizierte Methode zur Bewertung des Cashflows. Die entscheidende Kennzahl ergibt sich aus der Division der monatlichen Miete durch die Summe der monatlichen Zahlungen für Zinsen und Kapital, Steuern, Versicherungen und Vereinsbeiträge (PITIA). Somit können Anleger mit dieser Berechnung wertvolle Erkenntnisse über die Finanzierbarkeit einer Immobilie gewinnen.
So berechnen Sie die Schuldendeckungsquote für Kredite
#1. Underwriting
Hier legt Ihr Kreditgeber den Wert, die Bedingungen, die Gebühren und andere Einzelheiten Ihres Kredits für Sie fest. Während dieser Zeit ermittelt der Kreditgeber auch Ihren Schuldendienstdeckungsgrad.
#2. Dokumentation
Bei der Beantragung eines DSCR-Darlehens müssen Sie die typischen Darlehensunterlagen ausfüllen. Es ist wichtig zu bedenken, dass in den DSCR-Darlehensantragsformularen nicht Ihre persönlichen Finanzen, sondern Ihr Unternehmen oder Ihr Mietobjekt abgefragt werden. DSCR-Darlehen basieren ausschließlich auf Ihrem DSCR und berücksichtigen nicht Ihre Bonitätshistorie.
#3. Abschluss und Einreichung
DSCR-Darlehen bieten einen schnelleren Antrags- und Abschlussprozess als herkömmliche Darlehen, da keine Angaben zu Ihrer persönlichen Finanzhistorie erforderlich sind.
Die Formel für die Schuldendienstdeckungsquote
Die Formel für die Schuldendienstdeckungsquote umfasst Folgendes:
DSCR = Nettobetriebseinkommen ÷ Schuldenverpflichtungen
Bei der Durchführung einer Immobilieninvestition ist es für Anleger von entscheidender Bedeutung, sicherzustellen, dass sie bei ihren Berechnungen genaue Zahlen verwenden. Auch wenn der Prozess unkompliziert erscheinen mag, ist die Präzision der verwendeten Daten von größter Bedeutung, um ein genaues Ergebnis zu erhalten. Wenn es darum geht, das Nettobetriebsergebnis (Net Operating Income, NOI) zu bestimmen, besteht eine häufig verwendete Methode darin, es anhand des Ergebnisses vor Aufwendungen wie Abschreibungen, Amortisation und Zinsen (E-Zahlen) zu berechnen. Dieser Ansatz ist besonders nützlich für die Berechnung des DSCR. Es ist außerdem wichtig zu beachten, dass man bei der Berechnung des DSCR davon absehen sollte, Steuern, Zinsen und andere damit verbundene Kosten vom Nettobetriebseinkommen (Net Operating Income, NOI) abzuziehen, bevor es in die Formel eingegeben wird.
Die DSCR-Formel ist in praktischen Anwendungen von entscheidender Bedeutung, wie das folgende Szenario zeigt: Das Mehrfamilienhaus weist eine hervorragende finanzielle Leistung auf, wie sein Nettobetriebseinkommen (NOI) von 3.4 Millionen US-Dollar zeigt. Ebenso belaufen sich die jährlichen Schuldenverbindlichkeiten der Immobilie auf 2.3 Millionen US-Dollar, was ihr Engagement bei der Erfüllung ihrer finanziellen Verpflichtungen zeigt. Die Debt Service Coverage Ratio (DSCR) würde in diesem Fall 1.48x betragen, wie in der folgenden Analyse dargestellt.
Bei der Beurteilung der finanziellen Tragfähigkeit einer Mehrfamilien- oder Gewerbeimmobilienfinanzierungstransaktion ist die Beurteilung des DSCR von entscheidender Bedeutung. In diesem Fall kann der DSCR durch Aufteilung von 3.4 Millionen US-Dollar durch 2.3 Millionen US-Dollar ermittelt werden. Dies ergibt ein Verhältnis von 1.48x, was dem 1.48-fachen entspricht. Die meisten Kreditgeber sehen diesen DSCR als gut an, was bedeutet, dass das Unternehmen gut in der Lage ist, seine Schulden zurückzuzahlen. Es ist erwähnenswert, dass ein robustes DSCR besonders wichtig bei Mehrfamilien- und Gewerbebetrieben sowie Immobilienfinanzierungstransaktionen ist.
So berechnen Sie den Schuldendienstdeckungsgrad
Bei der Bestimmung der Debt Service Coverage Ratio (DSCR) müssen unbedingt zwei grundlegende Elemente berücksichtigt werden: das jährliche Nettobetriebsergebnis des Unternehmens und seine jährlichen Schuldendienstverpflichtungen. Die Berechnung der Debt Service Coverage Ratio (DSCR) eines Unternehmens erfolgt nach einer bestimmten Formel.
Nettobetriebsergebnis/Schuldendienst
Um die Werte jeder dieser Komponenten zu ermitteln, muss ein systematischer Berechnungsprozess durchgeführt werden. Bei der Analyse des Nettobetriebseinkommens ist es wichtig, die Einnahmen des Unternehmens vor Steuern zu berücksichtigen und die verschiedenen Betriebsausgaben abzuziehen, die während eines bestimmten Zeitraums angefallen sind. Diese Betriebsausgaben umfassen typischerweise Ausgaben wie Löhne, Miete und Barsteuern. Daher kann man durch die Berechnung dieser Zahl wertvolle Einblicke in die finanzielle Leistung des Unternehmens gewinnen.
Nettobetriebseinkommen = Einnahmen – Betriebsausgaben
Im Gegensatz dazu ist der Schuldendienst die Verpflichtung des Unternehmens, den kumulierten Betrag aller ausstehenden Schulden innerhalb eines bestimmten Zeitraums zurückzuzahlen. Die umfassende Aufschlüsselung sollte sowohl die Zins- als auch die Kapitalbeträge umfassen.
Es ist wichtig anzuerkennen, dass verschiedene Kreditgeber und Finanzfachleute bei der Berechnung der Debt Service Coverage Ratio (DSCR) unterschiedliche Iterationen dieser Formel verwenden. Die ausführlichen Richtlinien des renommierten Corporate Finance Institute (CFI) enthalten ein bemerkenswertes Beispiel. In ihrem intelligenten Ansatz erläutern sie die DSCR-Formel (Debt Service Coverage Ratio), die das EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) anstelle des Nettobetriebsergebnisses verwendet. Wenn es darum geht, die finanzielle Gesundheit Ihres Unternehmens durch die Analyse des Verhältnisses zwischen Einkommen und Schulden zu beurteilen, ist es von entscheidender Bedeutung, die Konsistenz der Formel zur Berechnung der Schuldendienstdeckungsquote (Debt Service Coverage Ratio, DSCR) beizubehalten.
Stellen Sie sich ein hypothetisches Szenario vor, in dem Ihr geschätztes Unternehmen ein hervorragendes jährliches Nettobetriebseinkommen von 100,000 US-Dollar und einen lobenswerten Gesamtschuldendienst von 50,000 US-Dollar erzielt. In diesem Fall ist es wichtig zu beachten, dass Ihr Debt Service Coverage Ratio (DSCR) beeindruckend ist. Dies bedeutet, dass Sie Ihren bestehenden Schuldenverpflichtungen bequem mit einem Überschuss nachkommen können, da Sie in der Lage sind, Ihre Schulden doppelt zu decken. In den folgenden Abschnitten werden wir die vorliegende Idee ausführlich diskutieren und ihre Bedeutung beleuchten. Darüber hinaus können wir Ihnen bei Bedarf umsetzbare Einblicke geben, wie Sie Ihre Debt Service Coverage Ratio (DSCR) effektiv verbessern können.
Häufige Fehler bei der Berechnung der Schuldendienstdeckungsquote
#1. Hauptrückzahlungsbetrag
Wenn Fehler passieren, ist oft der primäre Betrag der Schuldige. In den Bilanzen werden nur die verbleibenden Kreditsalden ausgewiesen und in den Gewinn- und Verlustrechnungen werden keine Tilgungszahlungen erfasst. Wenn also ein Unternehmen zu irgendeinem Zeitpunkt im Jahr zusätzliche Finanzmittel aufgenommen hat, könnten die Zahlen noch uneinheitlicher werden. In diesem Fall kann die Zusammenlegung der Schuldenzahlungen für verschiedene Kredite die Rückzahlung des Kapitals verschleiern.
#2. Kapitalleasingkosten
Es besteht Unklarheit hinsichtlich der Einbeziehung der Capital-Lease-Kosten. Für Zwecke der Finanzberichterstattung wird ein langfristiges Leasing eines Vermögenswerts genauso behandelt, als ob der Gegenstand vollständig gekauft worden wäre. Unternehmen mieten Gabelstapler oft für drei Jahre und kaufen sie dann am Ende der Leasingdauer zum fairen Marktwert, da Gabelstapler in der Regel eine Nutzungsdauer von fünf Jahren haben. Bei der Dokumentation solcher Leasingverhältnisse gelten bestimmte Rechnungslegungsvorschriften, da der Leasinggeber den wirtschaftlichen Wert des Vermögenswerts tatsächlich so erlangt hat, als ob er ihn erworben hätte. Einige Kreditgeber beziehen Finanzierungsleasingzahlungen nicht in die Schuldendienstdeckungsquote ein, während andere Experten dies tun. Wenn wir Kapitalleasingkosten berücksichtigen, nennen wir das Verhältnis die Deckungsquote der Festgebühren.
#3. EBITDA vs. EBIT
Manchmal berechnen Menschen die Schuldendienstdeckungsquoten falsch, weil sie nicht sicher sind, ob sie EBITDA oder EBIT (Ergebnis vor Zinsen und Steuern) verwenden sollen. Auch die Nichteinbeziehung des EBITDA in die Gewinn- und Verlustrechnung kann häufig zu Missverständnissen führen. Der GAAP-Standard erkennt EBITDA nicht als Zahl an. Sie können das EBITDA auch anhand der Zahlen in der Gewinn- und Verlustrechnung ermitteln.
Warum ist der DSCR wichtig?
Unternehmen und Finanzinstitute nutzen die Debt Service Coverage Ratio (DSCR) häufig als Messgröße bei Kreditvertragsverhandlungen. Wenn ein Unternehmen beispielsweise eine Kreditlinie erhalten möchte, muss es unbedingt eine Schuldendienstdeckungsquote (Debt Service Coverage Ratio, DSCR) einhalten, die über 1.25 bleibt. Wenn solche Umstände eintreten, besteht die Möglichkeit, dass davon ausgegangen wird, dass der Kreditnehmer mit der Kreditzahlung in Verzug ist. Debt Service Coverage Ratios (DSCRs) unterstützen Banken nicht nur dabei, ihre Risiken effektiv zu managen, sondern dienen auch als wertvolles Instrument für Analysten und Investoren, die die finanzielle Robustheit eines Unternehmens beurteilen möchten.
Was passiert, wenn DSCR mehr als 2 beträgt?
Wenn der DSCR eins überschreitet, bedeutet dies, dass das Unternehmen über einen ausreichenden Cashflow verfügt, um seinen Schuldenverpflichtungen angemessen nachzukommen. Jedes Darlehen weist seine eigenen Besonderheiten auf und wird von einem Mindest-DSCR begleitet. Allerdings beobachten Kreditgeber weithin eine Präferenz für DSCR-Werte, die im Bereich von 1.2 bis 1.4 liegen. Als ideales Verhältnis wird üblicherweise ein Wert von zwei oder mehr angesehen.
Wie berechnet man die Schuldendienstdeckungsquote?
Der DSCR ist eine entscheidende Finanzkennzahl, die Einblicke in die Fähigkeit eines Unternehmens oder einer Einzelperson gibt, seinen Schuldenverpflichtungen nachzukommen. Um den DSCR zu berechnen, muss man das Nettobetriebsergebnis durch den gesamten Schuldendienst dividieren, der sowohl die mit einem Kredit verbundenen Tilgungs- als auch Zinszahlungen umfasst. Mithilfe dieser Formel können Stakeholder daher die finanzielle Gesundheit und die Fähigkeit eines Kreditnehmers beurteilen, seinen Schuldenverpflichtungen nachzukommen. Stellen Sie sich dieses Szenario vor: Stellen Sie sich ein Unternehmen mit einem Nettobetriebseinkommen von 100,000 US-Dollar und einem Gesamtschuldendienst von 60,000 US-Dollar vor. In einem solchen Fall würde der DSCR etwa 1.67 betragen.
Sollte die Schuldendienstquote hoch oder niedrig sein?
Im Großen und Ganzen ist es allgemein anerkannt, dass ein DSCR von mehr als 1.25 allgemein als Zeichen finanzieller Stärke angesehen wird. Fällt das Verhältnis dagegen unter 1.00, kann dies darauf hindeuten, dass das Unternehmen vor finanziellen Herausforderungen steht.
Was ist eine gute Schuldendeckung?
Experten halten einen DSCR von mindestens 2 für sehr hoch, was bedeutet, dass ein Unternehmen seine Schulden doppelt abdecken kann. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass es für dieses Verhältnis keinen Industriestandard gibt. Kreditgeber legen in der Regel die Mindest-DSCR-Kriterien bei 1.2 % und 1.25 % fest.
Fazit
Die Debt Service Coverage Ratio (DSCR) ist eine weit verbreitete Finanzkennzahl, die als wertvolles Instrument zur Bewertung der finanziellen Gesundheit eines Unternehmens dient. Dieses Verhältnis ermöglicht eine umfassende Bewertung, indem es das Betriebsergebnis eines Unternehmens mit seinen Schuldenzahlungen vergleicht. Durch die Analyse der Beziehung zwischen diesen beiden entscheidenden Komponenten bietet das DSCR Einblicke in die Fähigkeit eines Unternehmens, seinen Schuldenverpflichtungen nachzukommen und eine nachhaltige Finanzlage aufrechtzuerhalten. Die Kennzahl dient als wertvolles Instrument zur Beurteilung der Fähigkeit eines Unternehmens, seinen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen, insbesondere im Hinblick auf die Erfüllung sowohl der Kapital- als auch der Zinsverpflichtungen.
Bibliographie
- investopedia.com
- ich bankrate.co
- in der Tat
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