Wenn Sie ein Unternehmen oder eine Mietwohnung besitzen, können Sie den Wert der Abschreibung steuerlich absetzen. Wenn ein Unternehmen die Wertminderung von Vermögenswerten jedoch nicht berücksichtigt, kann es zu erheblichen Gewinneinbußen kommen. In diesem Artikel gehen wir auf die Grundlagen der Abschreibung von Mietobjekten und deren steuerliche Berechnung ein.
Was ist eine steuerliche Abschreibung?
Unter Abschreibung versteht man die fortschreitende Reduzierung der Anschaffungskosten eines Anlagevermögens während seiner gesamten Nutzungsdauer. Dabei handelt es sich um den Betrag, den Sie abziehen müssen, um die Anschaffungskosten eines Vermögenswerts zu sparen. Nur materielle Vermögenswerte außer Grundstücken, die Ihr Unternehmen besitzt und die es zur Ertragserzielung nutzt. Produktionsbetriebe haben eine bestimmbare Nutzungsdauer, dauern voraussichtlich länger als ein Jahr und können ebenfalls abgeschrieben werden. Wenn diese Bedingungen nicht erfüllt sind, müssen die Gesamtkosten des Vermögenswerts für den Zeitraum in Rechnung gestellt werden, in dem er angefallen ist. Die steuerliche Abschreibung ist eine Möglichkeit für Unternehmen, die Abschreibung als Kosten in ihrer Steuererklärung abzuschreiben. Dies ermöglicht es Unternehmen, ihre Mittel für einen bestimmten Vermögenswert einzusparen.
Darüber hinaus werden bei der steuerlichen Abschreibung, ebenso wie bei der buchhalterischen Abschreibung, die Abzugskosten über viele Jahre verteilt. Ein Unternehmen könnte 2,000 US-Dollar in einen Computer investieren, dessen Nutzungsdauer voraussichtlich fünf Jahre beträgt. Der Wert eines materiellen Vermögenswerts nimmt mit der Zeit ab. Manche Menschen altern schneller als andere. Wenn Sie versuchen, den Artikel weiterzuverkaufen, werden Sie wahrscheinlich feststellen, dass Sie nicht den gleichen Preis wie Ihre ursprüngliche Zahlung dafür erhalten. Als Abschreibung wird hierfür Abschreibung bezeichnet. Wenn Sie ein Unternehmen besitzen, können Sie den Wert der Abschreibung steuerlich absetzen.
Berechnungsmethode für den Steuerabzugsabzug
Nach den allgemein anerkannten Rechnungslegungsgrundsätzen (GAAP) hat ein Unternehmen viele Möglichkeiten, zu berechnen, wie viel ein Vermögenswert abgeschrieben wird, um einen Steuerabzug zu berücksichtigen:
#1. Sinkendes Gleichgewicht
Diese Strategie berücksichtigt höhere Abschreibungskosten in den ersten Jahren der Lebensdauer eines Vermögenswerts, während niedrigere Kosten für spätere Jahre anfallen.
#2. Doppelt rückläufig
Bei dieser Berechnungsstrategie wird mit einer höheren steuerlichen Abschreibung gerechnet. Bei dieser Methode werden Vermögenswerte doppelt so schnell abgeschrieben wie bei der üblichen Methode mit degressivem Saldo. Es berücksichtigt auch höhere Abschreibungskosten in den ersten Jahren der Lebensdauer eines Vermögenswerts und senkt die Kosten später.
#3. Summe der Jahresziffern
Bei dieser Art der steuerlichen Abschreibungsberechnung wird die Gesamtlaufzeit des Vermögenswerts größer als die Zahl im ersten Jahr, jedes Jahr wird durch diesen Wert dividiert.
#4. Produktionseinheiten
Wenn Unternehmen diese Strategie anwenden, erhalten sie mehr Abzüge. Dies liegt daran, dass der Wert eines Vermögenswerts durch die Anzahl der produzierten Einheiten bestimmt wird und nicht durch die Anzahl der Jahre, in denen er genutzt wird.
#5. Lineare Methode
Dies ist die beliebteste Methode zur Berechnung der steuerlichen Abschreibung. Die tatsächliche Differenz zwischen den Anschaffungskosten des Vermögenswerts und den geschätzten Wiederbeschaffungskosten wird durch die Gesamtzahl der Jahre dividiert, die das Unternehmen für die Berechnung des Werts verwenden möchte.
Normalerweise verwenden Unternehmen für die Berechnung der steuerlichen Abschreibung eine sogenannte lineare Methode; Bei ihrer Methode werden die Anschaffungskosten des Vermögenswerts durch die Jahre seiner Nutzungsdauer dividiert. Auch hierbei handelt es sich um eine Buchabschreibung, da diese nur für die Unternehmensunterlagen gilt. Komplizierter wird es, wenn es um die Berechnung des Steuerabzugs geht. Mit nur wenigen Informationen und Anleitungen können Sie Ihren steuerlichen Abzug effektiv berechnen.
Bestimmen Sie außerdem die Konvention Ihres Vermögens. Wenn ein Artikel in Betrieb genommen wird und abgeschrieben werden kann, spricht man von einer „Konvention“. Bei der Konvention zur Monatsmitte wird davon ausgegangen, dass die Anlage in der Monatsmitte installiert oder außer Betrieb genommen wird. Die Mid-Quartal-Konvention geht davon aus, dass die betreffende Immobilie in der Mitte des Quartals in Betrieb genommen wird. Wenn Sie im Januar einen Vermögenswert kaufen und die Buchhaltung zur Mitte des Quartals verwenden, beginnt der Wert des Vermögenswerts im Februar, also genau in der Mitte des Quartals.
Die Halbjahresvereinbarung sieht eine Abschreibung für das erste Halbjahr vor. Auf der Konvention basierende Tabellen werden in der IRS-Publikation 946 bereitgestellt, um die Berechnung zu erleichtern. Nutzen Sie die oben genannten Komponenten für Ihre Berechnung des Steuerabzugs. Wenn Ihr Vermögenswert ein Computer ist, benötigen Sie GDS und IRS-Publikation 946.
Verwendung von MACRS zur Erfassung der steuerlichen Abschreibung in jeder Steuererklärung
Wenn Ihr Betriebsvermögen eine Nutzungsdauer von einem Jahr oder mehr hat, müssen Sie die Abschreibung mithilfe des modifizierten beschleunigten Kostendeckungsverfahrens (MACRS) berechnen. Mit MACRS entfällt jedoch das Rätselraten bei der Bestimmung, wie lange Sie Ihre Immobilie abschreiben können und wie viel Sie in Ihrer Steuererklärung geltend machen können.
Darüber hinaus gibt es zur Bestimmung der Abschreibungsmethode unter MACRS drei grundlegende Abschreibungsmethoden unter Verwendung von GDS. Die drei Optionen sind der lineare Ansatz, die 200-Prozent-Degressionsmethode und die 150-Prozent-Degressionsmethode. Die Tabellen in der IRS-Publikation 946 können Ihnen dabei helfen, die Art der anzuwendenden Abschreibung basierend auf der Nutzungsdauer Ihrer Immobilie herauszufinden. Ein Computer beispielsweise ist ein Vermögenswert mit einer Laufzeit von fünf Jahren, der mit 200 Prozent an Wert verliert. Der lineare Ansatz wird von ADS verwendet.
Steuerliche Abschreibung auf Mietobjekte verstehen
Der Kauf einer steuerlich absetzbaren Mietimmobilie kann eine Reihe von Geld- und Steuervorteilen mit sich bringen. Mietobjekte mit steuerlicher Abschreibung generieren einen konsistenten Cashflow. Abzüge für Kosten wie Versicherungen, Grundsteuern und Immobilieninstandhaltung können die auf Mieteinnahmen geschuldete Steuer senken. Immobilien tendieren auch dazu, an Wert zu gewinnen, sodass Sie sie möglicherweise mit Gewinn verkaufen können.
Der IRS geht davon aus, dass eine Mietwohnung im Jahr 27.5 eine Lebensdauer von 2020 Jahren haben wird. Die Immobilie nutzt sich in diesem Zeitraum ab oder verliert an Wert, zumindest was die Steuererklärung angeht. Wenn Sie ein Immobilieninvestor sind, können Sie jedes Jahr 3.636 Prozent (100 Prozent/27.5 Jahre) der Kostenbasis der Immobilie von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen.
Bedeutung der IRS-Bestimmungen für Vermieter zur steuerlichen Abschreibung
Bevor Sie davon ausgehen, dass Sie von der Abschreibung profitieren können, stellen Sie sicher, dass Sie die Anforderungen des IRS erfüllen:
- Sie können die Kosten einer Immobilie, die Sie gemietet und anschließend untervermietet haben, nicht abziehen. Doch auch wenn Sie eine Hypothek auf ein Haus haben, sind Sie laut IRS Eigentümer des Hauses.
- Die Miete ist für eine Immobilie die häufigste Möglichkeit, Einnahmen zu erzielen. Obwohl nicht das gesamte Haus abgeschrieben werden kann, können Teile davon, wie zum Beispiel ein Heimbüro, Einnahmen generieren und für den Abzug in Frage kommen.
- Die Immobilie muss mindestens ein Jahr bewohnt sein. Sie können eine Mietimmobilie, die Sie im selben Jahr erwerben und verkaufen, beispielsweise durch Renovierung und Umtausch, nicht abschreiben.
Berechnung der Kostenbasis einer Mietimmobilie
Die Kostenbasis ist der geschätzte Wert eines Vermögenswerts, der einer Abschreibung unterliegt. Dabei handelt es sich nicht nur um die Kosten des Artikels. Es handelt sich um den Endpreis nach allen notwendigen Abzügen und Extras. Nach dem Kauf einer Immobilie kann es erforderlich sein, die Kostenbasis zu ändern. Wenn Sie beispielsweise 50,000 US-Dollar für die Reparatur oder den Umbau einer Immobilie ausgeben, erhöht sich die Kostenbasis um 50,000 US-Dollar.
Gebäude und nicht der Boden, auf dem sie stehen, können abgeschrieben werden, da Grundstücke normalerweise nicht durch Abnutzung an Wert verlieren. Bei der Berechnung der Kostenbasis einer Mietimmobilie ist der Wert des Grundstücks abzuziehen. Ein Beispiel: Wenn Sie ein Haus für 250,000 US-Dollar kaufen und ein Gutachten feststellt, dass das Grundstück, auf dem es steht, einen Wert von 50,000 US-Dollar hat, beträgt die Kostenbasis 200,000 US-Dollar.
Die Kostenbasis wird sich in der Regel im Laufe der Zeit anpassen. Wenn Sie die Immobilie bereits seit mehreren Jahren besitzen. Wenn Sie sich entscheiden, 50,000 US-Dollar für die Reparatur oder Renovierung auszugeben, wird dieser Betrag addiert, um die Kostenbasis anzupassen.
Die Nutzungsdauer einer Mietimmobilie bei steuerlicher Abschreibung
Für steuerliche Zwecke geht der IRS davon aus, dass Wohnimmobilien eine bestimmbare Nutzungsdauer von 27.5 Jahren und Gewerbeimmobilien von 39 Jahren haben. Das bedeutet, dass der Abschreibungsaufwand für Wohnimmobilien jedes Jahr 3.636 % beträgt, während er für Gewerbeimmobilien 2.564 % beträgt.
Beispiel für die Abschreibung von Mietobjekten
Um die oben genannten Zahlen zu verwenden, hätte eine Wohnimmobilie mit einer Kostenbasis von 200,000 US-Dollar einen jährlichen Abschreibungsaufwand von 7,273 US-Dollar. Eine Gewerbeimmobilie mit derselben Kostenbasis hätte einen Abschreibungsaufwand von 5,128 $.
Wenn Sie in der Steuerklasse von 22 % liegen, um ein Beispiel zu nennen, würde der Abschreibungsaufwand für ein Mietobjekt mit einer Kostenbasis von 200,000 US-Dollar Ihre Steuerbelastung um 1,600 US-Dollar senken. Die jährliche Steuerersparnis aufgrund des Abschreibungsaufwands für eine Gewerbeimmobilie mit derselben Kostenbasis würde 1,128 US-Dollar betragen.
Regeln für die steuerliche Abschreibung von Mietobjekten
Die Bestandteile eines Mietobjekts können jedoch nicht an Wert verlieren. Da sich der Wert eines Grundstücks oder einer Parzelle nicht verschlechtert, kann es auch nicht an Wert verlieren. Regelmäßige Betriebskosten wie Hausverwaltungsgebühren, regelmäßige Instandhaltung und Grundsteuer können ebenfalls nicht abgeschrieben werden. Der Abzug erfolgt vielmehr von den gesamten Mieteinnahmen des Jahres, in dem sie anfallen. In der IRS-Publikation 527 sind mehrere Bedingungen aufgeführt, die erfüllt sein müssen, damit Mietobjekte abgeschrieben werden:
#1. Sie müssen Eigentümer der Immobilie sein
Zu Einkommen generieren, müssen Sie eine Immobilie vermieten. Die Nutzungsdauer von Grundstücken muss bestimmbar sein, da sie niemals einen abnehmenden Faktor darstellt.
#2. Die Immobilie muss eine Nutzungsdauer von mehr als einem Jahr haben
Da sich die Immobilie seit weniger als einem Jahr im Besitz befindet, können Fix-and-Flip-Investoren sie nicht abschreiben. Da Großhändler die von ihnen verkaufte Immobilie nie tatsächlich in Besitz nehmen, können sie keinen Wertminderungsabzug geltend machen.
#3. Manche Artikel verlieren schneller an Wert
Laut IRS können einige Renovierungen an Ihrem Mietobjekt schneller als 27.5 Jahre amortisieren. Bei Haushaltsgeräten kann es beispielsweise über einen Zeitraum von fünf Jahren zu einem Preisnachlass kommen, wohingegen Verbesserungen wie eine Straße oder ein Zaun über einen Zeitraum von 15 Jahren an Wert verlieren können. Wenn Sie möchten, können Sie für jede Verbesserung einen separaten Abschreibungsplan erstellen oder einfach den Wert von Gegenständen wie Geräten oder einem neuen Zaun zu Ihrer Gesamtkostenbasis hinzufügen, worauf wir als Nächstes eingehen.
So berechnen Sie Ihre Kostenbasis für Mietobjekte
Der von Ihnen für die Immobilie gezahlte Preis zuzüglich eventueller Nebenkosten bildet Ihre Kostenbasis. Die für Abschreibungszwecke verwendete Kostenbasis umfasst im Gegensatz zum Marktwert nicht den Wert des Grundstücks oder Grundstücks. Da Grundstücke, zumindest laut IRS, keinem Verschleiß unterliegen, sind sie nicht abschreibungsfähig.
Ihre anfänglichen Kosten betragen 130,000 US-Dollar, wenn Sie 150,000 US-Dollar für ein Mietobjekt in einem örtlichen Wohngebiet mit einem Grundstückswert von 20,000 US-Dollar bezahlt haben. Sie sollten auch alle zulässigen Zusatzkosten einbeziehen, wie z. B. Schließungsgebühren oder Renovierungen. Denken Sie daran: Je größer Ihre Kostenbasis, desto höher ist Ihre nicht zahlungswirksame jährliche Abschreibung und desto niedriger ist Ihr zu versteuerndes Einkommen.
Häufige Verbesserungen an Mietobjekten
Zu den Gegenständen, die den Wert oder Nutzen der Immobilie steigern oder sie in einen neuen oder neuwertigen Zustand zurückversetzen, können gehören:
- Fügen Sie Ihrem Zuhause eine neue Struktur hinzu, z. B. eine Garage oder den Umbau eines Dachbodens in ein Studio-Apartment.
- Installation einer neuen HVAC- oder Elektroanlage
- Auslegen von Teppichen oder anderen Bodenbelägen im gesamten Raum.
- Eine Rollstuhlrampe anbringen oder die Einfahrt pflastern, um das Haus besser zugänglich zu machen.
Beispiel für die Berechnung der Abschreibung von Wohnimmobilien
Die Abschreibung einer Mietimmobilie erfolgt nach folgender Formel:
Gebäudewert = Kaufpreis minus Grundstückswert
Jährliche zulässige Abschreibung = Gebäudewert / 27.5 Jahre
Betrachten Sie als Beispiel ein Einfamilienhaus zur Miete im Wert von 150,000 US-Dollar. Der Grundstückswert des Grundstücks beträgt 20,000 US-Dollar und Sie haben beim Kauf 5,000 US-Dollar in Kapitalaufwertungen investiert. Ihr jährlicher Abschreibungsaufwand beträgt:
Ein Kaufpreis von 150,000 US-Dollar minus 20,000 US-Dollar Grundstückswert entspricht einem Gebäudewert von 130,000 US-Dollar plus 5,000 US-Dollar an Verbesserungen.
Abschreibungsaufwand pro Jahr = 135,000 $ (130,000 $ Gebäudewert + 5,000 $ Renovierungen) / 27.5 Jahre = 4,909 $ pro Jahr.
Wie Abschreibungen dazu beitragen, das steuerpflichtige Nettoeinkommen zu minimieren
Werfen wir einen Blick auf den erheblichen Vorteil, den die Abschreibungskosten Immobilieninvestoren bieten. Bei der Abschreibung handelt es sich um einen nicht zahlungswirksamen Abzug, der auf der Annahme basiert, dass eine Immobilie über einen Zeitraum von 27.5 Jahren abnutzt oder sich verschlechtert.
Wenn Ihre Einfamilienmiete eine jährliche Bruttomiete von 18,000 US-Dollar einbringt und Ihre gesamten Betriebsausgaben, zu denen Dinge wie Hausverwaltung, normale Wartung und Reparaturen, Zinsaufwendungen und Grundsteuer gehören, 50 % Ihres Bruttoeinkommens ausmachen, dann Ihr Jahresnettoeinkommen beträgt 9,000 US-Dollar. Dank der Abschreibung beträgt unser steuerpflichtiges Einkommen jedoch weniger als die Hälfte davon. Vor Abschreibung belaufen sich die jährlichen Gesamteinnahmen von 18,000 US-Dollar abzüglich der Betriebskosten auf 9,000 US-Dollar auf 9,000 US-Dollar. 4,091 US-Dollar steuerpflichtiges Einkommen minus 9,000 US-Dollar nicht zahlungswirksamer Abschreibungsaufwand
Obwohl wir in diesem Beispiel immer noch einen Bargewinn von 9,000 US-Dollar haben, müssen wir nur etwa die Hälfte davon versteuern. Wenn Sie in der Steuerklasse von 32 Prozent liegen, haben Sie durch die Abschreibung Ihres Einfamilienhauses wahrscheinlich 1,571 US-Dollar gespart Bundes-Einkommensteuer allein.
Letztendlich hilft die Abschreibung dabei, das steuerpflichtige Einkommen von Mietobjektinvestoren deutlich zu senken und manchmal ganz zu eliminieren. Das IRS geht davon aus, dass sich Wohneigentum über einen Zeitraum von 27.5 Jahren abnutzt oder an Wert verliert. Größere Verbesserungen, wie ein neues Dach oder eine neue HVAC-Anlage, können die Kostenbasis für die Abschreibung erhöhen. Je größer die Kostenbasis, desto höher fällt der jährliche Abschreibungsaufwand aus. Natürlich, bevor Sie Ihre reduzieren können steuerpflichtiges Einkommen, möchten Sie ein Mietobjekt finden, das Sie abschreiben können.
Was ist der Unterschied zwischen Buch- und Steuerabschreibung?
Der Betrag der Abschreibung, den ein Steuerzahler als Abzug in seiner Steuererklärung für ein bestimmtes Steuerjahr geltend macht, wird als „Steuerabschreibung“ bezeichnet. Die Kosten, die einem Unternehmen für die Nutzung eines Anlagevermögens über die Nutzungsdauer des Vermögenswerts entstehen, werden als Buchabschreibung bezeichnet.
Was nützt die steuerliche Abschreibung?
Steuerabzüge für Abschreibungen sind sowohl für Wohn- als auch für gewerbliche Investitionsgebäude zulässig. Der Abzug wird wie andere Immobilienausgaben, wie z. B. Fremdkapitalkosten, Immobilienverwaltungsgebühren, Reparaturen und Instandhaltung usw., mit den Einnahmen der Immobilie verrechnet.
Wozu dient die steuerliche Abschreibung?
Die Abschreibung ist eine Technik, die verwendet wird, um einen Teil der Kosten eines Vermögenswerts auf Zeiträume zu verteilen, in denen die materiellen Vermögenswerte zur Umsatzgenerierung beigetragen haben. Die Höhe des zu versteuernden Einkommens wird um den Abschreibungsaufwand eines Unternehmens verringert, was die Höhe der fälligen Steuern senkt.
Wie nennt man die steuerliche Abschreibung?
Die lineare Methode, die manchmal auch als einfache Abschreibungsmethode oder Anschaffungskostenabschreibungsmethode bezeichnet wird, bestimmt den Wertverlust eines Vermögenswerts während seiner Nutzungsdauer jedes Jahr mit einer vorher festgelegten Rate.
Welche 2 Arten von Abschreibungen gibt es?
Die vier grundlegenden Abschreibungsmethoden sind linear, zweifach abnehmend, Jahresziffern insgesamt und Produktionseinheiten. Jede Technik wird für verschiedene Geschäfts- und Vermögenskategorien verwendet.
FAQs
Wie funktioniert die Abschreibung auf Steuern?
Durch die Abschreibung verringert sich der Steuerbetrag, den ein Unternehmen oder Unternehmen zahlt, indem die Wertminderung eines oder mehrerer Vermögenswerte erfasst wird.
Wie viel Wertminderung kann ich geltend machen?
Die meisten Mietwohnungen in den Vereinigten Staaten werden über einen Zeitraum von 3.636 Jahren mit einer jährlichen Rate von 27.5 Prozent abgeschrieben. Grundstücke können nicht abgeschrieben werden; Lediglich der Wert von Bauwerken kann abgezogen werden.
Was ist der Unterschied zwischen buchhalterischer und steuerlicher Abschreibung?
Der Hauptunterschied zwischen buchhalterischer Abschreibung und steuerlicher Abschreibung besteht darin, dass die buchhalterische Abschreibung nach Rechnungslegungsgrundsätzen berechnet wird, während der steuerliche Abschreibungsabzug nach IRS-Standards berechnet wird.
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