إن تعاون الخبراء المعنيين بسوق العقارات أمر حاسم لنجاحه. يحتاج كل من بائعي المنازل ومشتري المنازل إلى بعضهم البعض. يتم تعظيم الفرصة للوسطاء والوكلاء العقاريين لربط هاتين المجموعتين من خلال خدمة القوائم المتعددة. تعد خدمة القوائم المتعددة (MLS) أحد الموارد التي يستخدمها وكلاء العقارات للتواصل مع بعضهم البعض بشأن المنازل المعروضة للبيع. تابع القراءة لمعرفة المزيد عن خدمة القوائم المتعددة (MLS) في مجال العقارات ، وكيف تعمل عبر الإنترنت ، ومثال.
ما هو MLS في العقارات?
لتقديم معلومات عن المنازل المعروضة للبيع ، أنشأ وكلاء العقارات المتعاونون قاعدة بيانات تُعرف باسم "MLS". لربط مشتري المساكن والبائعين ، تتيح MLS للوسطاء عرض قوائم العقارات المعروضة للبيع. من خلال الجمع بين المعلومات وتبادلها وتقسيم العمولات ، يفيد هذا الترتيب كلاً من وسطاء الإدراج والبيع.
عادةً ما يتم تجميع المنازل المعروضة للبيع من قبل الوسطاء المرتبطين في كتاب أو قاعدة بيانات إلكترونية بواسطة خدمات قائمة متعددة ، والتي يتم تحديثها بانتظام من قبل هؤلاء الوسطاء. يتلقى كل عضو خدمة نسخة من الكتاب من الأطراف المعنية ، إما مطبوعة أو عبر الإنترنت.
كيف يعمل MLS العقارات
عندما أصبح من الواضح أن كل وسيط يمكنه بيع منازلهم بنجاح أكبر وتقديم خدمة أفضل لعملائه من خلال النظر خارج قوائم السمسرة الخاصة بهم ، تم إنشاء خدمة الإدراج المتعددة في القرن التاسع عشر لتعزيز التعاون الأفضل بين الوسطاء العقاريين. في جوهرها ، MLS هو عقد بين وسطاء العقارات لإدراج منازل بعضهم البعض من خلال خدمة مفيدة للطرفين. على الرغم من أن خدمات الإدراج المتعددة الأولية (MLS) قد تم توزيعها من خلال الكتالوجات ، إلا أن جميع هذه الخدمات متاحة عمليًا عبر الإنترنت.
لا يمكن تسجيل مصطلح "MLS" كعلامة تجارية أو علامة تجارية لأن فكرة MLS عامة وليس لها منظمة حاكمة. عادة ، يتعاون وسطاء العقارات محليًا لتطوير خدمة القوائم المتعددة المحلية الخاصة بهم (MLS). نتيجة لذلك ، يتم تقسيم جميع القوائم الوطنية التي تظهر على مواقع وكلاء العقارات المختلفة إلى مئات قواعد البيانات الإقليمية.
للوصول إلى كل MLS ، يجب على سماسرة العقارات والوكلاء دفع المستحقات أو رسوم العضوية. في المقابل ، يحصل الوكلاء على معلومات عن المنازل في الحي ، بما في ذلك القوائم والصور والتفاصيل مثل لقطات وميزات العقار المربعة. يسمح فقط للوسطاء والوكلاء المعتمدين بالوصول إلى MLS. على الرغم من أن كل MLS قد يكون لها ممارساتها ، إلا أنها تلتزم جميعًا بشكل عام بالمبادئ التوجيهية التي وضعتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR).
لماذا هناك حاجة لخدمات الإدراج المتعددة
يمكن للمشترين الاطلاع على عدد كبير من مواقع العقارات والوساطة المالية في العصر الرقمي. على الرغم من هذا التعرض ، لا تزال هناك حاجة إلى MLS. عندما يعمل المشتري مع وسيط عضو في MLS ، يكون للوسيط وصول سهل إلى جميع المنازل المدرجة على الإنترنت للبيع من قبل الوكلاء المشاركين.
تتضمن قائمة MLS عادةً أيضًا معلومات اتصال خاصة ومعلومات حول أوقات العرض. لتحديد الخصائص المناسبة في المنطقة بدون خدمة الدمج هذه ، سيحتاج الوسيط إلى المرور عبر العديد من مواقع الويب ، كل وسيط مختلف.
امتيازات استخدام خدمة القوائم المتعددة
كل مشارك في MLS يستفيد منه. من الناحية التجارية ، فإن الانضمام معًا لإنشاء MLS يمكّن وكلاء العقارات من منح عملائهم البائعين أكبر قدر من الانكشاف مع ضمان أن المشترين المحتملين لديهم فهم كامل لسوق الإسكان.
بالإضافة إلى ذلك ، نظرًا لأن الشركات الصغيرة يمكنها الوصول إلى نفس القوائم مثل الشركات الأكبر ، فهذا يؤكد أن الصناعة لا تزال قادرة على المنافسة والمساواة.
يمكن لـ MLS مساعدة العقارات في البيع بسرعة أكبر وبسعر أعلى للبائعين. يمكن أن يشعر مشترو المنازل بالثقة في أنهم يتلقون صورة كاملة لما هو متاح في المنطقة عند العمل مع وكيل يستفيد من MLS.
مثال على خدمة قائمة متعددة
لفهم أفضل لخدمات القوائم المتعددة للعقارات ، انظر إلى المثال أدناه:
- مثال 1: أراد جاك شراء منزل. كان عليه أن يقرر ما إذا كان سيصدق البيانات الموجودة على مواقع الويب الأخرى أم لا. لذلك طلب المشورة من وكيل عقارات. يمكن لهذا الوكيل البحث في قاعدة بيانات MLS نيابة عن Jack وإدخال المعايير اللازمة للعثور على الخاصية المثالية. نظرًا لأن الوكلاء يوفرون البيانات عادةً ، يمكن الوثوق بالدقة. بمجرد تحديد الممتلكات التي تفي بالمعايير ، يمكن إتمام الصفقة.
- مثال 2: وفقًا لدراسات من يونيو 2022 ، كانت معدلات العقارات المنزلية في تكساس تتزايد باستمرار. على الرغم من أنها كانت ترتفع بشكل مطرد لمدة سبعة أشهر ، لم تكن هناك ندرة في المبيعات. لا يزال نظام MLS هو المصدر الأكثر موثوقية وحديثًا للبيانات السكنية ، وبالتالي أشار التقرير أيضًا إلى أنه كانت هناك زيادة في أصحاب المنازل الذين يدرجون عقاراتهم هناك.
مزايا وعيوب
الفوائد والعيوب الرئيسية لنظام MLS هي كما يلي:
المزايا
- يجب إدخال جميع البيانات في MLS بواسطة وكيل الإدراج. هناك ضمان بأنهم سيتحققون من دقتها نتيجة لذلك. بالإضافة إلى ذلك ، تحكمها لجنة تتحكم في MLS ، وعادة ما تكون البيانات موثوقة.
- يوفر للمشترين والبائعين الوصول إلى قاعدة بيانات كبيرة للعملاء المحتملين.
- تعد صناعة العقارات مساهماً رئيسياً في اقتصادات غالبية الدول المتقدمة ، وتقوم MLS بتجميع قاعدة بيانات القوائم ، مما يسهل المعاملات.
عيوب
- قد تكون العضوية في جمعيات سمسار عقارات أخرى ضرورية لأن بعض MLSs لا تتبادل القوائم مع MLSs الأخرى. هذا يمكن أن يؤدي إلى تكاليف إضافية.
- إنها آلية. لذلك ، يمكن أن يتداخل انقطاع التيار الكهربائي مع العمليات اليومية ويسبب تأخيرات في التحرير أو التحديث ، مما قد يؤدي إلى احتمال خسارة الصفقات.
- يقع العبء على المشتري لأنه يُعتقد أن معدلات العمولة النموذجية ، والتي تتراوح من 5 إلى 7 في المائة ، أعلى من معيار الصناعة.
- على الرغم من أنه يجعل من الأسهل تحديد العقارات ، إلا أن التطورات التكنولوجية ومعدلات العمولات الباهظة تجعلها غير مرغوب فيها وعفا عليها الزمن.
متطلبات خدمات القوائم المتعددة
عندما يتعلق الأمر بمعلومات الملكية على الإنترنت أو في أي مكان آخر ، يُعتقد أن قواعد بيانات قوائم MLS هي الأكثر دقة. يجب إضافة قوائم جديدة في غضون فترة زمنية معينة. إذا لم يكمل العضو بيانات الإدراج بحلول الموعد النهائي ، فقد ينتج عن ذلك غرامات. يحدث هذا بعد حوالي 24 إلى 48 ساعة من توقيع اتفاقية الإدراج.
من اللقطات المربعة إلى التعليمات والموقع ، تحافظ جمعيات MLS على مستوى عالٍ من الدقة في المعلومات التي يتم إدخالها. على الرغم من أن تفاصيل هذا المطلب يمكن أن تتغير ، إلا أنه من الضروري في كثير من الأحيان تضمين كمية معينة وعيار معين من الصور.
المنازعات والشكاوى
تتطلب منظمات MLS عادةً الوساطة أو التحكيم أو كليهما ، اعتمادًا على طبيعة النزاع. توجد لجنة للأخلاقيات في كل MLS محلية للاستماع إلى تظلمات الأعضاء فيما يتعلق بالأعضاء الآخرين. تنظر اللجنة في الحجج من كلا الجانبين قبل اتخاذ القرار. يرتبط الكثير من هذه القضايا باللجان.
لقد تفاقمت مشكلة "سبب الشراء" نتيجة لاستخدام الإنترنت. يبحث الأشخاص عن منازل للبيع على مواقع الويب ، وقد يتصلون بوكيل القائمة بسؤال حول العقار عبر الهاتف أو البريد الإلكتروني. إذا قام وكيل آخر بتسليم نفس المشتري ، فيجوز للوكيل أن يدعي لاحقًا أنه كان سبب الشراء لأنه ساعد المشتري في البداية في اكتشاف منزل.
ستقوم لجنة الأخلاقيات بتقييم هذا النوع من الظروف ككل ، مع الأخذ في الاعتبار من فعل ماذا ومتى. في معظم الحالات ، إذا اقتصر تفاعل الوكيل مع المشتري على الإجابة على سؤال يتعلق بالعقار ، يحق لوكيل المشتري الحصول على العمولة.
نظرًا لأن مجلس ترخيص الولاية هو الخطوة التالية ، تحاول خدمات الإدراج المتعددة أن تكون نقطة الاتصال الأولى لشكاوى العملاء حول الأعضاء.
كيف يتم تطوير MLS؟
تنص NAR على أن MLSs هي قواعد بيانات خاصة. تقوم صناعة العقارات المحلية في كل منطقة بتطوير وصيانة وتمويل كل MLS.
على MLS ، ينشر وكلاء العقارات قوائمهم ، بما في ذلك التفاصيل والصور الشاملة. يقوم الوكلاء والوسطاء المشاركون بشكل متكرر بتحديث البيانات التي يمكن الوصول إليها في قواعد بيانات MLS.
لا يمكن إضافة MLS من قبل أصحاب المنازل الذين يبيعون ممتلكاتهم بأنفسهم ؛ يجب عليهم التعامل مع وكلاء أو وسطاء لإدراج منازلهم هناك.
كم عدد MLSs هناك؟
وفقًا لمنظمة المعايير العقارية ، يوجد حاليًا حوالي 600 MLS في الولايات المتحدة ، على الرغم من أن هذا الرقم يتقلب من سنة إلى أخرى بسبب التوحيد الإقليمي. ومع ذلك ، فإن استخدام MLS أقل شيوعًا في الدول الأخرى.
وفقًا لكاتي سيفيرانس ، الوكيل العقاري لدى دوغلاس إليمان في بالم بيتش ، فلوريدا ، ومؤلف كتاب The Complete Idiot's Guide to Sale Your Home ، "الولايات المتحدة غير عادية بهذه الطريقة." قال المؤلف: "معظم البلدان ليس لديها MLSs دوليًا ، أو إذا كانت لديها ، فإنها تغطي جزءًا صغيرًا فقط من السوق".
بالإضافة إلى ذلك ، هناك عدد قليل من الأسواق الأمريكية المختارة بدون MLS. أحد الأمثلة على ذلك هو مدينة نيويورك. لا يوجد في مدينة نيويورك نظام MLS ، ولكن هناك خدمات إقليمية أخرى تقوم بتوحيد قوائم العقارات المتاحة.
هل تسرد MLS كل عقار معروض للبيع؟
يسرد MLS الغالبية العظمى من المنازل المعروضة للبيع. ومع ذلك ، هناك بعض الاستثناءات ، مثل المنازل التي يتم بيعها خارج السوق (MLS) بالكامل.
يقول جين هورنر ، الوكيل العقاري لدى RE / MAX Masters في مدينة سولت ليك سيتي بولاية يوتا: "المنازل المعروضة للبيع حصريًا من قبل المالك لن يتم العثور عليها عادةً في قاعدة بيانات MLS". تدعي أن هذا قد يكون صحيحًا أيضًا بالنسبة للمنازل المدرجة من قبل شركات سمسرة محددة: "يمكن لشركات السمسرة الكبيرة أن تحمل قوائم على قواعد بياناتها الخاصة فقط وتختار عدم وضع مخزون المساكن الخاص بها على نظام MLS."
حول هذا الأمر ، تنص سياسة التعاون الواضح الخاصة بـ NAR للوسطاء العقاريين الأعضاء على أنه "في غضون يوم عمل واحد من تسويق عقار للجمهور ، يجب على وسيط الإدراج تقديم القائمة إلى MLS للتعاون مع المشاركين الآخرين في MLS."
هل يمكنني الوصول إلى MLS المحلي الخاص بي بدون وكيل؟
لا يمكن إدراج العقارات إلا على الإنترنت في MLS من قبل وسطاء ووكلاء عقارات مرخصين. ومع ذلك ، يمكن لأي شخص رؤية قوائم MLS دون مساعدة مهنية في بعض المناطق.
"بعض قواعد بيانات MLS الإقليمية لديها" وجه عام "بحيث يمكن للمستهلكين الوصول إلى نفس القوائم ، والتغطية على جانب الوكيل" ، كما تدعي Severance. يمتلك جانب الوكيل القليل من المعرفة حول العروض ، والوصول إلى الممتلكات ، وكيفية تقديم العروض ، والتعاون بين الوكالة والعمولة ، والقدرة على إجراء تحليلات السوق.
يمنح العديد من الوسطاء أيضًا لعملائهم إمكانية الوصول إلى قوائمهم. ولكن مرة أخرى ، لن يتمكن الجمهور العام من الوصول إلى جميع المعلومات التي يمتلكها السماسرة والوكلاء.
هل يتطلب الوصول إلى خدمة القوائم المتعددة ترخيصًا عقاريًا؟
بصفتك مشترًا أو بائعًا ، فأنت غالبًا ما تحتاج إلى الوصول إلى خدمة القوائم المتعددة المحلية (MLS) من خلال وكيل عقارات. أنت بحاجة إلى ترخيص عقاري لإدراج العقارات فعليًا في MLS. تقدم العديد من المدن خدمات قوائم متعددة برسوم ثابتة والتي ستدرج منزلك لك إذا كنت لا ترغب في الحصول على ترخيص عقاري أو العمل مع وكيل بائع محترف.
ماذا تعني MLS؟
MLS: خدمة القوائم المتعددة
ما هي ولاية نيويورك MLS؟
يتم تقديم ولاية نيويورك بأكملها من خلال خدمة القوائم المتعددة على مستوى الولاية للعقارات.
كيف يختلف MLS عن Zillow؟
يحتوي MLS النموذجي على أكثر من 300 حقل من البيانات المتعلقة بالخصائص ، مقارنة بـ Zillow's 50-80. لذلك ، لا تقدم Zillow سوى قدرًا محدودًا من التفاصيل الخاصة بالعقار. من ناحية أخرى ، تحتوي MLS على جميع أوقات السوق وتفاصيل القوائم والصور والقوائم الفاشلة على مدار السنوات العشر إلى العشرين الماضية.
لماذا يعتبر MLS مهمًا في مجال العقارات؟
لربط مشتري المساكن والبائعين ، تتيح MLS للوسطاء عرض قوائم العقارات المعروضة للبيع.
من يملك MLS؟
MLS ، أو خدمة القوائم المتعددة ، هي عبارة عن منصة للوسطاء العقاريين لمشاركة القوائم والعمل معًا لبيع المنازل. وهي بشكل عام كيان يتحكم فيه اتحاد وسيط أو العديد من مجموعات سمسار عقارات.
كيف تدخل في MLS؟
يعد حضور تجربة MLS مفتوحة لكل ناد إحدى الإستراتيجيات. إذا كنا واقعيين ، فمن غير المرجح أن يوقع اللاعب الذي لم يلعب بشكل احترافي على عقده الأول مباشرة بعد تجربة MLS ، ما لم يقدم أداءً استثنائيًا في تجربة مفتوحة.
وفي الختام
الغرض من خدمة الإدراج المتعدد (MLS) هو تسهيل بيع الممتلكات الخاصة بك وتحديد العقارات المعروضة للبيع. لا تزال MLS هي الطريقة الأكثر دقة وحداثة للعثور على العقارات المعروضة للبيع في معظم المواقع ، على الرغم من ظهور مواقع الويب العقارية الكبيرة مثل Zillow و Trulia و Redfin وما إلى ذلك.
مقالات ذات صلة
- قائمة الجيب: التعريف والعمولة والإيجابيات والسلبيات
- مبيعات العقارات: دليل خطوة بخطوة لعملية المبيعات
- بيع منزل بدون سمسار
- شعار REALTOR: المعنى والأفكار وكل ما يجب أن تعرفه
- خصائص خارج السوق: كيفية البحث عن عقارات خارج السوق للبيع
- وظائف في البناء: أفضل الوظائف في صناعة البناء والراتب
- مدير المحتوى: الوصف الوظيفي والواجبات والراتب وكيف تصبح واحدًا
- أفضل جدولة عمل: 15 برنامج جدولة وظائف مؤسسية لعام 2023 (مجاني ومدفوع)
مراجع حسابات
