رهن الاستحواذ وتمويل المالك هما اسمان لتقنية تمويل البائع. ولكن في أبسط عباراتها ، تشير إلى نوع من معاملات الإقراض العقاري حيث يعمل مالك العقار ، سواء كان سيارة أو منزلًا ، كمقرض رهن عقاري. بسبب هذا الظرف المعين في إجراءات بيع العقارات ، فإن المؤسسة المالية ليست ملزمة بإدارة اتفاقيات التمويل والمفاوضات. تمت مناقشة تمويل البائع على المنازل في هذه المقالة.
ما هو تمويل البائع؟
"تمويل البائع" هو اتفاق بين البائع ومشتري الاستثمار العقاري.
يدعم بعض وكلاء العقارات وأصحاب العقارات تمويل البائعين كاستراتيجية لزيادة عدد خيارات الرهن العقاري المتاحة للمشترين ، وتقليل الأعمال الورقية المتعلقة بشراء المنازل ، وزيادة هوامش ربح الإقراض. على الرغم من أنه ينطوي فعليًا على البائع الذي يوفر للمشتري تمويلًا مباشرًا ، إلا أن تمويل البائع له مزايا وعيوب تمامًا مثل أي بديل رهن عقاري نموذجي.
كيف يعمل تمويل البائع
A دفعة أولى يتم إجراؤه عادةً للبائع كجزء من اتفاقية تمويل البائع عندما يتم النظر في شراء عقار أو عمل تجاري. على غرار خطط التمويل الأخرى ، يتطلب تمويل البائع من المشتري أن يدفع للبائع دفعات أو أقساط شهرية منتظمة (قد يتغير الإطار الزمني بناءً على الشروط المتفق عليها) بسعر فائدة متفق عليه. حتى يتم سداد القرض بالكامل ، سيستمر المشتري في سداد المدفوعات للبائع.
في الصفقات التي تنطوي على تمويل البائع ، يقدم البائع للمشتري بشكل أساسي بديلاً للتمويل المصرفي. مثل هذه الصفقة تفيد البائع ، لأنه ، اعتمادًا على الجدارة الائتمانية للمشتري ودوافعه لضمان قيامه بالدفعات ، يمكن اعتباره استثمارًا بأرباح معينة.
ميزة المشتري هي أنه حتى لو لم يتمكن من الحصول على قرض ، يمكنه الآن شراء المنزل الذي يريده بفضل صفقة مع البائع. بالإضافة إلى ذلك ، يحق للبائع استرداد الأصل في حالة توقف المشتري عن سداد المدفوعات. عادةً ما يكون الأصل أو الأصول التي يتم بيعها بمثابة ضمان للقرض.
أنواع تمويل البائع
- رهن عقاري إضافي / رهن جديد
- التفاف حول
- الرهن العقاري الشامل
- عقد الأرض
- الإيجار لتملك
# 1. رهن عقاري إضافي / رهن جديد
في كثير من الأحيان ، يحجم البائع عن الدخول في اتفاقية تمويل البائع مع المشتري بسبب المخاطر التي ينطوي عليها الأمر ، لذلك بدلاً من ذلك ، يُمنح المشتري خيار الحصول على رهن عقاري ثان ، مما يعني أن غالبية التمويل سيأتي من البنك والباقي قادم من البائع. يقوم المشتري بدفع دفعتين بموجب هذا النوع من العقد ، الأولى للبنك والثانية للبائع.
# 2. التفاف حول
يوفر الرهن العقاري الشامل للبائع فرصة قوية لزيادة أرباحه.
لنفترض أن البائع لديه رهن عقاري لم يسدده بالكامل ، في هذه الحالة ، يقدم خيار تمويل البائع عند بيع العقارات. يمكنه فرض سعر أعلى على سعر الشراء ، وطلب دفعة أولى أصغر ، وإجراء مدفوعات مستمرة على الرهن العقاري الذي أصدره البنك ، وكسب معدل عائد أكبر.
# 3. الرهن العقاري الشامل
في هذا السيناريو ، ينقل المالك المنزل إلى المشتري عن طريق سند ائتماني شامل ويقبل سند إذني بالمبلغ المتبقي من سعر الشراء ، ناقصًا أي دفعة مقدمة ربما تم سدادها.
# 4. عقد الأرض
في هذا النوع من الاتفاقات ، يتلقى المشتري حصة عادلة في العقار بدلاً من سند الملكية. لا يحدث نقل الملكية الملزم قانونًا من البائع إلى المشتري إلا بعد سداد الدفعة النهائية ضمن شروط العقد المكتوب.
# 5. الإيجار لتملك
يحق للمشتري شراء العقارات من البائع دون أي واجب ؛ ولكن مع الدفعة الأولى ودفعات الإيجار المستمرة ، يكتسب المشتري الحق في امتلاك العقار.
مزايا وعيوب تمويل البائع للبائع
المزايا
- توفير المال: يجب على البائعين الذين يرتبون للحصول على تمويل تجنب دفع الرسوم وتكاليف إدراج المنزل وبيعه ، خاصة عند العمل مع مشترين معروفين. يتم توفير مصدر دخل ثابت من خلال مدفوعات رأس المال والفائدة.
- عوائد أعلى: بمرور الوقت ، توفر اتفاقية تمويل البائع عوائد أفضل من مكاسب رأسمالية واحدة طويلة الأجل.
- جذب المزيد من المشترين: إن تقديم تمويل للبائع في سوق المشتري قد يساعد البائع على التميز عن المنافسة من خلال جذب العملاء الذين سيواجهون مشاكل في الحصول على قرض.
عيوب
- تحليل المخاطر: يجب على البائع تقييم المخاطر المرتبطة بتمويل البائع واتخاذ الخيارات اللازمة بشأن المشاركة.
- فقدان القيمة: قبل انتهاء صلاحية العقد ، قد يتجاهل المشتري العقار ويسمح له بالتدهور. إذا حدث هذا ، "فأنت تعيده في حالة أسوأ مما بعته فيه." لذلك ، قبل أن تجعل العقار متاحًا للمشترين ، تأكد من أنهم متحمسون له ، ولديهم المال اللازم لشرائه ، وهم حريصون على ذلك.
- تكلفة الإصلاح: من الممكن أن يحتاج البائع إلى إجراء تحسينات وإصلاحات على العقار إذا تخلف المشتري عن السداد.
مزايا وعيوب تمويل البائع للمشترين
مزايا للمشترين
إذا اختار المشترون شراء عقار ممول من المالك ، فقد يستفيدون أيضًا بعدة طرق ، بما في ذلك
- المزيد من البدائل للتمويل ، خاصة للعملاء ذوي الدخل المتواضع
- إغلاق أسرع وأقل تكلفة: مع المقرض التقليدي ، يستلزم إجراء الإغلاق قدرًا هائلاً من الأعمال الورقية ، جنبًا إلى جنب مع التكاليف والشروط المختلفة. كمية الوثائق والاكتتاب المطلوبة لعملية شراء يمولها المالك أقل بكثير.
- شروط اتفاقية أكثر مرونة
عيوب للمشترين
كما أشرنا أعلاه ، فإن تمويل البائع للمشترين لا يخلو من عيوبه المحتملة أيضًا. العناصر التي قد ترغب في وضعها في الاعتبار أثناء التفكير فيما إذا كنت تريد متابعة هذا النوع من خيار التمويل العقاري هي كما يلي:
- ربما تكاليف أكبر: عندما لا تتمكن من الحصول على تمويل ، يكون البائع في وضع أقوى وقد يطلب منك دفع قيمة أعلى من سعر السوق للمنزل وتحمل معدلات فائدة عالية.
- في حالة عدم قيام البائع بدفع الرهن العقاري التمويلي الكبير ، لا يزال المشترون معرضين لخطر الرهن.
- آخر موعد للدفع: قد يتطلب العقد دفعة أولى نهائية ، الأمر الذي يتطلب منك الحصول على رهن عقاري.
منازل تمويل البائع
أحد البدائل التي يمكن أن تجدها عند البحث عن تمويل شراء منزل هو تمويل البائع على المنازل. يوفر البائع التمويل عندما يقدم البائع قرضًا إلى المشتري بدلاً من القرض التقليدي مقرض عقاري. قد يغطي القرض كل أو جزء من تكلفة شراء منزل.
لمشتري المنزل الذي لديه سوء الائتمان أو تواجه صعوبات أخرى في التأهل للحصول على قرض عقاري نموذجي ، قد يكون تمويل البائع ، المعروف أيضًا باسم تمويل المالك ، خيارًا. ومع ذلك ، فإن استخدام تمويل البائع لشراء منزل قد يأتي بعدد من المخاطر.
علاوة على ذلك ، غالبًا ما يكون المشتري هو المسؤول الوحيد عن كل التمويل عند شراء منزل. بعد الموافقة على القرض ودفع جميع التكاليف ، يأخذ البائع شيكًا أو يحصل على تحويل. ومع ذلك ، قد يكون خيار تمويل البائع للمنازل جذابًا للبائعين الجريئين المنفتحين على أشكال التمويل غير التقليدية.
ومع ذلك ، فإن تمويل البائع للمنازل له إجراء خاص بالإضافة إلى عناصر مهمة يجب مراعاتها.
# 1. تعيين مفتش
يجب على كل من البائع والمشتري توظيف مقيِّمهم الخاص للتأكد من قيمة المنزل. يطلب كل من البائع والمشتري تقييم المنزل لتحديد سعر طلب معقول للممتلكات. هذه بعض الطرق لإيجاد سمسار عقارات.
- اطلب من شركة رهن عقاري أو بنك أو سمسار عقارات للحصول على توصيات بشأن تمويل البائع للمنازل.
- تواصل مع وكالة الترخيص في ولايتك.
# 2. العمل مع محامي عقارات
يحتاج محامي العقارات إلى العمل بشكل وثيق مع كلا الجانبين. يمكن لمحامي العقارات تقديم جميع الأوراق اللازمة. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن للمحامي حماية مصالحك.
# 3. استشر منشئ قروض الرهن العقاري للحصول على إرشادات
يمكنك الحصول على إرشادات من مُنشئ قروض الرهن العقاري السكنية حول كيفية التعامل مع تمويل البائع على المنازل بطريقة مفتوحة ووفقًا للقانون. عندما يقوم مالكك بتمويل منزل ، فأنت في الأساس تمنح المشتري قرضًا حتى النقطة التي ينتهي عندها من سداد أقساط الرهن العقاري.
سيارة تمويل البائع
ضع في اعتبارك قيام البائع بتمويل السيارة إذا كان لديك واحدة لبيعها ولكنك لا تحتاج إلى المبلغ المقطوع بالكامل على الفور. يحتفظ مالك السيارة أو أي نوع آخر مؤهل من الضمانات بالملكية بموجب هذا الترتيب. يحصل المشتري على ملكية السيارة ويتبع جدول الدفع المحدد. يحق للبائع مصادرة الضمان إذا تخلف المشتري عن السداد.
علاوة على ذلك ، يسمح تمويل البائع بإتمام أي معاملة تجارية ، بما في ذلك بيع سيارة (سيارة) من شخص إلى آخر. تمويل المالك - يسمى أحيانًا تمويل البائع - يحدث عندما يمد بائع منتج معين الائتمان لمشتري هذا المنتج ويحمل سند إذني للحصول على القرض. إن عكس تمويل المالك هو التمويل المصرفي ، حيث يتلقى البائع السداد بالكامل من البنك ويقوم المقترض بسداد المؤسسة المُقرضة. إذا كنت ستقوم بتمويل سيارتك من المالك ، فهناك بعض المستندات المهمة التي يجب عليك استخدامها وبعض الاحتياطات التي يجب عليك اتخاذها.
# 1. قم بإجراء فحص الائتمان
إذا كنت بائعًا ، فيجب عليك إجراء فحص ائتماني لشخص ما عند تمويل سيارة إذا كنت البائع. هناك العديد من خدمات التحقق من الائتمان المختلفة المتاحة ، ولا يكلف الأمر سوى بضعة دولارات لتشغيل تقرير الائتمان لشخص ما. عند النظر في مقترض محتمل ، يجب عليك أيضًا تأكيد الوظيفة الحالية بشيك راتب حديث.
# 2. سداد دفعة مقدمة كبيرة
تأكد من حصولك على دفعة أولى كبيرة إذا كنت تخطط لتقديم تمويل للبائع لشراء سيارة. لن تقدم العديد من البنوك قروض السيارات بدون دفعة أولى تتراوح من 15٪ إلى 20٪. عند تقديم تمويل البائع لشراء سيارة ، يجب أن تتحمل مخاطر أقل مما قد يتحمله البنك ، لذا فكر في طلب 25٪ أو أكثر. للتعويض عن المخاطر التي تتعرض لها ، يجب عليك أيضًا فرض أسعار فائدة أعلى من تلك التي يفرضها البنك على قرض سيارة معادل.
# 3. استخدم فاتورة البيع لتسجيل معاملتك
مطلوب إيصال لكل عملية شراء كتأكيد على حدوث المعاملة المتفق عليها بالفعل. فاتورة البيع هي إيصال لمعاملة تجارية. يجب أن يتم إدراج طراز السيارة ورقم تعريفها وعدد الأميال المقطوعة في فاتورة البيع.
# 4. جعل الكمبيالة الرسمية
تحدد اتفاقية القرض الشخصي ، أو السند الإذني ، شروط القرض بالإضافة إلى معدلات الفائدة التي سيتم تطبيقها. السند الإذني هو أيضًا الأداة القانونية التي يمكن استخدامها لرفع دعوى قضائية ضد المدين والمطالبة بسداد القرض إذا تخلف المقترض عن سداده.
# 5. نقل الملكية
بمجرد أن تصبح فاتورة البيع والسند الإذني جاهزين ، انتقل إلى حكومتك المحلية لنقل ملكية السيارة. يجب على المشتري دفع جميع الضرائب والرسوم قبل نقل الملكية. يجب على البائع إظهار إثبات الحكومة للملكية الواضحة قبل أن يتمكن المقترض من تولي الأمر.
علاوة على ذلك ، يجب أن تكون حذرًا قبل منحهم قرضًا لأن غالبية مشتري السيارات الذين يريدون تمويل البائع لديهم ائتمان سيء.
تمويل بائع الرهن العقاري
الرهن العقاري هو عقد يحدد تعهد الأصول العقارية كضمان لقرض أو التزام دين آخر. غالبًا ما يتم توقيع الرهن العقاري وامتياز الضمان من قبل المشتري نيابة عن المقرض عندما يمول الرهن العقاري والمقرضون المصرفيون شراء العقار. يكون المرتهن مسؤولاً عن سداد الدفعات المطلوبة ؛ المقترض هو صاحب الرهن العقاري والمطالبة.
تمويل بائع الرهن العقاري هو عقد يبرمه البائع والمشتري للعقار ، مما يجعل البائع راهنًا. يمول البائع عملية الاستحواذ بدلاً من استخدام بنك أو اتحاد ائتماني أو مقرض رهن عقاري مباشر. ثم يدفع المشتري للبائع ، أو أي شخص يعينه البائع مباشرة. من الممكن أن يتصرف البائع بصفته مقدم الرهن العقاري الأول ويمول 80-100٪ من المعاملة. وكبديل لذلك ، يجوز للبائع تقديم رهن عقاري ثانٍ بنسبة تتراوح بين 5 و 20 في المائة بينما يتعامل البنك مع الرهن العقاري الأول.
الغرض من تمويل بائع الرهن
يعتبر تمويل بائع الرهن العقاري بديلاً إذا كان العقار يعاني من مشاكل تمنعه من الوفاء بمتطلبات التقييم وبالتالي التأهل للحصول على قرض تقليدي أو حكومي. يتم استخدامه في سوق المشتري لزيادة الرغبة في العقار أو للسماح للمشترين الذين لا يستوفون متطلبات التمويل التقليدي بشراء المنزل. إذا كان المشتري يفتقر إلى الأموال الكافية لدفع دفعة أولى على العقار ، فيجوز للبائع تقديم رهن عقاري ثان. كبديل استثماري شخصي للاستثمار النقدي من بيع مباشر ، سيقدم البائعون أحيانًا تمويلًا للعقارات الاستثمارية.
وفي الختام
بالنسبة للمشترين غير القادرين على الحصول على قرض عقاري تجاري تقليدي بسبب وضعهم المالي أو تاريخهم الائتماني أو نوع العقار الذي يشترونه ، يعد تمويل البائع خيارًا ممكنًا. أنصحك بشدة بالنظر في جميع خيارات التمويل العقاري التجاري المتاحة قبل اتخاذ قرار بشأن تمويل المالك.
من يحمل سند ملكية في تمويل البائع؟
يستمر البائع في الاحتفاظ بملكية العقار حتى يتم سداد القرض بالكامل من قبل المشتري.
هل تمويل البائع فكرة جيدة؟
تعتمد الإجابة تمامًا على ظروفك ومتطلباتك. قد يفتح تمويل البائع المزيد من خيارات القروض لك كمشتري منزل ، تمامًا كما قد يمنح بائعي المنزل فرصة إضافية للربح ماليًا.
ما هي الصفقة التي يمولها البائع؟
في تمويل البائع ، يقوم البائع بدور المُقرض. وبدلاً من تسليم الأموال نقدًا ، يمنح البائع المشتري ائتمانًا كافيًا لتغطية تكلفة الدفعة الأولى من المشردين.
مقالات لها صلة
