ربما ترغب في تجديد مطبخك أو قبوك. ربما ترغب في الجمع بين ديونك أو دفع الرسوم الدراسية لطفلك. قد يساعدك الرهن العقاري الثاني في تغطية هذه الأنواع من التكاليف. قد تكون قادرًا على الحصول على قرض عقاري ثان وتلبية متطلباتك المالية إذا كان لديك ملكية في منزلك. قبل الحصول على قرض عقاري ثان ، من الجيد أن تفهم كيف يعمل وما إذا كان مناسبًا لك. فيما يلي نظرة عامة على الرهن العقاري الثاني ، والمتطلبات ، والمعدلات ، وكيف يختلف عن إعادة التمويل.
ما هو الرهن العقاري الثانية؟
الرهن العقاري الثاني هو القرض الذي يستخدم منزلك كضمان ، مثل الرهن العقاري الأول. يشار إلى القرض على أنه رهن عقاري ثان لأن قرض الشراء الخاص بك هو عادة أول قرض يتم سداده إذا تخلف منزلك عن السداد.
هذا يعني أنه إذا كنت غير قادر على سداد الرهن العقاري الخاص بك وقرر المُقرض بيع منزلك ، فسيتم سداد أول قرض عقاري لك أولاً. بعد سداد الرهن العقاري الأول ، سيتم تحويل أي أموال متبقية إلى الرهن العقاري الثاني.
كيف يعمل الرهن العقاري الثاني
تعتمد الرهون العقارية الثانية على حقوق ملكية منزلك ، وهي القيمة السوقية لمنزلك مطروحًا منها أي التزامات قروض. يمكن أن ترتفع حقوق الملكية أو تنخفض ، ولكن يجب أن ترتفع بشكل مثالي بمرور الوقت. يمكن أن تتغير حقوق الملكية بعدة طرق:
- عندما تقوم بسداد مدفوعات القرض الشهرية ، فإنك تقلل رصيد القرض الخاص بك ، مما يزيد من حقوق الملكية الخاصة بك.
- تنمو حقوق الملكية الخاصة بك إذا زادت قيمة منزلك بسبب سوق العقارات القوي أو التجديدات التي تجريها على منزلك.
- عندما تفقد قيمة منزلك أو تقترض بضمانه ، فإنك تخسر رأس المال.
هناك العديد من أشكال الرهون العقارية الثانية:
- مبلغ مقطوع: الرهن العقاري العادي الثاني هو قرض لشراء منزل لمرة واحدة يوفر لك مبلغًا مقطوعًا من المال يمكنك الاستفادة منه بأي طريقة تراها مناسبة. ستعيد الدين تدريجيًا بمرور الوقت ، غالبًا بأقساط شهرية ثابتة ، بهذا الشكل من القروض. في عملية تُعرف باسم الاستهلاك ، تدفع جزءًا من مصاريف الفائدة وجزءًا من إجمالي قرضك مع كل دفعة.
- خط ائتمان: يمكنك أيضًا الاقتراض باستخدام خط ائتمان ، وهو عبارة عن مجموعة من الأموال يمكنك السحب منها. لست ملزمًا أبدًا بأخذ أي أموال من هذا النوع من القروض ، ولكن لديك خيار القيام بذلك إذا كنت ترغب في ذلك. يضع المُقرض الخاص بك حدًا أقصى للاقتراض ، ويمكنك الاقتراض (عدة مرات) حتى تصل إلى هذا الحد. يمكنك السداد والاقتراض كما تفعل ببطاقة الائتمان.
اعتمادًا على نوع القرض وتفضيلاتك ، قد يكون لقرضك معدل فائدة ثابت يسمح لك بالتخطيط لمدفوعاتك لسنوات قادمة. القروض ذات السعر المتغير متاحة أيضًا وهي معتادة لخطوط الائتمان.
أنواع الرهون الثانية
يمكنك الاختيار بين نوعين من الرهون العقارية الثانية: قرض ملكية المنزل وخط ائتمان لشراء منزل (HELOC).
# 1. حد ائتمان حقوق الملكية العقارية
يمكنك أن تأخذ دفعة واحدة من حقوق الملكية الخاصة بك من خلال قرض شراء منزل. عندما تحصل على قرض لشراء منزل ، يدفع لك موفر الرهن العقاري الثاني نقدًا مقابل نسبة مئوية من حقوق الملكية الخاصة بك.
المقرض يتلقى رهنًا ثانيًا على الممتلكات الخاصة بك في المقابل. تمامًا مثل الرهن العقاري الأولي ، يمكنك سداد القرض على أقساط شهرية بفائدة. تمتد معظم مدد قروض حقوق الملكية العقارية من 5 إلى 30 عامًا ، مما يعني أنك تسددها خلال تلك الفترة الزمنية.
# 2 خطوط الائتمان العقارية
لا توفر لك خطوط ائتمان الأسهم الرئيسية ، أو HELOCs ، مبلغًا مقطوعًا واحدًا من المال. إنها تعمل مثل بطاقات الائتمان. يحدد مقدار رأس المال الموجود في منزلك ما إذا كان المُقرض الخاص بك سيقبلك للحصول على حد ائتمان. ثم يمكنك الاقتراض مقابل الائتمان الممنوح لك من قبل المُقرض.
قد يتم إعطاؤك شيكات خاصة أو بطاقة ائتمان لإجراء عمليات شراء. HELOCs ، مثل بطاقات الائتمان ، لديها ديون دوارة. تتيح لك هذه الميزة استخدام الأموال الموجودة في حد الائتمان الخاص بك عدة مرات كما تريد ، طالما أنك تسددها.
على سبيل المثال ، إذا منح المقرض الخاص بك HELOC بقيمة 10,000 دولار ، فإنك تنفق 5,000 دولار وتسدده. يمكن بعد ذلك استخدام مبلغ 10,000 دولار مرة أخرى في المستقبل.
هيلوكس صالحة فقط لفترة زمنية محددة تُعرف باسم "فترة السحب". كما هو الحال مع بطاقة الائتمان ، يجب عليك تسديد أقساط شهرية دنيا خلال وقت السحب.
عند انتهاء مدة السحب ، يجب عليك إعادة كامل الرصيد المتبقي على قرضك. قد يطلب منك المُقرض أن تدفع دفعة واحدة أو على أقساط بمرور الوقت. إذا لم تتمكن من سداد قرضك بحلول نهاية فترة السداد ، فقد يستولي المُقرض على منزلك.
معدلات الرهن العقاري الثانية
معدلات الرهون العقارية الثانية عادة ما تكون أعلى من معدلات الرهون العقارية الأولى. وذلك لأن الرهون العقارية الثانية أكثر خطورة بالنسبة للمقرض ، حيث يتم سداد الرهن العقاري الأول أولاً في حالة حبس.
من ناحية أخرى ، ربما تكون معدلات الرهن العقاري الثانية أكثر جاذبية من الخيارات الأخرى. إذا كنت تفكر في الحصول على قرض عقاري ثانٍ لسداد ديون بطاقة الائتمان ، على سبيل المثال ، يمكن أن تكون هذه خطوة مالية حكيمة لأن معدلات بطاقات الائتمان غالبًا ما تكون أعلى من تلك التي يقدمها قرض ملكية المنازل أو HELOC.
مزايا وعيوب الرهن الثاني
الرهون العقارية الثانية ، مثل أي نوع آخر من الاقتراض ، لها مزايا وعيوب.
فوائد
# 1. يمكن أن ينتج عن الرهون العقارية الثانية مبالغ كبيرة من القروض.
سيسمح لك بعض المقرضين باقتراض ما يصل إلى 90٪ من ملكية منزلك في قرض عقاري ثان. هذا يعني أن الرهن العقاري الثاني يسمح لك باقتراض أموال أكثر من أشكال القروض الأخرى ، خاصة إذا كنت تسدد مدفوعات قرضك لفترة طويلة.
# 2. بطاقات الائتمان لديها معدلات فائدة أعلى من الرهن العقاري الثاني.
يتم تصنيف الرهون العقارية الثانية على أنها ديون مضمونة ، مما يعني أن لديهم ضمانًا يدعمها (منزلك). لديهم معدلات فائدة أقل من بطاقات الائتمان لأن المقرض أقل عرضة لخسارة المال.
# 3. لا توجد قيود على كيفية استخدام الأموال.
لا توجد لوائح أو إرشادات تحد من كيفية إنفاق الأموال من الرهون العقارية الثانية. الاحتمالات لا حصر لها ، من التخطيط لحفل الزفاف لسداد ديون الكلية.
العيوب
# 1. معدلات الفائدة على الرهون العقارية الثانية أكبر.
الرهون العقارية الثانية غالبا ما يكون لها معدلات فائدة أعلى من إعادة التمويل. هذا لأن المقرضين أقل اهتمامًا بمنزلك من المقرض الأساسي.
# 2. قد يشكل الرهن العقاري الثاني ضغطا على أموالك.
أنت توافق على سداد دفعتين شهريًا للرهن العقاري عندما تحصل على قرض عقاري ثان: واحد للمقرض الأصلي والآخر للمقرض الثانوي. يمكن أن يؤدي هذا الواجب إلى إجهاد ميزانية عائلتك ، خاصةً إذا كنت تعيش بالفعل من راتب إلى شيك أجر.
متى يجب أن أتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ثان؟
الرهون العقارية الثانية ليست للجميع ، ولكن في الوضع المناسب ، يمكن أن تكون منطقية تمامًا. فيما يلي بعض السيناريوهات التي يكون فيها الرهن العقاري الثاني منطقيًا:
- يجب عليك سداد ديون بطاقتك الائتمانية: بطاقات الائتمان لديها معدلات فائدة أعلى من الرهون العقارية الثانية. يمكن أن يساعدك الرهن العقاري الثاني في دمج ديونك إذا كان لديك العديد من أرصدة بطاقات الائتمان موزعة على حسابات متعددة.
- تحتاج إلى مساعدة في النفقات المتجددة: هل تحتاج إلى ائتمان متجدد ولا ترغب في إعادة تمويله؟ على عكس إعادة التمويل ، يمكن لشركات HELOC أن توفر لك ائتمانًا متجددًا طالما أنك تسدد مدفوعاتك في الوقت المحدد. إذا كنت بحاجة إلى التعامل مع فاتورة صيانة المنزل أو الرسوم الدراسية على أساس منتظم ، فقد يكون هذا البديل أكثر قابلية للتنفيذ.
- إعادة التمويل النقدي غير ممكن: عمليات إعادة التمويل النقدي عادةً ما يكون لها معدلات فائدة أقل من قروض ملكية المنازل. إذا رفض المقرض الذي تتعامل معه طلب إعادة التمويل الخاص بك ، فقد تظل مؤهلاً للحصول على قرض عقاري ثان. قبل أن تسعى للحصول على قرض عقاري ثان ، قم بفحص جميع اختياراتك.
كيفية التقدم بطلب للحصول على الرهن العقاري الثاني
قارن الأسعار من ثلاثة مصادر منفصلة على الأقل. قم بتضمين المصطلحات التالية في بحثك:
- بنك حي أو اتحاد ائتماني
- منشئ قروض أو وسيط رهن عقاري (اطلب اقتراحات من وكيل العقارات)
- مقرض الإنترنت
استعد للعملية من خلال جمع أوراقك. هذا سيجعل الإجراء أقل صعوبة وإرهاقًا.
متطلبات الرهن الثاني
يجب استيفاء بعض المتطلبات المالية من أجل التأهل للحصول على قرض عقاري ثان. يجب أن يكون لديك درجة ائتمان لا تقل عن 620 ، ونسبة الدين إلى الدخل بنسبة 43 في المائة ، ومقدار معقول من حقوق الملكية في منزلك الأول. نظرًا لأنك ستستخدم رأس المال في منزلك للرهن العقاري الثاني ، يجب أن يكون لديك ما يكفي ليس فقط للحصول على القرض الثاني ولكن أيضًا الاحتفاظ بحوالي 20 ٪ من رأس المال في منزلك في الرهن العقاري الأول.
هل يجب أن أحصل على رهن عقاري ثان إذا كان ائتماني سيئًا؟
على الرغم من صعوبة الحصول على قروض عقارية ثانية مع سوء الائتمان بشكل عام ، إلا أنها ليست مستحيلة. يكاد يكون من المؤكد أن الحصول على قرض عقاري ثان بدرجة ائتمان منخفضة يعني دفع معدلات فائدة أعلى أو الاعتماد على موقّع مشارك.
يمكنك أيضًا البحث عن خيارات تمويل بديلة للمساعدة في تحسين المنزل أو إعادة هيكلة الديون. إذا كنت غير قادر على التأهل للحصول على قرض عقاري ثان ، فإن كل من القروض الشخصية وعمليات إعادة التمويل النقدي هي احتمالات قابلة للتطبيق.
التطبيقات الشائعة للرهون العقارية الثانية
يشيع استخدام الرهون العقارية الثانية للدفع مقابل:
- تكاليف التعليم الجامعي
- توحيد الديون عالية الفائدة مثل بطاقات الائتمان
- تحسينات المنزل
- النفقات الطبية
يتم استخدام الرهون العقارية الثانية من قبل بعض المقترضين لشراء عقار استثماري. هذا أمر خطير لأن هبوط سوق الإسكان يمكن أن يقلل من قيمة كلا المنزلين.
هل من الممكن استخدام إعادة التمويل لسداد الرهن العقاري الثاني الخاص بي؟
إذا كان لديك ما يكفي من رأس المال في منزلك ، فيمكنك استخدام إعادة التمويل النقدي لسداد الرهون العقارية الثانية. بعد أن تدفع للمقرض الثانوي ، سيكون لديك دفعة شهرية واحدة مرة أخرى.
تذكر أنه يجب عليك متابعة طلب إعادة التمويل وعملية التقييم مع المُقرض. يجب عليك بالإضافة إلى ذلك دفع تكاليف الإنشاء والإغلاق لقرضك الجديد. ومع ذلك ، هناك احتمال جيد بأن تحصل على سعر فائدة مخفض ، مما يجعل هذا خيارًا جذابًا للعديد من المقترضين.
ما هو الفرق بين الرهون العقارية الثانية وإعادة التمويل؟
الرهن العقاري الثاني ليس هو نفسه إعادة تمويل الرهن العقاري. عندما تحصل على قرض عقاري ثان ، فإنك تضيف دفعة رهن عقاري جديدة تمامًا إلى التزاماتك الشهرية.
يجب عليك سداد الرهن العقاري الأصلي وكذلك المقرض الثاني. عندما تقوم بإعادة التمويل ، من ناحية أخرى ، فإنك تسدد قرضك الأصلي وتستبدله بشروط قرض جديدة من المُقرض الأصلي. يتطلب إعادة التمويل دفعة واحدة فقط في الشهر.
عند إعادة تمويل الرهون العقارية ، المقرض الخاص بك على علم بوجود بالفعل كائن فضائي على الممتلكات ، والتي يمكنهم استخدامها كضمان إذا لم تدفع الدين. لا يتمتع مقرضو الرهن العقاري الثاني بنفس الضمان.
في حالة الرهن ، لا يتم سداد المقرض الثاني الخاص بك إلا بعد سداد المقرض الأول. هذا يعني أنك إذا تأخرت بشكل كبير في سداد مدفوعات القرض الأولى ، فقد لا يتلقى المقرض الثاني شيئًا. قد تضطر إلى دفع سعر فائدة أعلى على الرهن العقاري الثاني مقارنةً بإعادة التمويل نظرًا لأن مقرض الرهن العقاري الثاني يتعرض لمخاطر أكبر.
نتيجة لذلك ، يفضل العديد من مالكي المنازل أ إعادة التمويل النقدي لرهن عقاري ثان. توفر عمليات إعادة التمويل النقدي للمقرض مبلغًا مقطوعًا واحدًا من حقوق الملكية مقابل أصل جديد أعلى. معدلات الرهن العقاري بإعادة التمويل النقدي دائمًا تقريبًا أرخص من معدلات الرهن العقاري الثانية.
ما الذي يميز الرهن العقاري الأول والثاني؟
الرهون العقارية الأولى مضمونة من قبل الممتلكات. تستخدم الرهون العقارية الثانية حقوق ملكية المساكن لتمويل مشاريع أخرى.
ما مدى خطورة الرهن العقاري الثاني؟
المقرضون يعتبرون الرهون العقارية الثانية أكثر خطورة. تدفع مبيعات الرهن لتسديد الرهن العقاري الأول. قد لا تغطي أرباح البيع الرهن العقاري الثاني. الرهون العقارية الثانية المضمونة بالعقارات أرخص من معظم القروض الأخرى.
لماذا الأفراد لديهم الرهون العقارية الثانية؟
يمكنك اقتراض الكثير من المال برهن عقاري ثان. قروض منخفضة الفائدة مع مزايا ضريبية شائعة. قد تمول الرهون العقارية الثانية تحسينات المنزل أو الكلية أو توحيد الديون.
هل الرهون العقارية الثانية لا تزال متاحة من البنوك؟
إذا كنت لا ترغب في استخدام نفس البنك أو الاتحاد الائتماني أو المقرض عبر الإنترنت لرهنك العقاري الثاني ، فإن العديد من المقرضين يوفرونها.
هل تكلفة الرهون العقارية الثانية أقل؟
الرهون العقارية الثانية أكثر خطورة ، وبالتالي فإن المقرضين يفرضون معدلات فائدة أعلى. قد يتم تطبيق رسوم التقييم.
الأسئلة الشائعة حول الرهون العقارية الثانية
ما هي شروط الحصول على قرض عقاري ثان؟
عادةً ما يلزم الحصول على درجة ائتمان لا تقل عن 620 للحصول على الموافقة على قرض عقاري ثان ، على الرغم من أن متطلبات المقرض المحددة قد تكون أعلى. أيضًا ، ضع في اعتبارك أن الدرجات الأعلى ترتبط بمعدلات أعلى. ستحتاج أيضًا على الأرجح إلى نسبة الدين إلى الدخل (DTI) أقل من 43 بالمائة.
ما هو الغرض من الرهن الثاني؟
السبب الأكثر إلحاحًا للحصول على قرض عقاري ثان هو استخدام الأموال لرفع قيمة منزلك. يمكن أن يساعدك استخدام عائدات الرهن العقاري الثاني في زيادة قيمة منزلك في الحفاظ على ملكيتك في المنزل.
هل سيؤثر الرهن العقاري الثاني على ائتماني؟
نعم. الرهن الأول المكتمل أو إعادة تمويل الرهن العقاري أو الرهن العقاري الثاني سيؤدي إلى خفض درجة الائتمان الخاصة بك مؤقتًا. إذا دفعت الرهن العقاري في الوقت المحدد ، فيجب أن تتحسن درجة الائتمان الخاصة بك في غضون عام.
كم من الوقت يستغرق إغلاق على الرهون العقارية الثانية؟
يمكن لمعظم المقترضين توقع إغلاق الرهن العقاري في غضون 20 إلى 30 يومًا. يتم تحديد طول الوقت المستغرق لإغلاق الرهن العقاري حسب المكان الذي تتواجد فيه في عملية شراء المنزل أو إعادة تمويله. من تقديم الطلب وحتى الجولة النهائية والإغلاق ، تستغرق عملية الرهن العقاري عادةً ما بين 30 و 60 يومًا.
