إذا كنت تبحث عن منزل جديد ولكنك تواجه مشاكل في الحصول على موافقة مسبقة على قرض ، فإن تمويل المالك هو أحد الخيارات التي يمكن أن تساعدك في تحقيق هدفك في التملك. على الرغم من أنه لن يكون جميع البائعين مستعدين أو قادرين على تقديم تمويل مباشر للمشتري ، إلا أنه يمكن أن يكون طريقة رائعة لشراء منزل مع جعل عملية الإغلاق أكثر سلاسة. من ناحية أخرى ، يمكن أن تكون المنازل التي يمولها المالك معقدة وتتطلب اتفاقًا مكتوبًا ، لذلك من الأهمية بمكان فهم الإجراء قبل التوقيع على الخط الموقع. سنتعرف على كيفية عمل تمويل المالك ، وكيف يمكن أن يفيدك كمشتري أو بائع ، وكيفية تنظيم صفقة مع مالك.
ما هي المساكن الممولة من المالك؟
يُعرف الاتفاق المالي بين بائع المنزل ومشتري المنزل الذي يستبدل الرهن العقاري القياسي المدعوم من البنك بخطة دفع مباشر بين البائع والمشتري باسم تمويل المالك. تمويل المالك يعمل على غرار التقليدية مصرف قرض من حيث أن البائع يمول المنزل والمشتري يسدد للبائع بمرور الوقت وفقًا لشروط القرض.
ستبدأ هذه العملية بدفعة أولى كبيرة على المنزل ومبلغ استرداد القرض الشهري بالإضافة إلى الفائدة. عادة ما يكون تمويل المالك أكثر تكلفة من الإقراض العادي من البنك أو غيره مؤسسة مالية. ومع ذلك ، فهو خيار واقعي لمشتري المنازل غير القادرين على الحصول على تمويل من مقرض عادي.
نبذة
قد يكون المشتري حريصًا على شراء منزل ، لكن البائع لن يتزحزح عن السعر المطلوب البالغ 350,000 ألف دولار. المشتري على استعداد لدفع هذا المبلغ ويمكنه أن يسدد 20٪ من سعر الشراء - 70,000 دولار من بيع ممتلكاتهم السابقة. سيحتاجون إلى 280,000 ألف دولار كتمويل ، لكن لا يمكنهم الحصول إلا على رهن عقاري نموذجي بقيمة 250,000 ألف دولار.
قد يوافق البائع على إقراضهم 30,000 ألف دولار لتغطية الفجوة ، أو قد يوافقون على تمويل إجمالي 280,000 ألف دولار. في كلتا الحالتين ، فإن ملف مشتر سيدفع البائع شهريًا للمبلغ الأساسي للقرض والفائدة. عندما يكون البائع والمشتري عائلة أو أصدقاء أو مرتبطين بطريقة أخرى خارج المعاملة ، تكون هذه القروض نموذجية إلى حد ما.
مثال على المنازل الممولة من قبل المالك
لنتخيل أن بائعًا يسرد منزلاً بسعر 200,000 ألف دولار في السوق. لأنه يعمل لحسابه الخاص ، لا يستطيع المشتري المحتمل الحصول على التمويل التقليدي. قام بتقديم عرض بالسعر الكامل ويطلب 15 بالمائة (30,000 ألف دولار) من تمويل المالك.
يقبل البائع ، الذي ليس لديه رهن عقاري على المنزل ، العرض ويقوم بإنشاء مذكرة رهن تتطلب من المشتري أن يسدد لها على مدى عشر سنوات بفائدة 8٪ باستخدام بالون. وسائل الدفع في نهايةالمطاف. يدفع المشتري للبائع 1,247.40،8 دولارًا شهريًا ، ويتلقى البائع عائدًا بنسبة 224,532 ٪ ، يبلغ إجماليه XNUMX،XNUMX دولارًا على مدار عشر سنوات.
كيف تعمل المنازل الممولة من المالك؟
فيما يلي نظرة عامة على كيفية عمل عملية تمويل المالك.
# 1. يتفق البائع والمشتري على شروط التمويل
عندما يوقع البائع والمشتري سند إذني ، يتفقان على شروط القرض. يغطي هذا معلمات مثل أسعار الفائدة وجداول الإطفاء (فترة سداد أقساط الرهن العقاري العادية) والموعد النهائي لسداد القرض.
# 2. يدفع المشتري دفعة أولى
بعد أن اتفق الطرفان على التمويل الشروط ، يقوم المشتري بدفع دفعة مقدمة على العقار لتأمين الشراء. عند مقارنتها بمقرض الرهن العقاري القياسي ، غالبًا ما تكون هذه الدفعة المقدمة نسبة مئوية أكبر من سعر الشراء. هذا لأنه نظرًا للمخاطر المالية التي يتعرضون لها ، سيرغب المالك في الحصول على أكبر قدر ممكن من الأمان.
# 3. يقوم المشتري بدفع أقساط شهرية على القرض
في معظم الحالات ، يقوم المشتري بسداد الرصيد المتبقي من الرهن العقاري على أقساط شهرية. وهذا يشمل ضريبة الملكية المباشرة ومدفوعات التأمين ، والتي غالبًا ما يتم تضمينها في الرهن العقاري العادي ولكن ليس بتمويل المالك.
# 4. يسدد المشتري قرضه
سيُطلب من المشتري عادةً دفع دفعة واحدة أو دفعة واحدة في نهاية فترة القرض لتغطية أي تكاليف متبقية. إذا كان المشتري غير قادر على دفع البالون ، فقد يطلب المزيد التمويل للدفع للبائع ، والحصول على قرض جديد لتغطية الرصيد المتبقي من سعر المنزل بالإضافة إلى الفائدة.
4 أنواع من المساكن الممولة من المالك
يجب استخدام عقد رسمي لإحياء ذكرى اتفاقية تمويل المالك. يمكن تنظيم ترتيب تمويل المالك بعدة طرق ، بما في ذلك تلك المدرجة أدناه.
# 1. سند إذني أو رهن عقاري
تشبه فكرته سند الرهن العقاري القياسي ، حيث يوقع المشتري على وثيقة التأكيد على أن للمقرض مصلحة ضمانية في منزله حتى يتم سداد القرض. يحصل المشتري على حق الملكية ويكون الرهن مع الحكومة المحلية في هذا السيناريو.
# 2. صك الثقة
هذا نوع مختلف من السند الإذني الذي يشبه سند الرهن العقاري. ملكية المنزل من قبل طرف ثالث وصي في صك ثقة. الملكية للمشتري بمجرد استيفاء شروط القرض.
# 3. عقد الفعل
لا يستلم المشتري صك الملكية والملكية إلا بعد اكتمال القرض ، وفق هذه الاتفاقية. البائع يحتفظ ب الملكية الفعل والملكية حتى ذلك الوقت.
# 4. اتفاقية الإيجار والشراء
مشتري ترتيب إيجار-شراء ، يُعرف أيضًا بصفقة الإيجار المنتهي بالتملك. إيجارات العقار لفترة زمنية محددة قبل الموافقة على الشروط النهائية للشراء. أي إيجار يتم دفعه خلال فترة الإيجار يذهب نحو بيع من المنزل إذا قرر المشتري الشراء في نهاية فترة الإيجار.
5 مزايا المساكن الممولة من المالك
لكل من البائعين والمشترين ، يتمتع تمويل المالك بمزايا كبيرة مقارنة بنماذج التمويل القياسية.
# 1. عقبات أقل أمام التمويل للمشترين
بالنسبة للمشترين ، قد يسمح لك تمويل المالك بالحصول على تمويل لا يمكنك الحصول عليه بطريقة أخرى. إذا كان لديك دخل غير ثابت أو درجة ائتمانية منخفضة. على سبيل المثال ، قد يكون الحصول على قرض رهن عقاري من مقرض تقليدي أكثر صعوبة ، مما يجعل تمويل المالك خيارًا محتملاً.
# 2. فترة العناية الواجبة أقصر
قد تكون فترة العناية الواجبة لتقييم المنزل وعمليات التفتيش في ترتيبات تمويل المالك. المشتري ، على سبيل المثال ، لا يحتاج إلى تقييم منزل من أجل الحصول على تمويل من مصرفه. هذا يعني أنك ستتمكن من إتمام عملية البيع في وقت أقرب ، مما سيفيد كل من البائع والمشتري.
# 3. لا يوجد حد أدنى للدفعة المقدمة
على عكس الإسكان الفيدرالي الإدارة (قروض إدارة الإسكان الفدرالية) ، لا يوجد حد أدنى للدفعة المقدمة تفرضه الحكومة بتمويل المالك. هذا يعني أنه في حالة موافقة البائع ، فقد يتمكن المشتري من التفاوض على دفعة مقدمة مخفضة.
# 4. تكاليف الإغلاق أقل
يسمح تمويل المالك لكل من البائعين والمشترين بتوفير المال عند إغلاق التكاليف بما في ذلك عمليات التفتيش والتقييم والرسوم المصرفية.
# 5. عوائد استثمار يحتمل أن تكون أفضل
بالنسبة للبائعين ، يمكن أن يوفر تمويل المالك تدفقات نقدية متسقة طويلة الأجل على الممتلكات من معدل الفائدة المرتفع على القرض.
4 مساوئ المساكن الممولة من المالك
بدون ضمان قرض الرهن العقاري القياسي. هناك العديد من المخاطر التي قد يواجهها المشتري أو البائع عند استخدام تمويل المالك.
# 1. تكلفة أعلى للمشترين
بالنسبة للمشترين ، عادة ما يستلزم تمويل المالك مدفوعات مقدمة ومعدلات فائدة أكبر. مما يؤدي إلى تكلفة إجمالية للمنزل أكبر من الرهن العقاري العادي.
# 2. مدفوعات بالون عالية
قد يتلقى المشترون مبلغًا إجماليًا كبيرًا عند انتهاء مدة القرض إذا كانت اتفاقية تمويل المالك تحتوي على شرط دفع مبالغ فيه.
# 3. مخاطر عالية محتملة للبائعين
يتحمل أصحاب المنازل الذين يمولون منازلهم المبيعة مخاطر تخلف المشتري عن سداد مدفوعاتهم. إذا تخلف المشتري عن سداد القرض ، يكون البائع مسؤولاً أيضًا وقد يكون عليه رفع دعوى حبس الرهن.
# 4. قضايا الرهن العقاري الحالية
قد تكون هناك امتيازات حالية تعقد إجراءات سداد القرض إذا كان البائع لديه بالفعل رهن عقاري على العقار الذي يبيعه. إذا اعتمد البائع على المشتري لسداد أقساط الرهن العقاري وتخلّف المشتري عن السداد. ال مصرف يمكن أن يحبس الرهن على المنزل ، مما يضع كلا الطرفين في حالة سيئة.
هل من الخطر استخدام تمويل المالك؟
يعتبر الاستحواذ على عقار من خلال تمويل المالك طريقة آمنة للتمويل إذا اتخذ كل من المشتري والبائع الإجراءات اللازمة لحماية مصالحهما المالية. يجب ، أولاً وقبل كل شيء ، توضيح شروط التمويل بشكل صحيح في اتفاقية مكتوبة ، ويفضل أن يكون قد تم إعدادها من قبل متخصص قانوني معتمد.
وعلى الرغم من حقيقة أن تمويل المشتري يلغي شرط التقييم والتفتيش الذي يفرضه المُقرض ، فلا يزال يتعين على المشترين التفكير بعناية في اتخاذ تدابير لضمان أن يكون سعر الشراء معقولاً. على نفس المنوال ، لا يُطلب من البائعين إجراء فحص ائتماني للمشترين المحتملين قبل الموافقة على تمويل صفقة. ومع ذلك ، فهذه استراتيجية جيدة لتقليل المخاطر المرتبطة بتمويل المالك ولزيادة احتمال قيام المشتري بسداد مدفوعاته في الوقت المحدد.
من يدفع الضرائب العقارية على منزل يموله المالك؟
عند التفاوض مع مقرض رهن عقاري تقليدي ، من الشائع دمج مدفوعات الضرائب العقارية وأقساط التأمين في مدفوعات الرهن العقاري الشهرية. عند استخدام تمويل المالك ، يدفع المقترض عادةً الضرائب وأقساط التأمين مباشرة إلى الوكالة الحكومية وشركة التأمين المعنية على التوالي. ومع ذلك ، من الضروري ملاحظة أنه يمكن للمشترين والبائعين استخدام اتفاقية تمويل المالك لاختيار كيفية معالجة هذه المدفوعات.
ماذا لو تخلف المشتري عن السداد؟
إذا تخلف المشتري عن سداد تمويل المالك ، فإن نوع الاتفاقية التي تم إبرامها بين المشتري والبائع سيحدد التداعيات وكذلك قدرة البائع على طلب التعويض. إذا تمت هيكلة المعاملة كخيار إيجار ، على سبيل المثال ، فإن البائع ملزم ببدء إجراءات الإخلاء من أجل إزالة المشتري الذي لم يدفع من العقار. مع البيع المنفصل إلى أقساط أو عقد صك ، يمكن أن تختلف قواعد الدولة ، وقد يُطلب من البائع حبس الرهن على المشتري.
لهذا السبب ، يجب على البائعين استخدام اتفاقية التمويل كوسيلة لحماية أنفسهم من المجهول ووضع توقعات واضحة للمشتري. قد يشمل ذلك تقديم تفاصيل بشأن ما يشكل سدادًا متأخرًا ، وما إذا كانت هناك فترة سماح ، وما يحدث في حالة تخلف المقترض عن سداد القرض.
كيفية هيكلة صفقة تمويل البائع
يجب أن يكون المستند المكتوب الذي يحتوي على تفاصيل الصفقة دائمًا في اتفاقية تمويل المالك بين المشتري والبائع. ومع ذلك ، هناك بعض الأساليب الأخرى التي يمكنك اتباعها ، وسيعتمد الأسلوب المثالي بالنسبة لك على احتياجاتك وظروفك الفردية. يمكن هيكلة الصفقة التي يمولها البائع بثلاث طرق:
# 1. استخدام سند إذني ورهن أو صك ثقة
إذا كنت معتادًا على الرهون العقارية النموذجية ، فسوف تتعرف على هذا النموذج. يحدد السند الإذني شروطًا مثل مبلغ القرض وسعر الفائدة وجدول الإطفاء ، وهو من قبل كل من المشتري والبائع. يعمل المنزل كضمان للقرض ، ويظهر اسم المشتري على العنوان. القرض ثم مع الحكومة المحلية.
# 2. صياغة عقد لفعل
عقد صك ، يُعرف أيضًا باسم البيع بالتقسيط أو الأرض عقد، عندما لا يحصل المشتري على صك الملكية الممولة من قبل المالك حتى يتم سداد الدفعة النهائية للقرض. بدلاً من ذلك ، إذا أعاد المشتري تمويل الدين مع مقرض آخر ودفع للبائع بالكامل ، يكتسب المشتري حق الملكية.
# 3. إنشاء اتفاقية شراء الإيجار
يقوم البائع بتأجير عقار لمشتري لديه خيار شرائه بسعر محدد. يُعرف أيضًا باسم خيار الإيجار المنتهي بالتملك أو الإيجار. يدفع المشتري الإيجار ثم تتاح له الفرصة لشراء العقار أو مصادرة خيار الإيجار في نهاية مدة الإيجار. يكون الإيجار خلال فترة التأجير مقابل سعر الشراء إذا قرر شراء العقار.
نوصي بالتشاور مع محامٍ مختص يقوم بإنشاء الوثائق ذات الصلة لمصلحتك لأن تمويل المالك قد يكون معقدًا.
كيف يعمل مالك التمويل في ولاية تكساس على منزل؟
عندما يوفر مالك المنزل في تكساس التمويل لشراء ممتلكاته ، فإن هذا يعني أن البائع يفترض وظيفة المُقرض ، وهي معاملة عقارية أكثر تقليدية تقوم بها مؤسسة مالية. ومع ذلك ، بدلاً من تسليم النقود إلى المشتري ، يقدم البائع ائتمانًا بمبلغ السعر الذي تم الاتفاق عليه للبيع ، ناقصًا المبلغ الذي سيضعه المشتري كوديعة.
كيف يؤثر تمويل المالك على الضرائب؟
يمكنك نشر تحقيق مكاسبك على مدى عدد من السنوات إذا قمت ببيع العقار بتمويل المالك والإبلاغ عن المعاملة على أنها بيع بالتقسيط. أنت تدفع مبلغًا أقل بكثير من الضرائب على مكاسب رأس المال على مدار العام عندما تحصل على الدخل ، بدلاً من دفع المبلغ الكامل للضرائب على الأرباح كلها في السنة الأولى. يمكّنك هذا من تشتيت تأثير الضريبة المفروضة على عدد من السنوات.
كيف يعمل تمويل المالك في ولاية تكساس؟
عندما يوفر مالك المنزل في تكساس التمويل لشراء ممتلكاته ، فإن هذا يعني أن البائع يفترض وظيفة المُقرض ، وهي معاملة عقارية أكثر تقليدية تقوم بها مؤسسة مالية. ومع ذلك ، بدلاً من تسليم النقود إلى المشتري ، يقدم البائع ائتمانًا بمبلغ السعر الذي تم الاتفاق عليه للبيع ، ناقصًا المبلغ الذي سيضعه المشتري كوديعة.
متطلبات المساكن الممولة من المالك
يجب أن يكون السند الإذني لتسهيل معاملة تمويل المالك. يصف السند الإذني تفاصيل الاتفاقية ، بما في ذلك سعر الفائدة والسداد الجدول الزمني، والعقوبات الافتراضية ، من بين أمور أخرى. لحماية نفسه من التقصير ، عادة ما يحتفظ المالك بملكية الممتلكات حتى يتم سداد جميع المدفوعات.
بينما يمكن للمالك التعامل مع بعض المعاملات التي تتم بنفسك بالكامل. الاستعانة بمحام للتحقق من أن جميع القواعد عادة ما تكون فكرة جيدة. يمكن أن يساعد الدفع مقابل البحث عن حق الملكية أيضًا في التأكد من أن المالك / البائع في وضع يسمح له ببيع العقار وأنهم سيطلقون حق الملكية في النهاية مقابل تمويل بعض أو كل المعاملة.
الأسئلة الشائعة
هل تمويل المالك هو نفس الإيجار للتملك؟
الفرق الجوهري بين هاتين الطريقتين لشراء منزل هو توقيت تغيير المنزل. في حالة كون البائع هو المقرض ، يتم تغيير الملكية على الفور. مع الإيجار بغرض التملك ، لا يصبح المستأجر هو المالك حتى وقت قد يمر سنوات على الطريق.
من يدفع ضرائب الملكية على تمويل المالك؟
عند العمل مع مقرض رهن عقاري تقليدي ، غالبًا ما يتم تحويل ضرائب الملكية وأقساط التأمين إلى دفعة الرهن العقاري الشهرية. من خلال تمويل المالك ، يدفع المقترض الضرائب مباشرة للوكالة ذات الصلة وأقساط التأمين لشركة التأمين الخاصة به.
هل يذهب تمويل المالك على الائتمان الخاص بك؟
لا يتم عادةً إبلاغ الرهون العقارية الممولة من المالك إلى أي من مكاتب الائتمان ، لذلك لن تنتهي المعلومات في تاريخك الائتماني.
هل يمكنني تمويل البائع إذا كان لدي رهن عقاري؟
يمكن القيام بالتمويل الذي يحمله البائع على المنازل المرهونة ، على الرغم من أنه يجب على البائعين تنظيم مبيعات منازلهم بعناية. في حين أن مقرضي الرهن العقاري قد لا ينتبهون لقروض الرهن العقاري الخاصة بهم إذا تم سدادها في الوقت المحدد ، إلا أنهم يلاحظون عدم سداد المدفوعات.
مقالات ذات صلة
