إذا لم تكن على دراية بمصطلح "تسويق الممتلكات المُفصح عنها" ، فهذا يشير إلى أن المعلومات الأساسية فقط هي المتاحة لعامة الناس. من ناحية أخرى ، تبيع العقارات خارج السوق بشكل متكرر بسرعة أكبر وبأقل ضجة. يمكن لشركة Fine & Country تسويق العقارات بهدوء داخليًا وسريًا. الاستثمار العقاري ليس بهذه البساطة تصفح ملفات خدمة قائمة متعددة (MLS) واختيار ما تريد بسبب المنافسة الشرسة لإيجاد سكن في العديد من المواقع. يحتاج المستثمرون في العقارات اليوم إلى أن يكونوا واسعي الحيلة ، الأمر الذي يستلزم غالبًا إيجاد صفقات ليست في السوق المفتوحة. تركز هذه المقالة على كيفية العثور على العقارات المعروضة للبيع أو تحديدها.
ما هي العقارات خارج السوق؟
كل شيء في الاسم ، أليس كذلك؟ في معظم الحالات ، هو عقار لم يتم طرحه في السوق بأي شكل من الأشكال. هذا العقار غير مدرج في مواقع العقارات المعتادة ، ولا يتم بيعه من قبل وكلائك المعتادين ، ولن يتم بيعه في المزاد. باستخدام الطرق التقليدية ، لن تتمكن من تحديد موقعه.
في معظم الأحيان ، يتم ذلك عن طريق الاتصال بالبائع مباشرةً.
سيكون للعقار الحقيقي خارج السوق عدد محدود من المشترين المحتملين والمستأجرين المحتملين الذين يدركون وجوده.
إذن ، من يبيع العقارات خارج السوق؟
من الممكن العثور على منزل خارج السوق يتم بيعه بواسطة مطور أو وكالة ، لكن هذا غير شائع تمامًا.
أصحاب العقارات أو الملاك الذين يرغبون في بيع قطعة معينة من العقارات ، سواء بسرعة أو بتكتم ، من المرجح أن يكون العقار المعني بالفعل تحت سيطرتهم.
لماذا يحتفظ البائع بممتلكاته خارج السوق؟
هناك عدة أسباب وراء عدم قيام البائع بإدراج ممتلكاته.
# 1. سوق البائع:
من الشائع أن يتمكن البائعون في سوق البائع من التمسك بمنازلهم حتى يتلقوا أفضل عرض ممكن. ليس من غير المألوف أن يقدم سماسرة العقارات والمستهلكون عروضًا على المنازل حتى لو لم تكن معروضة للبيع بالفعل.
# 2. الرهن مع المستأجرين:
إذا كان البائع لديه مستأجرين ولا يريد إخطارهم بأن المنزل معروض للبيع ، فقد يختارون عدم إدراج العقار حتى لو كان على وشك الحجز.
# 3. قائمة الجيب:
باستخدام "قائمة الجيب" ، قد يستخدم البائع وكيل عقارات لتسويق منزله لمجموعة مختارة من المشترين. يمكن للوكلاء في هذه الحالة الاتصال بعملائهم شخصيًا أو مشاركة قوائم الجيب مع مجموعة مختارة من الوكلاء الآخرين في المنطقة.
# 4. غير متوفر للعرض:
يجب أن تكون قوائم MLS متاحة بسهولة للعرض حتى يتم عرضها. قد يتم إزالة المنزل مؤقتًا من السوق إذا لم يكن البائع متاحًا للعروض. هذا هو الوقت الذي يضع فيه وكيل الإدراج العقار في "حجز مؤقت".
# 5. يصل قريباً :
في MLS ، قد تصادف خاصية تحمل علامة "قريبًا" إذا كان البائع يرغب في اختبار الفائدة قبل طرحها في السوق.
كيف تجد خصائص خارج السوق
# 1. التسويق عبر البريد المباشر
مباشرة التسويق عبر البريد هو نهج رائع للكشف عن فرص العقارات خارج السوق. أرسل بطاقات بريدية أو إعلانات أخرى إلى بائعي المنازل المحتملين للتعبير عن رغبتك في شراء ممتلكاتهم. قد لا يكون أصحاب المنازل مستعدين للبيع حتى يتم تقديم عرض مقبول لهم.
تأكد من قيامك بواجبك قبل استخدام تقنية التسويق هذه. أنت بحاجة إلى معرفة خصائص عميلك المثالي وأفضل الأماكن للإعلان لتوصيل رسالتك إليهم. هناك احتمالات لا حصر لها ، من البطاقات البريدية والأحرف الصفراء إلى الإعلانات على مقاعد الحافلات.
من المهم أيضًا أن تتذكر أن حملات البريد المباشر قد تستغرق بعض الوقت حتى تؤتي ثمارها. إذا قمت بإرسال حملات بريدية متعددة دون رد ، فلا تشعر بالإحباط.
من أجل العثور على عقارات خارج السوق ، لا تزال الفرص العقارية واحدة من أفضل الطرق للقيام بذلك.
# 2. الموارد على الانترنت
من الممكن العثور على خصائص (عروض) خارج السوق أو الكشف عنها على مواقع الويب مثل Zillow و TrueLocal ، حتى لو كانت معظم قوائمها للمنازل المدرجة في MLS. كيف؟ على سبيل المثال ، ضع في اعتبارك Zillow. قبل تاريخ قائمة MLS ، يمكن للبائعين استخدام Zillow لإدراج ممتلكاتهم. نتيجة لذلك ، يجب على المستثمرين مراقبة هذه المواقع بشكل متكرر لمواكبة المنافسة.
يمكن العثور على قوائم العقارات خارج السوق على العديد من المواقع الإلكترونية. يعد موقع Opendoor ، وهو موقع ويب يسمح بإجراء المعاملات العقارية دون وضعها على نظام MLS ، بمجموعة متنوعة من الفوائد للمشترين والبائعين.
سوق العقارات الاستثمارية في HouseCashin هو سوق لتجار الجملة العقاريين والمستثمرين. يركز هذا الموقع على العقارات خارج السوق والمتعثرة والأنواع الأخرى من العقارات التي يبحث عنها مستثمرو العقارات السكنية.
عند البحث عن منازل عبر الإنترنت ، ضع في اعتبارك أنه قد يكون لديك المزيد من الحظ مع المزيد من أساليب إنشاء الرصاص الاستباقي. قد تكون القوائم خارج السوق المنشورة على الإنترنت تنافسية للغاية بسبب الاستخدام الواسع للإنترنت. تحقيقا لهذه الغاية ، لا تستبعد هذا النهج تماما ؛ أنت لا تعرف أبدًا ما ستجده.
# 3. التواصل
في قطاع العقارات ، يعتبر التواصل الشبكي هو أفضل طريقة لتوليد عملاء محتملين ، وهذا ينطبق أيضًا على المنازل خارج السوق. لا تخف من وضع نفسك في الخارج ؛ قد يصبح التواصل أسهل مع الممارسة.
ابحث عن الأحداث العقارية المحلية لمقابلة أشخاص في منطقتك وبناء شبكتك. يمكنك التحقق من REIA المحلية أو لوحات الإعلانات أو Facebook لمعرفة ما إذا كانت هناك أي نوادي في منطقتك تلتقي بانتظام.
قد تتمكن جهات اتصالك العقارية الحالية أيضًا من مساعدتك في توسيع شبكتك. تعد الشبكات خارج السوق هي الطريقة الأكثر شيوعًا لاكتشاف والحصول على الصفقات غير المتاحة للجمهور. إذا كنت تبحث عن فرص عقارية خارج السوق ، فأنا أؤيد بشدة إنشاء شبكة من المستثمرين العقاريين.
# 4. وكلاء عقارات
للعثور على خصائص في MLS ، وكلاء عقارات هم خبراء في ذلك ، لكنهم أيضًا بارعون في اكتشاف الفرص غير المتوفرة في السوق. عند البحث عن منزل ، من الأفضل العمل مع سمسار عقارات لديه خبرة في المنطقة التي تهتم بها. ومن المعروف بين وكلاء العقارات أن المنازل من المحتمل أن تصل إلى السوق.
يجب عليك تجميع قائمة بأفضل وكلاء العقارات في منطقة السوق التي تخطط للاستثمار فيها. يمكنك التواصل معهم عبر الهاتف أو البريد الإلكتروني لمعرفة ما إذا كانوا على علم بأي قوائم خارج السوق. ومع ذلك ، قبل الاتصال بوكيل ، احرص على التحقق من موقعه على الويب ؛ في كثير من الأحيان ، يتم سرد قوائم الجيب الخاصة بهم هناك.
تذكر أنه لمجرد عدم قدرة وكيل عقارات معين على مساعدتك في مهمتك الحالية ، فإن هذا لا يستبعد احتمال أن يتمكنوا من ذلك في المستقبل هو اعتبار آخر. تأكد من أن كل شخص تتواصل معه لديه اسمك ورقم هاتفك وعنوان بريدك الإلكتروني.
# 5. بناة ومقاولون
من أجل العثور على عقارات خارج السوق كمستثمر ، ابحث عن صفقات خارج السوق ، وتكوين صداقات مع بناة ومقاولين ، بالإضافة إلى وكلاء العقارات. عندما يتخلى صاحب المنزل أو المستثمر عن مشروع بناء لأنهم يفتقرون إلى الأموال اللازمة لإكماله ، غالبًا ما يكون البناة المحليون على دراية به.
على الرغم من أن هذا وضع سيء للبائع ، إلا أنه قد يكون فرصة ذهبية للمستثمر الذي يرغب في التدخل وإنهاء المهمة ، مما يسمح له بجني الأموال عند الإغلاق.
هناك اتصالات منتظمة بين المقاولين والتجار الآخرين. تأكد من أن تكون واضحًا تمامًا في جميع تفاعلاتك على الشبكة ، لأنه إذا كنت محظوظًا ، فقد يقودونك مباشرةً إلى قوائم الجيب المحلية.
تعرف على أنك مستثمر عقاري تبحث عن عقارات ليست في السوق المفتوحة. من خلال هذه الطريقة فقط يمكنك البدء في اكتساب ثقة واحترام وكلاء العقارات الآخرين في مجال خبرتك.
# 6. تجار الجملة
إذا كنت مستثمرًا وترغب في العثور على عقارات خارج السوق ، فيمكن أن يكون تجار الجملة موردًا قيمًا. لماذا ا؟ من ناحية أخرى ، يتعامل تجار الجملة في العقارات بالجملة فقط.
إذا كنت مهتمًا بمعرفة المزيد عن البيع بالجملة وعملية اكتشاف عقار مخفض يمكن بيعه من أجل الربح ، فإليك ما تحتاج إلى معرفته. غالبًا ما يكشف تجار الجملة عن منازل خارج السوق يتم خصمها.
من المهم أن تتذكر أن العمل مع تاجر جملة يشبه العمل مع وسيط ، مما يعني أنك قد لا تحصل على أفضل قيمة ممكنة.
يعد التواصل مع تجار الجملة طريقة رائعة للتعرف على العقارات خارج السوق في منطقتك بشكل عام. حتى إذا لم يقدموا لك حاليًا أي فرص ، يجب أن تضع في اعتبارك أنهم قد يتصلون بك في المستقبل إذا أتيحت لك فرصة.
# 7. السجل العام
يمكن أن تكون منازل ما قبل الرهن والبيع على المكشوف استثمارات ناجحة إذا تم تحديث السجلات العامة ، لذلك من الجيد تتبعها. للقيام بذلك ، أوصي بالاطلاع على وسائل الإعلام المحلية والحكومية ، وكذلك المواقع الحكومية. ليس من غير المألوف أن ترى العقارات التي على وشك أن تطرح للبيع مذكورة من قبل هذه المصادر.
يمكنك أيضًا العثور على صفقات عقارية خارج السوق عن طريق إعداد تنبيهات على مواقع الويب مثل HUD Home Store ، والتي يمكنها إخطارك عند ظهور عقارات جديدة في السوق.
قد تصادف أيضًا منشورات منتهية الصلاحية عند البحث في السجلات العامة. لا تتردد في الاتصال بالبائع شخصيًا في هذه الحالات. يجب على المستثمرين العقاريين مراقبة السجلات العامة ، حيث يمكن أن يقودهم إلى صفقة جديدة في المستقبل.
# 8. كلمة إيجابية
الاستثمار في العقارات هو عمل الناس ، بغض النظر عن كيفية قطعه. للتأكد من أن كل شخص تتواصل معه يعرف بالضبط من أنت ، وما الذي تدور حوله ، وكيف يمكنهم التواصل معك ، يعد استخدام الكلام الشفهي للترويج لعملك طريقة رائعة لجعل الناس يتذكروك عندما يجدون أو يصادفون عقارات خارج السوق. إنه يشبه إلى حد كبير تكوين شبكة.
حتى لو لم يكونوا ناشطين بشكل مباشر في صناعة العقارات ، فلا تخف من التواصل معهم. قد تأتي فرصتك الاستثمارية التالية من مصدر غير متوقع.
# 9. المزادات العقارية
بسبب العرض المستمر للعقارات خارج السوق المتاحة في المزادات ، فهي مصدر ممتاز للمضاربين على العقارات. تصفح مواقع المزادات للحصول على صفقات ذات وعود بانتظام لاكتشاف خصائص المزاد.
إذا كنت تبحث عن عملاء محتملين ، أقترح عليك التحقق من RealtyTrac أو Auction.com. بالإضافة إلى المسح عبر الإنترنت ، يمكنك تتبع المزادات في محكمة المقاطعة أو من خلال اتصالات الشبكة الخاصة بك. من المهم أن تراقب نوعين أساسيين من أصول المزاد ؛
حبس الرهن:
اعتمادًا على المقاطعة ، يتم التعامل مع حالات حبس الرهن بطرق مختلفة ، لكن الإجراء العام يظل كما هو. يتم عرض هذه العقارات بشكل متكرر للبيع "كما هي" بخصم من قيمتها السوقية. قبل الاستثمار في عقار ممنوع الحصول على أكبر قدر ممكن من المعلومات.
على الرغم من أن عمليات حبس الرهن يمكن أن تكون احتمالات رائعة ، فقد يكون لها امتيازات أو جوانب سلبية أخرى تقلل من القيمة الإجمالية للصفقة. ستكشف دراسة صغيرة قبل المزاد عن كل هذه المشاكل.
منظمات البيئة الإقليمية:
تُعرف المنازل التي يمتلكها المقرضون نتيجة فشل مزاد الرهن باسم خصائص REO. هناك إستراتيجية أخرى للحصول على صفقة جيدة على منزل وهي البحث عن عقارات ليست في السوق المفتوحة. من ناحية أخرى ، لا يزال يتعين على المستثمرين فحص هذه العقارات.
في حين أنه من غير المحتمل أن يقوم المُقرض بإجراء تعديلات أو إصلاحات بنفس الطريقة التي قد يقوم بها البائع التقليدي ، فمن الأهمية بمكان الحصول على الصورة الكاملة قبل المزايدة على المنزل. يمكن أن تكون الفرص العقارية خيارًا رائعًا للاستثمار خارج السوق إذا انتبهت إلى التفاصيل وقمت بواجبك.
تحقق من الحالة والموقع وإجراءات المزايدة الخاصة بالعقار المرغوب بمجرد العثور عليه (وكن مستعدًا للتصرف بسرعة). إذا كنت تخطط لحضور مزاد عقاري ، فتأكد من قيامك بأداء واجبك أولاً.
قم بأداء واجبك على المنطقة ومواصفات العقار ، والتزم بميزانيتك. إذا قررت المشاركة في مزاد عقاري ، فإن اتباع هذه الإجراءات سيساعدك على الحفاظ على التنظيم وعلى الميزانية.
# 10. القيادة مقابل دولار
يمكن أن يكون العثور على عقارات خارج السوق من خلال القيادة حول المناطق تجربة ممتعة وفعالة للمشترين. يسعى المستثمرون للبحث عن فرص جديدة ، كما يوحي الاسم. العقارات الشاغرة أو المتعثرة هي أكثر أنواع الصفقات انتشارًا التي ستصادفها لأنها أكثر العقارات وضوحًا خارج السوق.
ترقب الساحات المتضخمة أو البضائع المتناثرة في الفناء أو النوافذ المغطاة بألواح إذا كنت تريد تحديد الممتلكات المهجورة أو التالفة. قم بتدوين أي عناوين بريد إلكتروني تصادفك والتي قد تتحول إلى عملاء في المستقبل.
بمجرد كتابة عناوين العقارات الشاغرة المحتملة ، فإن الخطوة التالية هي البحث عن المالكين في سجلات المقاطعة باستخدام المعلومات التي جمعتها. استفسر عن حالة المنزل مع المالك ، بمجرد تحديد موقعه. قم بإعداد قائمة بالأسئلة لطرحها عندما تتلقى معلومات الاتصال ، مثل رقم الهاتف أو عنوان البريد الإلكتروني.
يجب أن تساعدك هذه في تحديد ما إذا كان يمكنك شراء المنزل أم لا وما إذا كان سيكون استثمارًا حكيمًا من جانبك أم لا. القيادة مقابل المال طريقة مجانية تمامًا ، ولكنها تستغرق الكثير من الوقت. في بعض المناطق ، قد يكون البحث عن عقارات خارج السوق خيارًا قابلاً للتطبيق.
عقارات خارج السوق للبيع
فيما يلي بعض الأمثلة على بعض العقارات المعروضة للبيع خارج السوق
1 غرف نوم شقة
تقييم وكلاء العقارات: 105,000 جنيه إسترليني
يسعد National Residential بتقديم هذه الشقة المكونة من غرفة نوم واحدة في الطابق العلوي مع شرفة مفتوحة جميلة
اضغط هنا لمزيد من المعلومات حول العقارات المعروضة للبيع خارج السوق.
1 غرف نوم شقة
تقييم وكلاء العقارات: 282,000 جنيه إسترليني
الموقع الجغرافي: 4 Tavern Apartments، 102 Bird In Bush Road، London، SE15 1BQ،
شرائه الآن: 285,000 جنيه إسترليني
عرض جيد ، شقة بغرفة نوم واحدة مزدوجة في موقع شهير في بيكهام ، لندن.
اضغط هنا لمزيد من المعلومات حول العقارات المعروضة للبيع خارج السوق.
منزل شبه منفصل 3 غرف نوم
تقييم وكلاء العقارات: 181,000 جنيه إسترليني
الموقع الجغرافي: Blakesley Mews، Birmingham، B25 8TU
شرائه الآن: 181,000 جنيه إسترليني
يسعد National Residential بتقديم هذا المنزل العائلي شبه المنفصل المكون من 3 غرف نوم والمجهز جيدًا والذي يقع في منطقة Yardley المرغوبة.
اضغط هنا لمزيد من المعلومات حول العقارات المعروضة للبيع خارج السوق.
40 غرف نوم شقة
شرائه الآن: 1,400,000 جنيه إسترليني
الموقع الجغرافي: محفظة بلوك مدرسة التتويج ، SA72 6UU
تقع في Pembroke Dock ، جنوب غرب ويلز ، هذه الكتلة ذات التملك الحر المكون من 40 وحدة تأجير قائمة بذاتها تولد إيجارًا سنويًا صافياً قدره 159,800،11 جنيه إسترليني وعائد صافٍ بنسبة XNUMX٪ لعملاء National Residential.
اضغط هنا لمزيد من المعلومات حول العقارات المعروضة للبيع خارج السوق.
ما هي مزايا الشراء من السوق؟
أقل اندفاعًا:
يمكن للمستثمرين أن يأخذوا وقتهم في النظر إلى العقار قبل تقديم عرض على منزل خارج السوق لأن المالكين عادة ليسوا في عجلة من أمرهم. في هذه الحالة ، لن تضطر إلى التنافس مع مشترين آخرين لتقديم عرض.
صفقات مميزة:
من غير المرجح أن يرغب البائعون في حرب مزايدة ما لم يتعاقدوا مع وكالة لعرض منزلهم كقائمة جيب. ربما يكونون قلقين بشأن خصوصيتهم أو يسعون ببساطة لبيع المنزل بهدوء. قد تكون قادرًا على إبرام صفقة في هذه المواقف.
المزيد من الجرد:
البحث عن عقارات غير موجودة في السوق المفتوح يعزز عدد الخيارات المتاحة لك. منافسك في سوق العقارات المزدحم هو أي شخص آخر يتطلع إلى شراء منزل. يؤدي البحث خارج السوق إلى تحسين عدد الخيارات المتاحة لك مع استبعاد منافسيك من العملية.
ضغط اقل:
في المعاملات خارج السوق ، هناك ضائقة زمنية أقل ، مما يجعلها أسهل وأكثر مرونة. إنها فائدة للمشتري إذا كان العقار مضطربًا لأن البائع ليس لديه الكثير من الفسحة لوضع شروط على البيع.
عيوب الشراء من السوق
في حين أن هناك الكثير من الإيجابيات للشراء من السوق ، إلا أن هناك أيضًا بعض السلبيات التي يجب مراعاتها.
قد يستغرق الأمر وقتًا أطول للإغلاق:
إذا كنت في عجلة من أمرك للإغلاق كمشتري ، فقد يكون وجود الكثير من الوقت سلبيًا لأن البائع ليس لديه نفس مستوى الإلحاح مثل الممتلكات التي تم نشرها. كما أن تحديد العروض خارج السوق يستغرق وقتًا طويلاً ويتطلب عمالة مكثفة أكثر من البحث في MLS.
من الصعب تحديد القيمة السوقية العادلة:
من السهل مقارنة الخصائص القابلة للمقارنة ، والسعر للقدم المربع ، وعناصر الملكية الأخرى في MLS لأنها تظهر جميعها في صفحة واحدة. من الصعب تقدير القيمة السوقية العادلة للعقار المتاح فقط لعدد محدود من المشترين المحتملين. سيتعين عليك إجراء البحث الخاص بك في سوق العقارات المحلي.
سعر الكشف :
قد تفرض خدمات الإدراج في الجيب والأسواق غير المدرجة رسوم العضوية.
وفي الختام
لا تزال أجزاء كثيرة من سوق العقارات في البلاد ساخنة ، حيث يتطلع الكثير من الناس إلى الشراء أكثر من المنازل المتاحة للبيع. يحتاج المشترون الغاضبون الذين خسروا في المزادات إلى كل المساعدة التي يمكنهم الحصول عليها. لا يزال من الممكن الوصول إلى القوائم خارج السوق من خلال MLS Statement 8.0 ، والتي تقيد وصولها بشكل كبير. إذا أجريت بحثك وكنت على دراية بالمخاطر المحتملة ، فقد يكون العثور على عقارك التالي من خلال قائمة خارج السوق أمرًا يستحق الوقت والجهد اللذين تبذلهما.
أسئلة متكررة عن خصائص خارج السوق
هل يمكنك طلب إخراج عقار من السوق؟
يتمتع البائعون بالسيطرة الكاملة على ما إذا كانوا سيستمرون في الترويج لممتلكاتهم أم لا ، حتى إذا طلبت منهم ذلك. بسبب افتقار المشتري للاستقرار المالي ، قد يحجم البائعون عن سحب العقارات من السوق.
ما هي العقارات المتاحة للبيع خارج السوق؟
العقارات المتاحة للبيع خارج السوق هي
1 غرف نوم شقة
تقييم وكلاء العقارات: 105,000 جنيه إسترليني
يسعد National Residential بتقديم هذه الشقة المكونة من غرفة نوم واحدة في الطابق العلوي مع تراس مفتوح جميل ، وما إلى ذلك.
