غالبًا ما يكون الحصول على قرض عقاري لشراء منزل هو أكبر استثمار يقوم به معظم الناس بمفردهم. يعتمد المبلغ الذي يمكنك تمويله على الكثير من الأشياء ، وليس فقط مقدار ما سيقدمه لك البنك. لا تحتاج إلى النظر إلى أموالك فحسب ، بل أيضًا في الأمور التي تحبها والتي لا تحبها والأهم بالنسبة لك. إليك كل الأشياء التي تحتاج إلى التفكير فيها لمعرفة كيفية إعادة تمويل قاعدة الرهن العقاري الخاصة بك وفقًا لقرض ديف رامسي العقاري ونسبة الدخل للاستثمار لامتلاك منزل أحلامك.
حكم الرهن العقاري من الإبهام
هناك قاعدة عامة مشتركة في سوق العقارات هو أن المقرضين يكتشفون المبلغ الذي يمكن أن يقترضه الشخص بناءً على نسبة الدين إلى الدخل. بمعنى آخر ، نسبة الدين إلى الدخل للفرد هي إجمالي ديونه مقسومة على إجمالي الدخل الشهري أو السنوي.
في معظم الأحيان ، سينظر المقرضون في منح قروض للأشخاص إذا كان مبلغ القرض لا يقل عن 28 ٪ من الدخل الإجمالي. إن "قواعد الرهن العقاري الأساسية" ، والتي تتضمن قواعد مثل "قاعدة 32 بالمائة" و "قاعدة 40 بالمائة" ، هي مجموعة من القواعد الأخرى.
إذا كان المبلغ الذي تريد اقتراضه أكثر من أي من هذه الحدود ، فمن المحتمل أن يتم رفض طلبك. إذا كنت تعرف هذه المعايير ، يمكنك استخدام الرياضيات لتحديد ما إذا كان يمكنك الحصول على القرض الذي تريده. سوف تضيع الوقت والطاقة إذا انتظرت أن يخبرك البنك بنفس الشيء. القيام بذلك سيوفر لك الوقت والطاقة.
كيف تعمل قاعدة إعادة تمويل الرهن العقاري من الإبهام؟
تنص القاعدة الأساسية لإعادة تمويل الرهن العقاري بنسبة 1 في المائة على أنه يجب عليك التفكير في إعادة تمويل منزلك إذا كان بإمكانك الحصول على سعر فائدة أقل بنقطة مئوية واحدة على الأقل من السعر الحالي. المعدل الجديد أفضل إذا كان أقل.
"إذا كان لديك قرض بقيمة 500,000 دولار ، فستوفر حوالي 280 دولارًا في الشهر ، أو 3,360 دولارًا سنويًا ، إذا انخفض السعر بمقدار نقطة مئوية واحدة ،" ميليسا كوهن ، مصرفي الرهن العقاري التنفيذي في وليام رافيز Mortgage ، أخبر The Balance في رسالة بريد إلكتروني.
كم عدد الرهون العقارية التي يمكنني تحملها؟
يمكن لمعظم مشتري المنازل تحمل رهنًا عقاريًا يعادل ضعفين إلى ضعفين ونصف رواتبهم السنوية. باستخدام هذه الصيغة ، الشخص الذي يكسب 100,000 دولار في السنة يمكنه فقط تحمل رهن عقاري من 200,000 دولار إلى 250,000 دولار. لكن هذا الحساب مجرد تقدير تقريبي ".
في النهاية ، هناك بعض الأشياء التي تحتاج إلى التفكير فيها عند اختيار عقار. أولاً ، تعرف على ما يعتقد دائنك أنه يمكنك تحمله (وكيف وصل إلى هذا التقدير). ثانيًا ، عليك التفكير في نفسك وتحديد نوع المنزل الذي ترغب في العيش فيه إذا كنت تخطط للبقاء في المنزل لفترة طويلة ، وكذلك الأشياء الأخرى التي ترغب في التخلي عنها (أو لا) فيها لكي تعيش في منزلك.
لماذا تعمل قاعدة 1٪ لإعادة تمويل الرهن العقاري بشكل عام؟
استخدام 1٪ كقاعدة عامة لتقرير وقت إعادة تمويل الرهن العقاري أمر منطقي لأنه يمكنك توفير عدة آلاف من الدولارات كل عام. باستخدام نفس المثال أعلاه ، قال كوهن ، "إذا كان لديك قرض مطابق وتكاليف الإغلاق حوالي 6,000 دولار ، فسيستغرق الأمر أقل من عامين حتى تصل إلى نقطة التعادل وتبدأ حقًا في توفير المال من خلال إعادة التمويل."
لنفترض أنك تفكر في إعادة تمويل قرض قيمته 200,000 دولار أمريكي بمعدل فائدة 6٪ ودفعة شهرية قدرها 1,199 دولارًا. إليك المبلغ الذي ستدخره إذا قمت بإعادة التمويل بمعدل أقل بمقدار 0.5 أو 1 نقطة مئوية. ولكن لن تذهب كل هذه المدخرات إلى جيبك. سيتعين عليك تحمل تكاليف إعادة التمويل والإغلاق وسداد القرض مبكرًا. يقول فريدي ماك إن متوسط تكلفة الإغلاق يبلغ حوالي 5,000 دولار. ضع في اعتبارك هذه الرسوم قبل إعادة التمويل بمعدل أقل من نقطة مئوية واحدة أقل من السعر الحالي.
1٪ قاعدة إعادة تمويل الرهن العقاري مقابل قاعدة نقطة التعادل
المائة بالمائة دليل إعادة التمويل جيد ، ولكن يجب أيضًا مراعاة قاعدة حد التعادل. قال كوهن إن هذه القاعدة العامة تستند إلى إقفال النفقات والمدخرات. بعد سداد رسوم إعادة التمويل الخاصة بك ، هذا هو الوقت الذي ستبدأ فيه في توفير المال. لذلك ، عندما تقرر إعادة التمويل ، يجب أن تفكر في المدة التي تخطط للعيش فيها.
دعنا نعود إلى المثال الذي استخدمناه أعلاه لخفض معدل الرهن العقاري بقيمة 200,000 دولار من 6٪ إلى 5٪. ستوفر 125 دولارًا في الشهر ، والتي ستكون 90 دولارًا بعد الضرائب. ولكن لنفترض أن الرهن العقاري الجديد يكلفك 2,500 دولار كرسوم وتكاليف إغلاق. إذا قسمت إنفاقك (2,500 دولار) على مدخراتك الشهرية (91 دولارًا) ، فسوف يستغرق الأمر 28 شهرًا لتحقيق التعادل. إذا كنت تخطط للانتقال قريبًا ، فقد لا تستحق إعادة التمويل ذلك.
ما هي نسبة الدخل التي يجب أن تتجه نحو قاعدة الرهن العقاري الشهرية لدفع الإبهام؟
نظرًا لاختلاف ظروف كل صاحب منزل ، فلا توجد قاعدة واحدة تناسب الجميع وفقًا لمقدار المبلغ الذي يجب أن تدفعه كل شهر على قرضك العقاري. ومع ذلك ، فإن المتخصصين لديهم بعض النصائح لمساعدتك على التأكد من أنك لن تنفق الكثير على الإسكان.
# 1. قاعدة 28٪ لمدفوعات الرهن العقاري
تنص "قاعدة 28 بالمائة" على أن مبلغ الرهن العقاري ، بما في ذلك ضرائب الملكية والتأمين ، يجب ألا يكلف أكثر من 28 بالمائة من إجمالي الدخل الشهري. يُطلق على هذا غالبًا نسبة الرهن العقاري إلى الدخل الآمنة أو قاعدة عامة جيدة لمدفوعات الرهن العقاري. الدخل الإجمالي هو ما تكسبه قبل الضرائب ومدفوعات الديون والالتزامات الأخرى. عادة ما ينظر المقرضون إلى دخلك الإجمالي لمعرفة مقدار قرض الرهن العقاري الذي يمكنك تحمله.
ليس من الصعب معرفة كيفية استخدام قاعدة 28 بالمائة. لنفترض أن أسرتك لديها دخل شهري إجمالي قدره 5,000 دولار. إذا قمت بضرب إجمالي الدخل الشهري في 28 ، يمكنك الحصول على فكرة تقريبية عن المبلغ الذي يمكنك إنفاقه على قرضك العقاري كل شهر. في هذه الحالة ، إذا اتبعت قاعدة 28 بالمائة ، فلا يجب أن تنفق أكثر من 1,400 دولار شهريًا على دفعة الرهن العقاري.
# 2. 28/36 القاعدة
أنت تعرف ما هي قاعدة 28 بالمائة ، لكنك لا تعرف ما هي قاعدة 28/36. كما قلنا سابقًا ، تنص قاعدة 28 في المائة على أنه بصفتك مالك منزل ، لا يجب أن تنفق أكثر من 28 في المائة من دخلك الشهري على قاعدة الرهن العقاري الخاصة بك. بعد ذلك ، لم يكن يجب أن تنفق أكثر من 36٪ من دخلك على ديونك الأخرى (ديون المنزل ، قروض السياراتوبطاقات الائتمان وما إلى ذلك). هذه قاعدة أساسية مفيدة أخرى للإنفاق داخل ميزانيتك.
ما هي نسبة الدين إلى الدخل لدي (DTI)؟
عند تحديد مقدار القرض الذي يمكنك تحمله ، لا ينظر المقرضون فقط إلى دخلك الإجمالي. تعتبر نسبة الدين إلى الدخل أيضًا عاملاً مهمًا للغاية.
تُعلم نسبة الدين إلى الدخل المقرضين مقدار دخلك الشهري المخصص للديون والالتزامات الأخرى. ينظر المقرضون إلى نسبة DTI الخاصة بك لمعرفة المبلغ الذي يمكنك دفعه كل شهر على قرضك العقاري. إذا كانت نسبة DTI الخاصة بك عالية ، فهذا يعني أنك مرشح أكثر خطورة للحصول على قرض عقاري لأن لديك أموال أقل متبقية بعد دفع فواتيرك. إذا فقدت عملك أو كانت لديك مشاكل مالية أخرى ، فقد لا تتمكن من سداد قرضك العقاري.
كم عدد الرهون العقارية التي يمكنني تحملها؟
يجب على المقترضين أن يعرفوا بأنفسهم المبلغ الذي يمكنهم دفعه حقًا مقابل مدفوعات المنزل. على الرغم من أن القاعدة 28 هي مكان جيد للبدء ، فمن الأفضل وضع ميزانية واقعية لحياتك المستقبلية كمالك منزل.
عند عمل ميزانية للمستقبل ، ابدأ بفواتيرك الشهرية. يجب أن تتضمن الميزانية الواقعية جميع الأشياء التي لا يمكنك العيش بدونها في هذا اليوم وهذا العصر. فكر في تكلفة عضوية الهاتف الخلوي والصالة الرياضية ، بالإضافة إلى تكلفة شراء البقالة والغاز.
سيضيف مشروعك العقاري الجديد إلى تكاليفك الحالية. تعتبر ضرائب الممتلكات وإصلاحات المنزل المنتظمة من التكاليف التي غالبًا ما ينساها الناس.
إذا كنت تأخذ الوقت الكافي لإعداد ميزانية واقعية قبل الانتقال ، فيمكنك تجنب أن تكون "فقيرًا في المنزل". يشير مصطلح "منزل فقير" بشكل أساسي إلى المقترضين الذين يمكنهم سداد أقساط الرهن العقاري ولكن يتعين عليهم إجراء تخفيضات كبيرة في مجالات أخرى من ميزانيتهم للقيام بذلك. قد يكون للمقترض منزل كبير ولكن ليس لديه ما يكفي من المال لإصلاحه أو تأثيثه. من الضروري أن يكون لديك منزل لائق ومال كافٍ لرائحة الورود.
إرشادات Dave Ramsey للإسكان مقابل 28/36 قاعدة الإبهام للرهن العقاري
قاعدة 28/36 هي النسبة القياسية للدين إلى الدخل المستخدمة في أعمال الرهن العقاري. هذا يعني أن إجمالي مدفوعات الديون الشهرية يجب ألا يزيد عن 36٪ من دخلك قبل الضرائب ، ولا ينبغي أن يخصص أكثر من 28٪ من دخلك للإسكان.
أهم شيء يجب استبعاده من هذا هو أن قاعدة الرهن العقاري Dave Ramsey المصممة لمساعدتك على الثراء. مع انخفاض مدفوعات الرهن العقاري ، يمكنك تجنب ديون بطاقات الائتمان وتوفير المزيد من المال. لن تكون مدفوعاتك الشهرية أقل فحسب ، بل ستضطر أيضًا إلى الدفع لمدة 15 عامًا أقل.
من ناحية أخرى ، تم وضع قواعد صناعة الرهن العقاري لمساعدتهم على جني أكبر قدر ممكن من المال.
ما هي تكاليف الإغلاق ، وما مدى ارتفاعها؟
يشار إلى النفقات العديدة التي يجب دفعها من أجل الحصول على منزل قانونيًا بشكل جماعي باسم "رسوم الإغلاق". يجب أن تخصص ما بين ثلاثة في المائة إلى خمسة في المائة من السعر الإجمالي لمنزلك لتكاليف الإغلاق ، والتي يمكن أن تشمل أشياء مثل رسوم الملكية والتقييم والضرائب ورسوم التسجيل. 5
هل يمكنني الحصول على قرض عقاري بنسبة 50٪ DTI؟
من الممكن ، ولكن ليس مضمونًا ، أن تكون قادرًا على تحديد موقع مقرض الرهن العقاري الذي سيعمل معك حتى لو كان DTI الخاص بك يصل إلى 50٪. إذا كان لدى المقترض مدفوعات مدخرة لمدة ستة أشهر بالإضافة إلى شروط مؤهلة أخرى ، فإن شركة التمويل العقاري التي ترعاها الحكومة فاني ماي ستوافق على DTI "أكثر من 45٪" على أساس كل حالة على حدة. هذه واحدة من إرشادات الإقراض المرنة لـ Fannie Mae.
ما هي قاعدة "القدرة على السداد"؟
يتحمل مقرضو الرهن العقاري مسؤولية أداء ما يُعرف باسم "العناية الواجبة" من أجل ضمان قدرة المقترضين على سداد قروضهم. على سبيل المثال ، إذا كان معدل الفائدة على الرهن العقاري سيرتفع في غضون بضع سنوات ، فإن المُقرض مسؤول عن ضمان استمرار سداد الرهن العقاري حتى مع السعر الأعلى.
ما مقدار الرهن العقاري الذي يمكنني تحمله بناءً على راتبي؟
من الشائع استخدام قاعدة عامة لتقدير مقدار دفعة الرهن العقاري التي يمكنك تحملها بناءً على دخلك. على سبيل المثال ، وفقًا لتوصيات بعض المتخصصين في هذا المجال ، لا ينبغي أن تنفق أكثر من ضعفين إلى ضعفين ونصف الدخل الإجمالي السنوي الخاص بك على الرهن العقاري (وبالتالي ، إذا كان راتبك السنوي 60,000 ألف دولار ، فيجب أن يكون حجم الرهن العقاري الخاص بك لا يزيد عن 150,000 دولار). وفقًا لبعض المجموعات الأخرى من الإرشادات ، يجب ألا تنفق أكثر من 28-29٪ من إجمالي دخلك الشهري على نفقات الإسكان.
ماذا يعني أن تكون فقيرًا في المنزل؟
يقال إن الشخص فقير المنزل عندما يتم استثمار غالبية ثروته في منزله ويستخدم جزء كبير من دخله لسداد رهنه العقاري والتكاليف الأخرى المرتبطة به. مثال على ذلك إذا كان لديك 100,000 دولار من المدخرات واستخدمت المبلغ بالكامل لتمويل منزل تكلفته 500,000 دولار وكان لديك دفعة رهن عقاري قدرها 2,500 دولار شهريًا ، على الرغم من حقيقة أن صافي الدخل الشهري كان 3,000 دولار.
إذا سارت الأمور نحو الأسوأ ، فإن هذا النوع من الترتيبات يمكن أن يعطي الانطباع بأن الاقتصاد يعمل بشكل جيد ، ولكنه يمكن أن يؤدي إلى حبس الرهن بسرعة كبيرة.
ما مقدار الديون التي يمكنني الحصول عليها بالفعل وما زلت أحصل على رهن عقاري؟
سيحدد دخلك ، وبشكل أكثر تحديدًا نسبة الدين إلى الدخل (DTI) ، الحد الأقصى لمبلغ الدين الذي يُسمح لك بتحمله في أي وقت. عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، فإن القاعدة الأساسية هي أن يكون لديك DTI أقل من أو يساوي 30٪ ، وبمجرد سداد الرهن ، لا ينبغي أن يكون أعلى من 43٪.
قاعدة ديف رمزي للرهن العقاري مقابل ميزانية 50/30/20
الميزانية 50/30/20 هي إحدى الطرق المفضلة لوضع الميزانية. تنص هذه الميزانية على أنه يجب عليك إنفاق 50٪ من دخلك على الاحتياجات ، و 30٪ على الرغبات ، و 20٪ على المدخرات.
أعتقد أن طريقة إعداد الميزانية هذه تكون مفيدة للغاية عند استخدامها لمساعدة الأشخاص على اتخاذ قرارات مالية كبيرة من خلال وضع ميزانية لمستقبلهم.
لقد خصصت نصف ميزانيتك "للاحتياجات" ، والتي تشمل تكاليف السكن وصيانة المنزل. ولكن أيضًا قم بأشياء مثل الطعام والمواصلات والتأمين ، والتي يجب دفعها كل شهر.
إذا اتضح أن 65 في المائة من قاعدة الرهن العقاري الافتراضية الخاصة بك من الدخل الإبهامي تذهب إلى الاحتياجات ، فهذا يترك فقط 35 في المائة للرغبات والمدخرات. بمعنى آخر ، شراء منزل أكبر يعني التخلي عن الأشياء التي تريدها (مثل السفر والترفيه) أو الأموال التي تريد ادخارها (على سبيل المثال ، قد تضطر إلى تأخير التقاعد).
لن تكون بالضرورة "فقيرًا في المنزل" ، ولكن سيتعين عليك التخلي عن الأهداف المالية الأخرى كل شهر لتسديد دفعة الرهن العقاري.
ماذا يطلب المقرضون بشكل عام؟
تشير PITI ، والتي تعني رأس المال والفائدة والضرائب والتأمين ، إلى نفقات السكن الشهرية. يطلب المقرضون عادةً أن تشكل هذه التكاليف أقل من أو تعادل 25٪ إلى 28٪ من إجمالي دخلك الشهري. يشار إلى هذا من قبل الممولين على أنه نسبة "الواجهة الأمامية". بعبارة أخرى ، إذا كان دخلك الإجمالي الشهري هو 10,000 دولار أو إذا كان دخلك الإجمالي السنوي 120,000 ألف دولار ، فيجب ألا يزيد مبلغ الرهن العقاري عن 2,800 دولار.
10,000 دولار X 28٪ = 2,800 دولار - الحد الأقصى لتكاليف السكن الشهرية
يطلب المقرضون عادة أن تكون التكلفة الشهرية المجمعة لنفقات الإسكان والديون طويلة الأجل أقل من أو تساوي 33 أو 36 في المائة من إجمالي الدخل الشهري للمقترض. يشار إلى هذا من قبل الممولين باسم "نسبة النهاية الخلفية". بعبارة أخرى ، إذا كان دخلك الإجمالي الشهري 10,000 دولار ، فلا ينبغي أن يكون لديك أكثر من 3,600 دولار من إجمالي الديون طويلة الأجل ، بما في ذلك مدفوعات الرهن العقاري البالغة 2,800 دولار وأي مدفوعات أخرى من هذا القبيل.
10,000 دولار × 36 ٪ = 3,600 دولار - الحد الأقصى لإجمالي الدين
إذا كانت نسبة الدين إلى الدخل أعلى من النسب المدرجة أدناه ، فيجب عليك مناقشة خياراتك مع المقرض الخاص بك.
حكم ديف رمزي الرهن العقاري في الإبهام مقابل أفكاري الخاصة
منازل معظم الناس هي أغلى شيء سيشتروه على الإطلاق. نظرًا لأن معظم مالكي المنازل يقترضون المال ، فهناك أيضًا نفوذ ، وهو بنفس الأهمية.
وفقًا لقاعدة الرهن العقاري الخاصة بديف رامسي ، فإن الكثير من الناس يحصلون على الكثير من المساكن لهذين السببين. من أجل القيام بذلك ، غالبًا ما يتعين عليهم التخلي عن أهداف مالية أخرى ، غالبًا ما تكون أكثر أهمية.
ومع ذلك ، يمكنني التفكير في بعض المواقف التي لا أتبع فيها بصرامة قواعد Ramsey الخاصة بدفع 20٪ دفعة أولى (أو 10٪ على الأقل بعد عامين من الادخار الصعب) ورهن عقاري ثابت لمدة 15 عامًا.
نظرًا لأن أسعار الفائدة منخفضة جدًا ، يعد هذا اختيارًا جيدًا للحصول على قرض بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا. ولكن في هذه الحالة ، أوصي حقًا بدفع 20٪ مقدمًا أو القدرة على سداد مدفوعات PMI في غضون عام أو عامين.
نعم ، إنها قديمة جدًا. ولكن ، تمامًا كما هو الحال عند سداد الديون ، فإن الادخار لشراء منزل هو فرصة لبناء منزلك حقًا قوة إقتصادية. يستغرق الأمر وقتًا وانضباطًا ، ولكن إذا كان بإمكانك توفير ما يصل إلى 20٪ دفعة أولى ، فقد أظهرت أنه يمكنك التعامل مع التقلبات المالية التي تأتي مع كونك صاحب منزل.
الأسئلة الشائعة
ما هي تكاليف الإغلاق ، وما مدى ارتفاعها؟
تكاليف الإغلاق هي الأشياء المختلفة التي يتعين عليك دفع ثمنها من أجل امتلاك منزلك بشكل قانوني. خطط لإنفاق ما بين 3 و 5 في المائة من سعر منزلك على تكاليف الإغلاق ، والتي يمكن أن تشمل رسوم الملكية ، والتقييم ، والضرائب ، ورسوم التسجيل.
كم عليك أن تكسب سنة لتتحمل 500000 دولار في كندا؟
113,000 دولار في السنة
ضع في اعتبارك أنك تحتاج إلى ما لا يقل عن 113,000 دولارًا أمريكيًا في الدخل سنويًا لتتمكن من دفع قاعدة الرهن العقاري البالغة 500 ألف دولار أمريكي.
ما هو الرهن العقاري الذي يمكنني تحمله براتب 100 ألف؟
بدفعة أولى تبلغ 20٪ ودخل أسري يبلغ 100,000 دولار ، يمكنك على الأرجح شراء شقة 560,000 ألف دولار دون الكثير من المتاعب. يعتمد هذا الرقم على فكرة أنه ليس لديك الكثير من الديون ولديك 112,000 دولار في البنك.
مقالات ذات صلة
