عمليات حبس الرهن هي عملية تتطلب المزيد من الواجبات والتوثيق والجهد أكثر من شراء أي نوع آخر من الممتلكات. إنها في الأساس ليست أفضل مكان يمكن للمشترين لأول مرة المشاركة فيه. إنها أسواق جديدة للعقارات لديها القدرة على أن تكون مربحة للغاية ولكنها أيضًا غير مستقرة للغاية ويصعب فهمها. ومع ذلك ، فإن قوائم الرهن في ولاية كاليفورنيا سيكون لها أقل الأسعار في المنطقة ، مما يجعلها خيارًا جيدًا لمن هم في السوق لشراء منازل رخيصة أو الاستثمار في عقار جديد. في حين أن المنازل المغلقة توفر فرصة استثمارية رائعة نظرًا لقيمها الأقل من السوق ، إلا أنه ليس من السهل شراء واحدة في كاليفورنيا. يمكنك تبديد الموارد (الوقت والمال) دون نتائج إيجابية. ومع ذلك ، يمكن الحد من معظم هذه المشكلات أو تجنبها من خلال الإعداد الذكي.
ما هو الرهن؟
الرهن هو إجراء يمكن للمقرضين البدء فيه عندما يتخلف المقترض عن سداد أقساط الرهن العقاري. سوف يستحوذ المُقرض على العقار ويبيعه على أمل تحقيق ربح وسداد الديون.
الدول المختلفة لديها جداول زمنية مختلفة الرهن ؛ في ألاباما ، يستغرق الأمر 30 يومًا فقط لحجز منزل ، بينما في نيويورك قد يستغرق الأمر أكثر من عام. من ناحية أخرى ، يمكن أن تمتد عمليات حبس الرهن العقاري في كاليفورنيا لأكثر من 200 يوم ، مما يجعل العملية غير سريعة ومباشرة.
ومع ذلك ، لتجنب الاضطرار إلى إشراك المحاكم ، فإن الغالبية العظمى من حالات حبس الرهن في كاليفورنيا غير قضائية. تمنح الدولة أصحاب المنازل الذين تم حجز منازلهم عددًا من الضمانات ، بما في ذلك فرصة سداد المدفوعات واستعادة حيازة الممتلكات حتى خمسة أيام قبل بيعها بالمزاد العلني. بالنسبة للمشترين الذين يبحثون عن هذا النوع من المنازل ، فإن هذا قد يجعل الأمور أكثر صعوبة.
كيف يعمل حبس الرهن العقاري في ولاية كاليفورنيا؟
قد تستغرق عمليات حبس الرهن العقاري في كاليفورنيا ما يصل إلى 200 يوم أو أكثر. يتم احتساب الدفعة المفقودة على أنها اليوم الأول ، بينما يدخل دينك في التخلف عن السداد في اليوم 1. ستحصل على إشعار بيع الوصي بعد 90 يومًا. بعد ذلك ، من المرجح أن يقوم البنك الذي تتعامل معه بجدولة المزاد لمدة 180 يومًا بعد ذلك.
مراحل التعويق
اعتمادًا على مكان وجود العقار في عملية حبس الرهن ، يجب اتخاذ خطوات مختلفة لشرائه. استراتيجيات مختلفة مطلوبة في كل مرحلة. هم انهم؛
# 1. ما قبل الرهن
يحدث الحجز المسبق عندما يتم إبلاغ صاحب المنزل بإشعار بأن إجراءات الرهن ستبدأ في حالة عدم قيامهم بتحديث مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بهم. الطريقة الوحيدة لمنع حبس الرهن إذا لم يتمكنوا من جلب الأموال بأنفسهم هي بيع المنزل قبل أن يستحوذ عليه المقرض.
هنا حيث تتدخل. يمكن لمشتري المنازل التحدث مع صاحب المنزل قبل الرهن والتفاوض معهم على صفقة. نظرًا لأنه سيتم الحفاظ على درجة الائتمان الخاصة بهم ، فقد يكون هذا مفيدًا جدًا لأصحاب المنازل الذين تخضع منازلهم لحبس الرهن. بالإضافة إلى ذلك ، ستتمكن من إلقاء نظرة حول العقار قبل اتخاذ قرار بشرائه في حالة حبس الرهن.
# 2. مزاد التعويق
سيتم طرح المنزل للمزاد إذا كان صاحب المنزل غير قادر على سداد مدفوعات الرهن العقاري ولا يمكنه بيعه أثناء عملية ما قبل الرهن. في مزادات الرهن ، يمكن للمشترين اكتشاف أسعار رائعة على المنازل. ومع ذلك ، لا يمكنهم فحص العقار مسبقًا أو التحقق من مشاكل الملكية. هذه العملية تجعل شراء منزل في مزاد الرهن مخاطرة كبيرة. هذا لأنه يمكنك بسهولة العثور على منزل يتطلب إصلاحات وترقيات أكثر بكثير مما كنت تتوقعه.
# 3. الممتلكات المملوكة للبنك أو العقارات المملوكة
إذا نجا المنزل من المرحلتين الأوليين دون بيع ، فسيحاول المُقرض الاستيلاء عليه وطرحه للبيع تمامًا مثل أي منزل آخر. سيقومون بإجراء الإصلاحات اللازمة ، ومسح العنوان ، واتباع جميع قوانين الولاية المعمول بها. يمكن اكتشاف صفقات مماثلة لتلك التي تم الحصول عليها في المرحلتين الأخريين من خلال شراء عقار خلال هذه المرحلة من العملية.
كيف تجد منازل ممنوع في ولاية كاليفورنيا؟
هناك العديد من موارد الويب التي تسرد حالات حبس الرهن ، بما في ذلك RealtyTrac.com و Foreclosure.com و Foreclosures.com. يمكنك أيضًا تضييق نطاق البحث حسب الموقع أو السعر أو حتى عدد غرف النوم. قد يكون لدى مكاتب مسجلات المقاطعة أو مكاتب الكتبة أيضًا قوائم بحبس الرهن.
هل حبس الرهن مسموح به في ولاية كاليفورنيا؟
تتوفر كل من عمليات الرهن القضائية وغير القضائية للمقرضين في ولاية كاليفورنيا لحجز الرهن على الرهون العقارية وسندات الثقة (من خلال المحاكم). ومع ذلك ، في ولاية كاليفورنيا ، تسود عملية الرهن غير القضائي.
كيف تجد منازل في التعويق؟
فيما يلي بعض من أفضل المواقع المجانية التي تحتوي على قوائم الرهن ؛
- Realtor.com حبس الرهن
- Foreclosure.com
- HomePath.com
- خط الاستواء.com
- HomeSteps.com
- العقارات المملوكة لبنك أمريكا وحبس الرهن
- ريالتي تراك
- مركز Zillow التعويق
كيفية شراء منازل ممنوعة في ولاية كاليفورنيا
هناك سبعة إجراءات إلزامية يجب اتخاذها عند شراء منزل ممنوع في أي من المراحل الثلاث ، والثامنة تقديرية تمامًا.
# 1. احصل على موافقة مسبقة للحصول على قرض عقاري
لكي يقرر مُقرض الرهن العقاري ما إذا كنت موافقًا مسبقًا أو مؤهلًا مسبقًا ، يجب عليك أولاً تزويدهم بتفاصيل حول وضعك المالي. إذا حصلت على موافقة مسبقة ، سيرسل لك المُقرض خطابًا يوضح الحد الأقصى لمبلغ القرض الذي يمكنك الحصول عليه. أيضًا ، إذا كنت تتنافس مع مشترين آخرين ، فإن إثبات حصولك على الموافقة المسبقة لسعر الشراء الكامل قد يكون ميزة كبيرة.
ومع ذلك ، ضع في الاعتبار أن غالبية مزادات الرهن تتطلب الدفع نقدًا. لذلك ، إذا كنت مهتمًا بشراء منزل ممنوع الرهن ولكنك تفتقر إلى الأموال اللازمة للقيام بذلك بشكل مباشر ، فقد ترغب في البحث عن طرق بديلة للتمويل. يمكن أن تشمل هذه ؛ الحصول على HELOC ، أو الاقتراض من العائلة والأصدقاء ، أو الاستفادة من مدخرات التقاعد الخاصة بك.
# 2. العمل مع متخصص في العقارات (اختياري)
ستكون مساعدة الوكيل العقاري لا تقدر بثمن إذا كانت هذه هي المرة الأولى التي تشتري فيها الرهن. وكيل عقارات على سبيل المثال سوف ،
- تمثلك في المفاوضات
- أعطيك ملخصًا عن أي قواعد تحتاج إلى اتباعها في منطقتك.
- المساعدة في كتابة خطاب العرض
- اجعلك على دراية بالمخاطر المحتملة
- تعرف على إجابات استفساراتك وعالج مخاوفك بشأن الإجراء.
ومن ثم ، يمكنك استغلال هذه الفرصة لتثقيف نفسك حول سوق الرهن واتخاذ قرار مستنير في المرة القادمة التي تريد فيها شراء منزل في هذه الحالة.
# 3. ابحث عن منازل ممنوعة
بشكل عام ، يتطلب الأمر الكثير من الوقت والجهد للعثور على قائمة الرهن التي تعتبر رهانًا ماليًا جيدًا. لذلك ، يجب أن يكون لديك فكرة جيدة عن المكان الذي تبحث فيه. الخبر السار هو أن هناك عددًا من الخيارات التي يجب مراعاتها والتي ستجعل هذا الأمر سهلاً ؛
- عقارك بروكر
إذا اخترت استخدام خدماتهم ، فسوف يساعدون في البحث عن قوائم الرهن التي تناسب متطلباتك وإبلاغك بذلك.
- محركات البحث
يجب أن تظهر مجموعة متنوعة من مواقع الويب التي تعرض مثل هذه الخصائص عند البحث عن "قوائم الرهن القريبة مني" في محرك البحث المفضل لديك. يساعدك هذا في البحث عن منزل يناسب احتياجاتك وجيبك.
- المواقع العقارية.
تعد عمليات الحجز المسبق ، وممتلكات المزاد ، وقوائم العقارات (REO) من السمات الشائعة لمواقع الويب العقارية. ومن ثم ، لتحقيق أقصى قدر من العائدات كاستثمار ، فإن Property Marketplace هو أكبر منصة متاحة.
أثبتت مواقع الويب العقارية بشكل عام أنها مفيدة للمستثمرين الذين يبحثون عن عقارات خارج السوق وممنوع الرهن ويشغلها المستأجرون. يمكن استخدامها لـ CMAs وشراء العقارات الإيجارية المستقبلية. في كل صفحة قائمة ، ستجد آلة حاسبة متطورة للعقارات الاستثمارية ، والتي قد تساعدك أيضًا في تقييم العوائد والدخل المحتمل.
# 4. طرح محاولة أو عرض
ستحتاج إلى الكثير من الصبر لأنه قد يتطلب الأمر عدة عروض قبل أن يوافق البائع أخيرًا على شروطك. وينطبق الشيء نفسه على المزادات المفتوحة لعامة الناس. للحصول على العقار الذي ترغب فيه ، قد تحتاج إلى المزايدة على العديد من المشترين المحتملين الآخرين. لذلك ، لتجنب الإفراط في الإنفاق لأنك أصبحت عدوانيًا جدًا في مزاد على المنزل ، فمن الجيد أن تقرر الحد الأقصى لسعر الشراء قبل أن تضع عرضًا.
نصيحة العطاءات الهامة: قبل تقديم العطاء ، من المهم بشكل أساسي معرفة المدة التي ظل فيها العقار فارغًا. اترك مساحة أكبر في ميزانية التجديد الخاصة بك إذا كان المنزل فارغًا لفترة أطول من المتوسط ، وكن مستعدًا لتقديم عرض متواضع. ومع ذلك ، إذا تم إصداره للتو للجمهور ، فيجب أن تكون مستعدًا لتقديم أكبر قدر من المال الذي ترغب في تقديمه.
# 5. تأمين الممتلكات الخاصة بك
يجب أن تفترض أنك تشتري العقار في حالته الحالية عندما تقرر شراء منازل ممنوعة في كاليفورنيا. ليس لديك أي نفوذ لإقناع البائع بإصلاح أي شيء قبل شراء منزله. من المحتمل أيضًا أنك لن تتمكن من فحص العقار قبل المزاد.
لذلك ، بعد الموافقة على عرض أو عطاء ، يجب على المشتري إجراء بحث عن الملكية والحصول على تأمين على الملكية وجدولة فحص المنزل. أكمل هذه الخطوات قبل إجراء أي معاملات نقدية. الأضرار الجسيمة التي لحقت بالمبنى أو الأساس أو الأرض شائعة بين الممتلكات الممنوعة. بالإضافة إلى ذلك ، قد تفضل عنوانًا نظيفًا بدون أي أعباء أو امتيازات. بغض النظر ، ستتم حماية مطالبتك القانونية بالممتلكات من خلال تأمين الملكية.
# 6. احصل على تقييم للمنزل
لتحديد القيمة السوقية الحقيقية للمنزل ، يجب على أخصائي مرخص إجراء تقييم. يضعون في اعتبارهم حالة الملكية والمبيعات الأخيرة في المنطقة والسوق للتوصل إلى رقم.
ستطلب معظم البنوك والمؤسسات المالية الأخرى هذا بشكل عام قبل أن تقدم المال للرهن العقاري. إذا اشتريت نقدًا أو استخدمت قرضًا غير تقليدي ، فإن التقييم سيكشف ما إذا كان يمكنك إعادة تمويل العقار لإلغاء ديونك أو تمويل التحسينات أم لا.
# 7. إتمام البيع
في الختام ، ستدفع ثمن الشراء الكامل للممتلكات ، وتوقع على صك الملكية ، وتستحوذ على العقار. قد تحتاج إلى إكمال هذه الخطوة قبل الانتقال إلى # 5 و # 6 إذا فزت بمزايدة في المزاد ومطلوب منك السداد إما على الفور أو في يوم العمل التالي. في هذه الأثناء ، سيكون لديك بضعة أيام فقط لإخراج ساكن الممتلكات الخاصة بك من المسكن.
بالإضافة إلى ذلك ، انتظر حتى تحصل على شهادة البيع ، وملكية العقار ، والتأمين على الملكية قبل إجراء أي تحسينات على العقار. قد يقوم أحد المنافسين بمطابقة عرضك أو المزايدة عليه في غضون 45 يومًا نتيجة SB 1079.
ما هي عيوب شراء منزل ممنوع؟
بينما توفر المنازل المحجوزة في كاليفورنيا فرصة استثمارية رائعة نظرًا لقيمها الأقل من السوق ، وهو سبب وجيه لشراء واحدة ، فإليك بعض العيوب ؛
- إذا اشتريت في مزاد ، فلن يُسمح لك برؤية المنزل من الداخل مسبقًا.
- الوقت المتضمن يتجاوز وقت الشراء القياسي.
- قد تكون هناك إصلاحات باهظة الثمن تحتاج إلى القيام بها.
- قد يتم وضعك في موقف حيث يتعين عليك طرد السكان السابقين
- يتم بيع هذا المنزل لك في حالته الحالية.
كيف أجد العقارات المملوكة للبنك في منطقتي؟
- تشمل أيضًا خدمة القوائم المتعددة (MLS) ، والتي تعد أساسًا قاعدة البيانات التي يستخدمها معظم وكلاء العقارات للوصول إلى قوائم المنازل المعروضة للبيع وتقديمها ، العقارات المملوكة للبنك.
- هناك خيار آخر يجب النظر إليه وهو المواقع الإلكترونية للبنوك المختلفة. تسمح لك العديد من البنوك على مواقعها الإلكترونية بالبحث عن العقارات المملوكة للعقارات.
- هناك أيضًا مواقع إلكترونية بها قوائم عقارية متخصصة يمكنك الوصول إليها من خلال محركات البحث
كم من الوقت يستغرق لشراء الرهن في ولاية كاليفورنيا؟
قدرة المُقرض على حبس الرهن على منزل محدودة للغاية بسبب طول الوقت ونفقات العملية في الدولة التي يختار المُقرض أن يقدمها. قد يستغرق هذا أكثر من 200 يوم في بعض الولايات ، مثل كاليفورنيا.
كم من الوقت يستغرق الرهن في ولاية كاليفورنيا؟
اعتمادًا على قوانين الدولة التي يودع فيها المُقرض الأوراق ، يمكن أن تكون عملية حبس الرهن العقاري مكلفة للغاية وتستغرق وقتًا طويلاً. قد يستغرق هذا أكثر من مائتي يوم في بعض الولايات ، مثل كاليفورنيا.
وفي الختام
العقارات في ولاية كاليفورنيا ، وخاصة في المدن الكبرى ، مكلفة للغاية. ومع ذلك ، قد يجد المشترون الذين يبحثون عن صفقة ، حبس الرهن في كاليفورنيا خيارًا جذابًا.
ومع ذلك ، يجب أن تفهم ما الذي تحصل عليه وأن تكون لديك توقعات واقعية قبل الاستثمار في سوق الرهن. جعلت ولاية كاليفورنيا في الآونة الأخيرة من الصعب على المستثمرين شراء منازل ممنوعة ، ولكن هذا لا يعني أنه لا يزال بإمكانك العثور على صفقات كبيرة.
إذا كنت جديدًا على هذا وتريد التأكد من أن لديك تجربة جيدة ومربحة ، فمن الأفضل العمل مع فريق من المحترفين.
كيفية شراء منازل ممنوعة في كاليفورنيا أسئلة وأجوبة
هل هناك زيادة في حبس الرهن العقاري في ولاية كاليفورنيا؟
بشكل عام ، ارتفعت إيداعات الرهن في كاليفورنيا بنسبة 115.7٪ من النصف الأول من عام 2021 إلى النصف الأول من عام 2022 ، من 7,575 إلى 16,340. واحد من كل 881 مسكن في الولاية في حالة حبس الرهن ، مما يجعله رابع عشر أعلى معدل في الولايات المتحدة.
كيف يتعامل بايدن مع حبس الرهن؟
مددت إدارة بايدن هاريس الوقف على حبس الرهن ونافذة أصحاب المنازل الذين لديهم قروض عقارية مدعومة من الحكومة للتسجيل في تحمل الرهن العقاري بعد فترة وجيزة من دخولهم المنصب لمساعدة أصحاب المنازل المتعثرين.
{
“context”: “https://schema.org” ،
"type": "FAQPage" ،
"الكيان الرئيسي": [
{
"type": "سؤال" ،
"الاسم": "هل هناك زيادة في عمليات حبس الرهن في كاليفورنيا؟"،
"AcceptAnswer": {
"@اكتب الاجابة"،
"نص": "
بشكل عام ، ارتفعت إيداعات الرهن في كاليفورنيا بنسبة 115.7٪ من النصف الأول من عام 2021 إلى النصف الأول من عام 2022 ، من 7,575 إلى 16,340. واحد من كل 881 مسكن في الولاية في حالة حبس الرهن ، مما يجعله رابع عشر أعلى معدل في الولايات المتحدة.
"
}
}
، {
"type": "سؤال" ،
"الاسم": "كيف يتعامل بايدن مع حبس الرهن؟"،
"AcceptAnswer": {
"@اكتب الاجابة"،
"نص": "
مددت إدارة بايدن هاريس الوقف على حبس الرهن ونافذة أصحاب المنازل الذين لديهم قروض عقارية مدعومة من الحكومة للتسجيل في تحمل الرهن العقاري بعد فترة وجيزة من دخولهم المنصب لمساعدة أصحاب المنازل المتعثرين.
"
}
}
]}
مقالات ذات صلة
- محامي حبس الرهن العقاري: نظرة عامة والرسوم (مُحدَّث!)
- قوائم التوقيف: كيفية البحث عن قوائم التعويق المجانية الخالية من الإجهاد
- كيفية شراء منزل محظور: خطوات شراء منزل ممنوع
- البيع القصير: التعريف والعملية والفوائد
الرقم المرجعي
