عندما تحصل على قرض رهن عقاري ، فأنت تتوقع أن تدفع مبلغًا ثابتًا طوال مدة القرض. الرهن العقاري المتنامي يختلف تمامًا عن هذا. يعتبر قرض الأسهم المتنامي (GEL) ، أو الرهن العقاري المتنامي (GEM) ، نوعًا جديدًا من الرهن العقاري بسعر فائدة محدد. يزداد مبلغ الدفعة الشهرية باطراد وفقًا لجدول الدفع المحدد مسبقًا. هذا ينطوي على زيادة مبدأ القرض. يقوم المقترض بتقصير فترة القرض ويخفض إجمالي تكاليف الفائدة. تتطور ملكية المنازل بشكل أبطأ مع الرهن العقاري العادي أكثر مما يحدث مع هذه القروض. سننظر في الآلة الحاسبة بالإضافة إلى بعض الأمثلة على GEM. صدقني ، ستزيل شكوكك وستكون قادرًا على تحديد ما إذا كنت تريد الحصول على GEM أو الالتزام بالرهن العقاري العادي.
ما هو الرهن العقاري المتنامي؟
الرهن العقاري المتنامي هو قرض سكني بسعر فائدة ثابت ودفعات شهرية متزايدة. يساعد مبلغ السداد المتزايد على خفض مبدأ الرهن العقاري. برفع مبلغ الدفعات الشهرية ، يمكن لمشتري العقار تقصير مدة الرهن العقاري. وبالتالي يتم سداد القرض في وقت أبكر مما سيكون عليه بموجب جدول الاستهلاك القياسي. يُعرف برنامج GEM المدعوم من قروض إدارة الإسكان الفدرالية أيضًا باسم قرض 245 (أ).
أصحاب المنازل الذين يتوقعون زيادة في دخلهم خلال مدة الرهن العقاري هم أفضل المرشحين للحصول على رهن عقاري متنامٍ. عند الحصول على رهن عقاري متزايد الأسهم ، يوافق المقترض على رهن عقاري بسعر ثابت. تزداد الدفعات الشهرية تدريجياً تماشياً مع خطة محددة سلفاً. على الرغم من زيادة المدفوعات بمرور الوقت ، فإن الجدول الزمني يساعد المقترض على التخطيط للتغييرات.
معدل الفائدة على القرض لا يتغير ولن يكون هناك أي تغيير سلبي إستهلاك الدين للمقترض. يتم إطفاء الدفعة الأولية بالكامل. مع زيادة المدفوعات ، تتم إضافة الفائض عن مدفوعات الاستهلاك الكامل على الفور إلى رصيد الرهن العقاري المتبقي. نتيجة لذلك ، سيتم توفير المزيد من الفائدة خلال مدة الرهن العقاري.
ما هي المزايا التي يمكن أن يوفرها القرض لتنمية حقوق الملكية؟
- أكبر ميزة هي أنك ستوفر الكثير من المال على الفائدة. بموجب هذا البرنامج ، ستكون هناك تغييرات في مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك.
- ستكون قادرًا على سدادها بسرعة أكبر من المعتاد ، وهي ميزة إضافية.
- ميزة أخرى لهذا القرض هي أنه سيكون لديك المزيد من الوقت لزيادة الأسهم في منزلك. من خلال الحصول على قرض لشراء منزل أو إعادة تمويل ، يمكنك استخدام رأس المال الخاص بك لعدد من الأشياء المختلفة. قد يكون من المنطقي اقتراض الأموال واستخدام حقوق الملكية الخاصة بك كضمان.
ما هي العيوب التي قد يمتلكها القرض المضمون من خلال ارتفاع حقوق الملكية؟
- بالطبع ، أكبر عيب في البرنامج هو أن دفع اقساط الرهن العقاري سوف ترتفع بمرور الوقت.
- سيحتاج دخلك إلى الزيادة بنفس معدل مدفوعات الرهن العقاري المتصاعدة ، إن لم يكن بسرعة أكبر.
ما هو البيان الصحيح حول تزايد الرهن العقاري؟
إنه قرض قابل للتعديل. يسمح بسداد الديون بسرعة من خلال الأقساط المعجلة.
مثال على نمو حقوق الملكية العقارية
قرض الرهن العقاري حيث يتم دفع الدفعة الشهرية نحو سداد أصل القرض ويتم زيادتها بمبلغ محدد مسبقًا كل عام. نظرًا لزيادة تقاعد رأس المال ، فإن استحقاق القرض أقصر بكثير من الرهن العقاري ذي المستوى المماثل.
اشترت منذ فترة طويلة منزلها برهن عقاري وقيمة متزايدة. سيشهد زيادة في المدفوعات الشهرية بنسبة 5 ٪ كل عام ، مع توجيه الأموال الإضافية نحو رأس المال. سوف تقوم Long بتسوية الديون في حوالي نصف الوقت المطلوب لتسوية قرض مماثل بدفعات ثابتة.
كيف تعمل قروض الأسهم المتنامية
الرهن العقاري النموذجي لمدة 30 عامًا له معدل فائدة محدد مسبقًا ودفع شهري منتظم. من ناحية أخرى ، فإن الرهون العقارية المتزايدة للأسهم لها أيضًا معدل فائدة ثابت ، لكن المدفوعات ترتفع تدريجياً كل عام طوال مدة القرض. فترة السداد العادية لهذه القروض هي 15 إلى 20 سنة.
غالبًا ما تصل الزيادة إلى 5٪ سنويًا ، اعتمادًا على السرعة التي تريدها لسداد القرض بالكامل. ستكون مدفوعات السنة الأولى هي نفسها كما لو كانت لقرض قياسي مدته 30 عامًا. بعد ذلك ، سيرتفع عدد الدفعات سنويًا ، مع تحويل الأموال الإضافية مباشرةً إلى رأس المال.
من خلال دفع رأس المال في وقت أبكر من المعتاد ، يمكنك تسريع عملية زيادة ملكية منزلك بشكل كبير. يساعدك هذا على بيع منزلك وشراء منزل أكثر تكلفة مع توفير آلاف الدولارات من مدفوعات الفائدة. نظرًا لأن لديك الكثير من الأسهم ، يمكنك أيضًا الحصول على قرض لشراء منزل أو حد ائتمان إذا لزم الأمر.
تزايد حاسبة حقوق الملكية العقارية
لتحديد المبلغ الذي قد تتمكن من اقتراضه بقرض ملكية منزل ، قسّم الرصيد المستحق لرهنك العقاري على القيمة الحالية لمنزلك. هذا هو LTV الخاص بك. اعتمادًا على تاريخك المالي ، يفضل المقرضون في كثير من الأحيان قيمة LTV بنسبة 80 ٪ أو أقل ، مما يشير إلى أن لديك 20 ٪ على الأقل من الأسهم في منزلك. عادة ، يمكنك اقتراض ما يصل إلى 80٪ من القيمة الإجمالية لممتلكاتك. نتيجة لذلك ، قد تكون هناك حاجة إلى حقوق ملكية أكبر من 20٪ للتأهل للحصول على قرض لشراء منزل.
فكر في المثال التالي: لا تزال مدينًا بمبلغ 50,000 دولار على الرغم من قيمة منزلك البالغة 100,000 دولار. 50,000 دولار أمريكي مقسومة على 100,000 دولار أمريكي ناتجة عن 0.50 ، مما يشير إلى أن كلاً من نسبة القرض إلى القيمة وحقوق الملكية لديك تبلغ 50٪. قد يسمح لك المقرضون الذين يسمحون بنسبة القرض إلى القيمة المجمعة بنسبة 80٪ باقتراض 60,000 ألف دولار إضافية منهم. نتيجة لذلك ، سيرتفع دينك إلى 160,000 ألف دولار ، أو 80٪ من قيمة منزلك البالغة 100,000 ألف دولار.
كيفية استخدام حاسبة الرهن العقاري المتنامي
- إذا لم تكن متأكدًا ، يمكنك التحقق من أحدث تقييم لك أو البحث عن موقعك عبر الإنترنت لمعرفة قيمة منزلك.
- أدخل رصيد القرض المستحق (يمكنك العثور عليه في أحدث بيان رهن لك).
- اختر النطاق الأكثر تطابقًا مع درجة الائتمان الحالية (إذا لم تكن قد قمت بفحصه مؤخرًا ، يمكن لـ NerdWallet تزويدك بنسخة مجانية من درجة الائتمان الخاصة بك).
ستحسب الأداة على الفور نسبة القرض إلى القيمة الحالية. إذا كنت تمتلك ما لا يقل عن 20٪ من منزلك (بحد أقصى طويل الأجل 80٪ أو أقل) ، فقد تكون مؤهلاً للحصول على قرض لشراء منزل اعتمادًا على تاريخك الائتماني.
ستوضح لك الحاسبة أيضًا المبلغ الذي قد تتمكن من اقتراضه ، مما قد يساعدك في تحديد ما إذا كان قرض ملكية المنزل سيلبي احتياجاتك المالية.
كيفية حساب المدفوعات على قرض ملكية المنزل
لا تحسب حاسبة قدرة الاقتراض المرتقبة عدد أقساطك الشهرية. يتطلب قرض حقوق الملكية أقساط شهرية متساوية. المدفوعات الشهرية تعتمد على ثلاثة عوامل:
- مبلغ القرض: هذا هو المبلغ الذي تريد اقتراضه.
- مدة القرض: مدة القرض هي إجمالي عدد السنوات المطلوبة لسداده. بالنسبة لمبلغ القرض وسعر الفائدة المحدد ، ستؤدي المدة الأطول إلى دفعات شهرية أقل ولكنها ستزيد إجمالي مبلغ الفائدة المدفوعة على مدار مدة القرض.
- سعر الفائدة: عادةً ما تستلزم مدة القرض الأطول معدل فائدة أعلى.
ما هو الفرق بين الرهن العقاري المتدرج الدفع والرهن العقاري المتزايد؟
على عكس زيادة الرهن العقاري ، حيث ترتفع المدفوعات بمرور الوقت ، فإن الرهن العقاري المتدرج يؤدي إلى إطفاء سلبي من خلال السماح للمقترض بدفع أقل من المبلغ المطلوب.
لماذا يتم تقديم الرهون العقارية المتنامية؟
المقرضون الذين يقدمون قروض الأسهم المتزايدة يساعدون الأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط على شراء المنازل عن طريق إبقاء التكاليف الأولية منخفضة. الرهون العقارية مع زيادة حقوق الملكية يمكن أن تحمي المقرضين من التخلف عن السداد على قروض الرهن العقاري.
يمكن للأشخاص ذوي الدخل المنخفض التقدم بطلب للحصول على قروض عقارية مع بناء حقوق الملكية بفضل متطلبات قروض إدارة الإسكان الفدرالية. ومع ذلك ، يجب أن يكون لدى هؤلاء المشترين أيضًا توقع قوي بزيادة الدخل. عندما يتم تغطية الرهن العقاري النامي من قبل قروض إدارة الإسكان الفدرالية من تقصير المقترض ، يتم حماية المقرضين. يغطي تأمين قروض إدارة الإسكان الفدرالية القروض العقارية المتزايدة وكذلك إعادة التمويل وتحسين المنزل. يمكن أن تشمل خيارات التمويل الوحدات السكنية وأسهم الإسكان التعاوني.
من الذي يقدم طلبًا للحصول على قرض أسهم متنامي؟
الرهون العقارية المتنامية مناسبة لأولئك الذين من المتوقع أن تزيد دخولهم السنوية ، بما في ذلك الرواتب والمصادر الأخرى ، بمرور الوقت. هذه القروض مخصصة للعملاء الذين يتوقعون نموًا كبيرًا في الدخل. علاوة على ذلك ، يجب على المقترض استخدامه كمقر إقامته الأساسي.
قد يكون الرهن العقاري للبناء مفيدًا لمشتري المساكن لأول مرة والأشخاص ذوي الدخل المنخفض. يبدأون بدفع رهن عقاري شهري منخفض سيزداد تدريجياً بمرور الوقت. ونتيجة لذلك ، يستطيع هؤلاء المشترون شراء منزل أسرع مما يمكنهم الحصول عليه باستخدام خيارات التمويل التقليدية.
ما هي ميزة Quizlet المتزايدة لرهن حقوق الملكية؟
من السهل التأهل إلى GEM. نظرًا لانخفاض الرسوم المقدمة ، قد يجد مشترو المنازل لأول مرة أنه من الأسهل التأهل للحصول على قرض وتحمله.
هل يمكنني زيادة قرض ملكية المنزل الخاص بي؟
للوصول إلى المزيد من حقوق الملكية العقارية الخاصة بك ، يجب أن تطلب من المُقرض تعديل قرض ملكية المنزل الحالي أو التقدم بطلب للحصول على حد ائتمان جديد لملكية المنازل (HELOC).
ما هو مبلغ ماكس هيلوك؟
بعض المقرضين ، عادة بسعر فائدة أعلى ، قد يمتدون ، مع ذلك ، إلى 90٪. يمكنك اقتراض 80٪ فقط من حقوق الملكية في الممتلكات الخاصة بك من مقرض HELOC التقليدي.
هل يمكنك طلب المزيد من المال على HELOC الخاص بك؟
لن يسمح لك المقرضون عادةً بزيادة حد الائتمان الخاص بك حتى يمر وقت محدد مسبقًا منذ آخر طلب HELOC الخاص بك.
ما هو الاسم الآخر لرهن الأسهم المتنامي؟
الرهن العقاري المتنامي ، والذي يشار إليه غالبًا باسم قرض الأسهم المتنامي ، هو نوع من الرهن العقاري يتم فيه تحديد معدل الفائدة ولكن الدفعات الشهرية ترتفع سنويًا لتغطية مبلغ رئيسي أكبر.
ما هو الرهن العقاري المشاركة في رأس المال؟
الرهن العقاري بالمشاركة ، الذي يشار إليه غالبًا باسم الرهن العقاري المشارك ، هو نوع من القروض يمكّن اثنين أو أكثر من المقترضين من تقسيم العائدات من قطعة من العقارات. يجب على المقترض أو المرتهن تقسيم العائدات مع المقرض أو المرتهن وفقاً للقانون.
ما هي ميزة الرهن العقاري المتنامي؟
قد يستفيد مشترو المنازل لأول مرة وذوي الدخل المحدود من الرهن العقاري للبناء. دفع الرهن العقاري الشهري المنخفض الذي سيرتفع تدريجياً بمرور الوقت هو ما يبدأون به. ونتيجة لذلك ، يستطيع بعض المشترين شراء منزل في وقت أبكر مما يمكنهم باستخدام خيارات التمويل التقليدية.
هل الحصول على قرض لشراء منزل مماثل لإعادة التمويل؟
قرض ملكية المنزل هو قرض ثانٍ مستقل عن رهنك العقاري ويمكّنك من اقتراض الأموال باستخدام حقوق الملكية في منزلك كضمان. لا يحل قرض الملكية العقارية محل الرهن العقاري الحالي لديك ، على عكس إعادة التمويل النقدي. بدلاً من ذلك ، يتم تضمين رهن عقاري ثان بدفع منفصل.
ما هو نمو الأسهم في العقارات؟
يُعرف المبلغ الذي تملكه في العقارات ، أو ما ستحصل عليه بعد سداد رهنك العقاري بعد البيع ، باسم حقوق الملكية الخاصة بك. تعد الدفعة الأولى الأكبر والمردود الأسرع للرهن العقاري وتحسينات المنزل التي ترفع قيمة العقار كلها طرقًا لتوليد حقوق الملكية.
كيف يعمل الرهن العقاري الشامل؟
يشير مصطلح "الرهن العقاري الشامل" إلى رهن عقاري واحد يغطي عددًا من الممتلكات ، مع مجموعة الأصول التي تعمل كضمان للقرض. يمكّن الرهن العقاري الشامل المستثمرين ومطوري العقارات من تبسيط العديد من عمليات شراء العقارات بقرض واحد لأنهم كثيرًا ما يشترون العديد منها دفعة واحدة.
وفي الختام
على الرغم من أن الرهن العقاري المتنامي له شروط دفع متغيرة ، إلا أنه لا يزال مواتياً. هذا يعني أنه سيتم تطبيق جزء أكبر من الدفعة على أصل القرض. سيتم تخفيض الفائدة التي يدفعها المقترض إذا تم قطع مدة القرض. عند مقارنتها بالرهن العقاري التقليدي ، يمكن لهذه القروض أن تسرع بشكل كبير من تراكم حقوق الملكية في المنزل.
الأسئلة الشائعة حول نمو الرهن العقاري
بين المرغور والمرتهن ، من الذي يستفيد أكثر من قرض الأسهم المتنامي؟
يستفيد كل من المرتهن والمرتهن من زيادة الرهن العقاري. على سبيل المثال ، يمكن لمشتري المساكن الذين لا يستطيعون تحمل الرسوم العديدة لمرة واحدة والمستمرة المرتبطة بالرهن العقاري التقليدي تسوية GEM.
ما هو الرهن العقاري الشامل؟
الرهن العقاري الشامل هو رهن عقاري على عدة عقارات. تتمثل إحدى طرق تمويل الاستحواذ على العديد من المنازل دفعة واحدة في الرهن العقاري الشامل ، المعروف أيضًا باسم القرض الشامل. تعمل القروض الشاملة على تبسيط إجراءات الإقراض وخفض الرسوم ، مما يجعلها خيارًا شائعًا بين المستثمرين العقاريين والمطورين وأصحاب العقارات التجارية.
- كيف تحسب ملكية المنزل بأمثلة عملية وكل ما تحتاجه
- الرهن العقاري الثاني: التعريف والأسعار والمتطلبات
- سوق الرهن العقاري الثانوي: دليل خطوة بخطوة حول كيفية عمله
مراجع حسابات
