لقد سمع معظم البالغين الأمريكيين بالتأكيد مصطلحات فريدي ماك وفاني ماي في وقت ما ، لكنهم قد لا يعرفون من هم أو ما هم. الأسماء لها طابع منزلي بالنسبة لهم ، مما يستحضر سحرًا محليًا معينًا يتناقض مع الوظيفة الهادفة لهؤلاء العمالقة في سوق الإسكان. في حين أن كلا الكيانين مهمان في السوق المحلية اليوم ، سننظر في هذه المقالة في معنى FHLMC وتاريخها ودخل الإيجار ودليل البيع والوظيفة الأساسية ، بالإضافة إلى ما إذا كانت مدعومة من قبل حكومة الولايات المتحدة. افحص الفرق بين Gnma Fnmaf و FHLMC ، وكذلك FHLMC مقابل Fnma.
ما هو FHLMC؟
المؤسسة الفيدرالية لقروض الرهن العقاري (FHLMC) هي مؤسسة مملوكة من قبل المساهمين ترعاها الحكومة (GSE) أنشأها الكونغرس في عام 1970 للحفاظ على تدفق الأموال إلى مقرضي الرهن العقاري ، وبالتالي تعزيز ملكية المنازل وإيجار المساكن للأمريكيين ذوي الدخل المتوسط. تعد FHLMC ، والمعروفة أيضًا باسم Freddie Mac ، لاعبًا رئيسيًا في سوق الرهن العقاري الثانوي ، حيث تقوم بشراء قروض المنازل وضمانها وتوريقها.
تاريخ FHLMC
أنشأت الحكومة الفيدرالية المؤسسة الفيدرالية لقرض الإسكان (FHLMC) ، أو فريدي ماك ، في عام 1970 لتوفير تدفق مستمر من التمويل لمقرضي الرهن العقاري من أجل استقرار سوق الإسكان وتوسيع ملكية المنازل الأمريكية بأسعار معقولة. قبل فريدي ماك (وفاني ماي) ، كان قطاع الإسكان بالتجزئة يتطلب مزيدًا من التنظيم وحتى المزيد من الحوافز المستهدفة للحفاظ على السيولة والاستقرار.
كانت هناك فاني ماي في البداية.
تأسست فاني ماي (الرابطة الوطنية الاتحادية للرهن العقاري) من قبل الحكومة في عام 1938 كجزء من الصفقة الجديدة للمساعدة في إنشاء تدفق أكثر اتساقًا للتمويل المرتبط بالرهن العقاري لدعم زيادة الإسكان الميسور التكلفة. لم ينشئ الكونجرس فريدي ماك ، الذي كان له نفس الهدف ، إلا بعد مرور حوالي 30 عامًا.
خلق إنشاء فاني ماي إطار العمل للازدهار السكني الكبير بعد الحرب العالمية الثانية من خلال تزويد أسر الطبقة المتوسطة بتمويل آمن ورخيص. وقد أصبح هذا ممكناً ليس فقط من خلال تدفق القروض المدعومة من الحكومة ولكن أيضًا من خلال إنشاء "سوق ثانوي" لهذه القروض ، حيث يمكن تعبئتها وبيعها كأوراق مالية. ويشار إلى هذه الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS).
جعلت السوق الثانوية ، أو سوق السندات ، نموذج العمل بأكمله مربحًا ووفرت وسيلة مجدية للبنوك والمقرضين الآخرين لتقديم قروض بسعر فائدة ثابت لمدة 20 و 30 عامًا بثقة. كانت الفوائد التي تعود على العملاء واضحة: يمكن الآن سداد قروض التجزئة العقارية ببطء وباستمرار ، مما يوفر الاستقرار الاقتصادي المحلي. ومن ناحية الإقراض ، فإن القدرة على تجميع قروض المساكن وبيعها كضمانات توفر وسيلة لتجديد السيولة وتشجيع المقرضين على تمويل القروض الجديدة بقوة.
ماذا تفعل FHLMC؟
تتمثل مهمة Freddie Mac في توفير السيولة والاستقرار والقدرة على تحمل التكاليف لسوق الإسكان في الولايات المتحدة. وهي تسعى لتحقيق هذه الأهداف بالعديد من الأدوات المتاحة لها.
# 1. السيولة:
يستحوذ فريدي ماك على قروض عقارية من البنوك الأصغر والاتحادات الائتمانية وغيرها من المقرضين. نتيجة لذلك ، يحتفظ Freddie Mac بسيولة شبكة المقرض ، مما يسمح لها بمواصلة إصدار القروض. هذا هو المفتاح للحفاظ على استمرار سوق الرهن العقاري.
# 2. استقرار:
يقوم Freddie Mac بدمج الرهون العقارية التي يشتريها في الأوراق المالية ، ثم يبيعها للمستثمرين في سوق الرهن العقاري الثانوي. هذا يساعد على استقرار سوق الرهن العقاري الأوسع.
# 3. القدرة على تحمل التكاليف:
في حين أن Freddie Mac لا يؤثر على أسعار العقارات ، إلا أنه يوفر خطط تمويل تفضيلية مثل Home PossibleSM و Home Possible AdvantageSM.
دليل بيع فاني ماي
قامت كل من Fannie Mae و FHLMC بتحديث أدلة البيع الخاصة بهما مؤخرًا.
أصدرت فاني ماي إعلان دليل البيع (SEL-2022-01) ، والذي يتضمن مراجعات لما يلي:
- تقييمات سطح المكتب: السماح باستخدام تقييمات سطح المكتب لبعض معاملات الاستحواذ على مسكن رئيسي من وحدة واحدة بنسب LTV أقل من أو تساوي 90٪ (ساري المفعول في 19 مارس 2022) ؛
- قروض تجديد المنزل: تم تحديث المتطلبات التالية لقروض تجديد HomeStyle: (1) يجب إكمال أعمال التجديد في غضون 15 شهرًا من تاريخ إقفال القرض ؛ (2) لن يُسمح بتمديدات تتجاوز الإطار الزمني البالغ 15 شهرًا إلا بسبب ظروف مخففة خارجة عن سيطرة المقترض ؛ و (3) معلومات إضافية مطلوبة في اتفاقية قرض التجديد (سارية المفعول في 2 فبراير 2022).
- ائتمان تعديل السعر على مستوى القرض لخصائص HomePath: السماح للمقرض باعتماد تكلفة التقييم للمقترض عند بيع قرض مضمون من خلال عقار HomePath إلى Fannie Mae (بدءًا من 2 فبراير 2022) ؛ و
- توثيق الأصول: متطلبات التوثيق المحدثة للتحقق من الأصول للتأكد من معاملات إعادة التمويل المكتتب بها في الاكتتاب المكتبي (على سبيل المثال ، لن تكون هناك حاجة لتوثيق الأصول حيث تكون المبالغ المطلوب التحقق منها 500 دولار أو أقل) (ساريًا في 19 مارس 2022).
دليل بيع FHLMC
نشرت FHLMC نشرة دليل البيع 2022-2 ، والتي تناولت ، من بين أمور أخرى ، ما يلي:
- أهلية الملكية وتقييمها: استنادًا إلى نجاح مرونة تقييم COVID-19 المؤقتة ورغبة السوق في خيارات التقييم التي لا تتطلب فحصًا ماديًا ، يقدم Freddie Mac خيار تقييم سطح المكتب بدلاً من تقييم الفحص الداخلي والخارجي لبعض الرهون العقارية (ساري المفعول في مارس) 6 ، 2022).
- ضبط الجودة: زيادة المرونة لإعادة التحقق من البيانات التي تم الحصول عليها من مزودي خدمات الجهات الخارجية المعينين من قبل Freddie Mac ، بالإضافة إلى القدرة على إعادة التحقق من التوظيف والدخل من خلال البريد الإلكتروني (اعتبارًا من 2 فبراير 2022) ؛
- الدخل والأصول: العمر المحدث لمتطلبات الإقرار الضريبي الذي يعكس تواريخ السنة الضريبية 2021 ، وخصوصية إضافية لـ خطوط ائتمان الأسهم الرئيسية (HELOCs) كمصدر مؤهل للأموال تجاه الدفعة المقدمة ، وإغلاق التكاليف ، والاحتياطيات ، شريطة أن يتضمن ملف الرهن العقاري دليلًا على أن HELOC مؤمن بواسطة الممتلكات العقارية للمقترض وأن عائدات HELOC قد تم صرفها للمقترض (اعتبارًا من 2 فبراير ، 2022) ؛ و
- نماذج وشهادات المستخدم: يتقاعد بمذكرة الرهن العقاري ذات الأسعار المعقولة والراكب (اعتبارًا من 2 فبراير 2022).
دخل الإيجار FHLMC
في نشرة 2018-19 ، التي نُشرت في 31 أكتوبر 2018 ، أعلنت FHLMC عن تغييرات في متطلبات دخل الإيجار. يتم سرد التغييرات الرئيسية هنا.
دخل تأجير FHLMC ضروري للتأهل
عند استخدام دخل الإيجار للتأهل ، اعتمد Freddie Mac (FHLMC) المتطلبات التالية:
- يجب أن يمتلك المقترضون مسكنًا أساسيًا للتأهل للحصول على دخل الإيجار الناتج عن العقار المعني عند شراء عقار مؤجر أو تحويل مسكن أساسي إلى عقار مؤجر. إذا كان المقترض لا يمتلك مسكنًا أساسيًا ، فلا يمكن استخدام دخل الإيجار للتأهل.
- يواجه المقترضون الذين يشترون عقارًا مستأجرًا أو يحولون مسكنهم الرئيسي إلى عقار مؤجر القيود التالية في حالة افتقارهم إلى سنة واحدة على الأقل من الخبرة في إدارة العقارات الاستثمارية:
- لا يجوز استخدام دخل الإيجار إلا لتعويض مدفوعات PITI للعقار المؤجر.
- لا يُسمح بإضافة أي دخل إيجار يزيد عن مدفوعات PITI إلى إجمالي الدخل المؤهل الشهري للمقترض.
- كما أزالت FHLMC شرط أن يقتصر صافي دخل الإيجار المستخدم للتأهيل على 30٪ من الدخل الشهري المؤهل للمقترض إذا لم يكن لدى المقترض تاريخ من إدارة العقارات المؤجرة لمدة عام على الأقل.
توثيق دخل الإيجار
لم تعد الإقرارات الضريبية عن العامين الماضيين مطلوبة ؛ مطلوب فقط أحدث إقرار ضريبي للمقترض. ما لم تظهر الأوراق أن العقار قد تم تجديده أو شراؤه في وقت متأخر من السنة التقويمية السابقة ، يجب أن يكون دخل الإيجار سنويًا.
فيما يلي متطلبات دخل إيجار FHLMC الحالية:
- يجب أن تلتزم القروض المقدمة في أو بعد 12 أبريل 2019 بإرشادات Freddie Mac الجديدة.
- قبل 12 أبريل 2019 ، كان للقروض المقدمة خياران:
- يمكن تلبية متطلبات دخل الإيجار الحالية لـ Freddie Mac طالما تم استلام أموال القرض في موعد لا يتجاوز 24 مايو 2019.
- قد يتم تلبية متطلبات دخل الإيجار الجديدة FHLMC.
FHLMC مقابل Fnma
تأسست فاني ماي (الرابطة الوطنية الاتحادية للرهن العقاري أو FNMA) في عام 1938 كجزء من تعديل قانون الإسكان الوطني. كانت تعتبر وكالة حكومية اتحادية ، وكانت مهمتها أن تكون بمثابة سوق رهن ثانوي للقروض المؤمنة من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية. بموجب قانون الميثاق لعام 1954 ، لم تعد فاني ماي وكالة حكومية اتحادية وأصبحت شركة خاصة وعامة.
تتشابه فاني ماي وفريدي ماك بشكل ملحوظ. كلاهما شركتان مطروحتان للتداول العام تم تأسيسهما لتحقيق غرض عام. الفرق الرئيسي بين الاثنين هو أصل الرهون العقارية التي يشترونها. تحصل Fannie Mae على قروض الرهن العقاري من البنوك التجارية أو التجزئة الكبرى ، لكن Freddie Mac يحصل على قروض من البنوك الأصغر ، والتي يشار إليها عادةً باسم "بنوك التوفير" أو "جمعيات الادخار والقروض" ، وهي مخصصة لتقديم الخدمات المصرفية للمجتمعات.
ما هو الفرق بين GNMA و FNMAF و FHLMC؟
دعونا الآن نناقش فاني ماي وفريدي ماك وجيني ماي. ما هي بالضبط ، وكيف تختلف؟
تبدأ أوجه التشابه بحقيقة أن الثلاثة يتعاملون مع سوق الرهن العقاري الثانوي. ماذا يعني هذا؟ دعنا نتخيل أنك تذهب إلى Tiny National Bank وتحصل على قرض بقيمة مليون دولار. لأن هذا بنك محلي ، كان هذا هو كل الأموال المتاحة للإقراض. يقوم Tiny National Bank ببيع IOU الذي قدمته إلى مستثمر في السوق الثانوية. الآن بعد أن حصل المستثمر على IOU ، لدى البنك مليون دولار أخرى نقدًا لإقراضها. هذا يضمن أن البنك لديه إمدادات ثابتة من الأموال للإقراض. هذا تبسيط مفرط ، لكنك فهمت الفكرة.
تشبه Ginnie Mae Fannie Mae و Freddie Mac ، مع اختلاف أن Ginnie Mae هي شركة حكومية مملوكة ، لكن فاني ماي وفريدي ماك هما "مؤسسات ترعاها الحكومة" (GSEs) ، وهي شركات مسجلة فيدراليًا مملوكة للقطاع الخاص من قبل المساهمين .
اليوم ، تعد الأوراق المالية Ginnie Mae الأوراق المالية الوحيدة المدعومة بالرهن العقاري المدعومة بضمان "الثقة والائتمان الكامل" للحكومة الفيدرالية الأمريكية ، على الرغم من أن البعض يجادل بأن سندات Fannie Mae و Freddie Mac هما المستفيدان الفعليان أو "الفعالان" من هذا الضمان بعد أن أنقذتهم الحكومة الفيدرالية من الإفلاس ووضعتهم تحت وصاية الحكومة خلال فترة الركود العظيم في سبتمبر 2008.
لماذا الأسماء غريبة جدا؟
الأسماء مشتقة من الأحرف الأولى لأن الأحرف الأولى هي شيء تعشقه حكومتنا. (حتى بلدنا يسمى الولايات المتحدة الأمريكية!) تم تشكيل فاني ماي من قبل الجمعية الفيدرالية الوطنية للرهن العقاري أو FNMA. تمت إعادة تسمية FHLMC ، أو المؤسسة الفيدرالية لقرض الرهن العقاري ، باسم Freddie Mac. غيرت الجمعية الوطنية للرهن العقاري الحكومية اسمها إلى Ginnie Mae.
هل FHLMC مدعومة من قبل حكومة الولايات المتحدة؟
لا ، وفقًا لـ FHLMC ، "لا يتم ضمان الأمن ، بما في ذلك أي فائدة ، من قبل الولايات المتحدة أو أي وكالة أو أداة تابعة للولايات المتحدة بخلاف فريدي ماك وليس ديناً أو التزامًا بها." لا تمول حكومة الولايات المتحدة أو تحمي الأوراق المالية FHLMC أو FHLMC.
فاني وفريدي وأزمة الرهن العقاري لعام 2008
كان كل من فريدي ماك وفاني ماي شركتين متداولين علنًا في السنوات التي سبقت أزمات الإسكان في عامي 2007 و 2008. نتيجة لذلك ، تم تكليف الرئيس التنفيذي وفريقها الأول بزيادة الربحية.
استحوذ فريدي ماك وفاني ماي على أصول أكثر خطورة ، مثل الرهون العقارية عالية المخاطر ، لأن الرهون العقارية التي بحوزتهما كانت مدعومة من قبل حكومة الولايات المتحدة ولا يمكن أن تتخلف عن السداد. في سبتمبر 2008 ، وضعت الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان فريدي ماك وفاني ماي في الوصاية بدلاً من السماح لهما بالفشل.
ماذا ترمز FHLMC؟
FHLMC هي المؤسسة الفيدرالية لقرض الرهن العقاري.
المؤسسة الفيدرالية لقروض الإسكان هي شركة خاصة أنشأها الكونجرس بهدف تعزيز استقرار سوق الإسكان والقدرة على تحمل التكاليف من خلال شراء قروض عقارية من البنوك وغيرها من صانعي القروض.
هل FHLMC هو نفسه Freddie Mac؟
نعم ، فريدي ماك هو اسم آخر للشركة الفيدرالية لقروض الإسكان العقاري ، والمعروفة أيضًا باسم FHLMC. تأسست شركة Freddie Mac في عام 1970 كجزء من قانون تمويل المنازل في حالات الطوارئ لتعزيز سوق الرهن العقاري الثانوي في الولايات المتحدة.
ما هو دور FHLMC؟
يتمثل دور فريدي ماك في الحصول على عدد كبير من القروض من مقرضي الرهن العقاري ، ودمجها وبيعها كأوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري.
من هو المؤهل لـ Freddie Mac؟
يجب أن يكون مقدم الطلب منظمة دائمة ونشاطًا تجاريًا مستمرًا يُسمح له حسب الأصول بممارسة الأعمال التجارية في كل بلد حيث يعمل في الإنشاء أو الخدمة. يجب أن يكون مقدم الطلب شركة قابلة للحياة وقادرة على إنشاء و / أو تقديم قروض من الدرجة الاستثمارية.
لماذا تبيع البنوك الرهون العقارية لفريدي ماك؟
يمكن للمقرضين الاستمرار في تقديم قروض لشراء المنازل لأنهم يبيعون الرهون العقارية لشركات مثل فريدي ماك. فريدي ماك يساعد سوق الرهن العقاري الثانوي عن طريق الحفاظ على الأموال تتحرك من خلال نظام الرهن العقاري بغض النظر عن الظروف الاقتصادية.
ما هي فوائد قرض Freddie Mac؟
فيما يلي فوائد برنامج Freddie Mac SBL:
- تتميز أحجام القروض بالمرونة ، حيث تتراوح من 750,000 ألف دولار إلى 7.5 مليون دولار.
- معدلات فائدة منخفضة تبدأ من 4.51٪
- رافعة مالية كبيرة تصل إلى 80٪ على أساس القيمة الدائمة.
- الحد الأدنى من DSCR السخي منخفض يصل إلى 1.20x.
وفي الختام
تعد ملكية المنازل جزءًا مهمًا من الحلم الأمريكي والاستراتيجية الأكثر فاعلية لبناء ثروة للأجيال. من ناحية أخرى ، لا تملك البنوك وشركات الرهن العقاري الموارد المالية لتمويل كل قرض. هذا هو السبب في أن GSEs حيوية للغاية في قطاع الرهن العقاري.
يمكن أن يوفر Freddie Mac القدرة على تحمل التكاليف لأصحاب المنازل ، والسيولة للمقرضين ، والاستقرار العام لسوق الإسكان من خلال الاستفادة من ارتباطه الفريد والراقي بخزانة الولايات المتحدة. طالما تم اتباع القيود وتجنب الصفقات عالية المخاطر ، ستستمر مساهمات المؤسسة الفيدرالية لقروض الإسكان العقاري في إفادة الاقتصاد الأوسع - وحياة الناس.
مقالات ذات صلة
- حد الرهن العقاري الجامبو: حد الرهن العقاري الجامبو 2023
- دخل الإيجار من FNMA: المعنى والمبادئ التوجيهية
- شعار الملكة: المعنى الحقيقي والتاريخ ولماذا يوجد طائر في شعار الملكة
- التحكم في الوصول الإلزامي MAC: كيف يعمل
مراجع حسابات
