عند شراء عقار لأول مرة ، قد تصادف مصطلحات وعبارات لم تسمعها من قبل. بمجرد تقديم عرض وتوقيع عقد عقاري مع البائع ، سيتم تقديم مصطلح "العناية الواجبة" إليك. العناية الواجبة هي أمر يجب على كل مشترٍ فهمه ، لذا قبل البدء في البحث عن منزل. إذن ، إليك ملخص سريع لما يمكن أن تتوقعه أثناء وبعد فترة العناية الواجبة في العقارات.
ما هي فترة العناية الواجبة؟
يُشار إلى مقدار الوقت الذي يوافق عليه أطراف العقد على تقديم بعضهم البعض لتنفيذ تدقيق أو فحص أو إجراء مزيد من الفحص للحقائق المرتبطة بالمعاملة بفترة العناية الواجبة.
في العقارات ، على سبيل المثال ، تشير فترة العناية الواجبة إلى مقدار الوقت الذي يتعين على المشتري فيه إجراء عمليات تفتيش على الممتلكات ، والحصول على التقييمات ، وتأمين التمويل اللازم ، وما إلى ذلك.
أهداف العناية الواجبة
الهدف من العناية الواجبة هو التأكد من أن لديك جميع الحقائق والمعلومات اللازمة لاتخاذ قرار مستنير.
على سبيل المثال ، إذا كنت تحاول شراء قطعة أرض ، فبمجرد قبول البائع لعرض الشراء ، ستحتاج إلى التأكد من صحة المعلومات التي كشفها البائع عن الأرض.
يجب عليك أيضًا إجراء بحث إضافي حول العقار للتأكد من أنك مرتاح في متابعة المعاملة.
أهمية فترة العناية الواجبة.
في الاتفاقيات التجارية التي يوافق فيها أحد الطرفين على شراء شيء ما ، سيرغب المشتري في كثير من الأحيان في التفاوض بشأن فترة العناية الواجبة الجيدة لجمع الحقائق والأوراق والمعلومات حول عملية الاستحواذ.
قد يكون للصفقات البسيطة فترة العناية الواجبة أقصر من المعاملات الأكثر تعقيدًا.
ومع ذلك ، إذا كنت ترغب في شراء شيء ذي قيمة وتنعم براحة البال ، فتأكد من التفاوض على مقدار الوقت المناسب لإجراء العناية الواجبة.
ما هي فترة الاجتهاد العقاري؟
عند شراء منزل ، يكون لدى المشتري فترة زمنية معينة للتحقيق في العقار من أجل الشعور بالثقة بشأن الشراء. في العقارات ، يُعرف هذا بفترة العناية الواجبة.
قد تستغرق العناية الواجبة من 7 إلى 14 يومًا ، حسب المكان الذي تشتريه في الولايات المتحدة. يتم تحديد الإطار الزمني للاستفسارات بشكل أساسي من خلال العادات العقارية الشائعة.
في هذا الوقت ، يجب أن تتعلم كل ما يمكنك معرفته عن ماضي المنزل. سيكون واجبك خلال فترة العناية الواجبة هو العثور على أي عيوب أو عيوب أخرى قد تدفعك إلى إعادة النظر في خيار الشراء.
نظرًا لعدم وجود فرص ثانية ، سترغب في أن تكون دقيقًا قدر الإمكان خلال فترة العناية الواجبة. إذا اكتشفت شيئًا يتطلب مزيدًا من الفحص ، فيمكنك تمديد فترة العناية الواجبة.
مثال على فترة العناية الواجبة
لفهم الفكرة بشكل أفضل ، ضع في اعتبارك مثالًا على فترة العناية الواجبة.
النظر في فترة العناية الواجبة في العقارات التجارية.
افترض أن المشتري يريد شراء مساحة مكتبية في مبنى تجاري.
في هذه الحالة ، يوافق المشتري على دفع مبلغ 5,000,000،XNUMX،XNUMX دولار للبائع للحصول على المبنى.
نظرًا لوجود أجزاء عديدة للتدقيق والتحليل ، يوافق الطرفان على فترة 60 يومًا من العناية الواجبة للسماح للمشتري بإجراء تحقيقه بشأن العقار.
- خلال فترة العناية الواجبة ، يقوم المشتري بما يلي:
- فحص لوائح وقواعد تقسيم المباني.
- فحص عقود الإيجار التجارية للتأكد من تأجير المكاتب.
- تحقق لمعرفة ما إذا كانت هناك أي مطالبات سابقة على الممتلكات.
- تحقق لمعرفة ما إذا كان للمستأجرين أي مطالبات ضد المالك.
- تحقق من الامتثال البيئي.
- قم بإجراء بحث عن عنوان المبنى.
- فحص السجلات المالية للمبنى.
- قم بفحص الممتلكات للتأكد من توافقها مع قوانين البناء.
- تحقق من جميع المكونات المادية الأخرى للصفقة.
بعد إجراء جميع عمليات التفتيش ، سيوافق المشتري على المضي قدمًا في المعاملة إذا كان يعتقد أن إقرارات البائع كانت صحيحة بشكل عام وأن مبلغ 5,000,000،XNUMX،XNUMX دولار هو سعر عادل.
إذا اكتشف المشتري أن هناك العديد من الدعاوى المرفوعة من قبل المستأجرين ضد المالك ، أو أن المبنى لم يتم بناؤه وفقًا للرمز ، أو أن هناك مخاوف تتعلق بالملكية ، أو أن هناك مشكلات أخرى ، فيجوز للمشتري إعادة التفاوض بشأن شروط البيع أو إلغاء الصفقة بأكملها.
عينة من شرط فترة العناية الواجبة
2.5 الإلغاء خلال فترة العناية الواجبة إذا قرر المشتري ، قبل انتهاء فترة العناية الواجبة ، وفقًا لتقديره المنفرد والمطلق أن المصالح و / أو الممتلكات غير مقبولة لأغراض المشتري ، يكون للمشتري الحق في إنهاء هذه الاتفاقية من خلال تقديم إشعار كتابي للبائع بالإنهاء قبل انتهاء فترة العناية الواجبة ، يجب إعادة الأموال المربحة على الفور إلى المشتري. علاوة على ذلك ، في حالة هذا الإنهاء ، يجب على المشتري إعادة معلومات الملكية على الفور إلى البائع أو التحقق إلى البائع من تدمير معلومات الملكية. إذا لم يقدم المشتري إشعارًا كتابيًا بالإنهاء قبل انتهاء فترة العناية الواجبة ، فستظل هذه الاتفاقية سارية المفعول وسارية المفعول بالكامل ، وستصبح الأموال المربحة غير قابلة للاسترداد للمشتري باستثناء ما هو منصوص عليه صراحةً في هذه الوثيقة ، ولن يكون للمشتري أي حق آخر لإنهاء هذه الاتفاقية بموجب هذه الفقرة 2.5.
قائمة التحقق من العناية الواجبة بشأن العقارات
عند شراء عقار ، استخدم قائمة العناية الواجبة هذه لضمان عدم ارتكاب أي خطأ. تذكر هذا عندما تريد شراء منزل.
- إذا كان هناك بيان إفصاح للبائع ، فقم بمراجعته بدقة بحثًا عن أي مشكلات محتملة.
- قم بإجراء فحص عام للمنزل يتضمن الرادون والعفن والأسبستوس والحشرات وجودة المياه واختبار الطلاء بالرصاص.
- تحقق من تغلغل المياه في المنزل ، وخاصة الصعوبات السابقة في سد الجليد.
- إذا لم يكن هناك نظام الصرف الصحي في المدينة ، فقم بفحص نظام الصرف الصحي الخاص بك.
- تأكد من أن العقار ليس في منطقة فيضان.
- تحقق من وجود أي انتهاكات لخطوط الملكية.
- إذا كان هناك HOA ، تأكد من أنها سليمة من الناحية المالية.
- عند شراء تاون هاوس أو شقة ، تأكد من عدم وجود ضرائب خاصة أو زيادات كبيرة متوقعة في التكلفة.
- إذا كنت تخطط لشراء عمارات أو منزل ريفي ولديك كلاب ، فتأكد من السماح لهم بذلك.
- تأكد من عدم وجود مستمر دعوى إذا كانت هناك جمعية لأصحاب المنازل.
- تحقق من وجود أي تصاريح مفتوحة أو عمل يجب أن يتطلب تصريح بناء.
- احصل على تقدير لنفقات المرافق المنزلية الخاصة بك.
- تحقق مما إذا كان العقار له سجل سلبي ، مثل القتل أو النشاط الخارق.
- فحص ترتيب المدارس والأحياء.
- تحقق من وجود أي تعهدات أو قيود في الحي.
- تحقق لمعرفة ما إذا كانت هناك أية مشكلات بيئية بالقرب من العقار.
- قم بإجراء بحث عن عنوان للتأكد من عدم وجود امتيازات أو مشكلات ملكية أخرى.
- تحقق من وجود أي تغييرات قادمة في تقسيم المناطق.
اقرأ أيضا: قرض البناء: المتطلبات وكيفية عملها
عمليات الدمج والاستحواذ خلال فترة العناية الواجبة
عندما تقرر شركة ما شراء شركة أخرى ، فإنها عادة ما تتفاوض بشأن فترة العناية الواجبة.
في كثير من الأحيان ، يشترك المشتري والهدف في مذكرة تفاهم أو خطاب نوايا أو اتفاق مبكر على المبدأ يتضمن أحكامًا ذات صلة بالعناية الواجبة للمشتري.
خلال فترة العناية الواجبة ، ستقوم الشركة المقتناة بما يلي:
- الحصول على المستندات المالية للشركة المستهدفة وفحصها
- تحقق من أن جميع التصاريح والتراخيص التجارية حديثة وفي وضع جيد.
- فحص العقود التجارية وملفات العملاء
- تحقق من أن الشركة تمتلك جميع حقوق الملكية الفكرية الخاصة بها.
- تأكد من عدم وجود دعاوى قضائية خطيرة أو دعاوى معلقة.
- تأكد من أن الهدف لديه تغطية تأمينية كافية.
- فحص قدرات وكفاءات فريق الإدارة.
- وهكذا دواليك.
خلال فترة العناية الواجبة ، يتمثل هدف المشتري في جمع كل الحقائق المادية المطلوبة لتسعير الاستحواذ بشكل صحيح وتحديد ما إذا كانت الصفقة تستحق الإغلاق.
يعد تمديد فترة العناية الواجبة في معاملات الاندماج والاستحواذ أمرًا متكررًا للغاية إذا لم يكن هناك وقت كافٍ ، عندما يتفق الأطراف على منح أنفسهم وقتًا إضافيًا لإكمال مهمتهم.
اقرأ أيضا: كيفية شراء عقار بضرائب متأخرة: دليل خطوة بخطوة
ماذا يحدث عند انتهاء فترة العناية الواجبة؟
عندما تنتهي فترة العناية الواجبة ، تنتهي الحقوق التعاقدية التي تم التفاوض عليها من قبل أطراف العقد.
في المعاملات العقارية ، على سبيل المثال ، إذا انتهت فترة العناية الواجبة ولم يتراجع المشتري رسميًا عن البيع أو يشير إلى رغبته في إعادة التفاوض بشأن شروط الصفقة ، فغالبًا ما يُعتقد أنه راضٍ عن الصفقة.
بمعنى آخر ، تصبح الصفقة ملزمة وكاملة ، ويكون المشتري ملزمًا بشراء العقار من البائع.
في سياق عمليات الاندماج والاستحواذ والتمويل والأعمال ، فإن ما يحدث بعد فترة العناية الواجبة يعتمد على ما اتفق عليه الطرفان في اتفاقهما.
في كثير من الأحيان ، ستشمل الشركات المقتناة شرطًا ينص على أنه إذا لم تقبل رسميًا المضي قدمًا في عملية الاستحواذ ، فيُعتبر أن المشتري قد انسحب من الصفقة.
ماذا يحدث بعد فترة العناية الواجبة؟
ما يحدث بمجرد انتهاء فترة العناية الواجبة تحدده شروط العقد الخاص بك.
بعد فترة العناية الواجبة ، هناك نتيجتان محتملتان: الاستحواذ سوف يتم أو لا.
إذا قرر المشتري المضي قدمًا في الصفقة ، فسيتخذ الطرفان الإجراءات اللازمة لإنهاء الشراء والبيع.
في العقارات ، هذا يعني أنه يجب على الأطراف تقنين نقل ملكية البائع إلى المشتري ، وكذلك إنهاء المشتري لوثائق تمويله البنكي والحصول على التأمين اللازم.
وبالمثل ، في سياق عمليات الاندماج والاستحواذ ، ستتعاون الشركات مع بعضها البعض ومع محاميهم لنقل أصول الهدف إلى المشتري أو أسهم الكيان المؤسسي ، وما إلى ذلك.
إذا استخدم المشتري أو البائع حقه في عدم متابعة الشراء ، يتم إنهاء المعاملة.
لن يحدث أي شيء آخر في هذه الحالة.
ضع في اعتبارك أنه في المعاملات العقارية ، كثيرًا ما يُطلب من المشترين بذل العناية الواجبة أو جني الأموال للإشارة إلى جديتهم بشأن إتمام الصفقة.
إذا ألغى المشتري المعاملة ، فسيخسر أموال العناية الواجبة.
ستعتمد الآثار المترتبة على الانسحاب من المعاملة أو التكاليف المرتبطة بها في العمل على شكل الاتفاقية بين الشركات.
ما هي المدة التي تستغرقها فترة العناية الواجبة؟
سيتم تحديد طول فترة العناية الواجبة حسب طبيعة المعاملة.
سيتفاوض الطرفان على فترة أطول للعناية الواجبة حيث يصبح الاستحواذ أكثر تعقيدًا.
يمكن أن يكون للمعاملات العقارية البسيطة فترة العناية الواجبة لمدة 7 أيام ، في حين أن معاملات الاندماج والاستحواذ المعقدة يمكن أن تستغرق فترة العناية الواجبة مدتها ستة أشهر.
هل تم تمديد فترة العناية الواجبة لتغطية عطلات نهاية الأسبوع؟
سيخبرك النظر في شروط عقدك ما إذا كانت فترة العناية الواجبة تشمل عطلات نهاية الأسبوع أم لا.
إذا كان عقدك يحدد فترة العناية الواجبة لمدة 10 أيام دون تحديد ما تعنيه كلمة "أيام" ، فيجب أن تتوقع أن تكون أيامًا تقويمية منتظمة ، بما في ذلك عطلات نهاية الأسبوع.
إذا حدد العقد الخاص بك 10 أيام عمل ، فلن تشمل فترة العناية الواجبة عطلات نهاية الأسبوع.
هل يمكنك تمديد فترة العناية الواجبة؟
إذا كان العقد الذي وقعته يتضمن طريقة لتمديد فترة العناية الواجبة ، فيمكنك القيام بذلك طالما أنك تتبع العملية المتفق عليها تعاقديًا.
إذا لم يحدد العقد كيفية إطالة فترة العناية الواجبة ، فقد يُسمح بالتمديد إذا اتفق الطرفان بشكل متبادل على معايير التمديد.
خلاف ذلك ، إذا كان عقدك لا يسمح بتمديد فترة العناية الواجبة ولم يوافق الطرف المتعاقد الآخر ، فقد لا تتمكن من تمديد جداولك الزمنية.
الأسئلة الشائعة حول فترة العناية الواجبة
هل يمكنني الابتعاد أثناء العناية الواجبة؟
على الرغم من أنه من الممكن الابتعاد ، فمن الأفضل بكثير تطبيق العناية الواجبة لفهم عملية شراء المنزل ، ودراسة المنزل الذي اخترته ، والتفكير بصدق في رغباتك واحتياجاتك قبل توقيع عقد لتجنب "ندم المشتري".
ماذا تتحقق أثناء العناية الواجبة؟
- عوائد ضريبة الدخل الفيدرالية.
- البيانات المصرفية.
- الفواتير والإيصالات.
- نسخة كاملة من عقد الإيجار.
- الإيجارات ، مثل العقارات وتأجير المعدات.
- عقود الطرف الثالث ، مثل عقود الموردين أو البائعين.
- تقارير ضرائب المبيعات والاستخدام.
- عملية العناية الواجبة: ما هي العناية الواجبة؟ (10 خطوات فعالة)
- العناية الواجبة: المعنى ، والأمثلة ، والأنواع التسعة الأكثر شيوعًا
- كيفية شراء الأرض: دليل خطوة بخطوة
- محلل الخدمات المصرفية الاستثمارية: الوصف الوظيفي والمهارات والسيرة الذاتية والراتب في الولايات المتحدة
- العقارات التجارية: التعريف والأنواع والشركات وأفضل النصائح الاستثمارية
