هناك ولايات في الولايات المتحدة تحظر ممارسة الوكالة المزدوجة مثل فلوريدا. ومع ذلك ، لا يزال البعض يسمح بها داخل مناطقها على الرغم من التعقيدات المحيطة بهذه الممارسة. بقدر ما تبسط الوكالة المزدوجة الاتصال بين البائعين والمشترين في العقارات ، لا تزال هناك بعض الحقائق التي يجب أن تعرفها عن هذه الممارسة.
ما هي الوكالة المزدوجة في العقارات؟
الوكالة المزدوجة هي مصطلح يستخدم عندما يعمل الوكيل لكل من المشتري والبائع في إبرام صفقة عقارية. يتم استخدامه أيضًا عندما يعمل المالك والمستأجر مع نفس الوكيل العقاري أو الشركة. الوكالة المزدوجة تعني الوكيل الذي يمثل بشكل خاص الطرفين المتعاقدين في توضيح المصالح وتحقيق أهدافهما. لا يُمارس المصطلح على نطاق واسع لأن الناس يعتقدون أنه قد يكون هناك تضارب في المصالح عند حدوث ذلك. لذلك لتجنب تضارب المصالح المفترض ، سيختار معظم العملاء العمل مع وكلاء مختلفين بدلاً من استخدام وكيل واحد للتفاوض على جانبي صفقة عقارية. كما أنه غير مسموح به في كل ولاية ، ومع ذلك ، لا يزال البعض يسمح بممارسته داخل بلدياتهم.
كيف تعمل الوكالة المزدوجة؟
العملاء الذين يرغبون في استخدام وكالة مزدوجة بدلاً من وكيل طرف واحد ، يفهمون بوضوح ما الذي يدخلون فيه. نظرًا للجوانب الفنية المتضمنة ، يطلب الوكيل عادةً من الطرفين اللذين سيتم تمثيل مصالحهما التوقيع على إقرار رسمي من وزارة العقارات في الولاية. نظرًا لعدم قبولها في بعض الدول ، يتوخى الوكلاء الحذر الشديد عند تمثيل طرفين كوكالة مزدوجة في العقارات. مع المستند الموقع ، يشرع الوكيل في العمل على المصالح المختلفة لكلا الطرفين.
ما الذي يسبب الوكالة المزدوجة؟
فيما يلي المواقف الظاهرة التي تسبب الوكالة المزدوجة في العقارات.
# 1. القائمة على الإنترنت
أحد الأسباب البارزة للإدراج عبر الإنترنت هو عندما يريد المشتري شراء منزل واتصل بالفعل بوكيل للمساعدة في عملية الشراء. أثناء وجودك فيه ، تصادف منزلًا مدرجًا على الإنترنت وترغب في شرائه دون أن تعلم أنه تم إدراجه من قبل نفس الوكيل الذي اتصلت به للمساعدة في عملية الشراء. في معظم الحالات ، يمكن للمشتري الحصول على وكيل آخر لتمثيله. ومع ذلك ، هناك حالات نادرة يقرر فيها المشتري معالجة المعاملة. ومع ذلك ، لن يحدث هذا إلا إذا تم السماح بالوكالة المزدوجة في الولاية.
# 2. بيت مفتوح
الوكلاء هم الذين يستضيفون عرض البيت المفتوح للبائعين. وبذلك تمثلهم. في غضون ذلك ، يحصلون على أسماء الأشخاص الذين يرغبون في شراء المنزل واتصالاتهم من سجلهم. هناك أوقات يمكن فيها للمشتري المحتمل الذي يظل على اتصال وثيق بالوكيل المعني اختيار استخدام نفس الوكيل لتمثيله عند شراء المنزل.
# 3. الموقع المشيد حديثا
لشراء منزل تم الانتهاء منه للتو ، عليك الذهاب إلى مكتب المبيعات والتحدث إلى الوكلاء الذين يعملون لدى البائع. مع مرور الوقت ، يتم بناء العلاقة. قد لا يكون هذا الاتصال واضحًا للأشخاص الذين يرغبون في شراء منزل. لكن العلاقة التي أقيمت مع الوكيل بمرور الوقت تجعلهم يقررون العمل مع الوكيل نفسه.
من يستفيد من الوكالة المزدوجة؟
كل الأطراف المعنية تستفيد منه. يتمتع البائع والمشتري بسهولة الاتصال والسرعة التي تتم بها المعاملة. ويحصل الوكيل المزدوج أيضًا على رسوم الوكالة من كلا الجانبين. ومع ذلك ، يتمتع الوكيل بفوائد أكثر مقارنة بكل من البائع والمشتري. على الرغم من أنه قد يكون من الصعب عليهم مواكبة مسؤوليات الوكلاء وواجبهم الائتماني تجاه كلا الطرفين ، إلا أنهم لا يزالون يحصلون على المكافآت على كلتا الوظيفتين. أيضا ، العمل على كلا الطرفين يسرع العملية برمتها.
الدولة التي لا تسمح بالوكالة المزدوجة
في العقارات ، الوكالة المزدوجة ليست عملية في جميع الولايات وتعتبر غير قانونية حيث لا يتم قبولها. . بعض الدول التي لا تسمح بالوكالة المزدوجة تشمل ما يلي ؛
- ألاسكا
- كولورادو
- فلوريدا
- كانساس
- ميريلاند
- تكساس
- فيرمونت
- وايومنغ
الحجج المؤيدة والمعارضة للوكالة المزدوجة في العقارات
يصر بعض المتخصصين في مجال العقارات والمدافعين عن حقوق المستهلكين على أنه لا ينبغي للوكيل أن يعمل أبدًا مع شخصين في نفس الوقت. إنهم غير متأكدين مما إذا كان الوكيل المزدوج يمكن أن يكون حياديًا حقًا عندما يعمل لصالح كل من المشتري والبائع في صفقة ما. هذا في الغالب لأن البائع سيرغب في الحصول على أكبر قدر من المال لمنزله ، والمشتري سيرغب في أن يدفع أقل. هناك عدة حجج ضد ممارسة الوكالة المزدوجة في العقارات. وهذا يفسر سبب عدم جوازه في بعض الدول.
تستند الحجة الأكثر شيوعًا إلى المصلحة المتغيرة للبائع والمشتري. بينما يريد البائع بيع ممتلكاته بأعلى سعر ممكن ، فإن المشتري سيرغب في شرائها بأقل سعر ممكن. نتيجة لذلك ، يشك الناس في إمكانية أن يكون الوكيل المزدوج محايدًا حقًا عند العمل لكل من المشتري والبائع في صفقة.
تقول الحجة الثانية أن الوكالة المزدوجة ليست مشكلة كبيرة ويمكنها أن تساعد كلا الطرفين من خلال تسريع الاتصال. عندما يتم تعزيز الاتصال ، لا بد أن يتم إغلاق الصفقة في مساحة أسرع.
مسؤولية الوكلاء في الوكالة المزدوجة
تقع على عاتق الوكيل وحده مسؤولية التأكد من أن البائع والمشتري يعرفان أنه سيمثل كليهما. وسيتعين على الوكيل أيضًا التأكد من حصول الطرفين على توقيع الإفصاح الرسمي من وزارة العقارات بالولاية. هذا سيثبت أنه لا يحاول لعب كلا الطرفين.
كيف يمكن للمشترين تجنب الوكالة المزدوجة؟
نظرًا لأن الوكالة المزدوجة غير مسموح بها في كل ولاية ، فمن المحتمل ألا تكون متاحة في ولايتك أيضًا. علاوة على ذلك ، لا يوجد قانون محدد يجبر الوكلاء على استخدام الصيغة الشفوية أو المكتوبة لإبلاغ الأطراف المعنية بأنهم سيمثلونهم على حد سواء ، فمن الأفضل توخي الحذر منذ البداية. إذا لم يعجبك هذا بأي شكل من الأشكال ، فعليك أن تسأل وكيلك منذ البداية.
عندما تقوم بتعيين وكيل ، اسأله على الفور عما إذا كان سيعمل من أجلك فقط ، أو إذا كان يعمل كوكيل مزدوج يعمل أيضًا لدى الطرف الآخر. بهذه الطريقة ، لن تقلق بشأن الوكالة المزدوجة المخفية.
مزايا الوكالة المزدوجة
سننظر في ثلاث مزايا رئيسية يقدمها هذا للبائع والمشتري والوكيل المزدوج
# 1. رسوم في المتناول
قد يؤدي العمل مع نفس الوكيل إلى تقليل رسوم الوكيل مما يجعله في متناول الجميع.
# 2. يسرع المعاملات
وكيل عقارات واحد يعمل لكلا الطرفين يعني أن الرجل سيدير الإطار الزمني للصفقة بشكل فعال. سيتعين عليه قطع توقيت المفاوضات بشكل واضح. التقليل الجاد لطول الوقت المستغرق لجدولة اجتماع مع الأطراف المهتمة.
# 3. اتصال أسرع
غالبًا ما يكون الاتصال أسرع عند استخدام نفس الوكيل لتمثيل الفائدة.
عيوب الوكالة المزدوجة
على الرغم من المزايا القليلة التي يتمتع بها هذا ، إلا أنه لا يخلو من العيوب أيضًا. بعض العيوب هي كما يلي ؛
# 1. إهتمامات شخصية
سيواجه الوكيل تمثيل مصلحتين مختلفتين. في أغلب الأحيان ، ركز الوكيل على مصلحته مقابل مصلحة البائع والمشتري. الوكالة المزدوجة في العقارات ليست ممارسة غير أخلاقية ، ومع ذلك ، يقدم الوكلاء أحيانًا تكتيكات متستر تحمي مصالحهم.
# 2. تضارب المصالح
قد يواجه الوكيل مشكلة في أن يكون محايدًا عندما يعمل لصالح كل من البائع والمشتري. سوف تتعارض مصلحة هذين الطرفين في هذه المرحلة وقد يبتعد كلاهما عن الصفقة إذا لم يتم توخي الحذر. أيضًا ، هناك سجلات لمصالح مغلوطة بين الوكيل والمشتري. هذا فقط نتيجة لرسوم الوكيل المعنية. نعلم جميعًا أن النسبة المئوية لأتعاب الوكيل تقع على عاتق البائع. هناك أوقات لن يساوم فيها على سعر عادل للمشتري بسبب اهتمامه بصفقة البائع.
# 3. العملاء يبحثون عن مصلحتهم
في معظم الحالات ، يكون أفضل ما يمكن للوكيل فعله هو المساعدة في المعاملة. هذا يعني أنه سيتعين على المشتري والبائع الانتباه إلى مصلحتهما.
# 4. مفاوضات صعبة
الوكلاء الذين يعملون لصالح البائع والمشتري لا يتصرفون دائمًا بما يحقق المصلحة الفضلى لكليهما. أيضًا ، إذا أخبر الوكيل المزدوج البائع بعدم قبول عرض أقل من سعر القائمة ، فإنه يعمل ضد المشتري. الأمر نفسه ينطبق على البائع أيضًا.
# 5. لا شيكات وتوازن
من المرجح أن يتم إخفاء الأخطاء والغموض التي يجب على كل وكيل الكشف عنها. وذلك لأن الضوابط والتوازنات المناسبة التي كان يمكن إجراؤها من زاويتين لم تتم بشكل صحيح.
وكالة فلوريدا المزدوجة
فلوريدا هي إحدى الولايات في الولايات المتحدة التي لا تسمح بالوكالة المزدوجة داخل مناطقها. كان هذا بشكل أساسي بسبب الأزمة وسلسلة الدعاوى القضائية التي حدثت بين المشتري والبائع والوكيل. كملاذ أخير ، أدخلت ولاية فلوريدا وكلاء المعاملات للحد من المشكلة التي تأتي مع الوكالة المزدوجة.
وكيل المعاملات فلوريدا
وسيط المعاملات هو نوع من الوكالات المحدودة في ولاية فلوريدا. من خلال هذا ، يعمل الوكيل فقط من أجل المعاملة وليس عليه واجب مساعدة المشتري أو البائع في اتخاذ الخيار الأفضل. ونتيجة لذلك ، فإن الوكيل هو شخص محايد يعمل كوسيط للمعاملة وعليه الاحتفاظ ببعض المعلومات من كلا الطرفين. هذا يعني أنه لا يمكن للوكيل أن يقول للبائع أن المشتري سيدفع أكثر مقابل العقار أو يقول لهم أن البائع سيأخذ أقل مقابل العقار دون إذنه.
لتقديم هذا في شكل أبسط ، لا يدين الوكيل بواجب ائتماني لأي من الأطراف المعنية. ومع ذلك ، هناك حجة ضد وكيل المعاملات في العقارات. الوكيل موجود فقط لتسهيل المعاملة وليس لتقديم الوضوح لمصلحة أي من الطرفين. هذا أيضًا له حدوده ، لأن المشتري لا يزال بإمكانه شراء منزل بسعر أعلى مما يستحق.
قبل وكيل المعاملات في فلوريدا
اعتبارًا من الثمانينيات ، أصدر حوالي 1980 ٪ من الخراطيم التشريعية للولاية قانونًا للعقارات. يجب على وكلاء دولة القانون الكشف عن من سيتم تمثيلهم كتابة قبل استمرار الصفقة. لسوء الحظ ، رأى عملاء فلوريدا أنها أرض مفتوحة للوكالة المزدوجة.
أعاقت ممارسة الوكالة المزدوجة في العقارات في فلوريدا العديد من الشكاوى التي أدت في النهاية إلى دعاوى قضائية. واحدة من أشهر الحالات كانت Edina Realty of Minneapolis. تم الفوز بالقضية وأدى ذلك إلى إنهاء الوكالة المزدوجة في فلوريدا. في الوقت الحاضر ، يعترف فلوريد بوكالة المعاملات على الرغم من أن لها أيضًا عيوبها.
لحسن الحظ ، هناك هيئات فردية مثل وسيط المشتري في جنوب غرب فلوريدا موجودة للقضاء على الشجار مع وكالة مزدوجة ووكيل معاملات. هم وكالات الوساطة التي تخدم مصالح المشترين. كما أنهم لا يضمون قائمة ولا يمثلون البائعين. وبالمثل ، ليس للوكالة التي تمثل البائعين أي أعمال مع المشترين.
ما هو الفرق بين الوكالة الفردية والمزدوجة؟
يُشار إلى الوكلاء الذين يمثلون كلاً من البائع والمشتري للمنزل على أنهم يمتلكون "وكالة مزدوجة". يمكن أن تنشأ حالة الوكالة المزدوجة عندما يعمل وكيلان لنفس الوسيط في نفس المعاملة. الوكالة المنفردة تشير إلى وكيل أو سمسار يتعامل حصريًا مع طرف واحد خلال صفقة عقارية.
هل يمكن للمشتري والبائع أن يكون لهما نفس الوكيل؟
نعم ، هذا مسموح به. أنت تشير إلى حالة تعرف باسم سمسرة المعاملات. عندما يمثل وكيلك العقاري عميلًا مشتريًا مهتمًا بشراء العقار الذي تكون فيه عميل البائع ، فهذا خيار خدمة.
كيف تفسر الوكالة المزدوجة؟
عندما يمثل الوكيل العقاري كل من مشتري المنزل والبائع ، يشار إليه باسم الوكالة المزدوجة. من المعتاد في المعاملات العقارية أن يقوم وكلاء منفصلون بتمثيل كل طرف ، حيث يساعد ذلك في القضاء على تضارب المصالح المحتمل الذي يمكن أن ينشأ عندما يتفاوض الوكيل نيابة عن كلا الطرفين.
هل الوكالة المزدوجة فكرة جيدة؟
عادةً ما يكون من الأفضل تجنب الوكالة المزدوجة إذا كنت ترغب في حماية أموالك والتأكد من أنك تبيع أو تشتري بأعلى سعر. نظرًا لرغبتهم في معرفة معلومات حساسة عن الشخص الذي يشتري المنزل أو يبيعه ، فقد يضطر المشترون أو البائعون إلى التعامل مع وكيل مزدوج.
لماذا الوكالة المزدوجة إشكالية؟
ومع ذلك ، يمكن أن يؤدي اتصال الوكالة المزدوج في كثير من الأحيان إلى مشاكل في الحياة الواقعية. نظرًا لأن الوكيل ملزم لكلا الجانبين ، فقد يكون من الصعب عليهما تمثيل المشتري أو البائع. نتيجة لذلك ، قد يشعر كلا الطرفين كما لو أنهما لا يحصلان على أكبر قدر ممكن من التمثيل.
هل يمكنني بيع منزلي مع اثنين من الوكلاء؟
الوكالة المشتركة ، المعروفة أيضًا باسم الوكالة الوحيدة المشتركة ، هي عندما يعمل وسطاء عقارات معًا لبيع منزلك نيابة عنك. عندما يتم بيع عقار بموجب اتفاقية وكالة فردية مشتركة ، يتلقى جميع وكلاء العقارات المشاركين عمولة بغض النظر عما إذا كان الشخص قد وجد المشتري بالفعل.
وفي الختام
عندما يتعلق الأمر بشراء منزل أو بيعه ، ينصحك عائد الأعمال بالحصول على سمسار عقارات يمثل اهتمامك. على الرغم من أن الوكالة المزدوجة تعرض تخفيض رسوم الوكيل ، إلا أن مصلحتك المالية تتأثر. لذلك ، يجب تجنبه.
أسئلة وأجوبة حول الوكالة المزدوجة
ما هو الفرق بين الوكالة الفردية والوكالة المزدوجة؟
يكمن الاختلاف الرئيسي بين هذين في تعريفهما. الوكالة المزدوجة تعني أن الوكيل الواحد يمثل البائع والمشتري في صفقة عقارية. بينما تشير الوكالة المنفردة إلى وكيل عقارات أو سمسار يعمل حصريًا مع طرف واحد في الصفقة.
هل من الجيد استخدام نفس سمسار عقارات البائع؟
ليس تماما ، بصدق ، لا ينصح بذلك. ولكن إذا كان لا بد من ذلك ، فيجب أن يكون مسموحًا به في ولايتك ويجب أن يكون سمسار العقارات الخاص بك مرتاحًا في خدمة كل من البائع والمشتري ، فضلاً عن كونه على دراية بكلا الحيين.
هل يمكنني أن أكون وكيل العقارات الخاص بي؟
حسنًا ، إذا كنت تعتقد أن لديك ما يلزم لتكون وكيل عقارات ، فيمكن ذلك. ومع ذلك ، لجعل الأمر أكثر احترافًا ، يمكنك الحصول على ترخيص عقاري قبل بيع منزلك.
