سمها ما شئت ، الفواتير والديون وغيرها من مصادر الإجهاد المالي ليست سوى غيض من فيض يضيف ضغوطًا على الحياة اليومية. ضائقة الملكية هي نتيجة مباشرة لهذه الضغوط. الحالات التي تجبر فيها ظروف غير متوقعة فردًا أو مجموعة على بيع عقار بأقل مما يريدون. تشير العقارات المتعثرة إلى المنازل التي يتم بيعها في الغالب تحت الضغط. تابع القراءة حيث أن هذا الجزء اللاحق من المقالة يستلزم كل ما تحتاج لمعرفته حول مبيعات العقارات المتعثرة وكيفية العثور عليها.
معنى الملكية المنكوبة
نشير إلى منزل على وشك أن يخضع لحجز الرهن أو أن البنك يمتلكه بالفعل كعقار متعثر. نظرًا لفرصة شراء منزل بسعر مخفض ، يبحث المستثمرون كثيرًا عن هذه العقارات. ومع ذلك ، يفترض المشترون مخاطر أن المنزل سيتطلب إصلاحات مكلفة. قد تحدث مبيعات العقارات المتعثرة لواحد من ثلاثة أسباب رئيسية. دعونا نفحص كل احتمال بمزيد من التفصيل.
مبيعات العقارات المتعثرة
عندما يلزم بيع منزل أو مخزون أو أصل آخر بسرعة ، فإنه يمر عبر مبيعات العقارات المتعثرة. عندما يبيع البائع ممتلكاته في موقف محزن ، فإنه يخسر المال في كثير من الأحيان لأنهم يتعرضون لضغوط لقبول سعر أقل. في معظم الأوقات ، يتم استخدام عائدات هذه الأصول لتغطية الديون أو التكاليف الطبية أو غيرها من الاحتياجات غير المتوقعة. يجب أن تكون على دراية بالفئات التالية من مبيعات العقارات المتعثرة: حبس الرهن على الممتلكات المملوكة للبنك والمبيعات القصيرة.
# 1. الحجز على الشيء المرهون
من خلال إجراء قانوني يسمى الرهن ، يمكن للمقرض إجبار بيع أصل كان بمثابة ضمان لقرض في محاولة لاسترداد الرصيد المتبقي المستحق من المقترض الذي توقف عن سداد المدفوعات للمقرض.
أنواع الرهن
هناك أنواع عديدة من حبس الرهن ، وهي تحدث في الولايات المتحدة وكندا والعديد من الدول الأخرى. على سبيل المثال ، غالبًا ما يتم استخدام كليهما في الولايات المتحدة عن طريق البيع القضائي وقوة البيع ، على الرغم من أن الطرق الأخرى قانونية أيضًا في عدد قليل من الدول الأخرى.
الرهن القضائي:
تشرف محكمة على بيع الممتلكات المرهونة أثناء الحجز القضائي ، المعروف أيضًا باسم البيع القضائي. إذا تركوا أي أموال ، فإننا نعطيها للمقرض / المقترض بعد دفع جميع أصحاب الامتياز وأصحاب الرهن العقاري الآخرين.
كل ولاية في الولايات المتحدة لديها خيارات قضائية لحبس الرهن ، بل إن العديد منهم يطالبون بذلك (تتطلب فلوريدا حبسًا قضائيًا للرهن). من خلال مقاضاة المقترض ، يبدأ المُقرض عملية الرهن القانوني.
خلال جلسة استماع (غالبًا ما تكون قصيرة) في محكمة ولاية أو محلية في الولايات المتحدة ، يصدرون حكمًا بعد تبادل المرافعات.
يشرف على البيع موظف قضائي ، يقوم أيضًا بتنفيذ أي مستندات ضرورية ، مثل سند. يجوز لقاض من محكمة أعلى أو حكم خاص تختاره محكمة الخصوصية القضائية تنفيذ هذه المهمة.
التعويق غير القضائي:
تسمح العديد من الدول بالحجز غير القضائي ، المعروف أيضًا باسم الرهن عن طريق سلطة البيع ، حيث يتم استخدام سند ائتمان مع شرط سلطة البيع بدلاً من الرهن العقاري الفعلي.
ما يقرب من جميع "الرهون العقارية" في العديد من الولايات الأمريكية ، ولا سيما تكساس وكاليفورنيا ، هي في الواقع صكوك ثقة. تستلزم هذه العملية قيام صاحب الرهن ببيع العقار دون موافقة القاضي. بالمقارنة مع الرهن القضائي للبيع ، فإن هذه العملية عادة ما تكون أسرع وأقل تكلفة بشكل ملحوظ.
التعويق الصارم:
نظرا لندرتها ، تعتبر الأنواع الأخرى من الرهن طفيفة. إذا كان المرتهن له الغلبة في المحكمة بموجب الرهن الصارم ، وهو مسموح به في عدد صغير من الولايات مثل كونيتيكت ونيو هامبشاير وفيرمونت ، فإن المحكمة ستجبر الرهن المتأخر على سداد الرهن العقاري في غضون فترة زمنية معينة.
في حالة عدم قيام الراهن بذلك ، يكتسب صاحب الرهن ملكية العقار دون أن يطلب منه بيعه. هذا النوع من الرهن هو عادة خيار فقط عندما يتجاوز الدين قيمة الممتلكات.
#2. الممتلكات المملوكة للبنك أو العقارات المملوكة (REOs).
تُعرف قطعة العقارات التي لم يتم بيعها بنجاح في مزاد الرهن باسم العقارات المملوكة (REO).
المقرضون مثل البنوك تمتلك تداعيات. عندما يفشل عقار ممنوع في البيع بالمبلغ المطلوب لسداد القرض ، يكون المُقرض - غالبًا بنكًا أو منظمة شبه حكومية مثل Fannie Mae أو فريدي ماك- يستحوذ عليها.
كيف تحدث عملية Reos
تتضمن مرحلة ما قبل الرهن من التخلف عن سداد الرهن العقاري إما بيع عقارات على المكشوف أو مزاد علني بشكل متكرر.
في حالة عدم حدوث أي منهما ، قد يؤدي إجراء الرهن إلى حصول المُقرض - على سبيل المثال ، بنك - على حيازة العقار. بدون مساعدة وكيل عقاري ، قد تحاول البنوك بيع منازل ترابها في مخزونها.
عندما يحدث هذا ، تقوم البنوك في كثير من الأحيان بإدراج منازل REO الخاصة بها على مواقعها على الويب. قد يتلقى العملاء الذين يبحثون عن منازل أيضًا معلومات حول خصائص تكتل تداخلية (REO) في محفظة البنك من مسؤولي القروض.
المهنيين في REO
يتولى متخصص تكتل توضيحي يقوم بتسويق العقارات إدارة البنك خصائص REO خارج ، وتقييم أي عروض ، وإنشاء تقارير منتظمة عن حالة المحفظة ، وتحديد الأعمال.
# 3. مبيعات قصيرة
في العقارات ، يحدث البيع على المكشوف عندما يتم عرض عقار للبيع بأقل مما ندين به على رهن المالك الحالي.
عادة ما يحدث البيع على المكشوف عندما يكون صاحب المنزل في ضائقة مالية ويتعين عليه بيع المنزل بسرعة لتجنب قيام شركة الرهن العقاري بحجزه.
في البيع على المكشوف ، يتلقى المقرض الربح بالكامل. يمكن للمقرض بعد ذلك أن يغفر المبلغ المستحق ، أو يمكنه رفع دعوى قضائية ضد نقص ويطلب من صاحب المنزل السابق تعويض الفرق كليًا أو جزئيًا.
كيف تعمل المبيعات القصيرة
السيناريو الأكثر شيوعًا للمبيعات القصيرة هو عندما يتخلف صاحب المنزل عن سداد دفعة واحدة أو أكثر من مدفوعات الرهن العقاري ويكون في ضائقة مالية شديدة. قد يكون هناك قريبا إجراءات حبس الرهن.
بالإضافة إلى ذلك ، من المرجح أن تحدث خلال الانكماش في سوق الإسكان ، مثل الأزمة المالية في 2007-2009 ، والتي شهدت انخفاضًا في قيمة العقارات وتباطؤًا في المبيعات عبر العديد من المناطق.
على سبيل المثال ، إذا انخفضت قيمة الممتلكات ، يمكن أن ينتهي الأمر بمالك المنزل ببيع منزل مقابل 150,000 ألف دولار مع وجود رصيد رهن عقاري قدره 175,000 ألف دولار لا يزال مستحقًا. الفرق 25,00 دولار.
كيفية البحث عن الممتلكات المنكوبة ؛ النصائح والحيل
عندما تبدأ في البحث عن ممتلكات متعثرة ، فإن معرفة ما يجب العثور عليه أو البحث عنه أمر ضروري. واحدة أو أكثر من العلامات الأساسية التي تشير إلى أن العقار قد يكون في مشكلة هي:
# 1. معظم سعر البيع الحالي
على الرغم من أن أسعار المساكن آخذة في الازدياد في غالبية أسواق العقارات الأمريكية ، إلا أن هذا لا يضمن عدم عودة الأسعار في بعض الأحيان. عندما تبدأ أسعار العقارات في دورتها التنازلية المعتادة ، فإن المشترين الذين أجروا مشترياتهم في ذروة السوق يكونون في كثير من الأحيان هم الأكثر حرصًا على البيع.
قد يكافح المشترون الذين دفعوا مبالغ زائدة مقابل منزلهم لتغطية نفقاتهم وقد يكونون على استعداد للبيع.
# 2. مبلغ الرهن العقاري
وبالمثل ، يمكن تقدير دفعة الرهن العقاري الحالية التي يجب على صاحب المنزل سدادها باستخدام سعر البيع. يقوم المشترون أحيانًا بوضع أقل قدر ممكن من المال في أسواق العقارات التنافسية حيث ترتفع الأسعار بسرعة ، مما يؤدي إلى دفعات شهرية كبيرة للرهن العقاري.
قد يجد المستثمر ذو رأس المال الجيد فرصة ما قبل الرهن أو البيع على المكشوف إذا بدأ الاقتصاد في التباطؤ ووجد بعض المالكين أنفسهم غير قادرين على تغطية نفقاتهم.
# 3. المظهر الخارجي
عند البحث عن مؤشرات على وجود عقار في أزمة ، تكون الانطباعات الأولى مهمة.
يصاب المنزل بالحزن إذا أظهر أيًا من هذه السمات. مساكن لا تضاء فيها الأنوار في الليل. منازل بها ساحات مليئة بالأعشاب ونوافذ مكسورة وطلاء باهت. الصحف غير المقروءة أو الرسائل غير المرغوب فيها. الإخطارات الملصقة على النوافذ والأبواب.
المنازل التي تبرز من المنازل الأخرى في المبنى لأنها موجودة بشكل عام
حالة سيئة.
# 4. الحوادث المتغيرة للحياة
يمكن أن تصبح الملكية في بعض الأحيان محزنة لأسباب خارجة عن سيطرة المالك. يمكن لأي شخص تجربة الأحداث المتغيرة للحياة مثل فقدان الوظيفة أو الطلاق أو الوفاة.
قد لا يكون الناس قادرين على تحمل مسؤولية ملكية المنزل في مثل هذه الظروف بسبب الصعوبات العاطفية أو المالية. على الرغم من إمكانية إبرام صفقات ، يجب على المستثمرين الحرص على أن يكونوا متعاطفين. قد يرفضون حتى أعدل العروض المقدمة من المشترين الذين يبدون متحمسين للغاية للربح على حساب البائع.
أين يمكنك أن تجد خصائص بائسة
المرحلة التالية هي تحديد الخصائص البائسة الآن بعد أن أصبحت معتادًا على مظهرها. للعثور على عقار متعثر ، تحتاج إلى الاستعانة بالمساعدة من / عن طريق:
# 1. الوسطاء في البيع بالجملة:
تجار الجملة هم محترفون في تحديد العقارات التي تقل قيمتها عن السوق ، ووضع الممتلكات المتعثرة بموجب عقد ، ثم البحث عن مستثمر مثلك لتعيين العقد إليه.
لقد أقنعوا المالك بالفعل بالبيع بعد البحث في السوق عن الأفضل
مساومات. كل ما عليك فعله هو أداء واجبك والتأكد من أن الأرقام تتراكم قبل تولي العقد.
يمكننا اعتبار رسوم التخصيص الصغيرة التي يجب عليك دفعها إلى تاجر جملة للعقارات كمبلغ صغير لدفع ثمن صفقة عقارية رائعة للبيع بالجملة.
# 2. MLS:
أداة أخرى مفيدة للعثور على الخصائص الممنوعة هي خدمة القوائم المتعددة المحلية الخاصة بك. اطلب أن يبحث وكيلك العقاري عن المنازل التي تم إدراجها أكثر من مرة ، أو المعروضة للبيع أكثر من مرة ، أو المنازل التي انتهت صلاحيتها.
مواقع الممتلكات المتعثرة: يمكن أن تساعدك مواقع الويب التالية في العثور على العقارات المتعثرة أو تحديد موقعها:
عقارات في الولايات المتحدة.
- المزايدة على المدينة
- CarProperty.com
- كبح
- دومانيا
- Forsalebyowner.com
- Homes.com
- الرئيسيةخدمات امريكا
- عرض قائمة الإنترنت
- ليكويد سبيس
# 3. المزادات العقارية:
إذا قام المُقرض بحجز منزل ولكنه غير قادر على بيعه مباشرة ،
كثيرا ما يتم بيع ممتلكات REO في مزاد.
جريدة الحي الخاص بك والمواقع الإلكترونية لمزادات العقارات مثل Auction.com
كلاهما دعاية للمزادات العقارية.
# 4. الارتباط مع المحامين:
غالبًا ما يمكن العثور على المنازل المحجوبة عن طريق استشارة المحامين الذين يركزون على حبس الرهن العقاري أو الوصايا أو قانون الأسرة. يستغرق بناء علاقة مع محام وقتًا ، لكنه قد يكون مفيدًا.
عندما تصبح الممتلكات المتعثرة متاحة بسبب أحداث مثل أزمة مالية أو طلاق ، فإن وجود شبكة من المحامين يمكن أن يمنحك السبق الصحفي الداخلي
مزايا وعيوب الخصائص المتعثرة
دعنا نلقي نظرة على بعض مزايا الخصائص المتعثرة.
- كثيرا ما تكون الأسعار أقل من السوق.
- فرصة ممتازة للأسهم الفورية.
- منزل رخيص الثمن في مجتمع قد يكون بعيد المنال.
- عند شراء REO مباشرة من البنك ، يمكن أن يكون التمويل أبسط.
عند شراء المنزل المتعثر المثالي في الموقع المثالي في الوقت المثالي ، هناك إمكانية لتحقيق مكاسب فلكية.
مساوئ الخصائص المتعثرة
- قد ترتفع التكلفة الحقيقية لشراء منزل متعثر بسبب الإصلاحات غير المتوقعة.
- في بعض الأسواق ، يمكن للمنافسة أن ترفع من قيمة العقارات المتداولة للبيع على المكشوف وعقارات البيع على المكشوف.
- إذا كنت ترغب في إغلاق صفقة على الفور ، فقد يكلفك شراء عقار متعثر الكثير من المال.
- عند شراء العقارات المملوكة للبنك في مزاد أو مباشرة من المقرض ، قد يكون الحصول على تأمين الملكية أمرًا صعبًا.
وفي الختام
بالنسبة لبعض المستثمرين العقاريين ، يستغرق الأمر وقتًا وجهدًا أطول للعثور على منزل بائس أكثر مما يستغرقه شراء إيجار جاهز ، ولكن العمل الإضافي قد يكون مجديًا.
عندما تعرف أين تجد وما الذي تبحث عنه ، يمكن أن تكون مبيعات العقارات المتعثرة مصدرًا رائعًا للصفقات ، على الرغم من أنها ليست مناسبة لجميع المستثمرين.
الأسئلة الشائعة حول الممتلكات المتعثرة
أين يمكنك أن تجد العقارات المنكوبة؟
لاس فيجاس بارادايس نيفادا. كانت النسبة الأكبر في الدولة ، 41 ٪ من جميع مبيعات المنازل في لاس فيغاس كانت مبيعات مزاد الرهن والمبيعات المتعثرة.
ماذا تعني قيمة الاستغاثة؟
قيمة الاستغاثة هي المبلغ الذي ستبيعه للمنزل على الفور.
مقالات ذات صلة
