شرط الدفاع هو فكرة الدفاع الموجودة لحماية مصالحك كمالك منزل أو مشتري محتمل ؛ إنه بند قانوني ملزم ينص على أنه بعد سداد الرهن العقاري على العقار ، ستمتلكه مجانًا وواضح. في هذا المنشور ، سنشرح ما هو شرط الدفاع عن المستثمرين العقاريين ومعدل الرهن العقاري.
شرط الدفاع
عندما يتم إجراء سلسلة من المدفوعات ، مثل الرهن العقاري ، يتم استخدام مصطلح "الدفاع" للإعلان عن شرط العقد باطلاً وباطلاً. ويمكنه أيضًا تغيير شروط الاتفاقية ، مثل نقل الملكية من المُقرض إلى المقترض. يمكن للمقترض الاحتفاظ بالمال لسداد القروض من خلال حسابات التخفيضات ، والتي تقضي فعليًا على الدين من ميزانيته العمومية.
يوجد حكم الدفاع لحمايتك كمشتري. هذا من خلال ضمان حصولك على الملكية الكاملة وإدارة الممتلكات بعد الاحتفاظ بنهاية الصفقة وسداد أقساط الرهن العقاري. هذه الأحكام ، ومع ذلك ، ليست موجودة في كل عقد الرهن العقاري. توجد بنود الدفاع فقط في الولايات التي تستخدم نظرية الملكية لقانون الرهن العقاري ، حيث سنبحث في مزيد من العمق أدناه.
كيف يعمل شرط الدفاع
يستخدم قانون الرهن العقاري أحكام الدفاع لتحديد من يحمل كامل سند الملكية. قد يشعر أصحاب المنازل الجدد كما لو أنهم المالكون الكاملون لممتلكاتهم لأنهم هم الذين يعيشون هناك ويتخذون القرارات المتعلقة بتعديلات الممتلكات. في حالة عدم السداد ، لا يزال يحق للمقرضين من الناحية الفنية حبس الرهن العقاري وبيعه لاسترداد خسائرهم.
تحتوي الاتفاقيات المتعلقة بشراء العقارات في كثير من الأحيان على شرط جزائي. عندما يكون القرض مضمونًا برهن عقاري ، فإن شرط التعويض ينص على أن المشتري لن يحصل على سند ملكية العقار إلا بعد تسوية الالتزام بالكامل (أي مبالغ رأس المال والفائدة). يحتفظ المقرض بهذا اللقب حتى تاريخ السداد.
اعتمادًا على الحالة التي تقيم فيها وما إذا كانت خاصية امتياز أو ملكية ملكية ، ستحدد بالضبط كيفية تقدم إجراءات الرهن. أحكام الدفاع مفيدة في الدول التي تلتزم بنظرية العنوان. سوف نتناول المزيد من هذه الفكرة ونحن نمضي قدمًا. يحتفظ المُقرض الخاص بك بحق ملكية العقار الخاص بك في حالة تخلفك عن سداد قرض الرهن العقاري الخاص بك ، طالما أنه لا يزال هناك أموال مستحقة عليه. ومع ذلك ، يتطلب شرط الدفاع أن تحصل على سند الملكية عندما تعيد القرض بالكامل.
الاستثناءات من شرط التخلي
بسبب اللوائح العقارية المختلفة ومصطلحات الرهن العقاري المستخدمة في كل ولاية ، لن تحتوي جميع اتفاقيات الرهن العقاري على شرط إبطال.
عادة ما تكون شروط وقف التنفيذ مفيدة في الدول التي يحتفظ فيها البنك بملكية المنزل. حتى يسددوا الرهن لأنهم ينقلون حق الملكية عند الوفاء بالقرض. تعتبر نظرية العنوان مفيدة في أكثر من نصف الولايات في الولايات المتحدة ، بما في ذلك:
- من الساحل ماساتشوستس ونيو هامبشاير وواشنطن العاصمة
- يشمل الجنوب نورث كارولينا وتينيسي وتكساس وفيرجينيا ووست فرجينيا وألاباما وجورجيا وميسيسيبي
- يشمل الغرب الأوسط أيداهو وميشيغان ومينيسوتا وميسوري.
- تقع أريزونا وكاليفورنيا وكولورادو ونبراسكا ونيفادا وأوريجون وساوث داكوتا ويوتا وواشنطن (ولاية) ووايومنغ في الغرب.
حالة نظرية العنوان ألاسكا هي أيضا. الدول المتبقية التي لم نذكرها أعلاه تلتزم بنظرية الامتياز.
مزايا إنشاء حسابات التخلف عن السداد
# 1. يجعل المحاسبة أقل صعوبة
إنه يلغي الحاجة إلى توثيق كل جانب من جوانب المعاملات المذكورة أعلاه. يتم تقليل تعقيد المحاسبة بمجرد إلغاء القرض وظيفيًا من الميزانية العمومية للمقترض.
# 2. يقلل من خطر غرامات السداد المبكر
عادة ، إذا قام المقترض بسداد القرض قبل التاريخ المتفق عليه ، خاصة خلال السنوات الخمس الأولى ، فإنه يخضع لغرامة السداد المسبق. يفرضون غرامات لحماية المستثمر من أي خسائر مستقبلية في دخل مدفوعات الفوائد.
على أساس رصيد الرهن العقاري المستحق ، يمكن للمقترض تقييم العقوبة. لذلك ، فإنهم يفلتون من عقوبات الدفع المسبق باستخدام حكم الدفاع. تنطوي هذه المدفوعات على مخاطر لأن نماذج الدفع المسبق غالبًا ما تكون عشوائية.
# 3. يحافظ على أسعار الفائدة منخفضة
في اقتصاد حيث يوجد طلب مرتفع على أسعار الفائدة في المستقبل ، يكون الخداع مفيدًا للغاية. إنها تمكن المقترض من تجنب الاضطرار إلى دفع أسعار فائدة أعلى.
عيوب حسابات Defeasance
# 1. غالي السعر
محاسبة الدفاع صعبة للغاية وتستدعي محاسبين ومحامين ذوي خبرة. لهذا السبب ، لا ينبغي متابعتها إلا عندما تفوق عقوبة الدفع المسبق المصاحبة تكلفة السمسرة وتكاليف الاستشارة.
# 2. المطالب المالية
من أجل استبدال تكلفة الضمان الذي يتم تحريره نتيجة إزالة الالتزام من الميزانية العمومية ، يجب أن يكون لدى المقترض رأس مال كافٍ.
ما هو شرط الاغتراب؟
عندما يبيع المقترض منزله أو ينقله ، فإن شرط التصرف في عقد الرهن يوفر حقوقًا لمقرض الرهن العقاري. هذا الحق في المطالبة بالسداد الفوري والكامل للديون ، بما في ذلك أصل الدين والفائدة. يمكن أن يكون هناك نقل ملكية المشتري للعقار. لكن الحكم ينص على وجوب دفع الباقي. يُعرف هذا الشرط أيضًا باسم "شرط استحقاق البيع" ، حيث يصبح الرصيد مستحقًا عند بيع العقار. يسري هذا الحكم سواء كان البيع أو النقل طوعياً أم لا.
ما هو شرط التعجيل؟
يحدد "المخصص المعجل" لاتفاقية القرض الظروف التي يجب على المقترض بموجبها سداد القرض بالكامل على الفور. غالبًا ما يتم تفعيل البند المعجل عندما ينتهك المقترض شروط ترتيب القرض بشكل جوهري.
على سبيل المثال ، إذا تخطى المقترض الكثير من المدفوعات ، فإن توفير التسريع في معظم الرهون العقارية يبدأ. الرهون العقارية التجارية والسكنية هي تلك التي تحتوي عادةً على بنود تسريع. بعض عقود الإيجار قد تشملها أيضًا.
كيف تقارن الهفوة بالمحافظة على العائد؟
يتمتع المقترضون بخيار تحرير الأصل العقاري الأساسي من خلال صيانة العائد أو شرط التخلي. ومع ذلك ، فإن الإجراءين مختلفان للغاية من الناحية القانونية والاقتصادية. في حين أن التسديد ينطوي على استبدال الضمانات والاستيعاب الرسمي للقرض من قبل المقترض اللاحق ، فإن الحفاظ على العائد هو الدفع المسبق الحقيقي للقرض.
يشكل المبلغ الأساسي غير المدفوع للقرض وغرامة الدفع المسبق دفعة مسبقة لصيانة العائد. تُستخدم القيمة الحالية لمدفوعات القرض المتبقية ، مخصومة بالعائد الحالي على سندات الخزانة الأمريكية المستحقة الأقرب لتاريخ استحقاق القرض ، بشكل شائع لحساب غرامة الدفع المسبق. يدفع مقدم خدمة القرض تكلفة معالجة بسيطة باعتبارها رسوم المعاملة الوحيدة.
في المقابل ، فإن سعر محفظة السندات الكافية لتغطية أقساط القرض المستحقة ، إلى جانب تكاليف المعاملات لأطراف ثالثة مختلفة ، يحدد تكلفة الإعفاء.
طرق شراء سندات التخليص
عادة ، الأموال من إعادة تمويل أو بيع الممتلكات حيوية لدفع ثمن سندات الدفاع.
يجوز للمقترض شراء السندات من أي بائع للأوراق المالية ، طالما أن اتفاقية القرض تسمح بذلك. أنشأت Chatham إجراء مزاد ناجح للغاية يضمن لعملائنا الحصول على أسعار فعالة من حيث التكلفة عند الاستحواذ على السندات. يدير Chatham المزاد ، ويتأكد من أن كل عرض هو منافس شرس. أخيرًا ، لا تقدم Chatham حوافز للبنوك وليست وسيطًا-تاجرًا. لا نتقاضى أي رسوم أو أقساط أو أرباح لشراء السندات. شاغلنا الوحيد هو الحصول على أفضل صفقة ممكنة لعملائنا.
ما هو الدور الذي يلعبه تشاتام في الدفاع؟
يعمل Chatham كمستشار الدفاع عن المقترض وهو مستشار محايد ومهني. يقدم تقديرات التكلفة ويوجه المقترض من خلال إجراء التسريح. ينسق مع الأطراف المقابلة ويتأكد من تنفيذ الدفاع بكفاءة وبأسعار معقولة. قد تشتري Chatham أيضًا سندات Defeasance وإنشاء المنظمة التالية للمقترض. وسيتولى هذا القرض بعد الإغلاق إذا سمحت بذلك اتفاقيات القرض.
مستشارو الدفاع هم الأطراف الوحيدة التي لديها فهم شامل للإجراء بأكمله والذين يمثلون أيضًا المقترض ، مما يجعل وضعهم مميزًا. كمستشار دفاعي ، يهدف Chatham إلى جعل العملية بسيطة قدر الإمكان. هذا سيجعل العملاء يركزون على الصفقة العقارية الأساسية ، في شرط الدفاع الخاص بهم.
ما الذي يترتب على القيمة المتبقية للتخريب ، ومن أين تأتي؟
يُعرف النقد في حساب الدفعات غير الملتزم بسداد الدين بالقيمة المتبقية. القيمة العائمة وقيمة الدفع المسبق هما المصدران المختلفان للقيمة المتبقية.
على مدار العمر المتبقي للقرض المؤجل ، تنمو القيمة العائمة بشكل تدريجي. ينتج عن الفروق الدقيقة في التوقيت بين تدفق النقد من السندات وتدفق النقد إلى الخارج لسداد القرض. قصير رتربح الودائع النهائية للنقود أسعار فائدة سوق المال في حساب التخفيضات. هناك تعويمبنقل القيمة إلى المقترض التالي عندما يكون هناك سداد للقرض بالكامل عند الاستحقاق.
تتطور قيمة الدفع المسبق عندما تحدد بنود عقود القرض أن سندات الإعفاء يجب أن تغطي جميع مدفوعات القروض المستحقة حتى تاريخ استحقاق القرض مع الاستمرار في تمكين سداد القرض مبكرًا في تاريخ الدفع المسبق المفتوح. في تاريخ الفتح المبكر للدفع المسبق ، سيقوم المقترض اللاحق بتسوية الرصيد الأساسي للديون المسحوبة. هناك تحرير للسندات المتبقية في حساب الدفعات للمقترض الذي يليه. هذا عند سداد القرض ، الذي يبيعها بعد ذلك على الفور في السوق. قيمة الدفع المسبق هي الفرق بين سعر بيع السندات المفرج عنها وتكلفة سداد الديون التي تم تفريغها.
تكلفة الدفاع
تُعزى الفوائد المدفوعة مقدمًا أو صيانة العائد أو أقساط الدفع المسبق الأخرى والرسوم القانونية والمحاسبية والاستشارية بشكل مباشر إلى سداد الديون. شطب رسوم التمويل المؤجلة ؛ رسوم تجهيز الخدمة ؛ رسوم حساب العهدة ؛ رسوم وكالة التصنيف ؛ وقسط الدفاع المحسوب.
شرط التخلي عن العقارات
من الضروري فهم الملكية المضمونة وأفكار الرهن العقاري المضمون من أجل فهم الدفاع بشكل كامل.
حق الملكية المضمون هو سند ملكية يحتفظ به المقرض كضمان لقرض. إذا لم يسدد المقترض القرض ، يكون للمقرض سلطة السيطرة على الأصل وبيعه لتعويض خسائره. أيضا ، الرهن العقاري المضمون هو عندما يكون هناك تسجيل للرهن العقاري مقابل سند ملكية العقار. وهذا يعطي للمقرض مطالبة قانونية بالممتلكات في حالة التقصير.
يعتبر شرط الدفاع عن الرهن العقاري أمرًا بالغ الأهمية لأنه يتيح السداد المبكر للرهن العقاري دون تعريض الملكية المضمونة للمقترض أو الرهن المضمون للخطر. هذا الحكم بالغ الأهمية لأنه يسمح للمقترض بحرية سداد الرهن العقاري دون تكبد غرامات إذا كان قادرًا على القيام بذلك. على سبيل المثال ، إذا باع المقترض ممتلكاته قبل انتهاء مدة الرهن العقاري ، فقد يكون قادرًا على سداد القرض مبكرًا دون تكبد أي تكاليف.
تعتبر الأمثلة النظرية أداة جيدة لفهم ما يعنيه امتلاك أو عدم وجود شرط تخليص في الرهن العقاري.
ما هي الأطراف الإضافية في شرط الإعفاء في العقارات
# 1. خدمة القرض
يطلب مقدم خدمة القرض إيداعًا مقدمًا بالإضافة إلى إشعار بالتخلي عن العقوبة. يتم توفير نسخ رسمية من اتفاقيات القرض وجدول إطفاء القرض. استمروا في خدمة القرض بعد الهفوة.
# 2. المستشار القانوني لخادم القرض
لتمثيلهم في الدفاع ، يستأجر صاحب القرض مكتب محاماة. نيابة عن مقدم القرض ، يقوم المحامي بإنشاء مستندات الدفاع ، ويجمع المعلومات لعملية العناية الواجبة ، ويصدق على مكونات معينة من الصفقة.
# 3. وكالات التصنيف
لتجنب تخفيض تصنيف تجمع التوريق ، قد تقوم وكالات التصنيف بفحص عيوب كبيرة لضمان عدم حدوث ذلك. يمكن أن يكون هناك تأخير في عملية الإلغاء لمدة تصل إلى 10 أيام عمل بسبب مراجعة وكالة التصنيف.
# 4. وسيط أوراق مالية
وسيط الأوراق المالية ، المعروف أيضًا باسم أمين الحفظ ، هو بنك يحتفظ بسندات الدفاع في حساب محدود. ويرسلون إيصالات السندات النقدية إلى موظف القرض لتسوية رصيد القرض.
# 5. محاسب
تشهد شركة CPA المستقلة في تقرير أن محفظة الإيصالات النقدية لسندات الدفع ستكون كافية لتغطية جميع مدفوعات القروض المستحقة.
# 6. المستعير الوريث
هذا هو إنشاء شركة ذات مسؤولية محدودة ذات غرض واحد ، عن الإفلاس عن بعد ، لتولي المسؤولية المالية للمقترض عن القرض. مع الحفاظ على ملكية سندات الدفع.
# 7. محامي المستعير الوريث
يقوم هذا المحامي بتقييم مستندات الدفاع وتقديم الأوراق اللازمة لإنشاء الكيان الجديد للمقترض.
# 8. شركة العنوان
نفس العنوان التجاري الذي يتعامل مع إعادة التمويل أو البيع الأساسي يتعامل أيضًا مع العنوان والضمان للتخليص.
# 9. محامي المقترض
يحتفظ معظم المقترضين بمستشار قانوني لتقييم سجلات الدفاع ومساعدتهم في إعادة الأوراق اللازمة إلى مقدم خدمة القرض.
شرط التخلي في الرهن
والمرتهن الذي أقرض مالاً لمراهن بموجب القانون العام الإنجليزي المبكر ، يُمنح في المقابل صكًا برسوم قابلة للإلغاء للممتلكات. الذي كان بمثابة ضمان للالتزام. عندما تم سداد الدين في تاريخ الاستحقاق ، أو عند استحقاقه ، كان هذا العنوان عرضة للهزيمة أو الإلغاء.
في تلك المرحلة ، يسترد المرتهن ملكية العقار. إذا اكتسب المرتهن بموجب شرط الدفاع الملكية المطلقة للممتلكات إذا لم يدفع الراهن الالتزام ، حتى في يوم واحد ، عندئذٍ تغير ملكية المرتهن إلى عقار بسيط. يتم تجسيد مبادئ القانون العام التي تنطبق على هذا النوع من اتفاقيات الرهن العقاري في شرط الدفاع.
وفقًا لهذا الشرط ، سيكون هناك سداد كامل للقرض قبل أن تحصل على سند ملكية كامل للممتلكات التي لديك رهن عقاري عليها.
استنادًا إلى نظرية الامتياز ، السائدة في معظم الولايات ، فإن شرط الإعفاء ليس شائعًا في الرهن العقاري. يضع الرهن اسم المرتهن باعتباره صاحب امتياز على الممتلكات المرهونة ، ويحتفظ بحيازة المرتهن فقط بمجرد أن يتم حظر الرهن العقاري. لا يوجد شرط لشرط الدفاع لأن الرهن العقاري لم يتم منحه حق الملكية القابلة للإلغاء.
كيف يعمل شرط الدفاع في الرهن العقاري
Defeasance هو مصطلح قانوني ينص على أنك ، مشتري المنزل ، ستمتلك العقار بالكامل وبالكامل بمجرد سداد الرهن العقاري. إنه موجود رسميًا لحماية مصالحك.
مرة أخرى ، في بند الدفاع ، سيعتمد كيف تفسر دولتك نظرية الرهن العقاري ، وهو أحد مكونات قانون العقارات ، على المكان الذي تعيش فيه.
نظرية العنوان مقابل نظرية ليان
قد يكون لدى الدول قوانين عقارية مختلفة ، ولكن عندما يتعلق الأمر بنظرية قانون الرهن العقاري ، فإنها تندرج دائمًا في واحدة من فئتين: نظرية الامتياز أو نظرية الملكية.
"حتى يتم سداد القرض ، يحتفظ البنك بملكية المنزل" وفقًا لـ "فرضية العنوان".
وفقًا لنظرية الامتياز ، عندما يحصل المشتري على رهن عقاري ، يسجل البنك حق الامتياز كمطالبة ضد ملكية المشتري للعقار.
في حالة وجود نظرية امتياز عندما يوقع المقترض عقد رهن عقاري ، فإنه يوقع أيضًا على سند ضمان. وبالتالي ، يمنح البنك سندًا قانونيًا للعقار مع الاحتفاظ بملكيته العادلة. يشير حق الملكية العادل ببساطة إلى أن للمقترض الحق في امتلاك العقار طوال مدة القرض ، ما لم يتم البيع أو التخلف عن السداد. إن حق الملكية المنصف ليس هو نفس الحق القانوني.
شرط إجراءات حبس الرهن هو المكان الذي يمكن فيه ملاحظة أكبر فرق بين الاثنين. حبس الرهن يجب أن تمر عبر نظام المحاكم في حالة نظرية العنوان. الوصي يتعامل مع حبس الرهن في حالة تكون فيها نظرية الامتياز سارية المفعول بطريقة غير قضائية ، في كثير من الأحيان دون مساعدة من نظام المحكمة.
من حيث الجوهر ، يصعب على البنك إخلائك قسرًا من منزل حيث لديك حق ملكية منصف (تنص نظرية الامتياز) أكثر مما هو عليه في حالة يمتلك فيها البنك الملكية الكاملة للممتلكات (تنص نظرية الملكية) وأنت تسدد مدفوعات الديون.
ما هو شرط الاغتراب؟
عندما يبيع المقترض منزله أو ينقله ، فإن شرط التصرف في عقد الرهن الخاص به يمنح مقرض الرهن العقاري الحق في المطالبة بالسداد الفوري والكامل للدين ، بما في ذلك أصل الدين والفائدة
ما هو شرط التعجيل؟
يحدد "المخصص المعجل" لاتفاقية القرض الظروف التي يجب على المقترض بموجبها سداد القرض بالكامل على الفور. غالبًا ما يتم تفعيل البند المعجل عندما ينتهك المقترض شروط ترتيب القرض بشكل جوهري.
ما هو الفرق بين صيانة الغلة والتخلي عنها؟
يتمتع المقترضون بخيار تحرير الأصول العقارية الأساسية من خلال صيانة العائد أو إبطال مفعولها. ومع ذلك ، فإن الإجراءين مختلفان للغاية من الناحية القانونية والاقتصادية. في حين أن التسديد ينطوي على استبدال الضمانات والاستيعاب الرسمي للقرض من قبل المقترض التالي ، فإن الحفاظ على العائد هو الدفع المسبق الحقيقي للقرض.
ما هو تعريف الدفاع عن النفس؟
عندما يتم إجراء سلسلة من المدفوعات ، مثل الرهن العقاري ، يتم استخدام مصطلح "الدفاع" للإعلان عن شرط العقد باطلاً وباطلاً وتغيير شروط الاتفاقية ، مثل نقل الملكية من المُقرض إلى المقترض.
ما هي فترة الهفوة؟
تبدأ فترة الدفاع في اليوم التالي لتاريخ الدفاع وتنتهي في اليوم السابق لبداية فترة النافذة. إذا تم نقل هذه الملاحظة إلى صندوق REMIC الائتماني قبل تاريخ الإنهاء ، فسيتم تطبيق فترة التخلي.
ما هو في المخدرات؟
ينخرط المدين في معاملة إبراء ذمة جوهرية عندما يقوم بتحويل الأصول إلى ائتمان إئتماني غير قابل للإلغاء يكون خاليًا من المخاطر تقريبًا ويكون التدفقات النقدية من تلك الأصول قريبة بشكل معقول من الفائدة المخطط لها ويتم إنهاء مدفوعات الدين الرئيسية.
ما هي تكاليف الدفاع؟
الفوائد المدفوعة مقدمًا أو صيانة العائد أو أقساط الدفع المسبق الأخرى والرسوم القانونية والمحاسبية والاستشارية التي تُعزى مباشرة إلى سداد الديون ؛ إن شطب التمويل المؤجل كلها أمثلة على التكاليف المرتبطة بالتأجيل أو السداد المسبق للمديونية المضمونة وهي مدرجة في تعريف "التكاليف".
مقالات ذات صلة
