بصفتي محاميًا عقاريًا ، كثيرًا ما اتصل بي العملاء الذين يشعرون بالقلق إزاء قيود الفعل عند شراء منزل جديد. يريدون معرفة قيود الفعل (المعروفة أيضًا باسم العهود والقيود) وما إذا كان يمكن إزالتها أو تغييرها. هذه أسئلة ممتازة يجب طرحها قبل الإغلاق ، لأنه من الجيد دائمًا أن تكون على دراية بأي قيود على العقار الذي تفكر في شرائه قبل الإغلاق. عادةً ما يكون إصلاح المشكلة بعد إغلاق الصفقة أكثر تكلفة واستهلاكًا للوقت بشكل كبير من منعها في المقام الأول. اقرأ المزيد لمعرفة أمثلة قيود الفعل وإزالتها.
ما هي قيود الفعل؟
قيود السند هي اتفاقيات مكتوبة تحد من استخدام قطعة معينة من الأرض من قبل أصحابها. قيود الفعل ، في أبسط أشكالها ، هي بالضبط ما تبدو عليه: حدود قابلة للتنفيذ قانونًا يجب على مالك الأرض اتباعها. تقليديا ، تم وضع قيود الفعل الشائعة لمنع أصحاب المنازل من القيام بأشياء مثل طلاء منازلهم بلون مثير للجدل أو إعاقة رؤية الجيران بإضافة منزل غير سارة من تعريض قيمة ممتلكات المجتمع للخطر. من ناحية أخرى ، فإن قيود الفعل تجعل الجميع على نفس الصفحة في ذروتهم. تعتبر قيود السند ، عند تطبيقها بشكل صحيح ، أدوات مفيدة لحماية قيم المنازل في الأحياء السكنية والحد من المؤسسات غير المرغوب فيها في المناطق التجارية.
10 أمثلة شائعة لقيود الفعل يجب أن تعرفها
يمكن لمتعهدي الاكتتاب الأصليين أن يضعوا أمثلة على قيود الفعل على أنها انتقائية أو بقدر ما يختارون. بمعنى آخر ، يمكن أن تؤدي الاتفاقيات إلى تقييد الفعل بأي عدد من الطرق - أو عدم تقييدها على الإطلاق. ومع ذلك ، هناك عدد من أمثلة قيود الفعل التي هي أكثر انتشارًا من نظيراتها. لا تتضمن القائمة التالية بعض الأمثلة الأكثر شيوعًا فحسب ، بل تشمل أيضًا أهم قيود الفعل التي يجب أن يكون الجميع على دراية بها:
- ارقام الغرف
- قيود الحيوانات الأليفة والحيوانية
- قيود المركبة
- إعاقة وجهة نظر الجار
- أنواع المبارزة
- قيود الأعمال التي تدار من المنزل
- لوحات الألوان
- الهياكل المجاورة
- خطط الموافقة
- إزالة شجرة
هذه ليست قائمة كاملة بجميع أمثلة قيود الفعل ؛ بدلاً من ذلك ، إنها قائمة بالأكثر صلة بالموضوع والتي يجب أن يكون المشترون على دراية بها قبل توقيع العقد. دعونا نلقي نظرة فاحصة على كل من أمثلة قيود الفعل وكيف تؤثر على الملكية.
# 1. ارقام الغرف
تنتشر بعض قيود الفعل في بعض أجزاء البلاد أكثر من غيرها. ضع حدًا صارمًا لعدد غرف النوم التي يمكن أن يحتوي عليها المسكن السكني. في حين أن التقييد قد يبدو وكأنه عائق أمام المشترين المحتملين في البداية ، فمن المرجح أن تضع في الاعتبار مصالح مالكي المنازل الفضلى. القيود المفروضة على عدد الغرف التي يمكن أن يمتلكها العقار ، على وجه الخصوص ، يمكن أن تساعد في الحفاظ على أسعار المساكن المحلية. إذا لم يكن هناك شيء آخر ، فإن قيود الغرفة موجودة لضمان أن تكون المنازل داخل مجتمع معين ذات حجم مماثل ، مما يمنع المنازل "الأكبر" من التقليل من قيم جيرانها الأصغر. في بعض الأحيان ، يجب أن تتوافق قيود الغرف مع إرشادات سعة الصرف الصحي أو الصرف الصحي.
# 2. قيود الحيوانات الأليفة والحيوانية
بعض العهود التقييدية الأكثر شيوعًا التي لا يعرفها المشترون هي تلك التي تتعلق بالحيوانات الأليفة والحيوانات. من ناحية أخرى ، فإن حدود الحيوانات الأليفة والحيوانات تحمل عنوانًا جيدًا لأنها تقيد أنواع الحيوانات الأليفة والحيوانات التي يمكن الاحتفاظ بها بشكل قانوني على الممتلكات. ليس من المستغرب أن القيود موجودة لحماية قيم المنزل من خلال ضمان عدم وجود الحيوانات الأليفة والحيوانات في الجوار. القيود المفروضة على الحيوانات الأليفة والحيوانات ، على سبيل المثال ، متكررة في المناطق السكنية ، مما يمنع الناس من امتلاك الماشية مثل الدجاج والماعز والخنازير. يقلل الحد من الحيوانات الصاخبة أو ذات الرائحة الكريهة في المناطق السكنية من احتمال انخفاض قيمة الممتلكات. أيضا ، يحسن راحة البال المجتمعية. تجدر الإشارة إلى أن هذه الحدود يمكن أن تنطبق أيضًا على سلالات حيوانية معينة. بينما تسمح معظم الأحياء بالكلاب ، قد تكون بعض السلالات فعلية.
# 3. قيود المركبة
تعتبر القيود المفروضة على المركبات من أكثر القيود انتشارًا على أفعال أصحاب المنازل. تم وضع قيود الفعل هذه لمنع مسكن واحد من ازدحام شارع بعدد كبير جدًا من المركبات وخلق قبيح للعين. إذا أصبح وجود عدد كبير جدًا من المركبات غير المرغوب فيها مصدر إزعاج كبير ، فقد يؤدي ذلك إلى تقليل تقييمات الحي. نتيجة لذلك ، فإن معظم المساكن مخصصة فقط لركن عدد معين من السيارات في الممرات أو على طول الحواجز المجاورة.
# 4. إعاقة وجهة نظر الجار
كثير المعاملات العقارية تتضمن الآن قيدًا على الفعل يمنع أصحاب المنازل من حجب رؤية جيرانهم. يمنع هذا التقييد الخاص ملاك الأراضي من إقامة أي منشآت غير مرغوب فيها قد تضر بوجهات نظر أي شخص في المجتمع. بصرف النظر عن العمل كمجاملة مشتركة وإيماءة محترمة للجيران. في الوقت نفسه ، يحمي هذا القيد من السند قيم المنزل من خلال ضمان عدم قيام الجيران بإنشاء أي تعديلات غير مرغوب فيها من شأنها أن تزعج جيرانهم.
# 5. أنواع المبارزة
ستحدد غالبية أمثلة قيود الفعل أي الجدران والأسوار مناسبة لمجتمع معين. ستمنع بعض القيود أصحاب المنازل من إقامة أسوار ربط سلسلة أو أسوار خصوصية طويلة بشكل خاص من أجل الحفاظ على قيم الممتلكات. بالإضافة إلى أنواع الأسوار ، قد تكون هناك قيود على ارتفاع تلك الأسوار. معظم أسوار الفناء الأمامي ، على سبيل المثال ، يبلغ ارتفاعها ثلاثة إلى أربعة أقدام. من ناحية أخرى ، غالبًا ما يبلغ ارتفاع أسوار الفناء الخلفي ستة أقدام.
6. قيود الأعمال التي تدار من المنزل
قد لا يتمكن أصحاب المنازل المقيدة بموجب صك من إدارة أي نوع من الشركات في العقار. في حين أنه قد يبدو غير عادل ، إلا أن قيود الفعل الشائعة مثل هذه يتم وضعها للحفاظ على المجتمع في النظام. إذا كان العمل يتطلب الكثير من حركة المرور على الأقدام أو عمليات التسليم ، فمن المحتمل أن ينتج عن المنزل حركة مرور غير ضرورية ويزعج الجيران المجاورين. علاوة على ذلك ، قد يعترض بعض الجيران على الأعمال التجارية ، وبالتالي وافقت العديد من المجتمعات على إبقاء شوارعهم خالية من جميع الأعمال التجارية.
# 7. لوحات الألوان
يعد اللون الخارجي للمنزل أحد أكثر قيود الفعل شيوعًا في جميع أنحاء البلاد. المالكون ، على سبيل المثال ، مقيدون باستخدام لوح ألوان معتمد مسبقًا عند طلاء ممتلكاتهم. هذا قيد آخر تم وضعه للحفاظ على التوحيد ومنع أي شخص من الانتقاص من استئناف كبح المنطقة. ومع ذلك ، فإن لوحات الألوان المتاحة لأصحاب المنازل لا ترسم. في كثير من الحالات ، سيُطلب من أصحاب المنازل طلاء منازلهم بنظام ألوان محدد مسبقًا. ولكن قد تكون هناك أيضًا متطلبات أن يكون للمنزل تشطيب محدد ، مثل الحجر أو الطوب. قيود لوحة الألوان يمكن أن تكون محددة جدًا ، ومن الأفضل لمالك المنزل اتباعها.
# 8. الهياكل المجاورة
تم وضع العديد من قيود الفعل على الهياكل المجاورة ، مثل الحظائر أو المرائب المنفصلة. في حين أن غالبية أصحاب المنازل سيجدونها مريحة ومفيدة ، قد لا يجدها جيرانهم. على الأقل ، من السهل أن يصبح الهيكل الجديد قبيحًا للسكان القريبين. نتيجة لذلك ، تمنع قيود السند العديدة ملاك الأراضي من تشييد هيكل جديد على ممتلكاتهم.
# 9. خطط الموافقة
سوف يدمج بعض البناة والمطورين و HOAs أنفسهم في قيود الفعل اللاحقة حتى يكون لهم رأي في تصاميم العقارات المستقبلية. على سبيل المثال ، يمكن أن تتطلب HOA التي تسعى للحفاظ على التناسق في حي ما الموافقة على أي تجديدات أو إضافات مستقبلية للمنزل. يمكن للبناة والمطورين و HOAs وضع معايير صارمة لأصحاب المنازل من خلال تقييد قدرتهم على إعادة تصميم منازلهم بأي شكل من الأشكال. في كثير من الحالات ، سيتطلب كل شيء - من التغييرات التي تم إجراؤها إلى المواد المستخدمة - موافقة المالك.
# 10. إزالة الشجرة
ستتراوح قيود الفعل من قاعدة صارمة لعدم الإزالة إلى حد لعدد الأشجار التي يمكن إزالتها أو تغييرها. تتطلب بعض اللوائح من أصحاب المنازل الاحتفاظ بكمية معينة من الأشجار في ممتلكاتهم من أجل الحفاظ على مظهر الحي موحدًا.
قيود الفعل مقابل. قوانين التقسيم
تختلف قيود الفعل عن قواعد تقسيم المناطق المحلية ، على الرغم من تشابهها. في حين أن الهدف النهائي لكليهما هو الحفاظ على التجانس والوضع الراهن لمنطقة معينة. الأساليب المستخدمة للوصول إلى هناك مختلفة إلى حد كبير. على عكس قيود الفعل ، والتي تعتبر نموذجية للحفاظ على مصلحة واحدة في الحي. قواعد تقسيم المناطق لها تأثير على المجتمع بأكمله.
يتم اعتماد لوائح تقسيم المناطق ، على وجه الخصوص ، من قبل كل بلدية وتكون بمثابة إطار لكيفية تحديد المدينة بأكملها وتشغيلها. أي محاولة لتعديل لائحة تقسيم المناطق سوف تستلزم تصويتًا من قبل مجلس التخطيط المحلي. يمكن لأي مالك عقار تقديم طلب لتعديل قانون تقسيم المناطق. لكن يجب عليهم إظهار أن التغيير سيفيد المجتمع وأنه سيكون عن طريق التصويت.
كيفية التعرف على قيود الفعل على الملكية
يمكن أن يكون لقيود الفعل تأثير كبير على ملكية المنازل ، لذلك يجب على المشترين المحتملين فهم ما سيحصلون عليه قبل توقيع العقد. لحسن الحظ ، هناك العديد من الأساليب لتحديد ما إذا كانت الملكية الخاضعة لها أي قيود موجودة يجب أن يكون المشتري على دراية بها:
# 1. وكيل أو سمسار عقارات
واسع الاطلاع وكيل عقارات أو سمسار عقارات قد يكون قادرًا على تحديد ما إذا كانت هناك أي قيود حالية على العقار من خلال النظر في القوائم السابقة. إذا كانت القوائم لا تتضمن أي قيود على الفعل ، أيها الوكلاء.
# 2. تحدث إلى شركة العنوان
سيتم دائمًا الكشف عن أي قيود صك مرتبطة بالعقار أثناء البحث عن الملكية. نتيجة لذلك ، قبل إجراء عملية الشراء ، تحقق مع شركة العنوان لمعرفة ما إذا كانت هناك أي قيود يجب اتباعها.
# 3. حدد موعدًا مع HOA
إذا كان المنزل جزءًا من HOA ، فإن التحدث مع المجموعة المسؤولة عن القيود سيكشف عن أي قيود فعلية تستحق المعرفة عنها.
# 4. تحدث إلى كاتب البلدية
سجلات الممتلكات العامة موجودة في مكاتب موظفي الحكومة المحلية. على سبيل المثال ، قد يكون لدى موظفي البلدية ووكالات التخطيط الحضري المعلومات التي تحتاجها.
قيود الفعل على العقارات التجارية
ستستخدم العقارات التجارية ، مثل المنازل السكنية ، قيودًا على العقد للحفاظ على التوحيد وحماية قيم الممتلكات. من ناحية أخرى ، تميل قيود العقارات التجارية إلى أن تكون أقل تحديدًا في المناطق التجارية من أجل أن يكون لها تأثير أكبر. أيضًا ، من ناحية أخرى ، غالبًا ما تعمل قيود السندات التجارية على الحفاظ على ميزة تنافسية. عادة ما يتم تقييد العمل التجاري لمنع الشركات المتنافسة من الانتقال إلى نفس المجمع. الهدف هو حماية الشركات وجعلها تشعر براحة أكبر عند توقيع عقد إيجار تجاري.
كيف يمكن تغيير قيود الفعل أو إزالتها؟
عندما يتعلق الأمر بمسألة كيفية تغيير قيود الفعل أو إزالتها ، فمن الممكن رفع قيود الفعل ، لكنها ليست مباشرة. في الواقع ، يمكن أن تكون إزالة قيود الفعل صعبة للغاية ، إن لم تكن مستحيلة. للبدء ، يجب أن يوافق كل شخص يتأثر بالقيود الحالية على رفعه. سيحدد ما إذا كانوا يكسبون من التقييد أم لا ما إذا كانوا سيوافقون على إزالته أم لا. وبالطبع سيكون من الصعب إقناع أولئك الذين يستفيدون منها أكثر من أولئك الذين لا يستفيدون منها.
يمكن لأمر المحكمة أيضًا رفع الحظر في بعض الحالات. يمكن للقاضي إلغاء قيود الفعل غير القانونية أو التمييزية أو غير الفعالة إذا كان يعتقد أنها غير عادلة. القاضي ليس مطلوبًا دائمًا ؛ يمكن للشخص الذي فرض القيد رفعه إذا لم يعد يوافق عليه.
كيف أعرف القيود أو القيود المفروضة على ممتلكاتي؟
احصل على بحث عن حق الملكية وتأمين على الملكية من شركة يمكن الاعتماد عليها عندما تستعد لشراء منزل أو عقار آخر. سيتم توضيح قيود سند الملكية الخاصة بك لك من قبل شركة التأمين على الملكية. حتى إذا كنت على علم بالفعل ببعض القيود ، مثل وجود اتحاد لأصحاب المنازل ، فإن معرفتك بها مسبقًا سيساعدك على اتخاذ قرار مستنير بشأن التوقيع على الاتفاقيات التي تفرض تلك القيود أم لا.
لا تذهب لشراء منزل دون إعداد مناسب. تواصل مع شركة ملكية عندما تجد منزل أحلامك للتأكد من أنك على اطلاع تام.
كيفية إزالة قيود السند
يمكن إزالة قيود الفعل أو تغييرها ، لكن إزالة قيود الفعل تتطلب معالجة الجوانب التعاقدية والسجلات العامة للقيود. وهم على النحو التالي.
# 1. تحديد الأطراف ذات الصلة
ستحتاج إلى معرفة من لديه السلطة لفرض قيود الفعل ضدك. إذا كان تقييد الفعل يقتضي الالتزام بقواعد وأنظمة التقسيم. ستحتاج بالتأكيد إلى إذن من جمعية مالكي المنازل أو أصحاب المنازل الفرديين في مجتمعك.
# 2. التفاوض على سند فك القيود
قبل أن تقول حقًا أنك قد أزلت أو غيرت قيود الفعل ، ستحتاج إلى الحصول على إذن من أي شخص لديه السلطة لفرضها. إذا كان تقييد الفعل الخاص بك يؤثر أو يفيد واحدًا أو أكثر من جيرانك. على سبيل المثال ، ستحتاج إلى موافقته قبل أن تتمكن من إزالته. ستحتاج أيضًا إلى صياغة اتفاقية تحرير القيود التي توضح القيود. يشمل اللغة التي تحرر الممتلكات منهم. يجب أن يكون اتفاق الإفراج من قبل كل شخص لديه السلطة لفرض قيود الفعل.
# 3. تسجيل الإصدار
ستحتاج إلى تسجيل نسخة من اتفاقية الإصدار في مكتب سجلات أراضي المقاطعة المحلي بعد قيامك بجمع التوقيعات عليها. وفقًا لقوانين تسجيل الولاية ، يجب عليك تضمين وصف قانوني لممتلكاتك في الاتفاقية. في معظم الأماكن ، يقوم كاتب العدل أيضًا بالتحقق أو الإقرار بكل من التوقيعات على الاتفاقية.
# 4. الحصول على حكم
إذا كنت غير قادر على الحصول على موافقة من جميع الأشخاص الذين لديهم السلطة لفرض قيود الفعل. خيارك الآخر الوحيد هو رفع دعوى قضائية لرفع القيود عن الممتلكات الخاصة بك. بالطبع ، لكي يصدر القاضي مثل هذا الحكم ، يجب عليك إثبات أن لديك أساسًا قانونيًا لإزالة قيود الفعل لأنه يمكن إزالتها أو تغييرها. بشكل عام ، إذا لم تعد قيود الفعل قابلة للتطبيق ، أو تمييزية ، أو إذا كنت قد استوفيت مسؤوليات تقييد الفعل. قد تكون قادرًا على الحصول على قرار بإلغاء القيود من سندك.
ما هو صك المجتمع المقيد؟
يُشار إلى التطوير أو الحي المعين الذي تتم مراقبته من قبل جمعية أصحاب المنازل ولديه قيود يجب على كل صاحب منزل فردي الامتثال لها باسم "مجتمع مقيد بموجب صك". اللوائح صارمة للغاية كالعادة ، ولكن يتم تبرير إنشائها دائمًا بالحاجة إلى حماية سوق الإسكان في المنطقة. إذا لم يكن هناك سبب آخر ، فإن جمعية أصحاب المنازل (HOA) لها مصلحة راسخة في الحي وتوظف قواعد معينة لضمان استمرار معايير معينة.
ما هي مدة قيود الفعل؟
ما لم تنص الاتفاقية على خلاف ذلك على وجه التحديد ، فإن القيود المفروضة على الأعمال تظل دائمة. كنتيجة مباشرة لذلك ، قد يتم رفع بعض القيود بعد فترة زمنية محددة ، في حين أن البعض الآخر سيكون في مكانه إلى أجل غير مسمى. ومع ذلك ، على الرغم من حقيقة أنها دائمة ، لا يزال من الممكن رفع القيود إذا تم استيفاء شروط معينة. قد يكون المالك قادرًا على رفع القيود المفروضة على ممتلكاته بالموافقة المناسبة ، خاصة إذا ثبت أن التقييد إما غير عملي أو غير قانوني.
كيف أقوم بالبحث عن قيود الفعل؟
يجب أن تكون على دراية بأي قيود تتعلق بالعقد قبل تقديم عرض على العقار. وذلك لأن غالبية الدول تطلب من البائع الكشف عن أي قيود على الفعل. الاتصال بوكيلك العقاري أو حكومة المنطقة التي يقع فيها العقار من أجل تأكيد ما إذا كانت هناك أي قيود أم لا ليست فكرة سيئة على الإطلاق.
من الذي يفرض تقييد الفعل؟
عادةً ما تكون جمعية أصحاب المنازل (HOA) أو الحكومة المحلية هي المسؤولة عن فرض قيود السندات. في معظم الحالات ، يكون الطرف الوحيد المخول لفرض التقييد هو الفرد أو المنظمة التي فرضته في الأصل. قم بأداء واجبك حتى يكون لديك فهم كامل للممتلكات وتكون على دراية بأي حدود موجودة وكذلك من يضعها هناك.
كيف يمكنني إزالة الشروط المقيدة من سند الملكية؟
من الممكن إزالة أو تغيير أو تعليق شرط التقييد وفقًا للإجراءات التي تم تحديدها ، شريطة أن تتم الموافقة على ذلك من قبل محكمة التخطيط البلدية. بالطريقة المنصوص عليها ، إذا كان هذا الإزالة أو المراجعة أو التعليق سيؤدي إلى حرمان أي شخص من حقوق الملكية وفقًا لأحكام القسم 25 من الدستور.
وفي الختام
ظاهريًا ، يبدو أن قيود الفعل ليست أكثر من مجموعة من الإرشادات الملزمة قانونًا التي يجب على مالكي المنازل اتباعها. ومع ذلك ، فإن الفحص الدقيق لوظيفتهم الحقيقية يكشف عن الرغبة في الحفاظ على كل من التوحيد والقيم المنزلية في المناطق التي يشرفون عليها. بسبب قيود السندات ، يمكن لأصحاب المنازل في الحي أن يطمئنوا إلى أن أفعال جيرانهم غير الحكيمة لن تقلل من قيمة منازلهم. من المهم أن تتذكر ، مع ذلك ، أنه ليست كل قيود الفعل متساوية. قبل اتخاذ قرار بإغلاق منزل جديد ، يجب أن يفهم المشترون المحتملون ما سيصلون إليه.
الأسئلة الشائعة
كيف تقوم بالبحث عن قيود الفعل؟
نظرًا لأن معظم الدول تطلب من البائع الكشف عن أي قيود فعلية ، فستكون دائمًا على دراية بها قبل تقديم عرض. ومع ذلك ، كما ذكرنا سابقًا ، ليس من الجيد أبدًا إعادة التحقق من أي حدود مع وكيل العقارات أو السلطات المحلية.
من الذي يفرض قيود الفعل؟
عادة ما يكون HOA مسؤولاً عن فرض قيود الفعل. في معظم الحالات ، يكون الشخص أو الكيان الذي فرض التقييد فقط هو من يملك سلطة إنفاذه.
ماذا يعني عدم وجود HOA؟
يشير المصطلح "HOA" إلى رابطة مالك المنزل. إذا كان وصف قائمة المنزل ينص على "لا يوجد HOA" ، فمن المحتمل ألا يكون جزءًا من HOA وبالتالي لا يخضع لقواعد HOA أو الرسوم.
مقالات ذات صلة
