تخيل أنك تعمل مؤخرتك لتجد منزل أحلامك. منزل لا يلبي احتياجاتك الوظيفية فحسب ، بل يستوعب أفراد الأسرة ، ولكنه يلبي أيضًا أعمق رغباتك. تتخذ الخطوة اللازمة لشرائه وبعد عام واحد فقط عندما تستقر للتو ، تعلن الحكومة من العدم أنها ستطردك من العقار. انا اعرف كيف يبدو لكن نعم ، يُسمح للحكومة بفعل ذلك. في الأساس ، عندما تسعى الحكومة إلى الاستيلاء على الملكية الخاصة من خلال استخدام مجال بارز أو وظيفة حكومية أخرى ، يقال إنها تدين العقارات. هذه القطعة توضح الإدانة في العقار ، والعكس ، ومثاله.
ما هي الإدانة؟
الإدانة هي العملية القانونية التي تحصل من خلالها بلدية أو شركة خاصة أخرى على العقار. كقاعدة عامة ، قد يتم إدانة منزل أو مبنى تجاري بشكل مؤقت أو دائم من قبل البلدية إذا تم اعتباره خطيرًا أو ضارًا.
بعبارة أخرى ، من حق الحكومة أو وكيلها مصادرة الممتلكات الخاصة للاستخدام العام ، مع تعويض ، من خلال الإدانة ، المعروف أيضًا باسم المجال البارز أو "الاستيلاء" ، أثناء إجراءات الإدانة ، تستحوذ الحكومة على الملكية المادية والقانونية.
بشكل عام ، يمكن للفكرة القانونية للمجال البارز أن تدين هيكلًا للشراء. ومع ذلك ، يحق لأصحاب الممتلكات المدانين اللجوء إلى المحاكم أو قد يقبلون الشروط ويكسبون قيمة سوقية عادلة (FMV). كقاعدة عامة ، يجب على المحكمة في قضية الإدانة تحديد ما إذا كان الاستلام قانونيًا وما إذا كان التعويض مناسبًا.
ادانة العقارات
بصفتها عبارة عقارية ، تصف الإدانة عملية الحصول على الممتلكات بشكل قانوني. في الأساس ، يمكن للحكومة العامة والمنظمات الخاصة تنفيذ هذا الإجراء. وفقًا لذلك ، يكون الهدف الأساسي لهذه الطريقة محددًا لتلبية متطلبات محددة ، مثل مخاطر السلامة أو الصحة العامة.
بشكل عام ، من خلال تنظيم المجال البارز ، يمكن للهيئة الحكومية تنفيذ هذه الإجراءات. هذا يعني مع ذلك أنه يمكن الاستيلاء على الملكية الخاصة واستخدامها للأغراض العامة. سيحصل المالك الموجود في متناول اليد فقط على تعويض عادل ، بينما لا يوجد شرط للموافقة قبل إتمام عملية البيع. تعتبر مصادرة الأراضي لمشاريع البناء العامة مثل المدارس والطرق السريعة والطرق أحداثًا أو أشياء شائعة بشكل عام. ومع ذلك ، لا يوجد تفسير ضروري فيما يتعلق بهذه الإجراءات للجمهور قبل الاستيلاء على الممتلكات.
على الرغم من أن كيانًا حكوميًا قد يصادر الأصول للاستخدام العام ، فقد كانت هناك حالات تتم فيها مصادرة هذه المباني والأراضي للاستخدام الخاص فقط. يمكن أن ينشأ هذا لأسباب متنوعة ، مثل ندرة العقارات المؤجرة أو السكن بشكل عام. يجوز لحكومة المدينة الاستيلاء على منزل شخص ما لغرض إعادة استخدامه كشقق أو تأجيره للإيجار. نتيجة لذلك ، سيكون لدى سكان المنطقة الذين يحتاجون إلى منازل خيارات إضافية. وبالمثل ، عندما تؤثر حالة طبيعية ، مثل تدهور الأرض ، على المنطقة بأكملها ، فقد تتخذ الحكومة هذه الخطوة لتصحيح الوضع.
بينما يمكن العثور على حلول مؤقتة حتى تتم معالجة الأسباب الأساسية وتصحيحها. هناك ظروف أخرى حيث الامتيازات دائمة، وفي هذه الحالة يدير الملاك إمكانية خسارة ممتلكاتهم للحكومة. عادةً ما تتخذ الحكومة الخطوة الأولى بالحصول على الملكية أو نقلها إلى طرف ثالث ، ثم الهدم وإعادة الإعمار.
أنواع الإدانة في العقار
بشكل عام ، تحدث الإدانة عندما تهدف الحكومة إلى استخدام الأصول لغرض ما. قد يكون هذا الغرض مختلفًا عن النية الأصلية للمالك. مثال آخر هو عندما يكون هناك إدانة للممتلكات لأن حالة العقار تجعلها محفوفة بالمخاطر للاستخدام أو الإيجار. ومع ذلك ، فيما يلي أنواع الإدانة في العقارات:
# 1. المباني المتداعية أو غير الآمنة
كثيرًا ما يتم إدانة المباني المتهدمة أو غير الآمنة من أجل حماية سكانها وشاغلي المباني المجاورة. ومع ذلك ، قد يكون هناك ترميم لمبنى يخضع للإدانة لكونه غير آمن لحالة الإشغال إذا كانت هناك إصلاحات مناسبة. وفي الوقت نفسه ، من الممكن أن يتعرض المبنى للإدانة إذا لم يفي بقوانين الإسكان المحلية أو الحكومية أو الفيدرالية ومعايير السلامة.
في حين أن هذا يمكن أن يحدث بمرور الوقت مع تقدم العمر في الممتلكات. يمكن أن يصبح المبنى خطيرًا نتيجة لقلة الانتباه بعد حدث معين مثل حريق أو زلزال أو انسكاب كيميائي يضر بالممتلكات. قد يتم رفع الطلب في حالة إجراء تجديدات أو إصلاح الأضرار. ومع ذلك ، قد يتم إدانة مبنى نتيجة للتجديدات. قد يحدث هذا إذا كشفت عمليات التفتيش عن ظروف أو انتهاكات أخرى غير آمنة لم تكن موجودة أثناء البناء الأصلي للمبنى.
لهذا السبب ، يجب على مالكي العقارات ألا يتجاهلوا أوامر الإدانة. هذا لأن القيام بذلك يمكن أن يؤدي إلى مشاكل ونفقات إضافية. ومع ذلك ، فإن إجراء إصلاحات أو هدم الممتلكات هو خيار لأصحاب المنازل الذين يرغبون في التخلص من أمر المحكمة. من ناحية أخرى ، هناك خيارات للاختيار من بينها إذا كنت لا توافق على التوجيهات. يمكنهم التحدث مع محام.
# 2. حق الامتلاك
يمنح المفهوم القانوني للمجال البارز الحكومة الفيدرالية وحكومات الولايات الأمريكية الحق في إدانة الملكية وتولي ملكية سندات الملكية عند الاقتضاء
ومع ذلك ، عند الاستيلاء على الممتلكات ، يجب على السلطة المخالفة تقديم إشعار بالحجز والتعويض العادل. هذا بالإضافة إلى مصادرة الأرض للاستخدام العام بموجب قوانين الملكية البارزة. وفي غضون ذلك ، يجب أن يكون الحجز لصالح عامة الناس فقط.
على العكس من ذلك ، يمكن للمالكين قبول مكافأة احترافية دون فقدان حقهم في رفع دعوى. لكن هذا بعد أن تجري السلطات تقييمًا قبل تنفيذ الحجز. كجزء من هذه العملية ، يجب على الهيئة المُدانة إبقاء جميع الأطراف على اطلاع وتقديم نسخة من التقييم.
علاوة على ذلك ، بالنظر إلى أن مدفوعات pro tanto عادة ما تكون صغيرة مقارنة بما تمنحه المحاكم في نهاية المطاف لأصحاب الممتلكات المحكوم عليها ، فمن الممكن لمالك العقار رفع دعوى إذا شعر أن المبلغ المعروض لا يعكس قيمته بدقة. بالإضافة إلى ذلك ، فإن أصحاب العقارات المدانين لديهم خيار رفع دعوى لاستعادة ممتلكاتهم. هذا في غضون ذلك إذا تمكنوا من إثبات أن المصادرة لم تكن في مصلحة الجمهور.
عملية الإدانة
في حين أن هذه العمليات تختلف قليلاً ، إلا أنها متشابهة في الغالب. بشكل عام ، بعد الاستيلاء ، سيكون هناك تقييم للممتلكات من قبل الحكومة. وبالمثل ، بالنظر إلى القيمة السوقية العادلة ، تسدد الحكومة دفعة جزئية. ومع ذلك ، عندما يعارض مالك العقار هذا الإجراء ، تبدأ إجراءات المجال البارز. بادئ ذي بدء ، هناك حاجة إلى جلسة استماع لإثبات أن عرض المنزل أو الأرض معقول. عادة ، عندما يكون أحد الأطراف غير سعيد ، هناك مساعدة متاحة.
اقرأ أيضا: العقارات المشفرة: أمثلة (+ نصائح مفيدة)
# 1. إشعار و جلسة استماع
أولئك الذين قد تؤثر عليهم عملية الإدانة يجب أن يحصلوا على إخطار. يمكن تحقيق ذلك من خلال التفاوض على سعر عادل للأرض ، أو عن طريق إرسال خطاب بقيمة تقييم في التفاصيل. هذا إشعار يشير إلى أن الحكومة تعتزم الاستيلاء على الممتلكات. يتضمن هذا عادةً تفسيرًا لاستخدام الأرض وسعر البيع المقترح بالإضافة إلى البيانات الأخرى ذات الصلة. عادة ما يسبق الموفق والمساومة الإضافية المتعلقة بالعرض إجراء المحكمة. إذا لم يتفق الطرفان ، تصدر المحكمة إدانة رسمية للمالك.
قد تختلف الدول في عدد جلسات الاستماع أو هيكل هذه الجلسات. ومع ذلك ، في حين أن العمليات الفيدرالية أسرع ولها مراحل أقل ، فإن تشريعات الولاية قد تغير الطريقة. هذا يعتمد بشكل أساسي على الممتلكات والاستخدام النهائي للحكومة. في غضون ذلك ، من المحتمل أن يؤدي العرض إلى إثارة منافسة. بمعنى آخر ، يمكن تقديم استئناف إذا فشلت إجراءات المحكمة الأولى في إثبات انتهاك حق دستوري.
علاوة على ذلك ، قدم الشهود أدلة لدعم موقف الحزب. وبالمثل ، سيكون هناك أيضًا وصف عادي للقيمة السوقية. ومع ذلك ، حتى لو استغرق الاستئناف سنوات ، فإنه لا يوقف الحجز. في بعض الظروف ، الحل الوحيد هو المال.
# 2. تعويض الإدانة
عندما تصادر الحكومة الممتلكات ، يجب أن يكون هناك تعويض عن هذه الممتلكات وقت الاستيلاء عليها. إذا لم يكن الأمر كذلك ، فستكون هناك فائدة تنطبق على الدين. عندما يتم الاستيلاء على قطعة أرض فقط ، يمكن للفرد تقديم اعتراض بعد أشهر أو سنوات. من ناحية أخرى ، إذا تضمنت الاستيلاء مزيدًا من الأراضي ، فيجب على المالك الحصول على تعويض بغض النظر عن استخدام الأرض. ومع ذلك ، فمن الأهمية بمكان أن يفهم مالك الأرض هذه الأحداث وكيف تؤثر عليه أو عليها.
# 3. الحاجة لمحامي
عندما يتلقى مالك الأرض إشعارًا بالحجز ، فمن الأهمية بمكان الاستعانة بمستشار قانوني لحماية حقوق مالك الأرض وتحصيل تعويضات مقابل المصادرة. قد تحسن المفاوضات الظروف في بعض الحالات.
عكس الإدانة العقارية
الإدانة العكسية في العقارات هي عقيدة قانونية تحدد موقفًا لا تمتلك فيه الحكومة الملكية بشكل قانوني. بل بالأحرى ينظمها إلى درجة أنها غير مجدية.
كعبارة قانونية في العقارات ، تشير "الإدانة العكسية" إلى الوقت الذي تأخذ فيه الحكومة الملكية الخاصة ولكنها تفشل في دفع التعويض اللازم وفقًا للتعديل الخامس للدستور. هذا مما يجبر صاحب العقار على رفع دعوى قضائية. هذا هو السبب في أن هذا النوع من الإدانة في العقارات يعتبر إدانة عكسية. على عكس الإدانة غير المباشرة حيث تكون الحكومة هي المدعي الذي يقاضي المدعى عليه / المالك للاستيلاء على ممتلكاته. في حالات الإدانة العكسية ، من ناحية أخرى ، يكون المالك هو المدعي ويتم عكس ترتيب الأطراف.
بعبارة أخرى ، عندما يرفع مالك عقار دعوى قضائية ضد مدعى عليه حكومي لاسترداد قيمة عقار ، يمكن بسهولة تسمية ذلك في العقارات بالإدانة العكسية. علاوة على ذلك ، يوفر قانون حماية حقوق الملكية الخاصة تعويضات لأصحاب العقارات الذين يكون استخدامهم لممتلكاتهم مقيدًا بسبب الإجراءات الحكومية. حتى في الحالات التي لا يحدث فيها شيء للممتلكات نفسها.
ومع ذلك ، لا تُستثنى شركات المرافق والكيانات الحكومية الأخرى من مبدأ الإدانة العكسية. يضمن هذا المبدأ حصول أصحاب العقارات على تعويض عادل. هذا عندما يكون هناك ضرر لأصولهم أثناء استخدامها للأغراض العامة. التعديل الخامس لدستور الولايات المتحدة ، وكذلك بعض دساتير الولايات ، ينص على ذلك.
في الأساس ، يحمي هذا الحق قدرة مالك الأرض على الاعتراض على المبادرات العامة التي تؤثر على ممتلكاتهم دون موافقتهم.
مثال الإدانة العقارية
عادة ، يتمتع المسؤولون المحليون بسلطة إخلاء أي شخص يشكل خطرًا على أنفسهم أو على الآخرين. من الممكن للسلطات المحلية إدانة هيكل تاريخي. هذا ، مع ذلك ، إذا تم اعتباره خطيرًا ، مثل الانهيار. نتيجة لذلك ، ستصبح الممتلكات محظورة وفي أيدي الحكومة.
مثال على إدانة العقارات يمكن أن يشمل الاستيلاء على الأراضي والمنشآت لإفساح المجال أمام المشاريع العامة. على سبيل المثال ، طريق سريع أو مبادرات خاصة من شأنها أن تعود بالفائدة على المصلحة العامة. قد ترغب الحكومة المحلية على سبيل المثال في تطوير فندق لجذب السياح ورفع الضرائب.
فيما يتعلق بمثال المجال البارز في العقارات ، قد تكون هناك أيضًا حاجة للإدانة في إنشاء خطوط الكهرباء وخطوط الأنابيب. تحصل الحكومة على تسهيلات غير حيازية لبناء وصيانة خطوط الأنابيب وخطوط الكهرباء على أرضك. يوقع مالك العقار الأصلي ، الذي يحتفظ بحق الملكية ، صكًا لإضفاء الطابع الرسمي على الصفقة.
هناك العديد من الأمثلة على كيفية حدوث ذلك بشكل خاطئ. على سبيل المثال ، عندما تقوم شركة مرافق بتركيب خط كهربائي على ممتلكات مالك الأرض. ونتيجة لذلك ، أشعل خط الكهرباء حريقًا كهربائيًا ألحق أضرارًا بمنزلهم. يحق لمالك الأرض مقاضاة الشركة والحصول على تعويض عن الإدانة العكسية بموجب التعديل الخامس.
وفي الختام
تمتلك معظم الوكالات الحكومية ، وليس كلها ، سلطة الإدانة من أجل "الصالح العام". بعض الاستخدامات ، مثل الطرق والمدارس والسجون والمطارات والمباني الحكومية ، تكون عامة بشكل واضح وبالتالي تخضع للتنظيم. على الرغم من أنه في بعض الأحيان ، قد لا يكون الهدف العام واضحًا دائمًا أو الأسباب الواضحة لهذه الإجراءات. على سبيل المثال ، في العقارات ، قد يؤدي إدانة المباني كجزء من تجديد منطقة محلية إلى إعادة استخدام الأغراض الخاصة. خاصة التي تقلل من الكوارث وتزيد من الدخل الضريبي.
ومع ذلك ، عندما تبدأ عملية إدانة الممتلكات ، فمن الأهمية بمكان الحصول على المساعدة. عند قيام جهة حكومية بالاستيلاء على ممتلكات المواطن الخاصة وتعويض المالك عنها.
أسئلة وأجوبة الإدانة العقارية
تشير "إجراءات الإدانة" إلى ماذا؟
إن إثبات أن أخذ أحد الأصول تحت سلطة النطاق البارز ضروري لخدمة الصالح العام أمر بالغ الأهمية. ستتم حماية مصالح مالك الملكية الخاصة طوال العملية. هذا ، مع تعويض عادل عن الأضرار التي لحقت بالشكل الأصلي للممتلكات وفقدان الممتلكات الباقية المقدمة
هل أخذ نفس الإدانة العكسية؟
يمكننا استخدام مصطلح "أخذ التنظيم" في العقارات لوصف الإدانة العكسية عندما تؤثر اللوائح الحكومية بشدة على الملكية الخاصة. الأهم من ذلك ، عندما تفشل الحكومة في تعويض أصحاب الممتلكات الخاصة.
إذا أدين منزلك وأنت مدين به ، فما هي خياراتك؟
تنص معظم قروض الرهن العقاري على أن المقترض يجب أن يحافظ على العقار في حالة صالحة للعيش. قد يقوم مقرضو الرهن العقاري بسحب قرض أو حجز رهن على عقار إذا كان محل الإقامة عرضة للإدانة. قد يكون لذلك تأثير سلبي على تصنيفك الائتماني ويجعل من الصعب بيع العقار أو تجديده.
ما هو عكس المجال البارز؟
الحكومة هي التي تبدأ عملية المجال البارز. لمواجهة الاستيلاء الحكومي غير القانوني ، قد يرفع أصحاب الممتلكات الخاصة ما يعرف بدعوى "الإدانة العكسية". عندما يعترض مالك الأرض على قيود تقسيم المناطق ، فعادةً ما يكون ذلك نزاعًا على استخدام الأراضي.
مقالات ذات صلة
- الأعمال العقارية: دليل نهائي للمبتدئين (+ كيف تبدأ النصائح)
- محاسبة القيمة العادلة: تعريف وفوائد محاسبة القيمة العادلة
- صندوق البلاديوم ETF: أفضل الممارسات وكل ما يجب أن تعرفه مبسط)
- ما هي القيمة السوقية العادلة: كيفية حساب القيمة
- قيمة السوق العادلة: كيف يتم حساب القيمة السوقية العادلة
- الامتثال Sox: المتطلبات والضوابط
