شراء عقار للإيجار: نصائح حول شراء عقار للإيجار (مُحدَّث عام 2023)

شراء عقار للإيجار
رصيد الصورة: مستودع المستأجرين

يعتبر الاستثمار خطوة كبيرة إلى الأمام عند شراء أول عقار مؤجر لك. إنها واحدة من أكبر الأشياء التي يمكنك شراؤها ، وإذا قضيت القليل من الوقت والعمل ، فقد تكون طريقة رائعة لكسب المال أثناء نومك. لكن يجب أن تتعلم الأساسيات قبل أن تصبح قطبًا عقاريًا وتبدأ في بناء إمبراطورية. عندما تشتري أول عقار مؤجر لك ، من المهم أن تعرف كيفية العثور على منزل والحصول على قرض عقاري والعثور على مستأجرين جيدين. دعنا نلقي نظرة على الخطوات التي ستحتاج إلى أخذها في الاعتبار قبل شراء عقار مؤجر والمشاكل التي قد تواجهها عند شراء أول عقار استثماري لك. إن شراء عقار مستأجر يشبه إلى حد كبير شراء منزل لنفسك ، خاصة إذا كنت تشتريه خارج الولاية ، ولكن هناك بعض الاختلافات التي ستحتاج إلى التفكير فيها.

هل تأجير العقارات هو الخيار الصحيح؟

في دقيقة واحدة فقط ، سنتحدث عن أساسيات كيفية شراء عقار مؤجر. أولاً ، يجب أن تفكر فيما إذا كان شراء عقار لتأجيره هو الاستثمار المناسب لك أم لا.

قد تعتبر دائرة الإيرادات الداخلية دخل الإيجار نشاطًا "سلبيًا" ، ولكن غالبًا ما تتطلب الاستثمارات العقارية مشاركة نشطة واستعدادًا لتحمل بعض المخاطر مقابل الحصول على مستوى أعلى من المكافأة المحتملة.

حتى لو استأجر مستثمر عقاري عقارًا محليًا شركة الإدارة، فقد لا يزال بحاجة إلى مراقبة الممتلكات. على سبيل المثال ، قد يُطلب من المستثمرين الموافقة على بعض التحسينات أو الإصلاحات وإلقاء نظرة على بيان الدخل وتقرير صافي التدفق النقدي كل شهر وفي نهاية العام.

حتى إذا قام المستثمر بعمل جيد في فحص المستأجرين ، فقد ينتهي بهم الأمر مع شخص يدفع الإيجار متأخرًا أو يحتاج إلى طرده. يمكن أن يؤدي فقدان دخل الإيجار والاضطرار إلى دفع مبالغ إضافية مقابل الإخلاء إلى تقليص الأرباح المحتملة والعوائد الإجمالية بسرعة. قد يستغرق الأمر أيضًا وقتًا طويلاً لتتبع الإخلاء.

على الرغم من أنه يأتي مع المسؤوليات ، يمكن أن يمنحك العقار الاستثماري الجيد مزيجًا مثاليًا من دخل الإيجار ، ونمو قيمة الممتلكات على المدى الطويل ، والمزايا الضريبية من خصم نفقات التشغيل والمالك والاستهلاك.

كيف تشتري عقارك الإيجاري الأول في 5 خطوات

بعد أن تقرر أن امتلاك عقار مؤجر هو استثمار جيد ، هناك خمس خطوات أساسية يجب اتخاذها:

# 1. الترتيب للتمويل

عندما ترغب في الحصول على رهن عقاري على عقار مؤجر لعائلة واحدة ، فإن العملية تختلف قليلاً عما تريده الحصول على قرض عقاري في منزلك. الدفعات المقدمة أكبر ، ورسوم المقرض ومعدلات الفائدة أعلى قليلاً ، وهناك متطلبات مختلفة للوفاء بها:

تتراوح معظم الدفعات المقدمة بين 20٪ و 25٪ من سعر العقار ، ويقوم بعض المستثمرين بإعادة تمويل منازلهم للحصول على النقد الذي يحتاجونه لدفع دفعة أولى.

يقول Experian أن درجة ائتمان 720 أو أعلى مطلوبة لأفضل شروط القرض ، ولكن من الممكن شراء عقار استثماري بدرجة ائتمان أقل.

نسخة من الإقرارات الضريبية ، البيانات المصرفية، وإثبات الدخل هي بعض المستندات التي يحتاج المقترض إلى إظهارها (على غرار التقدم بطلب للحصول على قرض على مسكن أساسي).

قد يرغب المقرضون في الاحتفاظ بما يصل إلى ستة أشهر من مدفوعات الرهن العقاري في حساب احتياطي إذا كان الدخل الشهري أقل من المتوقع أو إذا كانت النفقات الشهرية أعلى من المتوقع.

عند الحصول على تمويل لاستئجار عقار ، قد يكون هناك المزيد من الأطواق للقفز من خلالها ، ولكن الخبر السار هو أن هناك الكثير من الخيارات. فاني ماي ويعيد فريدي ماك القروض من المقرضين التقليديين مثل البنوك والاتحادات الائتمانية. يحصل مستثمرون آخرون على تمويل لتأجير العقارات من مقرضين من القطاع الخاص أو من خلال تشكيل مشروع مشترك.

# 2. فهم عوائد العقارات المؤجرة

العائد على الاستثمار (ROI) هو مقياس مالي يستخدمه المستثمرون العقاريون لمعرفة مدى ربحية العقار الاستثماري. لمعرفة مقدار الأموال التي يجنيها العقار ، يحتاج المستثمر إلى معرفة:

  • تقدير دخل الإيجار السنوي ، بما في ذلك الإيجار من المستأجرين والدخل الآخر مثل إيجار الحيوانات الأليفة.
  • تقدير تكاليف التشغيل السنوية الخاصة بك ، مثل الإصلاحات ورسوم إدارة الممتلكات والضرائب والتأمين.
  • تقدير سنوي تدفق مالي بأخذ الدخل مطروحًا منه النفقات.
  • اكتشف الدفعة الأولى والنقدية الأخرى المقدمة (مثل الإصلاحات اللازمة)
  • قسّم التدفق النقدي السنوي على المبلغ الإجمالي للنقد المستثمر لمعرفة عائد الاستثمار.

# 3. ابحث عن عقار مؤجر

من أهم الأمور التي يجب مراعاتها عند اختيار مكان للإيجار وأفضل الأسواق العقارية:

  • المزيد من الوظائف والمزيد من الناس
  • حصة الأسر المستأجرة
  • ارتفاع الإيجارات وانخفاض الوظائف الشاغرة.
  • قد تؤدي التغييرات في قيم المنزل بمرور الوقت إلى نمو طويل الأجل.
  • تقييم الحي ، بما في ذلك جودة المنطقة التعليمية وعدد الوظائف في المنطقة
  • يتحمل المشترون لأول مرة مخاطر استثمارية أقل إذا كان بإمكانهم شراء عقار مستأجر لعائلة واحدة جاهز للتأجير أو لديه مستأجر بالفعل.
  • يمكن أن تختلف معدلات ضريبة الأملاك اختلافًا كبيرًا من مدينة ودولة إلى أخرى ، مما قد يؤثر على عائد الاستثمار.

هناك العديد من المواقع الإلكترونية ، مثل Zillow و Trulia و Realtor.com ، حيث يمكنك البحث عن منازل للبيع. لكن معظم القوائم مخصصة للأشخاص الذين يبحثون عن منزل أساسي.

# 4. تعيين مدير عقارات (إذا لم يكن مديرًا ذاتيًا)

قد يستغرق الأمر وقتًا أطول مما قد يبدو عليه المالك. بعض الأشياء التي يجب القيام بها لإدارة العقارات المؤجرة بشكل جيد هي العثور على المستأجرين وفحصهم ، وجمع الإيجار ، والاهتمام بالإصلاحات.

قانون الإسكان العادل ، وقوانين المالك المحلية والولائية ، والتفتيش الدوري للممتلكات ، ومقارنات الإيجار المنتظمة ، والحصول على أفضل الأسعار من البائعين المؤهلين هي كل الأشياء التي يتعين على المالكين القيام بها للحفاظ على تكاليف التشغيل تحت السيطرة وزيادة عوائد العقارات المؤجرة. بالذهاب إلى أكاديمية روفستوك ، وهي عبارة عن برنامج تدريبي مصمم لمساعدة المستثمرين العقاريين على النجاح ، يمكن للمستثمرين الجدد تعلم كيف يصبحون مستثمرين وملاك عقارات جيدين.

غالبًا ما يقوم الأشخاص الذين لا يريدون أن يكونوا أصحاب عقارات أو ليس لديهم الوقت للقيام بذلك بتعيين مدير عقارات محلي. عن طريق التعاقد مع أ مدير الملكية، قد يكون المستثمر قادرًا على التمتع بمزايا امتلاك عقار مؤجر دون الاضطرار إلى التعامل مع جميع المشكلات التي تصاحب ذلك. يعتني أفضل مديري العقارات المؤجرة بالمهام اليومية بحيث يمكن للمستثمرين التركيز على زيادة تدفقات الدخل السلبي عن طريق شراء عقارات للإيجار في أفضل الأسواق للحصول على أفضل العوائد.

# 5. تتبع الدخل والمصروفات

حتى بالنسبة للمستثمرين العقاريين ذوي الخبرة ، قد يكون من الصعب تتبع دخل وتكاليف تأجير العقارات. بعض الدخل والتكاليف الشائعة التي تؤثر على عائد استئجار منزل هي:

  • إيرادات الإيجار
  • الإيداع للأمن
  • أموال أخرى (حيوان أليف ، تخزين ، غسيل ، رفيق في السكن ، إلخ.)
  • رسوم الإيجار
  • تكلفة إدارة الممتلكات
  • الإصلاح والعناية
  • المناظر الطبيعية
  • مكافحة الآفات
  • المرافق (توجد أحيانًا مع خصائص صغيرة متعددة العائلات)
  • دفع اقساط الرهن العقاري
  • تأمين
  • الضرائب على الممتلكات
  • رسوم HOA
  • تكلفة الاستهلاك
  • نفقات المالك (مثل السفر إلى عقار خارج الدولة)

على الرغم من أنه يمكنك استخدام أوراق الملاحظات اللاصقة أو مناديل الكوكتيل أو سلسلة من جداول البيانات لتتبع دخلك ونفقاتك. عادةً ما يختار المستثمرون العقاريون الأذكياء البرامج المصممة للأشخاص الذين يمتلكون عقارات مؤجرة. تمنح Stessa المستثمرين العقاريين أداة مجانية وقوية لإدارة الشؤون المالية لممتلكاتهم عبر الإنترنت أو من خلال هواتفهم. يتم تصنيع Stessa من قبل المستثمرين في العقارات للمستثمرين في العقارات.

بعد إنشاء حساب مجاني ، كل ما عليك فعله هو إدخال عنوان العقار المستأجر. اربط حسابك المصرفي للأعمال لتشغيل التقارير ، بما في ذلك بيان الإيرادات وصافي التدفق النقدي والنفقات الرأسمالية.

شراء عقار إيجار بدون دفع نقود

عندما يشتري الزعانف ومشتري المنازل والمستثمرون عقارات مستأجرة بدون نقود ، فهذا يعني أنهم لا يضعون الكثير أو أيًا من أموالهم الخاصة في التكاليف الأولية للعقار الاستثماري. إذا استخدم المستثمرون العقاريون القليل من أموالهم الخاصة ، فقد يحصلون على عائد أفضل.

إن شراء أي نوع من العقارات المؤجرة ، خاصة مع تخفيض الأموال ، سيكلف نقودًا بالطبع. ولكن إذا كنت تعرف ما تفعله ، فلن تضطر إلى أخذ المال من مدخراتك الخاصة. إذا لم يكن لديك الكثير من المدخرات ، فاستخدم أسهم منزلك أو شارك في الاقتراض للاستثمار في العقارات.

فوائد شراء عقار مؤجر كاستثمار

هناك العديد من الأسباب لشراء عقار للإيجار كاستثمار. هناك أوقات جيدة وسيئة عند شراء عقار مؤجر مع عدم وجود أموال في العقارات ، ولكن الأوقات الجيدة عادة ما تفوق الأوقات السيئة.

# 1. التدفق النقدي الجيد

عندما تستثمر في العقارات المؤجرة ، فإنك تحصل على تدفق نقدي جيد لأن الأموال تتدفق إلى حسابك كل شهر. سيكون لديك المزيد من الأموال في حسابك المصرفي دون الحاجة إلى الذهاب إلى العمل كل يوم.

# 2. المزايا الضريبية

إذا كنت تمتلك عقارًا مستأجرًا ، فهناك فرصة جيدة لأن تمنحك ولايتك إعفاءات ضريبية. الأشخاص الذين يمتلكون عقارات مستأجرة يدفعون ضرائب قليلة أو لا يدفعون أي ضرائب عليها. قد لا تضطر حتى إلى دفع ضرائب على الأموال التي تجنيها من تأجير منزلك. يأتي هذا أيضًا مع خصومات لأشياء مثل فائدة الرهن العقاري، والتأمين ، والتلف الجسدي ، وصيانة الممتلكات. كل يوم ، ترتفع تكلفة المعيشة ، لذلك يمكن أن تكون هذه الإعفاءات الضريبية مفيدة.

# 3. تقدير القيمة

ترتفع قيمة قطعة من العقارات بمرور الوقت. هذا يعني أنه مع ارتفاع سعر العقار بمرور الوقت ، ستجني المزيد من المال وستكون قادرًا على سداد قرضك العقاري بشكل أسرع. يمكنك أيضًا اختيار بيع الممتلكات الخاصة بك عندما يحين الوقت للحصول على سعر عادل. على الرغم من استمرار التقلبات ، شراء a استئجار الممتلكات باعتبارها استثمار كان يرتفع منذ وقت طويل جدا.

# 4. أنت المسؤول

عندما تشتري عقارًا مستأجرًا ، فإنك تهتم بكل شيء تقريبًا. عليك أن تقرر نوع العقار الذي تريده ، ومن تريد تأجيره إليه ، وكيف تريد تشغيل عملية شراء استثمار تأجير العقارات. اعتمادًا على مكان وجودك ، يمكنك إنشاء مكاتب للإيجار أو منازل أو إقامات إجازة قصيرة الأجل.

نصائح لشراء عقار إيجار كبير

قال روبرت كيوساكي ، الذي أسس شركة ريتش داد ، ذات مرة: "يظل الاستثمار في العقارات ، حتى على نطاق صغير ، طريقة مجربة وحقيقية لزيادة التدفق النقدي والثروة للفرد."

على الرغم من أن هذا قد يكون صحيحًا ، إلا أن جميع المنازل ليست استثمارات جيدة. فيما يلي بعض النصائح حول شراء عقار إيجار رائع بدون دفع نقود:

  • للاستثمار في العقارات ، عليك التفكير في المدى الطويل.
  • تعرف على عائد الاستثمار ، والتدفق النقدي ، ومعدل الحد الأقصى ، والعائد النقدي على الاستثمار في العقارات المؤجرة. يمكنك تعلم كيفية تحليل الصفقات العقارية بمساعدة هذا الدليل.
  • قبل أن تقرر ماذا وأين تشتري عقارًا مستأجرًا ، يجب أن تنظر بعناية في كل سوق عقاري.

شراء عقار مؤجر خارج الدولة

شراء عقار للإيجار خارج الولاية له عدد من الإيجابيات. بادئ ذي بدء ، عند شراء عقار مؤجر خارج الولاية ، فإنك توزع محفظتك الإيجارية. يحميك امتلاك العقارات في عدة مواقع من الدولة من الكوارث الطبيعية. لكل ولاية ومقاطعة وبلدية اقتصادها الخاص الذي يحركه السوق. إذا انخفض السوق في مكان ما ، فلديك مساكن أخرى في أماكن أفضل.

شيء آخر رائع حول شراء عقار مؤجر خارج الولاية هو أنه يمكنك اختيار نوع العائد الذي تريده ثم اختيار السوق الذي من المرجح أن يمنحك هذا العائد. هل تبحث عن عقار يجلب لك أكبر قدر من المال كل شهر؟ هل تفضل الحصول على عائد متوقع أعلى؟ بناءً على أهدافك ، قد تحدد مكان الاستثمار في العقارات خارج منطقة منزلك.

أيضًا ، إذا كنت تعيش في سوق باهظة الثمن مثل سان فرانسيسكو أو مدينة نيويورك ، فقد لا يكون من المنطقي بالنسبة لك امتلاك عقارات للإيجار في منطقتك لأن عائد الاستثمار (ROI) سيكون منخفضًا جدًا أو غير موجود. ولكن عن طريق شراء العقارات المؤجرة خارج الولاية ، قد تكون قادرًا على جني الكثير من المال.

وفي الختام

إذا كنت تعامله كعمل تجاري ، يمكن أن يكون استئجار عقار استثمارًا كبيرًا. ولكن قبل أن تنفق أموالك ، سترغب في معرفة (قدر الإمكان) ما الذي ستدخل فيه. على الرغم من أن الحصول على دخل شهري سلبي من العقارات أمر جذاب ، ضع في اعتبارك أنه غالبًا ما يتطلب الأمر الكثير من العمل للحفاظ على هذا الدخل.

الأسئلة الشائعة

هل يمكن امتلاك عقار إيجار برهن عقاري؟

لا يتطلب الإيجار نقدًا. يمكنك امتلاك عقار مستأجر أثناء سداد الدفعات ، بشرط أن تكون مؤهلاً للحصول على قرض عقاري وأن تحصل على خصم 20٪ على الأقل.

هل سأدفع ضريبة على دخل الإيجار الذي أمتلكه؟

يخضع دخل الإيجار للضرائب الفيدرالية ويجب تضمينه في الدخل الخاضع للضريبة في إقرارك الضريبي بنفس الطريقة مثل مصادر الدخل الأخرى.

هل من الصعب الحصول على قرض عقاري لعقار استثماري؟

قروض العقارات الاستثمارية أصعب وأغلى من القروض التي يشغلها المالك. يطلب العديد من المقرضين درجات ائتمان أقوى ، ونسب أفضل للدين إلى الدخل ، وإثبات أنك احتفظت بنفس صاحب العمل لمدة عامين (W2s ، وقسائم الرواتب ، والإقرارات الضريبية).

  1. شراء عقار الإيجار: نصائح لشراء عقارات الإيجار
  2. معدلات الرهن العقاري للممتلكات الاستثمارية: معدلات الرهن العقاري الحالية للاستثمار العقاري
  3. كيفية بدء عمل عقاري: دليل المبتدئين خطوة بخطوة
  4. اتفاقية الإيجار: النماذج والنماذج وأفضل الممارسات الأمريكية (دليل مفصل)
اترك تعليق

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول المشار إليها إلزامية *

قد يعجبك أيضاً