الحيازة العكسية: كيف يعمل ؛ القواعد والمتطلبات

حيازة سلبية
جدول المحتويات إخفاء
  1. ما هي الحيازة السلبية؟
  2. كيف تعمل الحيازة السلبية؟
  3. الحيازة السلبية في المملكة المتحدة
  4. متطلبات الحيازة السلبية في الولايات المتحدة
  5. كيف يتم حل دعاوى الحيازة السلبية في المحكمة
    1. اعتبارات خاصة
  6. المتطلبات القانونية لدعوى حيازة الأرض
    1. # 1. متطلبات مطالبة معادية للحيازة المعاكسة.
    2. # 2. متطلبات الحيازة الفعلية والمادية للحيازة العكسية.
    3. # 3. متطلبات الحيازة المفتوحة وسيئة السمعة للحيازة الضارة.
    4. # 4. الحيازة العكسية متطلبات الحيازة الحصرية والمستمرة.
  7. قوانين الحيازة السلبية المختلفة من قبل الدول
  8. قانون الحيازة السلبية في فلوريدا
    1. ماذا يعني الاحتفاظ بحق الملكية
    2. استخدام "لون العنوان" لتقديم مطالبة
  9. متطلبات قانون الحيازة السلبية في فلوريدا
  10. الحيازة السلبية في ولاية كاليفورنيا
    1. كيفية تحديد حدود الملكية
    2. ثلاث حالات لحيازة ضارة في ولاية كاليفورنيا
  11. دافع عن نفسك ضد واضعي اليد
    1. قيود الحيازة السلبية
  12. التوطن مقابل الحيازة العكسية
  13. كيف يتم إثبات الحيازة السلبية؟
    1. # 1. شهادة
    2. # 2. يجب دفع الأسعار والضرائب
  14. هل يمكن للمالك استعادة الحيازة؟
    1. # 1. من خلال الدخول المادي
    2. # 2. عن طريق الإجراءات القانونية
  15. كيفية تجنب الحيازة الضارة
    1. # 1. راقب الممتلكات الخاصة بك إذا كنت تملكها.
    2. # 2. ضع لافتات "ممنوع التعدي" واستخدم البوابات لمنع الدخول.
    3. # 3. امنح شخصًا إذنًا رسميًا لاستخدام أرضك واحصل على إقرار كتابي منه.
    4. # 4. اتصل بالشرطة.
  16. الحصول على المساعدة مع المتعدين
  17. ما هو الحد الزمني للاستحواذ المعاكس؟
  18. ما هو المطلوب لتكون الحيازة المعاكسة صالحة؟
  19. كيف تؤثر الحيازة السلبية على حقوق الملكية؟
  20. هل الحيازة المعاكسة هي نفس السرقة؟
  21. هل يمكن لمالك العقار منع الحيازة السلبية؟
  22. ماذا يحدث إذا ادعى شخصان حيازة عكسية لنفس العقار؟
  23. الأسئلة الشائعة حول الحيازة السلبية
  24. هل يمكنك المطالبة بالأرض بعد 7 عامًا؟
  25. هل يمكن الطعن في الحيازة المعاكسة؟
  26. ما هي مدة تطبيق الحيازة المعاكسة؟
    1. مقالات ذات صلة

في حالات نادرة ، قد يكتسب المتعدي الذي يأتي إلى ملكيتك ويحتلها حيازة قانونية لها. يشار إلى هذا في القانون باسم "حيازة معاكسة". يمكنك هنا الاطلاع على متطلبات الاستحواذ المعاكس لولايات مختلفة مثل كاليفورنيا وفلوريدا.

ما هي الحيازة السلبية؟

الحيازة العكسية هي فكرة قانونية تمنح حق الملكية لشخص يعيش على أرض شخص آخر أو يمتلكها. يُمنح الحائز حق الملكية في حالة استيفاء شروط معينة ، بما في ذلك ما إذا كان ينتهك حقوق المالك الحقيقي ويستمر في حيازته. كثيرا ما يشار إلى الحيازة السلبية باسم حقوق المستقطنين ، وإن كان هذا مصطلح عام للمفهوم بدلاً من النظام الأساسي المسجل.

كيف تعمل الحيازة السلبية؟

كما ذكرنا سابقًا ، فإن الحيازة المعاكسة هي ظرف قانوني يحصل فيه أحد الأطراف على حق ملكية شخص آخر من خلال الاستحواذ عليها. يمكن أن يحدث هذا عن قصد أو عن غير قصد ، بعلم مالك العقار أو بدون علمه.

في ظروف الحيازة المعاكسة المتعمدة ، المتعدي أو المستقطن - شخص يحتل أرض شخص آخر بشكل غير قانوني - يدخل عن قصد أرض شخص آخر بنية العيش عليها و / أو الاستيلاء عليها. قد يكون الاستحواذ العكسي غير مقصود في بعض المواقف. قد يقوم صاحب المنزل ، على سبيل المثال ، ببناء سياج يفصل فناء منزله دون أن يدرك أنه قد تخطى وتعدي على حدود ممتلكات الجيران. على أي حال ، فإن المالك الخصم ، المعروف أحيانًا باسم المقيم ، له الحق في تلك الممتلكات. علاوة على ذلك ، إذا نجح المطالب في إثبات حيازة معاكسة ، فلن يضطر إلى تعويض المالك عن الأرض.

المقيم الذي يثبت بنجاح حيازة معاكسة غير مجبر على الدفع لمالك الأرض.

تختلف متطلبات إثبات الحيازة العكسية باختلاف الولاية القضائية. في العديد من الولايات ، يلزم توثيق دفع ضرائب الممتلكات وصك الملكية حتى ينجح المدعي. لكل ولاية حد زمني يمكن لمالك الأرض المسجل خلاله إبطال المطالبة. على سبيل المثال ، إذا كانت عتبة الولاية 20 عامًا وكان المالك يرسم أو يدفع مقابل صيانة أخرى على المسكن المعني في العام التاسع عشر ، سيكافح المدعي لإثبات الملكية المعاكسة. بعد ذكر ذلك ، يوصى ملاك الأراضي بالقضاء على خطر الحيازة السلبية في أقرب وقت ممكن من خلال توقيع اتفاقيات لأي استخدام للممتلكات المملوكة.

الحيازة السلبية في المملكة المتحدة

أصبح البدء في الحيازة الضارة في إنجلترا أكثر صعوبة مع اعتماد قانون تسجيل الأراضي لعام 2002. وفقًا للتشريع ، إذا ظلت الأرض غير مسجلة لمدة عشر سنوات ، يجوز للمالك الخصم أن يتقدم بطلب ليصبح المالك المسجل الجديد. يقوم المسجل بعد ذلك بإخطار الشخص الذي يحمل حق الملكية المسجل في الوقت الحالي.

يمكن نقل الملكية إذا لم يحاول حامل الملكية المسجل رفض المالك المعاكس لمدة عامين. نص القانون على ألا يفقد الأشخاص ألقابهم ما لم يتم إعلامهم بالظروف.

متطلبات الحيازة السلبية في الولايات المتحدة

على الأقل ، يجب استكمال خمسة شروط للحصول على حيازة معاكسة. ومع ذلك ، فقد فرضت بعض الدول متطلبات حيازة معاكسة إضافية.

  • الحيازة الفعلية: يجب على المالك المعاكس استخدام الأرض جسديًا بدلاً من مجرد المشي عليها ، مثل القص أو الحصاد.
  • حيازة عدائية: يجب أن يكون المالك الخصم قد استخدم الأرض دون إذن المالك الأصلي.
  • الاستخدام المفتوح وسيئ السمعة: يجب على المالك المعاكس استخدام الممتلكات بطريقة مرئية. يتم ذلك بحيث يمكن للمالك الأصلي أن يستنتج أنه يجوز لشخص ما تقديم مطالبة.
  • الاستخدام المستمر: طوال الفترة ، يجب على المالك الخصم الاحتفاظ بالممتلكات باستمرار.
  • الاستخدام الحصري: يجب أن يكون صاحب الخصم هو المستخدم الوحيد. لا يمكن المطالبة بالحيازة العكسية إذا كان المالك الأصلي يستخدم الأرض خلال تلك الفترة.

كيف يتم حل دعاوى الحيازة السلبية في المحكمة

قد تنشأ أسئلة حول الملكية القانونية للممتلكات في مجموعة متنوعة من السيناريوهات ، مثل بيع منزل. قد ترفض شركة تأمين ملكية ، على سبيل المثال ، منح الحماية عند بيع عقار لأن مرآب الجار اكتشف أنه يقف مباشرة على العقار.

إذا تطورت المشاكل المتعلقة بملكية الأرض في هذا النوع من الحالات ولم تتمكن الأطراف المعنية من التوصل إلى اتفاق ، فقد ينتهي الأمر بالمحكمة. يمكن لمالك العقار مقاضاة المتعدي (على سبيل المثال ، الجار الذي يتعدى مرآبه) ، أو يمكن للمتعدي رفع دعوى قضائية لـ "حق الملكية" ، وهو طلب للمحكمة لتحديد من يملك ماذا.

اعتبارات خاصة

تم تقديم الحيازة الضارة كعلاج محتمل للحد من انتهاكات حقوق الملكية الفكرية مثل السطو الإلكتروني والإفراط في استخدام حقوق الطبع والنشر والتصيد ببراءات الاختراع. إن الحيازة السلبية المطبقة على كل من الملكية الفكرية والمادية من شأنها أن تدفع المنتهكين لبذل المزيد من الجهد في الاستخدام الفعال لمجموعة العلامات التجارية وبراءات الاختراع وما إلى ذلك ، بدلاً من مجرد الجلوس عليها وانتظار دخول المبتكرين الحقيقيين إلى مجالهم.

يحكم قانون الولاية متطلبات الحيازة المعاكسة ، والتي يمكن أن تختلف بشكل كبير بين الولايات القضائية. عند اتخاذ قرار بشأن مطالبات الحيازة المعاكسة ، تستخدم المحاكم اختبارًا من أربعة عوامل. لكي تعتبر ملكية معاكسة ، يجب أن يكون احتلال المتعدي للأرض على النحو التالي:

  • عدائي
  • فعلي
  • مفتوح وسيئ السمعة
  • لفترة زمنية محددة ، حصرية ومستمرة (تُقاس عادةً بالسنوات).

تمت مناقشة كل من هذه الخصائص في هذه المقالة. يمكن العثور على تفاصيل القيود التي تنطبق على ممتلكاتك (أو ممتلكات الشخص الآخر) في قانون الحيازة المعاكسة في ولايتك. بالإضافة إلى المتطلبات المعاكسة للحيازة القانونية التي تمت مناقشتها أدناه ، تطلب عدة ولايات من المتعدي دفع ضرائب الملكية المحلية على الأرض خلال فترة زمنية معينة.

# 1. متطلبات مطالبة معادية للحيازة المعاكسة.

مصطلح "عدائي" لا يعني أن الدخيل يركب حصانًا ، وأن ستة رماة مشتعلين. عندما يتعلق الأمر بالحيازة المعاكسة ، تستخدم المحاكم بدلاً من ذلك واحدًا من ثلاثة تعريفات قانونية لكلمة "عدائي".

  • احتلال بسيط. هذا المعيار (الذي لا تزال تتبعه غالبية الدول اليوم) يعرّف "العداء" على أنه مجرد شغل الأرض. لا يشترط على المتعدي أن يدرك أن الأرض ملك لشخص آخر.
  • العلم بالتعدي على ممتلكات الغير. تتطلب هذه اللائحة أن يكون المتعدي على علم بأن استخدامه للممتلكات يشكل تعديًا على ممتلكات الغير (بمعنى أن المتعدي ليس له حق قانوني في أن يكون على الممتلكات).
  • خطأ فادح بحسن نية. هذا القانون تتبعه دول قليلة ، ويطلب من المتعدي ارتكاب خطأ بريء حسن النية في احتلاله للممتلكات في المقام الأول ، مثل الاعتماد على فعل باطل أو خاطئ.

# 2. متطلبات الحيازة الفعلية والمادية للحيازة العكسية.

الجزء الثاني من المعيار المطبق من قبل المحكمة يتطلب من المتعدي أن يمتلك الممتلكات بصدق (أن يكون حاضرًا فعليًا هناك) وأن يتعامل معها كما يفعل المالك. قد يساعد توثيق محاولات المتعدي للمحافظة على الأرض وتحسينها ، مثل زراعة الحدائق وسقيها أو إقامة سقيفة ، في إثبات ذلك.

# 3. متطلبات الحيازة المفتوحة وسيئة السمعة للحيازة الضارة.

تعني عبارة "مفتوح وسيئ السمعة" أن أي شخص - بما في ذلك مالك العقار الذي يقوم بمحاولة معقولة للتحقيق - يجب أن يكون قادرًا على رؤية المتعدي على العقار. مثالان على ذلك الجار الذي يبني سياجًا على الممتلكات المجاورة أو يصب ممرًا خرسانيًا على ارتفاع قدمين فوق خط الحدود.

# 4. الحيازة العكسية متطلبات الحيازة الحصرية والمستمرة.

يجب أن يحتفظ المتعدي بالأرض فقط (أي أن المتعدي لا يمكنه مشاركة الملكية مع الغرباء أو المالك) وبدون مقاطعة لفترة زمنية محددة. (هذا يعني أن المتعدي لا يمكنه مغادرة الممتلكات ، والعودة إليها لاحقًا ، والادعاء بأن الوقت الذي يقضيه في التخلي عن الممتلكات هو جزء من فترة الحيازة "المستمرة"). يختلف مقدار الوقت اللازم حسب الولاية. تتراوح عادة بين سبع وعشرين سنة.

قوانين الحيازة السلبية المختلفة من قبل الدول

يختلف طول الوقت الذي يجب أن يحتل فيه المتعدي الأرض حسب الولاية. انظر الجدول أدناه لتحديد الفترة الزمنية لولايتك. في بعض الولايات ، يُطلب من المتعدي دفع ضرائب على الممتلكات خلال هذا الوقت. لا تشترط الولايات الأخرى دفع ضرائب على الممتلكات ، ولكن إذا دفع المتعدي الضرائب ، يتم تقليل الفترة المطلوبة للاحتلال. علاوة على ذلك ، فإن قوانين الحيازة السلبية في بعض الولايات القضائية لا تذكر مدفوعات الضرائب على الإطلاق.

الولايه او المحافظه قانون الحيازة السلبية الوقت المطلوب (بالسنوات) للحيازة المستمرة من أجل تقديم مطالبة حيازة عكسية ، يجب أن يكون لديك ...
ألاباما علاء. كود آن. § 6-5-200 10 (صك أو ضرائب) وثيقة أو صك أو ضرائب مدفوعة على الممتلكات خلال هذه الفترة الزمنية.
ألاسكا ولاية ألاسكا. آن. § § 09.10.030، 09.45.052 10 ، 7 (الفعل) يتم تدوين مستند أو صك في فترة زمنية أقصر.
أريزونا Ariz. القس ستات. § § 12-522 وما يليها 10 ، 5 (صك ، ضرائب إذا كانت أرض مدينة) ، 3 (صك ، ضرائب) وثيقة أو صك وضرائب مدفوعة على العقار خلال الفترة الزمنية الأقصر أعلاه.
أركنساس تابوت كود آن. § § 18-61-103 ، 18-11-106 7 (الفعل ، الضرائب) وثيقة أو صك وضرائب مدفوعة على العقار خلال الفترة الزمنية الأقصر أعلاه.
كاليفورنيا كال. سيف. بروك. القانون § 325 5 (الضرائب) الضرائب المدفوعة على الممتلكات في هذه الولاية خلال هذه الفترة الزمنية.
كولورادو كولو القس ستات. § § 38-41-101 ، 38-41-108 18 ، 7 (صك ، ضرائب) وثيقة أو صك وضرائب مدفوعة على العقار خلال الفترة الزمنية الأقصر أعلاه.
كونيتيكت كون. جنرال ستات. آن. § 52-575 15
ولاية ديلاوير ديل كود آن. الحلمه. 10 § 7901 20
مقاطعة كولومبيا DC كود آن. § § 16-1113 ، 12-301 15
فلوريدا فلوريدا. آن. § 95.12 وما يليها 7 (صك أو ضرائب) وثيقة أو صك أو ضرائب مدفوعة على الممتلكات خلال هذه الفترة الزمنية.
جورجيا جا. كود آن. § § 44-4-7 ، 44-5-14 ، 44-5-161 وما يليها 20 ، 7 (الفعل) يتم تدوين مستند أو فعل في فترة زمنية أقصر.
هاواي هاو. القس ستات. § 657-31 حتى 31.5 20
ايداهو ايداهو كود آن. § §5-206 وما يليها 20 (الضرائب) الضرائب المدفوعة على الممتلكات في هذه الولاية خلال هذه الفترة الزمنية.
إلينوي 735 إل. شركات ستات. آن. § § 5 / 13-105 ، 107 ، 109 20 ، 7 (صك أو ضرائب) وثيقة أو صك أو ضرائب مدفوعة على الممتلكات خلال هذه الفترة الزمنية.
إنديانا Ind. Code Ann. § § 32-23-1-1 ، 34-11-2-11 10 (الضرائب) الضرائب المدفوعة على الممتلكات في هذه الولاية خلال هذه الفترة الزمنية.
ولاية ايوا آيوا كود آن. § 614.17A 10
كانساس كان. ستات. آن. § 60-503 15
كنتاكي Ky. Rev. Stat. § § 413.010 ، 413.060 15 ، 7 (الفعل) يتم تدوين مستند أو فعل في فترة زمنية أقصر.
لويزيانا لوس أنجلوس سيف. فن الكود. 3475 ، 3486 30 ، 10 (الفعل) يتم تدوين مستند أو فعل في فترة زمنية أقصر.
مين أنا. القس ستات. الحلمه. 14 ، § 801 20
ميريلاند إم. آن. كود [Cts. & جود. بروك.] § 5-103 20
ماساتشوستس ماس. الجنرال قوانين آن. الفصل 260 ، § 21 20
ميشيغان ميتش. كوم. قوانين آن. § 600.5801 15
مينيسوتا مينيسوتا ستات. آن. § 541.02 15 (الضرائب) الضرائب المدفوعة على الممتلكات في هذه الولاية خلال هذه الفترة الزمنية.
ميسيسيبي آنسة كود آن. § § 15-1-7 ، 15-1-13 10
ميسوري Mo. Stat. آن. § 516.010 10
مونتانا مونت. كود آن. § 70-19-411 5 (الضرائب) الضرائب المدفوعة على الممتلكات في هذه الولاية خلال هذه الفترة الزمنية.
نبراسكا نب. القس ستات. § 25-202 10
نيفادا نيف. القس ستات. § § 11.070 ، 11.110 ، 11.150 ، 40.090 15 (ضرائب) ، 5 (صك ، ضرائب) وثيقة أو صك وضرائب مدفوعة على العقار خلال الفترة الزمنية الأقصر أعلاه.
نيو هامبشاير NH Rev. Stat. آن. § 508: 2 20
نيو جيرسي NJ Stat. آن. § 2 أ: 14-30 30
نيو مكسيكو NM Stat. آن. § 37-1-22 10 (الفعل) يتم تدوين مستند أو فعل في فترة زمنية أقصر.
نيويورك أعمال الدعامة الحقيقية في نيويورك. القانون § 501 ، 511 10
نورث كارولينا NC الجنرال. Stat. § § §1-38 ، 1-40 20 ، 7 (الفعل) يتم تدوين مستند أو فعل في فترة زمنية أقصر.
داكوتا الشمالية أن دي سنت. كود آن. § 28-01-04 وما يليها ، 47-06-03 20 ، 10 (صك ، ضرائب) وثيقة أو صك وضرائب مدفوعة على العقار خلال الفترة الزمنية الأقصر أعلاه.
أوهايو أوهايو القس كود آن. § 2305.04 21
أوكلاهوما أوكلا. آن. الحلمه. 12 ، § 93 15
ولاية أوريغون أو. القس ستات. § § 12.050 ، 105.620 10
ولاية بنسلفانيا 42 باسكال. ستات. § 5530 21 ، باستثناء 10 منازل لأسرة واحدة على طرود أقل من 05 فدان.
رود ايلاند الجنرال RI Laws Ann. § 34-7-1 10
كارولينا الجنوبية رمز SC آن. §15-67-210 10
جنوب داكوتا القوانين المقننة SD Ann. § § 15-3-1 ، 15-3-15 20 ، 10 (ضرائب ، صك) يجب أن يكون لديك مستند أو سند في الفترة الزمنية الأقصر المذكورة.
تينيسي تين. كود آن. § § 28-2-101 إلى 28-2-103 7 (الفعل) يتم تدوين مستند أو فعل في فترة زمنية أقصر.
تكساس تكس سيف. براك. & ريم. كود آن. § 16.021 وما يليها 10 ، 5 (صك ، ضرائب) وثيقة أو صك وضرائب مدفوعة على العقار خلال الفترة الزمنية الأقصر أعلاه.
يوتا يوتا كود آن. § § 78B-2-208 إلى 78B-2-214 7 (الضرائب) الضرائب المدفوعة على الممتلكات في هذه الولاية خلال هذه الفترة الزمنية.
فيرمونت فاتو ستات. آن. الحلمه. 12 ، § 501 15
فرجينيا فرجينيا كود آن. § 8.01 - 236 15
واشنطن غسل القس كود آن. § § 4.16.020، 7.28.050 10 ، 7 (صك أو ضرائب) وثيقة أو صك أو ضرائب مدفوعة على الممتلكات خلال هذه الفترة الزمنية.
فيرجينيا الغربية دبليو فيرجينيا كود § 55-2-1 10
ويسكونسن حكمة. آن. § § 893.25 إلى 893.27 20 ، 10 (صك) ، 7 (صك ، ضرائب) وثيقة أو صك وضرائب مدفوعة على العقار خلال الفترة الزمنية الأقصر أعلاه.
وايومنغ ويو. آن. § 1-3-103 10

قانون الحيازة السلبية في فلوريدا

الحيازة العكسية هي فكرة غريبة تسمح لأي شخص بالحصول على سند ملكية عن طريق استخدامه بشكل جيد لفترة زمنية محددة قانونيًا. وفقًا لقانون فلوريدا لحيازة معاكسة 95.18 ، عندما ينتقل شخص علنًا إلى ممتلكات أخرى مهملة ويصلحها ، يمكن أن يكتسب سند ملكية لها بعد مرور فترة من الزمن.

ماذا يعني الاحتفاظ بحق الملكية

سند الملكية هو مستند قانوني يُعرّفك على أنك المالك الشرعي للعقار. بصفتك مالكًا للعقار ، يحق لك إجراء تغييرات عليه ونقل الملكية إلى طرف آخر.

نظرًا لأن الشخص قد يمتلك عقارًا جزئيًا أو كليًا ، يصبح قانون العقارات معقدًا. يمكن أن تحدث قيود على ملكيتك أيضًا إذا رفضت دفع ضرائب الملكية أو إذا كانت مطالبتك تفتقر إلى "لون الملكية".

استخدام "لون العنوان" لتقديم مطالبة

وفقًا لقانون فلوريدا 95.12 ، يجب أن يسكن الحائز في العقار لمدة سبع سنوات على الأقل. يجب أن يتم هذا الإشغال "تحت عنوان" أو عن طريق دفع ضرائب على الممتلكات. عندما يتطلع شخص ما إلى الحصول على ملكية أرض حقيقية ، ولكن هناك خلل في العنوان يجعلها غير فعالة ، يشار إلى هذا باسم "لون العنوان". نتيجة لذلك ، لم يتم تأسيس الملكية.

ليس لدى أي شخص سبب للاعتقاد بأنه المالك القانوني للممتلكات أثناء المطالبة بدون لون الملكية. يحدث هذا عادة عندما يحاول المتعدي الذي دخل المبنى بشكل غير قانوني المطالبة بملكية العقار.

إذا كان شخص ما يطالب بالملكية من خلال لون الملكية ، فيجب عليه تلبية متطلبات محددة حتى تعترف المحاكم بمطالبته بالممتلكات.

متطلبات قانون الحيازة السلبية في فلوريدا

يجب أن تفي كل مطالبة حيازة ضارة بخمسة متطلبات أساسية:

  • العداء: يجب أن يكون الحائز إما مدركًا أنه ينتهك أرض الغير أو أنه ارتكب خطأً معقولاً ، مثل الاعتماد على فعل معيب.
  • الحيازة الفعلية: وهذا يستلزم وجود المالك فعليًا على الأرض ومعاملتها على أنها ملكه.
  • حيازة مفتوحة وسيئة السمعة: لتلبية هذه المعايير ، لا يمكن إخفاء ملكية العقار.
  • حيازة حصرية ومستمرة: في هذه الحالة ، لا يجوز للمالك مشاركة ممتلكاته مع الآخرين ويجب أن يكون في حيازة الممتلكات للفترة الزمنية المصرح بها قانونًا.
  • تحسين: يجب أن يقوم المالك بتحسين أو زراعة أو حماية الممتلكات المطالب بها من سياج كبير على الأرض.

وفقًا لقانون الحيازة المعاكسة ، عندما ينتقل شخص ما بشكل علني إلى ممتلكات أخرى مهملة ويقوم بتحسينها ، فيمكنه الحصول على سند لها بمجرد مرور فترة زمنية معينة.

الحيازة السلبية في ولاية كاليفورنيا

يلخص الجدول أدناه أساسيات تشريعات الحيازة المعاكسة في كاليفورنيا.

قسم الكود سيف. بروك. §§318, 325, 328
الفترة الزمنية المطلوبة للوظيفة 5 سنوات ودفع الضرائب
حان الوقت لمالك الأرض لتحدي / تأثير إعاقة مالك الأرض ذوي الإعاقة: 20 سنة. بعد رفع الإعاقة: 5 سنوات.
إدخال التحسينات -
دفع الضرائب مطلوب 5 سنوات
عنوان من مقيِّم الضرائب -

كيفية تحديد حدود الملكية

إذا لم تكن متأكدًا ، فضع في اعتبارك أن أي قطعة من الممتلكات تصبح موضوع بيع أو إيجار أو ضمان التزام يجب تحديدها أو وصفها بشكل صحيح ، ويجب أن تستند إلى الملاحظات الميدانية للمساح أو مهندس مدني. فيما يلي بعض الموارد لتحديد ووصف سطور الملكية:

  • الصك هو صك مكتوب يتم تنفيذه حسب الأصول ومنحه المانح والذي ينقل بعض الحقوق أو الملكية أو الفائدة في العقارات إلى المستفيد.
  • فحص إجراءات قياس وتحديد مساحة قطعة الأرض.
  • يجب على مسجل المقاطعة الاحتفاظ بسجل للسجلات الخاصة بالممتلكات ، ويكون مفتوحًا للجمهور.

ثلاث حالات لحيازة ضارة في ولاية كاليفورنيا

تحدث الحيازة العكسية في ولاية كاليفورنيا عندما لا يجب على الشخص الذي يسعى للمطالبة بأرض شخص آخر استخدامها لمدة خمس سنوات على الأقل فحسب ، بل يجب عليه أيضًا دفع ضرائب على الممتلكات عليها.

Dimmick v. Dimmick 58 Cal. ديميك ضد ديميك 417,421 كال. @ د 424، 856 Cal.Rptr. 374 ص. 2d (1962)

تم منح الأرض لثلاثة أبناء ، لكن واحد منهم فقط قام بزراعتها. رفع هذا الابن دعوى ملكية هادئة. وقضت المحكمة الابتدائية أنهما انضمتا إلى عقد الإيجار ، وأيدت محكمة الاستئناف قرار المحكمة الابتدائية.

228 كال. تطبيق. 2d 474، 489 James ضد LeDelt (1964)

كان هذا خلافًا على مساحة بعرض 400 قدم ، حيث طلب المدعي إزالة المقصورة من المنطقة المعنية. بناءً على الحدود المتفق عليها ، والحيازة المعاكسة ، وسقوط الحق ، و laches ، حكمت المحكمة الابتدائية لصالح المدعى عليه. قرر القاضي أن المدعي يفتقر إلى أي حق أو مصلحة أو سند في الممتلكات المتنازع عليها.

128 كال. تطبيق. 2d 72، 75، Madden v. Alpha Hardware & Supply Co. (1954)

نزاع على الملكية يشتمل على حيازة معاكسة ، حيث يدعي المدعي أنه امتلكها لمدة عشرين عامًا ودفع ضرائب لمدة عشر سنوات. استأنف المتهمون الحكم وأيد قاضي الاستئناف الأمر.

دافع عن نفسك ضد واضعي اليد

المستقطن هو الشخص الذي يشغل عقارًا بشكل قانوني ولكنه لا يمتلك أو يؤجر أو لديه إذن من المالك للقيام بذلك. في ولاية كاليفورنيا ، يمتلك واضعو اليد حقوقًا ويمكنهم سرقة ممتلكاتك من خلال الحيازة المعاكسة. يحدث ذلك ، لذا كن على دراية بحقوقك وحافظ على ممتلكاتك. إليك بعض الأفكار:

  • سجل ضرائبك في الوقت المحدد.
  • الحفاظ على تدفق مستمر من المستأجرين في الممتلكات المؤجرة الخاصة بك.
  • اجعله صريحًا في عقد الإيجار أن التأجير من الباطن غير مسموح به.
  • قم بتعيين مدير عقارات لمراقبة ممتلكاتك عندما لا تتمكن من ذلك.
  • تأكد من أن منزلك به نظام أمني جيد.

قيود الحيازة السلبية

الحيازة السلبية ليست متاحة في كل الظروف. على سبيل المثال ، لا يجوز استخدامها للحصول على سند ملكية الأراضي المملوكة للحكومة.

التوطن مقابل الحيازة العكسية

في الممارسة العملية ، الحيازة المعاكسة هي أقرب إلى المسكن. في المساكن ، يتم تسليم المالكين الجدد الأراضي المملوكة للحكومة أو الممتلكات التي ليس لها مالك واضح في السجل طالما أنهم يستخدمونها ويحسنونها. قد يفقد رب المنزل أرضه إذا لم يستخدمها. يمكن أن تعمل الحيازة السلبية بشكل مشابه من خلال إطلاق سراح الأرض ذات الملكية الغامضة للاستخدام المنتج.

من ناحية أخرى ، يمكن إساءة استخدام الحيازة الضارة بطرق لا يمكن استخدامها في المسكن. إذا كان هناك حق ارتفاق غير رسمي بين مزرعتين ، على سبيل المثال ، عندما يحتوي سور أحد المزارعين على فدان من أرض الجار ، يمكن للمزارع الذي يستخدمه أن يدعي امتلاكه بشكل سلبي وعض قطعة الأرض هذه حرفيًا إذا لم يكن هناك ترتيب مكتوب لحقوق الارتفاق.

كيف يتم إثبات الحيازة السلبية؟

يجب على الحائز إثبات حيازة حقيقية أو مخطط لها. وهذا يستلزم الرغبة في استبعاد جميع الناس من الأرض ، ولكن فقط عن طريق الحيازة وليس الملكية.

# 1. شهادة

تؤخذ في الاعتبار "طبيعة وقيمة الممتلكات ، وطريقة الاستخدام المناسبة والطبيعية" ، وتصرفات المالك في الحفاظ على مصالحه الخاصة. على سبيل المثال ، يُنظر إلى إقامة السياج بشكل عام على أنه "أقوى دليل ممكن" على الحيازة المعاكسة. لا يؤخذ في الاعتبار الدليل على أن المالك كان بإمكانه فعل المزيد بالأرض. كما أن الاعتقاد الخاطئ بالملكية أو الاستعداد للدفع إذا طُلب منه غير مقبول بالمثل كدليل على الحيازة.

# 2. يجب دفع الأسعار والضرائب

يعتبر دفع الأسعار والضرائب عاملاً من عوامل الإثبات ، ولكنه ليس حاسمًا. من ناحية أخرى ، فإن الإحجام عن دفع الأسعار يتعارض مع هدف الاكتساب.

هل يمكن للمالك استعادة الحيازة؟

من الضروري التأكيد على أن الفترة الزمنية للاستعادة غير مهمة لاستعادة الحيازة. على سبيل المثال ، 45 دقيقة من التملك يمكن أن تمحو 19 عامًا من الحيازة المعاكسة.

أمام مالك الفيلم الوثائقي خياران لاستعادة الحيازة:

# 1. من خلال الدخول المادي

يجب إعادة تأكيد حقوق الأرض قبل انتهاء فترة التقادم. يتضمن هذا كلاً من الأنشطة الرئيسية مثل إزالة المالك والأفعال الصغيرة مثل إزالة الأسوار أو الهياكل الأخرى. يجب على المالك أن يستعيد حيازته "بقصد الاستعادة" ، لكن لا يجوز ذلك عن طريق العنف أو القوة. الاحتجاجات ، سواء كانت شفهية أو كتابية والمعاملات القانونية مثل الرهن العقاري أو عقد الإيجار لا تعتبر بمثابة استعادة للملكية.

عند بدء إجراءات المحكمة ، ينتهي وقت الحيازة المعاكسة ، ومن ثم يُنصح غالبًا بـ "التقاضي أولاً ، ثم التفاوض لاحقًا". تبدأ العملية بإصدار وتقديم استدعاء للحيازة بهدف الحصول على أمر حيازة. تنتهي حقوق المالك الخصم إذا بدأت الإجراءات خلال فترة التقادم. إذا تم رفض هذا الاستدعاء ، فسيبدأ الوقت من جديد في هذا التاريخ.

كيفية تجنب الحيازة الضارة

# 1. راقب الممتلكات الخاصة بك إذا كنت تملكها.

تحقق من سجلات ضريبة الممتلكات لمعرفة ما إذا كان هذا الشخص (أو أي شخص آخر) قد دفع ضرائب على الممتلكات إذا كنت تشعر أن لديهم مطالبة حيازة معاكسة. يمكنك اتخاذ الإجراءات التالية لمنع المتسلل من الحصول على ملكية العقارات:

# 2. ضع لافتات "ممنوع التعدي" واستخدم البوابات لمنع الدخول.

ضع في اعتبارك أنه على الرغم من أن هذا نهج ذكي لمنع المتسللين ، إلا أن وجود علامات أو بوابات في العديد من الولايات لن يحميك من مطالبة المتعدي الذي يستولي على الأرض بغض النظر.

# 3. امنح شخصًا إذنًا رسميًا لاستخدام أرضك واحصل على إقرار كتابي منه.

يمكنك ، على سبيل المثال ، منح شخص ما الإذن بركن سيارتك على الممتلكات الخاصة بك ، أو اتخاذ طريق مختصر عبر الممتلكات الخاصة بك ، أو الحديقة أو زراعة المحاصيل. هذا يمكن أن يهزم ليس فقط مطالبة حيازة معاكسة ، ولكن أيضًا مطالبة ارتفاق (إذن استخدام) عبر أرضك.

# 4. اتصل بالشرطة.

احصل على محام. لطرد المتعدي من ممتلكات المالك ، قد تحتاج إلى رفع دعوى قضائية. بدلاً من ذلك ، يمكنك أن تطلب من المحكمة أن تأمر بإزالة البناء من الممتلكات الخاصة بك. يجب أن تتصرف قبل أن يكون المتعدي على ممتلكاتك لفترة كافية لتقديم مطالبة حيازة سلبية ناجحة بموجب قانون ولايتك.

اقرأ أيضا: المعاشات التقاعدية NFL: الدليل النهائي في عام 2023 (محدث)

الحصول على المساعدة مع المتعدين

إذا شعرت أن شخصًا ما يتعدى على ممتلكاتك ، يمكنك التحدث مع محام في منطقتك.

تطلب بعض الدول من المتعدي دفع ضرائب على الممتلكات للفترة الزمنية المحددة. تطلب بعض الدول من المتعدي الحصول على مستند يشير إلى ملكية الممتلكات (مثل صك أو سند ملكية) ، حتى لو كان المستند معيبًا من الناحية القانونية. لمزيد من المعلومات حول الحيازة المعاكسة ، استشر قانون ولايتك.

ما هو الحد الزمني للاستحواذ المعاكس؟

يمكن أن يحدث الحيازة العكسية بعد فترة زمنية تختلف حسب الولاية ، وتتراوح عادةً بين 5 إلى 30 عامًا.

ما هو المطلوب لتكون الحيازة المعاكسة صالحة؟

تتطلب الحيازة العكسية أن يكون الشخص الذي يدعي امتلاكه حيازة فعلية ومستمرة للممتلكات ، علانية وبصورة سيئة ، وبقصد المطالبة بالملكية.

كيف تؤثر الحيازة السلبية على حقوق الملكية؟

يمكن أن تؤدي الحيازة السلبية إلى نقل حقوق الملكية من المالك الأصلي إلى الشخص الذي يدعي حيازة عكسية ، بعد استيفاء الوقت والمعايير اللازمة.

هل الحيازة المعاكسة هي نفس السرقة؟

لا ، الحيازة المعاكسة ليست سرقة. في حين أن كلاهما ينطوي على السيطرة على ممتلكات شخص آخر ، فإن الحيازة المعاكسة تتضمن القيام بذلك علانية وبقصد المطالبة بالملكية بعد فترة زمنية معينة ، بينما تنطوي السرقة على السيطرة على ممتلكات شخص آخر دون إذنه.

هل يمكن لمالك العقار منع الحيازة السلبية؟

نعم ، يمكن لمالك العقار منع الحيازة السلبية عن طريق اتخاذ إجراءات لإخلاء الشخص الذي يدعي حيازة عكسية ، أو عن طريق اتخاذ خطوات للحفاظ على السيطرة على الممتلكات ، مثل زيارة الممتلكات بانتظام والحفاظ عليها مؤمنة.

ماذا يحدث إذا ادعى شخصان حيازة عكسية لنفس العقار؟

إذا ادعى شخصان حيازة عكسية لنفس الممتلكات ، فإن الأمر متروك للمحكمة لتحديد من لديه المطالبة الأقوى بناءً على ظروف كل قضية. سيتم النظر في عوامل مثل طول الفترة الزمنية التي يمتلك فيها كل شخص العقار ، ومقدار التحسينات التي تم إجراؤها على العقار ، ونية المطالبة بالملكية.

الأسئلة الشائعة حول الحيازة السلبية

هل يمكنك المطالبة بالأرض بعد 7 عامًا؟

يمكن لأي شخص في حيازة معاكسة الاعتماد على الحيازة السلبية لأسلافه ، وبالتالي فإن الشخص الذي يشتري الأرض من شخص كان في حيازة معاكسة لمدة 7 سنوات يحتاج فقط إلى البقاء في الحيازة لمدة 5 سنوات أخرى للمطالبة بحق الملكية.

هل يمكن الطعن في الحيازة المعاكسة؟

بعد عشر سنوات من "الحيازة السلبية" للأرض المسجلة ، يجوز للطرف التقدم بطلب إلى السجل العقاري لتسجيله باعتباره المالك الجديد بدلاً من المالك الحالي.

ما هي مدة تطبيق الحيازة المعاكسة؟

يتم الانتهاء من غالبية هذه الطلبات في غضون 9 أشهر أو أقل ، لكننا نعلم أن بعضها قد يستغرق ما يصل إلى 11 شهرًا ، مع وجود حالات استثنائية تتطلب وقتًا أطول.

{
“context”: “https://schema.org” ،
"type": "FAQPage" ،
"الكيان الرئيسي": [
{
"type": "سؤال" ،
"الاسم": "هل يمكنك المطالبة بالأرض بعد 7 سنوات؟"،
"AcceptAnswer": {
"@اكتب الاجابة"،
"نص": "

يمكن لأي شخص في حيازة معاكسة الاعتماد على الحيازة السلبية لأسلافه ، وبالتالي فإن الشخص الذي يشتري الأرض من شخص كان في حيازة معاكسة لمدة 7 سنوات يحتاج فقط إلى البقاء في الحيازة لمدة 5 سنوات أخرى للمطالبة بحق الملكية.

"
}
}
، {
"type": "سؤال" ،
"الاسم": "هل يمكن الطعن في الحيازة الضارة؟"،
"AcceptAnswer": {
"@اكتب الاجابة"،
"نص": "

بعد عشر سنوات من "الحيازة السلبية" للأرض المسجلة، يجوز لأحد الطرفين التقدم بطلب إلى السجل العقاري لتسجيله كمالك جديد بدلاً من المالك الحالي.

"
}
}
، {
"type": "سؤال" ،
"الاسم": "ما هي مدة طلب الحيازة السلبي؟"،
"AcceptAnswer": {
"@اكتب الاجابة"،
"نص": "

يتم الانتهاء من غالبية هذه الطلبات في غضون 9 أشهر أو أقل ، لكننا نعلم أن بعضها قد يستغرق ما يصل إلى 11 شهرًا ، مع وجود حالات استثنائية تتطلب وقتًا أطول.

"
}
}
]}

اترك تعليق

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول المشار إليها إلزامية *

قد يعجبك أيضاً