"عقد الفعل" عبارة قانونية تُستخدم للإشارة إلى شراء عقار يحدث مباشرة بين كل من المشتري والبائع ، دون تدخل من المُقرض. بالإضافة إلى ذلك ، يشار إليه على أنه عقد شراء بالتقسيط ، أو عقد أرض بالتقسيط ، أو سند صك. ستعرض لك هذه المقالة الفهم الكامل لما يدور حوله عقد الفعل ، وعيوبه ، وكيف يعمل؟
ما هو عقد الفعل وكيف يعمل؟
عقد الفعل هو ترتيب لشراء العقارات دون مساعدة مقرض الرهن العقاري. يعرض المشتري على البائع دفع الفواتير الشهرية ، ويستلم المشتري صك الملكية عند إتمام جميع الدفعات. بمعنى آخر ، عقد السند هو نوع من عقود البيع المستخدمة في حيازة الممتلكات العقارية. ما يميزها عن اتفاقيات شراء فئة الأصول الأخرى هو أن البائع هو الذي يمول العملية.
مع عقد صك ، يعطي بائع العقار قرضًا للمشتري ؛ في مقابل شراء المشتري للعقار بالشروط المحددة في العقد. هذا هو السبب في أن تمويل البائع يُنظر إليه أيضًا على أنه عقد فعل. بشكل عام ، المشتري غير ملزم بتقديم دفعة مقدمة. عند إغلاق صفقة الشراء ، يكون للمشتري الحيازة والمسؤولية عن الممتلكات ولكنه لا يمتلكها قانونًا ؛ حتى يتم استيفاء شروط العقد ، والذي يحدث غالبًا عند سداد رهن البائع.
مزايا للمشترين في عقد العقد
كل ما تحتاجه حقًا هو رغبة البائع في التعامل معك. قد يكون لديك قوة تفاوضية أكبر عندما يتعلق الأمر بـ دفعة أولى؛ وستتجنب دفع تكاليف الإغلاق ورسوم الإنشاء والرسوم الأخرى المرتبطة بالحصول على قرض عقاري. إذا تخلفت عن سداد قرض عقاري تقليدي ، فقد يطلب منك المُقرض سداد الدين بالكامل ؛ حتى لو قمت بتعويض جميع المدفوعات الفائتة. ما لم توافق على تضمين تلك اللغة في عقدك ؛ البائع الذي يستخدم عقدًا لا يملك هذا الخيار. بالإضافة إلى ذلك ، هناك العديد من المزايا: لا يوجد مؤهلات للحصول على قرض ، ودفعة مقدمة منخفضة أو مرنة ، وأسعار فائدة تنافسية ، وشروط ، وتسوية أسرع.
عيوب للمشترين في عقد العقد
يتمثل الخطر الأساسي المرتبط بشراء عقد شراء سند في عدم وجود مطالبة قانونية بالعقار ؛ حتى يتم دفع مبلغ الشراء الكامل. هذا يعني أنك إذا تخلفت عن سداد مدفوعاتك ولم تتمكن من سدادها ؛ تخسر الممتلكات وجميع الأموال التي استثمرتها بالفعل. على عكس الرهن العقاري التقليدي ، قد يكون لدى المشتري المتخلف في عقد الفعل 30-60 يومًا فقط ؛ لتصحيح التقصير أو إخلاء الممتلكات.
وهناك خطر كبير آخر يتمثل في احتمال استمرار البائع في تحميل الممتلكات بامتيازات ورهون عقارية ؛ لأنهم غير مجبرين على نقل ملكية واضحة حتى يتم سداد جميع مدفوعات العقد. بالإضافة إلى ذلك ، هناك حد أدنى نسبيًا من متطلبات الكشف / الفحص. هذا يعني أن المشتري الذي لا يقوم بإجراء تقييم شامل للمنزل ؛ قد تجد منزلًا به عيوب خطيرة تتطلب إصلاحًا مكلفًا.
مزايا للبائعين في عقد العقد
يمكّنك عقد الفعل من إجراء الأعمال التجارية مع مشتر غير قادر على الحصول على رهن عقاري تقليدي. عادة ، يكون الإجراء أسرع من بيع الرهن العقاري التقليدي. إذا تخلف المشتري عن السداد ، يمكنك إنهاء العقد على الفور دون المرور بالإجراءات القانونية المطولة المطلوبة ؛ لصاحب الرهن لحجز منزله. بالإضافة إلى ذلك ، لا يوجد تقييم ضروري ، واختيار أوسع للمشترين ، وإمكانية الربح من التمويل ؛ وتسوية أسرع.
مساوئ البائعين في عقد العقد
بالنسبة للبائع ، فإن العيب الأساسي لعقد الفعل هو: سيبقى العقار باسمك لسنوات عديدة. هذا على الأرجح لن يناسب نهج الاستثمار الخاص بك. بالإضافة إلى ذلك ، سيتعين عليك الانتظار حتى اكتمال العقد قبل استلام أموالك بالكامل ؛ بدلاً من تلقي دفعة فورية لإجمالي سعر الشراء من شركة الرهن العقاري التقليدية. تشمل المخاطر الإضافية القرض المتبقي في تقرير الائتمان الخاص بك ، وبقاء البائع مسؤولاً عن القرض ، ومخاطر تخلف المشتري عن سداد القرض ؛ والمشتري لا يخضع أبدًا لإجراءات التقديم الرسمية المرتبطة بالرهن العقاري التقليدي. إلى جانب ذلك ، يحتفظ البائع بالملكية القانونية للممتلكات ، وإذا فشل المشتري في الحفاظ على العقار وفقًا للقانون المعمول به ؛ ومعايير القانون ، قد يكون البائع عرضة للغرامات والتقاضي والتعقيدات القانونية الأخرى نتيجة لذلك.
ما يجب أن تعرفه عن شراء منزل من خلال عقد صك
يجب على المشترين فهم شروط العقد ، والتي تشمل قيمة شراء المنزل ؛ معدل العائد على رهن البائع ، ومدة القرض ، وما إذا كان الرهن العقاري يتطلب دفعة مقدمة. يجب أن يكون المشترون على دراية بالعناصر المحددة التي يكونون مسؤولين عنها بموجب عقد الفعل. إلى جانب الأقساط الشهرية للبائع ، غالبًا ما يكون المشترون مسؤولين عن ضرائب الممتلكات ، تأمين لأصحاب المنازل، وأي صيانة للممتلكات. بالإضافة إلى ذلك ، قد يكون المشترون مسؤولين عن التعديلات المكلفة لجعل العقار مواكبًا للمعايير ؛ خلال فترة زمنية محددة بعد إتمام العقد. تأكد من فهمك للنفقات التي تتحمل مسؤوليتها وأنه يمكنك تحملها.
تأكد من أن البائع يمتلك العقار حقًا وأنه لا توجد امتيازات قائمة ضده. اتصل بمكتب مسجل المقاطعة أو شركة الملكية للحصول على هذه المعلومات. تريد التأكد من أن الشخص الذي يبيعك العقار يمتلكه حقًا ولا يحاول الاحتيال عليك. أيضًا ، تريد التأكد من عدم وجود امتيازات معلقة ضد العقار ؛ قد يمنعك ذلك من الانتقال إلى مكان آخر أو الحصول على سند قانوني في المستقبل.
الفرق بين صك الثقة والرهن العقاري
يوفر شراء منزل من خلال عقد صك حماية دستورية أقل من شراء منزل من خلال الرهن العقاري. إذا تأخرت في سداد أقساط القرض أو تخلفت عن سداد القرض لأي سبب من الأسباب ، فعادة ما يكون لديك ستة إلى اثني عشر شهرًا لتصحيح الوضع قبل أن تفقد المنزل. قد يكون لديك ستون يومًا فقط لتصحيح أي عيوب في العقد قبل خسارة العقار ، اعتمادًا على أحكام العقد وقواعد العقارات الحكومية.
عادة ما يكون معدل العائد على عقد قرض صك أكثر من 3٪ إلى 6٪ من سعر الفائدة على الرهن العقاري التقليدي. يُترجم معدل الفائدة المرتفع إلى مدفوعات أعلى ، بالإضافة إلى أنك مسؤول عن ضرائب الممتلكات والتأمين حتى إذا كنت لا تملك المنزل. تتطلب بعض العقود من المشتري سداد دفعة كبيرة في نهاية القرض ، ويشار إليها باسم دفعة البالون.
بالإضافة إلى ذلك ، غالبًا ما لا تنعكس مدفوعات القروض التي يتم سدادها وفقًا للعقد في تقرير الائتمان الخاص بك ، مما يعني أن المشتري قد لا يستفيد من المدفوعات الفورية. يمكنك العمل مع البائع ومكاتب الائتمان لإدراج هذه المدفوعات في درجة الائتمان الخاصة بك ، ولكن على عكس مدفوعات الرهن العقاري ، فإن هذا لا يحدث تلقائيًا.
ربما تتساءل عن عيوب عقد العقد ، دعنا نراها أدناه.
مساوئ عقد الفعل
لا يتطلب عقد صك الملكية تقييم الملكية أو تقرير الملكية أو فحص المنزل عند شراء منزل. هذا يعرض المشتري للخطر ، حيث قد يكون للممتلكات امتيازات جارية أو تدمير كبير للممتلكات يجهل المشتري. إذا اخترت استخدام أحد هذه الإصلاحات ، فاتصل بمفتش ملكية محايد لتوثيق وتحديد سعر أي إصلاحات للعقارات ، حيث قد تكون مسؤولاً عن أي تعديلات. هناك عدد من العيوب لكل من البائع والمشتري في عقد الفعل.
# 1. مخاطر الإفلاس والحبس
إذا تخلف المشتري عن سداد الأقساط الشهرية ، فإنه يخاطر بخسارة الممتلكات وأي أموال تُنفق عليها لأنه لا يتم تحقيق حقوق ملكية في العقار حتى يتم سداد القرض بالكامل. وفقًا لـ Real Town ، فإن أحد عيوب عقد صك للبائع هو أنه إذا قام المشتري بخرق العقد ، فقد يستغرق تصفية الملكية وقتًا ومالًا. بالإضافة إلى ذلك ، إذا تخلف المشتري عن السداد ، يحق للبائع أن يحجز على الفور الممتلكات ، مع عدم وجود تعويض متاح للمشتري.
# 2. قضايا العنوان
نظرًا لأن عقد الفعل لا يخضع لنفس متطلبات الملكية مثل العقد القياسي للبيع ، فإن المشترين يواجهون عيوب شراء عقار بملكية سيئة. نظرًا لأن البائعين غير مطالبين بإعطاء سند ملكية نظيف حتى يتم سداد الدفعة النهائية ، فلا يمكن للمشترين أن يكونوا واثقين من أنهم سيحصلون على سند ملكية نظيف للعقار. وفقًا لإدارة العقارات في كاليفورنيا ، إذا كان العنوان الذي تم نقله معتمًا ، فغالبًا ما يفتقر المشترون إلى التعويض ولا يمكنهم إلغاء العقد بسبب الملكية المرهونة. بالإضافة إلى ذلك ، قد تنشأ الامتيازات على البائع طوال مدة العقد ، مما يعرض ملكية البائع للخطر.
# 3. اشياء اخرى
بالإضافة إلى ذلك ، هناك خطر إفلاس البائع ، أو فقدانه ، أو وفاته ، مما قد يلقي بالممتلكات في الوصايا ويعرض عقد المشتري للخطر. في هذه الحالة ، سيكون الخيار الوحيد للمشتري هو الدخول في دعوى قضائية تستغرق وقتًا طويلاً ومكلفة للطعن في مطالبة البائع بملكية العقار. بالإضافة إلى ذلك ، قد يرغب البائع في حجب صك الملكية من المشتري بعد الدفعة النهائية. تشمل الظروف المحتملة الأخرى ، وفقًا لإدارة العقارات في كاليفورنيا ، فشل البائع في السداد للمقرض بمدفوعات المشتري أو عدم قدرة المشتري على التنازل عن مصالحها بسبب تعهدات العقد التي تحظر مثل هذا التنازل.
كيف يعمل عقد الفعل
عقد السند هو عمل اتفاقية بيع ملكية يمتلك فيها المشتري الأرض على الفور ويدفع ثمن الشراء على أقساط بمرور الوقت ، لكن البائع يحتفظ بالملكية القانونية حتى يتم دفع جميع المدفوعات. يُعرف أيضًا باسم عقد الأرض أو عقد تقسيط الأرض أو عقد بيع الأرض.
هذا النوع من البيع قابل للتكيف ، مما يسمح لكلا الطرفين بتخصيص شروط المعاملة وفقًا للظروف. ضع في اعتبارك السيناريوهات التالية التي سينجح فيها عقد بيع سند:
# 1. التحايل على التمويل التقليدي
فرصة تجنب المقرضين تجعل عقد السند خيارًا جذابًا للمشترين غير القادرين على الحصول على رهن عقاري تقليدي ، سواء كان ذلك بسبب ضعف الائتمان أو عدم كفايته ، أو عدم وجود دفعة أولى ، أو عوامل أخرى. في هذه الحالة ، قد يوافق البائع على سعر فائدة أكبر مما يطلبه المُقرض.
بالإضافة إلى ذلك ، خلال فترة ارتفاع معدلات الفائدة بشكل غير عادي ، قد يرغب البائع في الدخول في عقد عمل لسند بهدف جذب المزيد من المشترين المحتملين من خلال تقديم خصم على الأسعار العادية.
# 2. لتجنب دفع التكاليف
يمكن أن يكون العمل التعاقدي لبيع السندات أقل تكلفة من المعاملات الممولة تقليديًا ، لأنها تتجنب الكثير من النفقات المرتبطة بالقرض العادي. قد تكون تكاليف الإغلاق أقل أيضًا ، لنفس الأسباب خاصةً إذا تم التفاوض على الصفقة دون مشاركة أ وكيل عقارات.
# 3. لتسريع إجراءات بيع المنزل
قد تستغرق المعاملات العقارية التقليدية فترة طويلة من الزمن. هناك الكثير من الأشخاص المشاركين في المعاملة ، بما في ذلك المشتري والبائع والمقرض ، الذين يجب تنسيق جداولهم قبل أن يتمكن الجميع من الجلوس على طاولة الإغلاق معًا. من ناحية أخرى ، يمكن أن تكون عقود الفعل سريعة. لتقديم عقد عمل قانوني لسند ما ، كل ما هو مطلوب هو اتفاق بين المشتري والبائع.
بطبيعة الحال ، فإن تسجيل عقد السند لدى مسجل الألقاب في مقاطعتك أو المكتب المسجل أمر بالغ الأهمية لا يؤدي فقط إلى إضفاء الطابع الرسمي على غرض الأطراف ، ولكن قد تخاطر بدفع غرامة إذا فشلت في القيام بذلك.
# 4. عندما يتم تعريف البائع والمشتري
غالبًا ما يكون عقد الفعل مفيدًا لنقل ملكية الممتلكات داخل الأسرة ، من قريب إلى آخر. بالإضافة إلى ذلك ، قد يكون من المرغوب فيه البيع بين الأصدقاء المقربين الذين يثقون ببعضهم البعض بما يكفي لتجنب التورط في بنك أو مؤسسة مالية أخرى.
أشياء مهمة يجب أن تعرفها عند شراء منزل
فيما يلي بعض النقاط المهمة التي يجب مراعاتها عند شراء منزل من خلال عقد العمل مقابل سند.
# 1. المصاريف كاملة
تأكد من أنك تفهم جميع الرسوم التي سيتم تكبدها وأنك قادر على تحملها. إلى جانب الأقساط الشهرية للبائع ، ستكون مسؤولاً عن تأمين أصحاب المنازل ، وضرائب الممتلكات ، وأي رسوم أخرى مذكورة في عقد الفعل. يتم تقديم العديد من العقود الخاصة بالمنازل "كما هي" وقد تتطلب إصلاحات شاملة ، والتي ستكون مسؤولاً عنها. قد تفقد منزلك إذا لم تدفع مقابل الإصلاحات ، حسب شروط العقد.
# 2. الدفع بالبالون
كما هو الحال مع الرهن العقاري التقليدي ، غالبًا ما يشتمل عقد الفعل على سعر شراء وخطة دفع متفق عليهما. ومع ذلك ، لا يتم إطفاء المدفوعات في كثير من الأحيان بالتساوي على مدى فترة زمنية طويلة ، مما يعني أنه من شبه المؤكد أنك ستضطر إلى دفع مبلغ كبير "دفعة واحدة" في تاريخ معين لإتمام الشراء من خلال تغطية الرصيد المستحق بالكامل على سعر البيع. في هذه المرحلة ، ستحتاج بالتأكيد إلى الحصول على قرض عقاري لتغطية مدفوعات البالون. إذا كنت غير قادر على الحصول على قرض عقاري أو تسديد دفعة واحدة عندما يحين موعدها ، فمن المؤكد أنك ستخاطر بإلغاء العقد والإخلاء.
# 3. الفسخ والإخلاء
إذا تخلفت عن سداد دفعة واحدة ، أو لم تتمكن من سداد دفعة واحدة ، أو أخفقت في الامتثال لأي شروط أخرى من عقد الفعل ، فيجوز للبائع إلغاء العقد وبدء إجراء إخلاء ضدك في غضون 60 يومًا. سوف تفقد ملكية المنزل وجميع الأموال المستثمرة من أجل الاستحواذ عليه.
# 4. الرهون العقارية والامتيازات على العقارات
نظرًا لحقيقة أن البائع يحتفظ بحق الملكية طوال مدة العقد ، فإنك تتحمل مخاطر قيام البائع بإثبات ملكية العقار بالرهون العقارية والامتيازات. ستفقد المنزل إذا تخلف البائع عن سداد أقساط الرهن العقاري ودخل العقار في حالة حبس الرهن.
# 5. عقد تسجيل السند
يجب عليك "تسجيل" عقد سند في غضون أربعة أشهر من توقيعه مع مسجل المقاطعة أو مسجل صكوك الملكية في المقاطعة التي يقع فيها العقار. إذا لم تقم بذلك ، فقد تتعرض لغرامة. بالإضافة إلى ذلك ، يوضح تسجيل العقد سيطرتك على الأصل ويحميك من التزامات ما بعد العقد التي يفرضها البائع على العقار.
ما هو عقد الفعل؟
عقد السند هو اتفاقية بيع ملكية يمتلك فيها المشتري الأرض على الفور ويدفع ثمن الشراء على أقساط بمرور الوقت ، لكن البائع يحتفظ بالملكية القانونية حتى يتم دفع جميع المدفوعات. يُعرف أيضًا باسم عقد الأرض أو عقد تقسيط الأرض أو عقد بيع الأرض.
من المسؤول عن تسجيل عقد الفعل؟
بطبيعة الحال ، فإن تسجيل عقد السند لدى مسجل الألقاب في مقاطعتك أو المكتب المسجل أمر بالغ الأهمية لا يؤدي فقط إلى إضفاء الطابع الرسمي على غرض الأطراف ، ولكن قد تخاطر بدفع غرامة إذا فشلت في القيام بذلك.
ما هي عيوب عقد الفعل؟
هناك عدد من العيوب لكل من البائع والمشتري. وتشمل هذه؛
- مخاطر الإفلاس والحبس
- قضايا العنوان
متى يجب علي استخدام عقد لسند؟
ضع في اعتبارك السيناريوهات التالية التي يكون فيها عقد بيع السند منطقيًا:
- للتحايل على التمويل التقليدي
- لتجنب دفع التكاليف
- عندما يتم التعرف على البائع والمشتري
- لتسريع إجراءات بيع المنزل
ما هو الفرق بين عقد الصك والرهن؟
يستغرق الرهن العقاري التقليدي لأموال الشراء وقتًا أطول بكثير ويكلف أموالًا أكثر بكثير من عقد الفعل. لا توجد رسوم إنشاء أو طلبات رسمية أو تكاليف إغلاق وتسوية عالية في عقد نموذجي للسند.
ما هو الاسم الآخر لعقد الصك؟
يُسمى أيضًا عقد الأرض ، أو عقد أرض مع مدفوعات ، أو عقد بيع أرض. عقد الفعل هو نوع خاص من عقود العقارات ، حيث يعطي البائع للمشتري المال لشراء العقار بسعر متفق عليه ، ويسدد المشتري القرض على أقساط.
ما هو مطلوب لعقد الفعل في إلينوي؟
ماذا يحتاج عقد الفعل؟ أنت بحاجة إلى عقد مكتوب يوقعه الطرفان ويصادق عليه.
مقالات لها صلة
- صك الثقة: نظرة عامة ، الرهن العقاري مقابل صك الثقة وكيف يعمل
- منح المنح: التعريف وكيف يعمل (محدث !!)
- منح المنح: أفضل الممارسات الأمريكية وكل ما يجب أن تعرفه
- صك الضمان الخاص: التعريف وكيف يعمل (تكساس وفلوريدا)
- صك الضمان العام: التعريف وكيف يعمل (تكساس وفلوريدا)
- MORTGAGOR VS MORTGAGEE: ما هو الفرق؟
- هل يمكنك دفع رهنك العقاري ببطاقة ائتمان: نصائح حول كيفية الدفع
