إذا كان المشتري غير قادر على الحصول على قرض تقليدي ، فقد يكون من الصعب على المشتري والبائع إتمام الصفقة. في حين أن السيناريو قد يبدو ميؤوسًا منه ، فقد يتمكن الطرفان من إبرام الاتفاقية باستخدام مصدر تمويل آخر. دعنا نوضح لك كيفية استخدام مثال الرهن العقاري الملتف في تكساس وكذلك كيفية الحساب باستخدام حاسبة الرهن العقاري.
الأغطية ، وهي نوع من أنواع تمويل البائعين ، لها تأثير في تقليل العوائق التي تحول دون ملكية العقارات. مع تسريع عملية شراء المنزل.
ما هو الرهن العقاري?
الرهن العقاري الشامل هو نوع من تمويل البائع حيث يوقع المشتري على قرض عقاري مع البائع بدلاً من التقدم بطلب للحصول على قرض بنكي تقليدي. بعد ذلك ، يتولى البائع دور البنك ويقبل المدفوعات من مالك العقار الجديد. سيحتوي معدل الفائدة الذي يتم فرضه على معظم القروض الممولة من البائع على فارق ، مما يمنح البائع ربحًا أكبر.
عادة ما تكون القروض العقارية الملتفة أكثر ربحية للبائع. هذا يرجع إلى حد كبير إلى حقيقة أن البائعين يمكنهم طلب سعر فائدة أكبر من سعر الفائدة على قرض الرهن العقاري الحالي. نتيجة لذلك ، طالما استمر المشترون في سداد مدفوعات أسعار الفائدة المرتفعة في الموعد المحدد ، فيمكنهم تحقيق ربح جيد.
تعريف الرهن العقاري الملفوف
يشتري المشتري منزلًا بمساعدة مقرض الرهن العقاري في صفقة عقارية تقليدية. ثم تُستخدم عائدات البيع لسداد الرهن العقاري الحالي للبائع على العقار.
من خلال رهن عقاري ملتف ، يحتفظ البائع بالرهن العقاري الحالي على المنزل ، ويقدم التمويل للمشتري والبائع. يقوم البائع أيضًا بلف قرض المشتري في الرهن العقاري الحالي. يفترض البائع موقف المُقرض في هذه الحالة. سيوافق كلاهما على دفعة أولى ومبلغ القرض. سيوقع كلاهما على سند إذني يحدد شروط الرهن العقاري ، ومن ثم يتلقى المشتري حق الملكية والسند. على الرغم من استمراره في سداد مدفوعات الرهن الأصلي ، لم يعد البائع يمتلك العقار.
يقوم المشتري بدفع رهن شهري للبائع ، بينما يستمر البائع في سداد المدفوعات للمقرض الأصلي. الرهن العقاري الملتف يعمل كرهن مبتدئ أو رهن عقاري ثان. لا يزال بإمكان المقرض الأصلي حبس الرهن على المنزل إذا فشل البائع في دفع الرهن العقاري الحالي.
غالبًا ما يدفع البائع الرهن العقاري الأصلي بعائدات البيع. يرجع ذلك إلى حقيقة أن معظم الرهون العقارية الشاملة لديها معدلات فائدة أعلى من الرهون العقارية التقليدية. عادة ما يستفيد البائع من القرض الثاني.
اقرأ أيضا: مبيعات العقارات: دليل خطوة بخطوة لعملية المبيعات
مثال على ذلك هو أفضل طريقة لوصف الرهن العقاري الشامل. فيما يلي توضيح مبسط لمعاملة عقارية قياسية: يريد البائع ("S") بيع منزله ، والذي يتم تمويله حاليًا. يرغب المشتري ("B") في شراء منزل S ويسعى للحصول على قرض من بنك أو مؤسسة إقراض أخرى. يرسل "ب" دفعة أولى S عندما يُصرح بقرضه. ثم يقوم بنك B بسداد الرهن العقاري المستحق لـ S ، تاركًا S مع الرصيد. يتم سداد الرهن العقاري لـ S ، ويمتلك B المنزل الآن. بالطبع ، الرهن العقاري الجديد الذي حصل عليه من البنك هو شرط.
من ناحية أخرى ، تبدو المعاملة العادية كما يلي: يريد S بيع منزله ، بينما يريد B شراء منزل. يقوم "ب" بدفع S دفعة أولى ويقدم لـ "سند إذني" لبقية سعر الشراء بدلاً من طلب قرض مصرفي. يمتلك "ب" المنزل الآن ، ولكن فقط وفقًا لشروط سنده الإذني لرهن S. في كل شهر ، يسدد B مبلغ S على سند إذني ، ويسدد S قرضه العقاري الأولي إلى بنكه. ونتيجة لذلك ، حاصر دين "ب" الرهن العقاري الأصلي لشركة "س".
مثال على الرهن العقاري الملفوف
لنفترض أنك تريد الحصول على 225,000 دولار لمنزلك. لا تزال مدينًا بمبلغ 50,000 دولار على قرضك العقاري عندما تطرح منزلك في السوق.
يمكنك تحديد موقع المشترين الذين يرغبون في دفع 225,000 ألف دولار مقابل منزلك ولكنهم غير قادرين على الحصول على قرض من مؤسسة الرهن العقاري القياسية. قد تكون قادرًا على إبرام الصفقة برهن عقاري شامل.
للبدء ، تحقق مع مقرض الرهن العقاري الخاص بك لمعرفة ما إذا كنت مؤهلاً للحصول على اتفاقية شاملة. عندما تبيع عقارك ، يطلب منك العديد من المقرضين أن تدفع لهم دفعة واحدة. يجوز للمقرض الخاص بك أن يأذن باتفاقية شاملة إذا كان القرض الخاص بك محتملاً - أي إذا كان بإمكان المشتري تولي رهنك العقاري.
يمكن للمشترين بعد ذلك إيداع مبلغ 10,000 دولار واقتراض المبلغ المتبقي البالغ 215,000 دولار من سعر مبيعاتك منك ، من البائع ، عن طريق رهن عقاري شامل. تقوم بسداد مدفوعات شهرية لمقرض الرهن العقاري الخاص بك حتى تسدد مبلغ 50,000،XNUMX دولار الذي لا تزال مدينًا به ، وهو الوقت الذي يقوم فيه المشترون بتسديد أقساطهم الشهرية.
سيكون الفرق بين ما يدفعه المشتري لك والمبلغ الذي تستخدمه لسداد قرضك العقاري الأصلي في النهاية ملكك للاحتفاظ به. ومع ذلك ، يمكن تطبيق مثال الرهن العقاري الشامل هذا على جميع المواقف.
الرهن العقاري الملفوف في ولاية تكساس
الرهن العقاري الشامل هو نوع من أنواع تمويل البائع الفريد من نوعه. يوفر بديلاً لمعاملة الملكية النموذجية لكل من البائعين والمشترين. الرهن العقاري الشامل هو نوع شرعي من تمويل البائع في تكساس ، وعادة ما يتم استخدامه عندما لا يتمكن المشتري من الحصول على صفقة جيدة على التمويل القياسي من بنك أو مؤسسة إقراض أخرى.
في ولاية تكساس ، "القروض الملتفة" أو الرهن العقاري الشامل مسموح به. عند القيام بذلك بشكل صحيح ، يمكن بيع المنزل مع بقاء الحجز مرفقًا به. يتم استخدام المقرض التفاف من قبل المشتري للحصول على قرض ثان ذي فائدة أعلى "يلتف" حول الأول. تتمثل خطة المقرض التفاف على سداد كلا القرضين بمرور الوقت مع مدفوعات الفائدة الأعلى من القرض الثاني.
ومع ذلك ، في عملية احتيال التفاف ، يشتري المُقرض المفترس منزلًا بامتياز من بائع يائس ولكنه لا يستخدم المدفوعات المتزايدة لسداد الدين السابق بعد شراء المنزل بموجب قرض مُلف.
نظرًا لأن المدفوعات على الامتياز الأول لا يتم الوفاء بها أبدًا ، أو لأن الرهن الأول يحتوي على شرط "مستحق للبيع" الذي يسمح للمقرض الأصلي بالمطالبة بالدفع الفوري للمبلغ الأساسي بالكامل إذا تم بيع المنزل ، غالبًا ما تكون النتيجة للمشتري الجديد حبس الرهن وفقدان المنزل. في غضون ذلك ، قد يتضرر ائتمان البائع الأصلي للأسباب نفسها.
التفاف حاسبة الرهن العقاري
هناك الكثير من المعلومات والآلات الحاسبة التفاعلية عبر الإنترنت المتاحة لك فقط كأدوات مساعدة ذاتية لاستخدامك الخاص. لا يمكن أن تشكل حاسبة الرهن العقاري الملفوفة نصيحة استثمارية أو ضريبية. لذلك ، لا يمكننا أن نعدك بأن حاسبة الرهن العقاري الشاملة ستكون قابلة للتطبيق أو دقيقة في حالتك المحددة. جميع الأمثلة افتراضية ويقصد استخدامها كأمثلة فقط. فيما يتعلق بجميع صعوبات التمويل الشخصي ، نوصيك بالحصول على مستشار متخصص من محترفين مؤهلين. يمكن للمحترف أن يساعدك في وضعك بشكل أفضل من حاسبة الرهن العقاري الشاملة.
مزايا الرهون العقارية الشاملة
أحد أسباب موافقة البائع على قرض عقاري شامل هو تحقيق ربح. يمكن أن تساعد هذه الأنواع من القروض البائعين الذين يواجهون مشاكل في بيع منازلهم. إنه يوسع نطاق تجمع المشتري من خلال جعل العقار في متناول أولئك الذين لا يتأهلون للحصول على رهن عقاري تقليدي.
يمكن أن يكون هذا الشكل من القروض أكثر مرونة وأسهل في التأهل له ، مما يسمح للمشترين بالحصول على منزل كان من المستحيل لولا ذلك.
المخاطر المرتبطة بالرهون العقارية الشاملة
على الرغم من أن الرهن العقاري الشامل يمكن أن يكون مفيدًا لكلا الطرفين ، إلا أن هناك مخاطر يجب مراعاتها قبل الدخول في هذا النوع من الصفقات.
من الحكمة أن يتعامل كلا الطرفين مع محامي عقارات ذي خبرة ، يمكنه توجيههم خلال العملية وتقليل المخاطر لكلا الطرفين.
للمشترين
كما ذكرنا سابقًا ، يظل الرهن العقاري الأولي هو القرض الأساسي. الرهن العقاري هو امتياز ثانوي. هذا يعني أنه إذا توقف البائع عن سداد المدفوعات والتخلف عن سداد الرهن العقاري الحالي ، فيمكن للمقرض الأصلي أن يحبس الرهن على العقار المرهون ويأخذها بعيدًا عن المشتري الجديد ، على الرغم من أن المشتري قد سدد المدفوعات للبائع في الوقت المناسب.
يمكن للمشترين التخفيف من هذه المخاطر عن طريق السداد مباشرة إلى المقرض الأصلي إذا سمحت شروط قروضهم بذلك.
للبائعين
أولاً ، الخطر القانوني موجود. إذا كان لدى البائع رهن عقاري قائم ، خاصة الرهن الذي لا يزال مرتفعًا إلى حد ما ، يجب أن يوافق المقرض الأساسي على هذا القرض الثانوي.
يطلب معظم المقرضين سداد القرض بالكامل عند بيع ونقل ملكية العقار. هذا من شأنه أن يلغي إمكانية التفاف الرهن العقاري. قبل التفاوض على شروط القرض أو البيع ، يجب على البائعين فحص مستندات القرض الأصلية للتأكد من أنهم مؤهلون للمشاركة في هذا النوع من المعاملات العقارية.
بمجرد أن يكونوا واثقين من قدرتهم على المضي قدمًا في قرض عقاري شامل ، فإنهم مسؤولون وحدهم عن سداد الرهن العقاري القديم. إذا توقف المشتري عن سداد المدفوعات ، يجب على البائع الاستمرار في سداد دفعة الرهن العقاري الأولية باستخدام أمواله الخاصة.
خيارات بديلة مختلفة للالتفاف حول القروض
إذا كنت تواجه صعوبة في التأهل للحصول على قرض تقليدي كمشتري أو العثور على مشترين مؤهلين كبائع ، فقد تكون هناك أنواع أخرى من قروض الرهن العقاري التي يمكن أن تساعدك.
# 1. قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية
يمكن أن تكون قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية بديلاً ممتازًا لمشتري المساكن المؤهلين ذوي الدرجات الائتمانية المنخفضة أو صناديق الإغلاق المحدودة ، حيث أن هذه القروض لديها معايير أقل للدفعة الأولى والائتمان مقارنة بالقروض الأخرى وتسمح في كثير من الأحيان بتمويل تكاليف الإغلاق.
# 2. قروض VA
يمكن لقروض VA للأفراد العسكريين المؤهلين في الخدمة الفعلية أو قدامى المحاربين مساعدة المشترين دون دفعة أولى. هذه القروض هي من بين عدد قليل من دون الحاجة إلى دفعة مقدمة. بالإضافة إلى ذلك ، غالبًا ما يكون لهذه القروض أسعار فائدة أرخص ولا تتطلب تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI).
# 3. قروض وزارة الزراعة الأمريكية
دون الحاجة إلى دفعة أولى ، تجعل قروض وزارة الزراعة الأمريكية الحصول على عقار في موقع ريفي مناسب أكثر بأسعار معقولة. يتميز خيار القرض هذا عادةً بسعر فائدة أرخص ومؤشر مديري مشتريات أقل تكلفة ، وكلاهما يمكن تحويلهما إلى مبلغ القرض.
وفي الختام
قد لا تكون المخاطر المرتبطة بالرهون العقارية الشاملة مجدية. في حالة الرهن العقاري الملتفة ، يوفر البائع للمشتري رهنًا عقاريًا ، والذي يتم تحويله بعد ذلك إلى الرهن العقاري الحالي للبائع. يكتسب المشتري ملكية العقار ويقوم بدفع أقساط الرهن العقاري للبائع ، بما في ذلك الفوائد. يتم استخدام هذه الدفعة لسداد الرهن العقاري الحالي للبائع للمقرض الأصلي.
اعتمادًا على شروط القرض ، قد يكسب البائع ربحًا من الفرق بين الدفعة المقدمة له وللمقرض. غالبًا ما يتم تحقيق ذلك من قبل البائع بفرض سعر فائدة أعلى على الرهن العقاري الملتف أكثر من الرهن العقاري الأولي.
قد يكون هذا القرض مفيدًا لكلا الطرفين ، لكنه يأتي مع عدد من المخاطر. يجب على البائع والمشتري التعاون مع محامي عقارات ذي خبرة للتخفيف من هذه المخاطر.
يتم الحصول على غالبية المنازل بتمويل تقليدي. إذا كنت في السوق للحصول على منزل جديد وكنت على استعداد للحصول على رهن عقاري مع مخاطر أقل من مقرض جدير بالثقة ، احصل على موافقة مسبقة من Rocket Mortgage® لبدء عملية شراء المنزل.
الأسئلة المتكررة
هل الرهن العقاري الالتفافي قانوني؟
تعتبر القروض العقارية الملتفة بشكل عام قانونية.
من المسؤول عن القرض الشامل؟
يقبل البائع سند إذني مضمون من المشتري مقابل رصيد الرهن العقاري الأساسي بالإضافة إلى مبلغ يصل إلى رصيد أموال الشراء المتبقي بموجب التفاف. يدفع المشتري الجديد للبائع على أساس شهري ، ويكون البائع بعد ذلك مسؤولاً عن دفع المرتهن الأساسي (المرتهنون).
ما هو الفعل الملفوف؟
الرهن العقاري الملتف ، المعروف أحيانًا باسم "الالتفاف" ، هو نوع من الرهن العقاري الثاني يستخدم لتمويل شراء العقارات. يمنح البائع المشتري رهنًا عقاريًا صغيرًا يلتف حول العقار بالإضافة إلى أي رهون عقارية أعلى موجودة بالفعل.
مقالات ذات صلة
