ما هو حق الشفعة في العقارات وهل أنت على استعداد للموافقة عليه؟ يسعدني أنك سألت: نظرًا لأن حق الرفض الأول يتعلق بفقرة قانونية تمنح فعليًا أحد الأطراف الحق في أن يكون أولًا في الصف عندما يرغب المالك في بيع عقار ، فهذا موضوع مثير للاهتمام يجب مراعاته. في هذه المقالة ، سنلقي نظرة على ما يعنيه حق الرفض الأول في الممارسة العملية لأصحاب العقارات ومشتري المنازل المحتملين على حد سواء. وبالمثل ، سنلقي نظرة على بعض الأمثلة حول كيفية عمل حق الرفض الأول في الوصاية العقارية المشتركة.
ما هو حق الشفعة في العقار؟
حق الشفعة (ROFR) عبارة شائعة بشكل معقول في بعض العقود التجارية التي تمنح بشكل أساسي ديبس أول للطرف عند تقديم عرض بشأن معاملة معينة. تعمل عبارة "حق الشفعة" بالمثل في العقارات.
ببساطة ، هو شكل من أشكال البند القانوني الذي قد يكون في عقد أو عقد إيجار. خاصة على الممتلكات التي قد يرغب المستأجر في الحصول عليها من المالك. يمنح ROFR بشكل أساسي المشترين المحتملين حقًا تعاقديًا ليكون الطرف الأول الذي يقدم عرضًا على العقار عندما يكون معروضًا للبيع من قبل مالكه. إذا أبدى شخص آخر اهتمامًا بشراء العقار بدلاً من ذلك. يمتلك المالك الحالي لحق الشفعة خيار شراء العقار أولاً. يمكنهم أيضًا رفض الفرصة والسماح للبائع بمتابعة العطاءات البديلة.
عادةً ما يكون ROFR حافزًا للمستأجرين المستأجرين في أسواق المشتري. يخضع المشترون المحتملون لشروط الاستبعاد في سوق البائعين الأكثر رواجًا ، أو كأداة في التخطيط العقاري لتجنب الفتنة على الوارث على الميراث. يتطلب شرط ROFR بشكل أساسي من البائع أن يتواصل مع صاحب الحقوق بعرض لشراء العقار قبل قبول عرض بديل من طرف آخر على قطعة من العقار.
كيف يعمل حق الشفعة في العقار؟
قبل طرح منزل في السوق ، يتفاوض أصحاب المنازل على حق الشفعة. عادة ما يكون هذا الشخص قيدًا زمنيًا للمساومة قبل أن يتمكن مالك العقار من التعامل مع مشترين محتملين آخرين. يتضمن الإشعار نافذة تاريخ ، وبمجرد مرور هذا الوقت أو رفض المشتري ، يكون للبائع الحرية في البيع لمشتري آخر.
هناك طريقتان يتم من خلالهما ممارسة حق الشفعة بشكل متكرر. أ وكيل عقارات قد تلاحظ أن لديك منزلًا مرتفعًا من قبل عميل معين وتستفسر عما إذا كنت على استعداد للدخول في ترتيب ROFR إذا تم طرح العقار في السوق. قد يحاول المالك أيضًا إغراء المستأجرين من خلال الموافقة على شرط حق الشفعة للمستأجرين في حال قرروا بيع منزلهم.
كيف تدخل اتفاقية حق الرفض الأول؟
إذا كنت تخطط لتنفيذ حق اتفاق الرفض الأول ، فمن المثالي أن يكون لدى الطرفين محامين معنيين. هذا لأن حق اتفاق الحضانة الرفض الأول يجب أن يكون ساري المفعول لفترة زمنية محددة.
عادة ما تكون طريقة متفق عليها لحساب سعر البيع المستقبلي للعقار في هذه العقود. في حالة عدم وجود اتفاقية سعر شراء رسمية ، قد يكون للمشتري المحتمل الحق في مطابقة عرض قدمه أحد أفراد الجمهور الذي كان المالك يخطط لقبوله. يقبل البائع العرض الآخر فقط إذا لم يعد المشتري يريد العقار.
على سبيل المثال ، يمكن أن يكون السعر مبلغًا ثابتًا أو نسبة مئوية أعلى من القيمة السوقية الحالية. قبل أن يوقع أي شخص على الخط المنقط ، يجب على جميع المشاركين فهم شروط وأحكام الاتفاقية.
مزايا وعيوب حقوق الشفعة الأولى
حق الشفعة بمثابة بوليصة تأمين عن صاحب الحق. التأكد من أنهم لا يفقدون حقوقهم في الأصول التي يريدونها أو يحتاجونها. قد يفضل مركز تجاري ، على سبيل المثال ، استئجار مكان. لكن يجوز له شرائه إذا كان يخشى طرده إذا تم بيع العقار لمالك جديد. في هذه الحالة ، سيتفاوض المستأجر لإدراج لغة حق الشفعة في عقد إيجاره. وبهذه الطريقة ، إذا أصبح التأجير غير مقبول ، فسيكون قادرًا على شراء العقار قبل الآخرين.
من ناحية أخرى ، يعتبر حق الشفعة عائقًا أمام مالك العقار لأنه يحد من القدرة على المساومة مع العديد من المشترين ، الذين يمكنهم رفع السعر في معركة تقديم العطاءات. إذا علم المالك أن المستأجر الحالي هو دائمًا أول من يشتري. قد يواجه المالك صعوبة في جذب المشترين في الحالة المذكورة أعلاه. إذا كان اجتذاب المستأجر المناسب يتطلب حق الشفعة ، يجوز لمالك العقار ممارسته.
لماذا حق الرفض الأول مهم؟
ROFR هو التزام تعاقدي يُلزم كل من مشتري العقارات المحتملين - مثل صاحب منزل محتمل يتسوق لشراء شقة أو شقة أو ملكية عائلية واحدة - وبائع عقارات. ولكن الأهم من ذلك ، أنه ينشئ حقًا يمكنك ممارسته إذا كنت ترغب في شراء عقار. لكنه لا يفرض التزاما بالقيام بذلك.
من حيث الجوهر ، إذا حددت قطعة من الممتلكات التي ترغب في شرائها. لكنها ليست متوفرة في السوق بعد ، أو إذا كنت غير متأكد من الشراء ، فيمكن أن تكون بمثابة نوع من التأمين. بصفتك صاحب حقوق بموجب شرط ROFR (ولا يمكن أن يكون هذا الحق إلا من قبل شخص آخر غير مالك العقار أو المُقرض). لديك القدرة على إجراء صفقة عقارية قبل الآخرين. إذا كنت لا ترغب في المضي قدمًا ، يمكنك فقط التنازل عن حقوقك والمغادرة.
قبل أن يوافق صاحب المنزل على طرح منزله في السوق ، عادة ما يتم التفاوض على حق الشفعة. وفقًا لشروطه وظروفه ، قبل أن يتمكن أفراد الجمهور من تقديم عرض مقبول على أحد الممتلكات. يجب على بائع المنزل أولاً إتاحة فرصة شراء للشخص الذي يتمتع بحق الشفعة. لهذه الأسباب ، يتضمن ROFR عادةً حدًا زمنيًا يحدد المدة التي يجب أن يتفاوض فيها مقدم العطاء مع البائع قبل انتهاء فترة الفرصة وحق الرفض الأول. عند انتهاء العقد ، يكون بائع المنزل حراً في التفاوض مع أي مشترٍ آخر.
أمثلة على حق الشفعة في العقارات
يضمن حق الشفعة لمن هم في العقار أفضل فرصة لشرائه. لأن هذا الحق التعاقدي يتطلب من البائعين قبول الاقتراحات من أصحاب الحقوق قبل نشرها للجمهور. غالبًا ما يتمتع الأشخاص الذين لديهم حق الشفعة بفرصة أفضل للحصول على صفقة جيدة. يمكن أن يكون حق الشفعة في مجموعة متنوعة من المواقف.
# 1. عندما يقرر المالك البيع
يبدأ حق الشفعة عندما يقرر مالك العقار عرض منزله في السوق للبيع. قبل الإفراج عن قائمتهم لعامة الناس ، يجب على البائع إخطار صاحب حق الشفعة. ثم ، قبل انتهاء صلاحية حقوقهم ، يكون لمن لديه الرفض الأول فترة زمنية محددة لتقديم عرض.
يحمي حق الشفعة الأطراف المعنية من الاضطرار إلى التنافس على عقار في حرب العطاءات. هذه أخبار رائعة بالنسبة لهم لأنه يعني أن لديهم فرصة أكبر بكثير للحصول على صفقة لائقة على عقار مما قد يكون لديهم. كما يؤكد للمشتري أنه سيتم تسليم العقار في حالة اتباع الشروط.
# 2. عندما يتم استلام عرض من طرف ثالث
قد يقدم طرف ثالث مهتم في بعض الأحيان عرضًا على عقار غير معروض للبيع. إذا حدث هذا وكان صاحب العقار مهتمًا بالعرض. لن يتمكنوا من قبوله على الفور لأن شخصًا آخر قد رفضه بالفعل. قبل الموافقة على عرض الطرف الثالث ، يجب منح مالك حقوق الرفض الأول خيار الشراء.
من هو المؤهل للتفاوض على حق الرفض الأول للحضانة؟
إذا كنت ترغب في استكمال حق اتفاق الرفض الأول ، فمن المقترح أن يقوم كلا الطرفين بتعيين خبير محامو عقارات.
في حين أن هذه البنود غالبًا ما تكون شائعة بالنسبة لها لتشمل جوانب رئيسية مثل تقييد الوقت الذي ينطبق بموجبه حق الرفض الأول. طريقة متفق عليها لتقييم السعر المستقبلي للعقار. على سبيل المثال ، قد يكون سعر المنزل في نهاية المطاف سعرًا ثابتًا ، أو نسبة مئوية أعلى من القيمة السوقية ، أو مجرد مطابقة لعرض قد يقبله البائع بخلاف ذلك من عامة الناس.
كثيرًا ما يتم استخدام شروط حق الشفعة من قبل سماسرة العقارات الذين يحاولون إجراء عملية بيع أو أصحاب العقارات على أمل جذب المستأجرين للترقية من المستأجرين إلى أصحاب المنازل المحتملين. مع وضع ذلك في الاعتبار ، من الأهمية بمكان التحقيق وفحص ظروفهم قبل التوقيع على أي ترتيب ملزم قانونًا.
ما الذي يولد حق الرفض الأول؟
عندما يقدم طرف ثالث عرضًا لمالك العقار للحصول على أصوله أو تأجيرها ، فإن هذا عادةً ما ينشط حق مالك العقار في الرفض الأول. قبل أن ينظر مالك العقار في قبول هذا العرض ، يجب منح الشخص الذي لديه حق الشفعة - مالك العقار - الفرصة لشراء أو تأجير الأصل وفقًا للشروط نفسها التي يقدمها الطرف الثالث.
من يستفيد من حق الرفض الأول؟
إن المشتري المحتمل الذي يُطلب منه تقديم الاتفاقية هو الأكثر استفادة من حق الشفعة لأنه يعمل لصالحه. بالإضافة إلى ذلك ، يضمن حق الرفض الأول أن طرفًا ثالثًا غير محدد الهوية لن يكون قادرًا على دخول شركة ضد رغباتك إذا تم عرضها. في معظم الحالات ، هذا هو الأساس المنطقي الذي يدعم وجود مثل هذه القواعد في المقام الأول.
ما هي أسباب النظر في استخدام حق الشفعة؟
على وجه الخصوص ، فيما يتعلق بالمعاملات العقارية ، قد تجعل عملية البيع أسرع وتمكن البائعين من توفير الوقت والمال. يمكن أن يسهل على الملاك العثور على مستأجرين. إذا قرر المالك شراء العقار ، فسيكون قادرًا على الاستفادة من أي تحسينات عقارية أو تجارية قام بها الملاك الحاليون.
هل يمكنك الابتعاد عن عرض مقبول على منزل؟
للإجابة على سؤالك باختصار: نعم ، يمكن للمشتري أو البائع التراجع عن بيع المنزل. نظرًا لأنه من غير المألوف والأصعب على البائع تغيير رأيه ، يكون لدى المشتري عادةً خيارات للتراجع عن الاتفاقية أكثر من البائع. المشترون هم الذين يقدمون عروض للبائعين عندما يكون المنزل معروضًا للبيع ، وعادة ما تتضمن العروض التي يقدمها المشترون نوعًا من الشرط الطارئ.
الاختلافات في حق الرفض الأول
ستكون تفاصيل الحق في العقد المعني. لدى الأطراف فرصة لصياغة اتفاق يلبي احتياجاتهم. قد يكون من المفيد الاتصال بمحامٍ للتحقق من أن عقدك يمثل احتياجات شركتك ويحل أي مخاوف محتملة. فيما يلي بعض الأمثلة على الأشكال الشائعة:
# 1. الاستثناءات
قد ينص العقد على أن هذا الحق لا ينطبق في ظروف معينة ، مثل المعاملات العائلية.
# 2. المعاملات التي تقوم بتشغيل ROFR
قد تظهر فقط ، على سبيل المثال ، إذا رغب مالك العقار في بيع العقار بدلاً من منح حق امتياز عليه لتمويل قرض.
# 3. مدة
قد تنتهي صلاحية ROFR بعد فترة زمنية معينة أو بعد حدث معين ، مثل انتهاء عقد الإيجار. يجوز لمالك العقار الدخول في صفقة دون تنبيه صاحب ROFR بعد مرور الفترة المطلوبة.
# 4. حان وقت الرد
وبالمثل ، قد ينص العقد على أن الطرف لديه فترة زمنية محدودة للنظر فيما إذا كان سيتصرف بناءً على العرض أم لا ، وبعد ذلك يجوز لمالك العقار المضي في معاملة الطرف الثالث.
# 5. قابلية التحويل
يمكن للأطراف اختيار ما إذا كان حق حضانة الرفض الأول يمكن أن يكون طرفًا آخر أم لا. قد يكون ROFR جنبًا إلى جنب مع الممتلكات. هذا يعني أنه إذا قام مالك العقار ببيع الشركة أو العقارات ، فيجب على المالك الجديد الاستمرار في منح المالك الحق في رفض المعاملات الجديدة.
لماذا ينتظر البائعون لقبول العروض؟
تم إعطاؤهم عرضًا أكثر تفضيلًا. في السوق الحالية ، هناك احتمال كبير بأنك لست الفرد الوحيد الذي يفكر في شراء المنزل. هناك احتمال أن يتم تقديم العديد من العروض للبائع دفعة واحدة. من المحتمل أن يكون لدى البائع نفس القدر من الوقت في يومه كما تفعل أنت. ونتيجة لذلك ، يمكنهم إعطاء الأولوية للعروض ، والرد على العروض التي يرغبون في الاعتراض عليها أو فحصها فقط.
لماذا يتجاهل البائعون عرضك؟
إذا كان لديهم بالفعل عروض أفضل على الطاولة ، فقد يقرر البائعون عدم الدخول في مفاوضات مع عروض "الكرة المنخفضة" التي تكون أقل بكثير من السعر المطلوب للعنصر. هناك أيضًا احتمال أن يختار البائعون تجاهل العروض التي تحتوي على شروط يعتبرونها غير معقولة ، مثل إيداع نقدي منخفض أو غير موجود أو تنازلات البائعين المفرطة.
ما مقدار السعر الزائد الذي يجب أن أقدمه لمنزل في عام 2023؟
عند تقديم عرض على منزل ، كما هو الحال مع جميع أنواع المحادثات الأخرى ، يجب أن تبدأ بسعر متواضع. ومع ذلك ، فإن القاعدة العامة المنطقية هي تقديم عرض يقل بنسبة تتراوح بين 5 و 10 في المائة عن سعر الطلب. ضع في اعتبارك حقيقة أن البائعين يأخذون ذلك في الاعتبار بشكل متكرر ويقومون بإدراج منازلهم عن قصد بسعر أعلى مما يتوقعون أو يرغبون في التسوية به.
ماذا يعني طوارئ 48 ساعة؟
سيتم منح المشتري الفرصة لإزالة طوارئ البيع والتسوية خلال فترة زمنية محددة (عادة من 24 إلى 48 ساعة) إذا تلقى البائع عرضًا آخر. يسمح هذا النوع من الطوارئ للبائع بمواصلة تسويق المنزل للمشترين المحتملين الآخرين. بشكل عام ، يسمح هذا النوع من الطوارئ للبائع بمواصلة تسويق المنزل للمشترين المحتملين الآخرين.
ماذا تفعل عندما ينسحب المشتري من بيع المنزل؟
أنت تتمتع بحقوق جيدة في مقاضاة المشتري عن الخسائر إذا تراجع عن الصفقة بعد تبادل العقود. يجب أن تجعل من أهم أولوياتك البقاء على رأس كل شيء من جانبك حتى تتحرك عملية تبادل العقود بشكل أسرع. هذا سوف يساعد على تسريع الأمور. كلما طال الانتظار ، زادت احتمالية عدم إتمام الصفقة التجارية.
كيف يمكنني تجنب مشاكل حق الرفض الأول؟
من خلال قضاء الوقت في التفكير في السيناريوهات المستقبلية المحتملة ، يمكنك تقليل عدد المضاعفات المرتبطة بـ ROFRs.
على سبيل المثال ، إلى متى يجب أن يكون حق الشفعة ساري المفعول؟ كم من الوقت يجب أن يضطر المشتري لممارسة حقوقه أو التراجع عن الصفقة؟ ما هي الطريقة المعقولة لحساب سعر الشراء المستقبلي للعقار؟ وبالطبع ، بالنسبة لأولئك الذين يتطلعون إلى بيع منازلهم: هل سيؤدي امتلاك حق الشفعة الأولى إلى حدوث أي مشاكل إذا كنت ترغب في إعادة تمويل رهن عقاري قائم؟ إذا كنت تفكر في استخدام اتفاقية ROFR. تأكد من التحدث مع محامي عقارات لمساعدتك في تجنب المشاكل والمخاوف المستقبلية.
وفي الختام
إذن ، ما هو بالضبط حق الشفعة؟ اعتبرها أداة للتخطيط المستقبلي وطريقة للتمتع بمستوى معين من اليقين النسبي فيما قد يكون بخلاف ذلك متقلبة للغاية و / أو سوق العقارات غير المتوقع. ومع ذلك ، يمكن أن يكون ROFR حافزًا مفيدًا لإقناع المشترين المحتملين وتحويل المستأجرين إلى مالكي العقارات. ليس من المؤكد أن البيع سيحدث ويمكن أن يكون له تداعيات غير متوقعة في كثير من الأحيان. قبل تنفيذ شرط ROFR ، يجب على القراء الحصول على مشورة قانونية ومعرفة المزيد حول ما يلزم للفوز في حرب المزايدة في سوق البائع.
الأسئلة الشائعة
ما الفرق بين الخيار وحق الشفعة؟
يتمثل الاختلاف الرئيسي بين الخيار وحق الرفض الأول في أنه يمكن للمشتري ممارسة خيار الشراء في أي لحظة ضمن مصطلح الخيار.
هل يمكن للبائع قبول عرض أعلى؟
"يمكن للبائع قبول أي عرض آخر بشكل قانوني حتى تنتهي مراجعة المحامي لأن البيع ليس بموجب عقد تقنيًا ، مما قد يؤدي إلى بعض الاحتكاك ولا يُنظر إليه دائمًا على أنه الأكثر أخلاقية."
هل يمكنني الانسحاب من بيع منزلي؟
يمكنك التراجع عن معاملة المنزل في أي وقت قبل تبادل العقود. لقد دخلت في عقد ملزم قانونًا بمجرد تبادل العقود ، مما يعني أنك ملزم بأحكامه.
مقالات ذات صلة
