يمكن أن يوفر امتلاك عقار مؤجر عددًا كبيرًا من المزايا النقدية بما في ذلك إعفاءات ضرائب العقارات المؤجرة. عندما يتم تأجير العقار ، فإنه يولد تدفقًا ثابتًا من النقد. يمكن أن تؤدي الخصومات من تكاليف مثل التأمين وضرائب الممتلكات وصيانة الممتلكات إلى تقليل الضريبة المستحقة على دخل الإيجار. ولأن قيمة العقارات تميل إلى الارتفاع ، فقد تتمكن من بيعها لتحقيق ربح.
ميزة أخرى هي الاستهلاك ، مما يقلل من دفع ضريبة المستثمر على مدى عمر العقار. كثيرًا ما يستخدم المستثمرون الإهلاك لزيادة أرباحهم إلى أقصى حد على أي قطعة من الممتلكات مع تقليل النفقات من الجيب. قد تلعب هذه المزايا الضريبية دورًا مهمًا في قرارك الاستثماري. دعونا نرى كيفية حساب إهلاك إيجار العقارات في هذا المنشور.
ما هو الاستهلاك؟
الاستهلاك هو عملية خصم تكلفة شراء أو تجديد الممتلكات المؤجرة. يؤدي الاستهلاك إلى انتشار تلك التكاليف طوال العمر الإنتاجي للممتلكات.
افترض أنك تشتري عقارًا مستأجرًا. بدلاً من أخذ خصم ضريبي كبير في العام ، قمت بشراء العقار ، ستأخذ جزءًا من تكلفة الهيكل كخصم أقل للإهلاك كل عام.
ربما تكون قد سمعت بمصطلح "الاستهلاك" المستخدم لوصف الانخفاض في القيمة الذي يحدث نتيجة اهتراء قطعة من الممتلكات وتمزقها. هذا ليس صحيحا تماما. الاستهلاك هو عملية تشتيت حساب الممتلكات بدلاً من تحديد قيمتها. حتى لو كانت الممتلكات المستأجرة في حالة ممتازة ، فسوف تنخفض قيمتها.
ما هو إهلاك العقارات الإيجارية؟
تقدر مصلحة الضرائب الأمريكية أن العمر الإنتاجي للعقار السكني يبلغ 27.5 عامًا في عام 2020. وخلال ذلك الوقت ، تبلى الممتلكات - أو تنخفض قيمتها - على الأقل للأغراض الضريبية.
إذا كنت مستثمرًا عقاريًا ، فيمكنك خصم 3.636 في المائة من أساس تكلفة العقار من دخلك السنوي لتقليل مبلغ الدخل المستحق للضريبة.
استهلاك التحسينات
أنت لا تقتطع فقط تكلفة شراء عقار للإيجار. كما يتم تخفيض قيمة الأموال التي تنفق على تجديد العقار. أي شيء يزيد من قيمة أو فائدة خاصية ما يعيدها إلى حالة جديدة أو ما شابهها ، أو يكيّفها للاستخدام الجديد يعتبر تحسينًا.
عدد التحسينات الممكنة لا حدود له ، ولكن تشمل التحسينات الشائعة ما يلي:
- إضافة غرف أو كراجات إضافية.
- وضع أنظمة جديدة مثل التدفئة والتبريد.
- استبدال السقف.
- ارتداء السجاد من الحائط إلى الحائط.
- إضافة ميزات إمكانية الوصول مثل منحدر للكراسي المتحركة.
لا تعتبر الصيانة والإصلاحات الروتينية تحسينات. يتم خصم تكاليف الصيانة كمصروفات في السنة التي يتم فيها إنفاق الأموال. على سبيل المثال ، يعتبر وضع القطران على سطح صيانة ، في حين أن استبدال سقف كامل هو استهلاك.
كم يستغرق من الوقت؟
لا تبدأ استقطاعات الاستهلاك عند شراء العقار ، ولكن عند استخدامها لتوليد إيرادات الإيجار. يشار إلى هذا باسم "وضع الممتلكات في الخدمة" من قبل مصلحة الضرائب.
سيستمر الاستهلاك حتى يحدث أحد أمرين:
- لقد قمت بخصم "أساس التكلفة" بالكامل في العقار. في معظم الظروف ، يكون أساس التكلفة هو المبلغ الذي دفعته لشراء العقار ، بما في ذلك أي ضرائب ورسوم مدفوعة عند التسوية ، بالإضافة إلى أي تعديلات يتم إجراؤها على العقار.
- تقوم بإلغاء تنشيط العقار ، مما يعني أنك لم تعد تستخدمه لكسب الدخل. قد يكون هذا بسبب قيامك ببيع العقار أو أنك قررت التوقف عن تأجيره.
قواعد إهلاك العقارات الإيجارية
ومع ذلك ، لا يمكن استهلاك جميع مكونات العقارات المؤجرة.
على سبيل المثال ، نظرًا لأن قيمة الأرض أو القطعة لا تنخفض ، فلا يمكن استهلاكها. كما لا يتم استهلاك مصاريف التشغيل الروتينية بما في ذلك رسوم إدارة الممتلكات ، والصيانة الروتينية ، وضريبة الممتلكات. وبدلاً من ذلك يتم خصمها من إجمالي دخل الإيجار في السنة التي تحدث فيها.
تم ذكر العديد من الشروط في منشور IRS 527 والتي يجب الوفاء بها من أجل إهلاك الممتلكات المؤجرة:
- يجب أن تكون مالك العقار.
- يجب أن توفر الممتلكات المال ، عادة من خلال المستأجرين.
- يجب أن يكون العمر الإنتاجي للعقار قابلاً للتحديد ، ولهذا السبب لا يمكن استهلاك الأرض لأنه لا يتم استخدامها مطلقًا.
- يجب أن يكون للممتلكات عمر إنتاجي لا يقل عن سنة واحدة.
نظرًا لأنه تم الاحتفاظ بالممتلكات لمدة تقل عن عام ، لا يمكن للمستثمرين العقاريين الذين يقومون بإصلاحه وتقلبه تقليل قيمته. لا يستطيع تجار الجملة أيضًا المطالبة بخصم الاستهلاك لأنهم لا يمتلكون أبدًا العقارات التي يبيعونها
كيفية حساب إهلاك العقارات الإيجارية
يمكنك حساب إهلاك العقارات المستأجرة في ثلاث خطوات: تحديد أساس التكلفة ، والقسمة على العمر القابل للاستخدام للممتلكات بموجب مخطط الإهلاك الذي اخترته ، وحساب جدول الإهلاك.
# 1. حدد أساس التكلفة الخاص بك
يتم تحديد أساس التكلفة الخاص بك (القيمة الأولية التي ستحسب من خلالها جميع الاستهلاكات المستقبلية) من خلال قيمة الممتلكات المؤجرة بالإضافة إلى بعض تكاليف الإغلاق المؤهلة.
إذا كنت تشتري العقار كاستثمار ، فمن المرجح أن تكون قيمة العقار هي سعر الشراء. إذا تم تحويل العقار إلى إيجار بعد أن عشت هناك لفترة من الوقت ، فقد يكون الحصول على تقييم عقاري احترافي هو أفضل فرصة لك.
نظرًا لعدم تضمين قيمة الأرض في حساب أساس التكلفة للممتلكات ، يجب عليك فقط مراعاة قيمة المنزل لأسباب ضريبية.
اقرأ أيضا: 3 عوامل ضخمة يجب مراعاتها قبل الاستثمار في عقار مؤجر
يمكن إضافة بعض تكاليف الإغلاق المؤهلة إلى قيمة العقار. هذه بعض الأمثلة:
- الضرائب العقارية: إذا كنت توافق على دفع ضرائب البائع العقارية ، فيمكنك تضمينها في أساس التكلفة طالما أنك لا تخصمها كضرائب محلية مدفوعة في مكان آخر في إقرارك الضريبي.
- رسوم الملخص: كجزء من عمل العنوان ، يتم كتابة وصف للممتلكات.
- الرسوم لتركيب خدمات المرافق مثل الغاز والكهرباء والمياه.
- رسوم تسجيل المعاملات: يتم الاحتفاظ بسجل للمعاملة لدى السلطات المحلية. هذا يأتي بتكلفة.
- تحويل الضرائب: غالبًا ما يتم تحديد ضريبة التحويل كنسبة مئوية من سعر المبيعات الذي تتلقاه الحكومات المحلية عند نقل الملكية.
- الرسوم القانونية: في بعض المناطق ، يجب أن يكون المحامي حاضرًا أثناء الإغلاق. قد ترغب في الحصول على محامٍ هناك حتى لو لم يكن مطلوبًا.
- الدراسات الاستقصائية: لتحديد خطوط الملكية ، قد تكون هناك حاجة لإجراء مسح.
- تأمين الملكية: إذا كنت تتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، فسوف يطلب منك المُقرض شراء تغطية ملكية للمقرض. سوف تحميك تغطية ملكية المالك إذا اكتشف شخص ما مصلحة صالحة في ملكيتك لم يتم اكتشافها قبل إغلاقها.
- أي ديون أخرى تعهدت بسدادها: يمكن أن تكون هذه الفوائد أو العمولات العقارية المسددة.
إذا دفعت 6,000 دولار في تكاليف الإغلاق المقبولة واكتسبت عقارًا استثماريًا مقابل 200,000 دولار ، فإن أساس التكلفة الإجمالية هو 206,000 دولار.
# 2. اقسم على العمر الإنتاجي للممتلكات
لحساب المبلغ السنوي للاستهلاك على عقار مؤجر ، قسّم قاعدة التكلفة على العمر الإنتاجي للعقار.
لذلك ، لنأخذ أساس التكلفة الحالي لدينا البالغ 206,000 دولار ونقسمه على عمر GDS البالغ 27.5 عامًا. اتضح أن يكون 7,490.91 دولارًا أمريكيًا كل عام ، أو 3.6 بالمائة من مبلغ القرض.
# 3. احسب جدول إهلاك العقارات الإيجارية
سيكون من الرائع أن يكون كل شيء بسيطًا مثل ذلك. لسوء الحظ ، الأمر ليس كذلك. والسبب في ذلك هو أنه لا يجوز لك المطالبة باستهلاك العقار إلا عن السنة الأولى التي تمتلك فيها العقار طالما كان في الخدمة. نتيجة لذلك ، إذا بدأت في استئجار العقار في شهر مايو ، فيجب أن تتظاهر بأنك بدأت في الاستئجار في منتصف الشهر.
يوفر IRS جداول في نهاية المنشور 946. استخدم المخطط الثاني في الملحق أ لمعرفة الجدول الذي يمنحك النسبة المئوية للاستهلاك في السنة الأولى. لأننا نوظف GDS على العقارات السكنية المؤجرة مع افتراض الخدمة في منتصف الشهر الذي يبدأ في مايو ، يمكنك المطالبة بإهلاك بنسبة 2.273 في المائة في السنة الأولى.
مثال على استهلاك العقارات السكنية المؤجرة
معادلة حساب الإهلاك على العقارات السكنية المؤجرة بسيطة:
سعر الشراء - قيمة الأرض = قيمة البناء.
السنوي المسموح به الإهلاك = قيمة المبنى / 27.5 سنة
على سبيل المثال ، ضع في اعتبارك منزلنا المستأجر للعائلة الواحدة بقيمة 150,000 دولار. تبلغ قيمة أرض القطعة 20,000 دولار ، وقد أنفقنا 5,000 دولار على ترقيات رأس المال وقت الشراء. لذلك ، ستكون مصروفات الإهلاك السنوية كما يلي:
سعر الشراء 150,000 ألف دولار - 20,000 ألف دولار في قيمة الأرض = 130,000 ألف دولار قيمة البناء + 5,000 دولار في التجديدات.
الاستهلاك السنوي المسموح به = 135,000 دولار (130,000 دولار أمريكي قيمة المبنى + 5,000 دولار أمريكي للتجديدات) / 27.5 سنة = 4,909 دولار أمريكي في مصروفات الإهلاك السنوية.
كيف يقلل الإهلاك من صافي الدخل الخاضع للضريبة من عقار مؤجر
دعونا نلقي نظرة سريعة على الميزة الهامة التي يوفرها إنفاق الإهلاك للمستثمرين العقاريين. الاستهلاك هو خصم غير نقدي يعتمد على افتراض أن مكان الإقامة يتآكل أو ينخفض خلال فترة 27.5 سنة.
إذا كان إيجارنا لأسرة واحدة يولد إيجارًا سنويًا إجماليًا قدره 18,000 دولارًا أمريكيًا ، وإجمالي نفقاتنا التشغيلية - التي تشمل أشياء مثل إدارة الممتلكات ، والصيانة والإصلاحات الروتينية ، ونفقات الفوائد ، وضريبة الممتلكات - تمثل 50٪ من إجمالي دخلنا ، وصافي دخلنا السنوي هو 9,000 دولار. ومع ذلك ، وبسبب ميزة الاستهلاك ، فإن دخلنا الخاضع للضريبة أقل من نصف ذلك:
قبل الاستهلاك ، إجمالي الدخل السنوي 18,000 دولار - مصاريف التشغيل 9,000 دولار = 9,000 دولار
9,000 - 4,909 دولارًا أمريكيًا في مصروفات الاستهلاك غير النقدي = 4,091 دولارًا أمريكيًا في الدخل الخاضع للضريبة.
لذلك ، في هذه الحالة ، على الرغم من أنه لا يزال لدينا ربحًا نقديًا بقيمة 9,000 دولار أمريكي ، إلا أنه يتعين علينا فقط دفع ضرائب على أقل من نصف النقد الفعلي الذي حصلنا عليه. إذا كنت في شريحة ضريبية تبلغ 32 في المائة ، فمن المحتمل أنك وفرت للتو 1,571،XNUMX دولارًا من الضرائب الفيدرالية بسبب مصاريف الاستهلاك على ممتلكاتك المؤجرة لعائلة واحدة.
ما هو الإهلاك الجزئي لعقار الإيجار العام؟
استخدمنا سنة كاملة من الاستهلاك في المثال السابق. ولكن ماذا لو اشتريت عقارك المستأجر في منتصف العام؟ لحسن الحظ ، ليس هناك حاجة إلى التخمين لأن مصلحة الضرائب قدمت بالفعل إجابة.
يقارن مخطط IRS أدناه الشهر الذي تم فيه تشغيل العقار مع النسبة المئوية لأساس التكلفة التي يمكن استهلاكها:
| وضع الشهر في الخدمة | نسبة الإهلاك على أساس التكلفة |
| يناير | 3.485% |
| فبراير | 3.182% |
| مارس | 2.879% |
| ابريل | 2.576% |
| مايو | 2.273% |
| يونيو | 1.970% |
| يوليو | 1.667% |
| أغسطس | 1.364% |
| سبتمبر | 1.061% |
| اكتوبر | 0.758% |
| نوفمبر | 0.455% |
| ديسمبر | 0.152% |
ما هي مدة الاهلاك؟
الاستهلاك لا يستمر إلى أجل غير مسمى. قد ينتهي الإهلاك بطريقتين لمالك العقار الحالي:
- بعد 27.5 سنة ، تم طرح أساس التكلفة بالكامل.
- يتم إخراج الممتلكات من الخدمة عن طريق بيعها أو التوقف عن جني الأموال.
يتم "إعادة تعيين" ساعة الإهلاك عند تغيير خاصية ما. لذلك ، حتى إذا امتلكت عقارًا لمدة خمس سنوات واستهلكت حوالي 18 ٪ من إجمالي الاستهلاك ، يمكن للمالك الجديد إعادة تشغيل دورة الإهلاك لمدة 27.5 عامًا.
هذا هو أحد الأسباب العديدة التي تجعل 1031 صفقة مؤجلة ضرائب شائعة جدًا بين المستثمرين العقاريين. بالإضافة إلى تأجيل أي ضرائب على أرباح رأس المال ، يمكنك الاستثمار في عقار معاد بيعه يعود إلى عدة سنوات ولا يزال يخصم 100٪ من مصروفات الاستهلاك لخفض صافي الدخل الخاضع للضريبة.
استرداد الاستهلاك عند بيع عقار مؤجر
تعد إعادة ضبط ساعة الإهلاك أمرًا ملائمًا للمشترين ، ولكن ماذا يحدث للاستهلاك الذي صرفته واستفدت منه كبائع؟
"تستعيد" مصلحة الضرائب الأمريكية الاستهلاك الخاص بك عند بيع الممتلكات الخاصة بك. في كل عام تتحمل فيه نفقات الاستهلاك ، تنخفض قاعدة التكلفة الخاصة بك ، ويزيد مكاسب رأس المال المحتمل عند البيع.
على سبيل المثال ، بعد خمس سنوات ، يتم تخفيض أساس تكلفة منزلنا البالغ 120,000 دولار (باستثناء قيمة الأرض) بمقدار 24,545 دولارًا (4,909 دولارًا مصروفات الاستهلاك السنوي × 5 سنوات) على أساس التكلفة الحالية البالغة 95,455 دولارًا. في الواقع ، فإن مبلغ 24,545،XNUMX دولارًا أمريكيًا في مصروفات الاستهلاك الذي استخدمته لخفض الدخل الخاضع للضريبة خلال السنوات الخمس الماضية يخضع الآن لضريبة الأرباح الرأسمالية.
ومع ذلك ، باستخدام التبادل المؤجل للضرائب 1031 لبيع عقار استثماري واحد والحصول على عقار آخر ، يمكنك تأجيل دفع الضرائب على الإهلاك ومكاسب رأس المال.
ما هي مدة الاهلاك؟
فترة الاسترداد هي الإطار الزمني الذي يجوز فيه لمالكي العقارات خصم الاستهلاك. يتم استنفاد أساس التكلفة ، بما في ذلك أي مراجعات ، في نهاية فترة الاسترداد. ومع ذلك ، ضع في اعتبارك أن مالكي العقارات الذين يستثمرون في التحسينات المستمرة لديهم القدرة على تغيير أساس التكلفة بمرور الوقت.
ماذا يحدث إذا لم أشطب إهلاك عقار مؤجر؟
قد يكون من السهل على المستثمر العقاري المبتدئ أن ينسى هذا الإعفاء الضريبي ، خاصة إذا كنت تقوم بإعداد عائداتك الخاصة. لحسن الحظ ، يمكنك المطالبة بمزايا الإهلاك على أحدث إقرار ضريبي بعد وقوعه.
الأسئلة الشائعة حول إهلاك العقارات الإيجارية
كيف يتم احتساب الاستهلاك على تأجير الممتلكات؟
لحساب إهلاك العقارات المؤجرة ، يجب عليك أولاً تحديد أساس التكلفة ، وهو قيمة العقار مطروحًا منه الأرض بالإضافة إلى تكاليف الإغلاق المؤهلة. وفقًا لطريقة الاستهلاك المستخدمة ، يتم تقسيم ذلك حسب العمر الإنتاجي للممتلكات.
هل يجب أن أستهلك ممتلكاتي المؤجرة؟
باختصار ، لست مضطرًا بموجب القانون إلى إهلاك العقارات المؤجرة. من ناحية أخرى ، يعد اختيار عدم إهلاك العقارات المؤجرة خطأ ماليًا فادحًا. إنه نفس الشيء مثل التخلص من نسبة مئوية من عائدات العقارات المؤجرة.
ماذا يحدث إذا نسيت أن تأخذ الاستهلاك؟
إذا فشلت في استهلاك أحد الأصول ، فإن مصلحة الضرائب الأمريكية تعتبر هذا استخدامًا لطريقة محاسبية غير مناسبة ، والتي لا يمكن معالجتها إلا من خلال تقديم نموذج 3115.
مقالات ذات صلة
