عقارات الإيجار: نصائح لاستثمار العقارات الإيجارية المربحة

استئجار العقارات
جدول المحتويات إخفاء
  1. ما هي العقارات المؤجرة؟
  2. الاستثمار في تأجير العقارات
    1. # 1. قرر أين ترغب في استثمار أموالك.
    2. # 2. اكتشف ما تريد الاستثمار فيه.
    3. # 3. حدد مواقع تأجير العقارات المحتملة للاستثمار فيها.
    4. # 4. فحص العقارات المؤجرة وتشغيل الأرقام
    5. # 5. الحصول على تمويل (إذا لزم الأمر)
    6. # 6. ابحث عن مستأجر
  3. نقاط الإيجار للنظر فيها
    1. # 7. اعتني بالممتلكات
  4. أهم 10 ميزات للعقارات الإيجارية المربحة
    1. # 1. مكان الإقامة
    2. # 2. ضرائب الممتلكات العقارية
    3. # 3. المؤسسات التعليمية
    4. # 4. سرقة
    5. # 5. سوق العمل
    6. # 6. خدمات
    7. # 7. تطويرات مستقبلية
    8. # 8. عدد القوائم المتاحة والوظائف الشاغرة
    9. # 9. الإيجارات في المتوسط
    10. # 10. الكوارث الطبيعية
  5. الأخطاء الشائعة في تأجير خصائص الصاعد
    1. # 1. سوء تقدير الطلب في المنطقة
    2. # 2. المبالغة في تقدير المصاريف والتقليل من الإيجارات
    3. # 3. عدم المحافظة على نفقات الإصلاح والتقليل من شأنها
    4. # 4. عدم بدء إجراءات الإخلاء بالسرعة الكافية
  6. ما هي بعض القضايا القانونية الشائعة التي ينطوي عليها تأجير العقارات؟
  7. ما هي القوانين واللوائح المتعلقة بتأجير العقارات في الدول المختلفة؟
  8. ماذا يحدث إذا تسبب المستأجر في ضرر لعقار مؤجر؟
  9. ما هو دور مدير العقارات في تأجير العقارات؟
  10. كيف يمكن للمالك حماية ممتلكاته المؤجرة من الكوارث الطبيعية؟
  11. وفي الختام
    1. مقالات ذات صلة

يعد الاستثمار في العقارات المؤجرة مكانًا جيدًا لبدء المستثمرين العقاريين الجدد. يمكن أن تخلق العقارات المؤجرة تدفقات نقدية بالإضافة إلى القيمة من خلال التقدير. يستفيد المستثمرون من الإعفاءات الضريبية والخصومات عند شراء العقارات.
في حين أن الاستثمار في العقارات المؤجرة يمكن أن يكون طريقة مربحة للاستثمار العقاري ، إلا أن هناك الكثير مما يجب مراعاته قبل القيام بذلك. سيعلمك هذا البرنامج التعليمي الشامل كيفية البدء في الاستثمار في العقارات المؤجرة كمبتدئ. سنناقش ما يلزم للاستثمار في العقارات المؤجرة ، والمخاطر الشائعة التي يجب تجنبها ، والعناصر التي يجب مراعاتها قبل شراء أول عقار مؤجر.

ما هي العقارات المؤجرة؟

العقارات المؤجرة هي عقارات سكنية أو تجارية يتم تأجيرها أو تأجيرها للمستأجر لفترة زمنية محددة. هناك إيجارات قصيرة الأجل ، مثل إيجارات العطلات ، والإيجارات طويلة الأجل ، مثل تلك المؤجرة من سنة إلى ثلاث سنوات.

تتراوح العقارات السكنية المؤجرة من فرد إلى أربع عائلات وتشمل:

  • مساكن الأسرة الواحدة ،
  • دوبلكس
  • ثلاثية ، وكذلك
  • الرباعية.

تأتي العقارات التجارية المؤجرة في أشكال متنوعة ، بما في ذلك:

  • متعدد العائلات (مجمعات سكنية) ،
  • تجاري (مثل المستودع أو التخزين الذاتي) ،
  • مكان عمل
  • & مساحة تجزئة
  • متعدد الاستخدام.

نظرًا لكونها أقل تكلفة ، فإن العقارات السكنية للإيجار تكون في كثير من الأحيان في متناول المبتدئين. مطلوب أموال أقل مقدمًا ، مما يعني عادةً أن الحصول على التمويل أسهل. في حين توجد استثناءات ، غالبًا ما يكون من الأسهل الحفاظ على العقارات السكنية المؤجرة. عادة ما تكون إدارة مستأجر واحد أسهل من إدارة عشرين.

نتيجة لذلك ، ينصب تركيز هذا الدليل الشامل حول الاستثمار في العقارات المؤجرة على الإيجارات السكنية.

يشتري معظم المستثمرين عقارًا مستأجرًا لتوليد تدفق نقدي إيجابي أو جني أموال أكثر كل شهر مما ينفقونه على النفقات. على الرغم من عدم وجود تدفق نقدي إيجابي لجميع العقارات المؤجرة في البداية ، إلا أن تحقيق واحد هو هدف نموذجي للاستثمار الإيجاري.

الاستثمار في تأجير العقارات

يعد امتلاك العقارات المؤجرة نوعًا نشطًا من الاستثمار العقاري الذي يتطلب الوقت والاهتمام والمشاركة. ليس لكل شخص أن يكون مالكًا للعقار. كما ترى ، هناك الكثير من العمل المتضمن في تحديد وتقييم وشراء وإدارة عقار إيجار عالي الجودة.

في حين أنه من الممكن الاستعانة بمصادر خارجية لبعض هذه الوظائف النشطة ، إلا أنها نادرًا ما تكون سلبية تمامًا ، وهناك دائمًا مخاطر.

هل تعتقد أن الاستثمار في العقارات المؤجرة هو خيار جيد بالنسبة لك؟ استمر في القراءة لتتعلم من أين تبدأ وكيف تستعد بشكل فعال للمهمة المطروحة.

دعنا ننتقل إلى الخطوات السبع التي ستحتاج إليها للاستثمار في العقارات المؤجرة:

# 1. قرر أين ترغب في استثمار أموالك.

كثيرًا ما يحاول المستثمرون العقاريون المبتدئون الاستثمار في العقارات المؤجرة في أحيائهم. قد يعني هذا أنك تعيش في نفس الرمز البريدي أو المدينة أو الولاية كعنوانها الحالي. ومع ذلك ، اعتمادًا على السوق الذي تعيش فيه ، قد لا يكون هذا احتمالًا ، كما أنه ليس الأفضل دائمًا.

قد لا يدعم الإيجار التدفق النقدي الإيجابي من تأجير العقارات إذا كنت تعيش في حي تكون فيه قيم العقارات في نهاية السوق.

اقرأ أيضا: العقارات التجارية: التعريف والأنواع والشركات وأفضل النصائح الاستثمارية

ربما تكون مقيمًا في سوق مرتفع الثمن ، مثل سان فرانسيسكو ، حيث كان العقار النموذجي للأسرة الواحدة 1.6 مليون دولار في مارس 2021. قد لا يكون لديك ما يكفي من المال لشراء عقار إيجار مجاور. إذا كانت هذه هي الحالة ، فابحث عن استثمارك الأولي في الأسواق الأخرى.

في حين أنه قد يكون من الأسهل الحفاظ على إيجار يبعد 10 دقائق فقط بدلاً من ولايتين ، يمكنك الاستثمار في أي سوق. إذا كنت لن تستثمر في حديقتك الخلفية ، فقم بإلقاء نظرة شاملة على الأسواق الأخرى ، وابحث عن المناطق التي تناسب المعايير التالية:

  • الطلب على العقارات المستأجرة مرتفع ، لكن توافر المساكن ومعدلات الشغور منخفضة.
  • نمو الوظيفة إما ثابت أو متزايد. النمو الاقتصادي وخلق فرص العمل والنمو السكاني كلها مؤشرات إيجابية.
  • يغطي متوسط ​​عائد الإيجار تكلفة استئجار العقار ويتوافق مع الأموال المتاحة لديك للاستثمار. لن توفر خاصية الإيجار البالغة 200,000 دولار الكثير من العائد إذا كان من الممكن تأجيرها مقابل 700 دولار شهريًا فقط. وإذا كان لديك 20,000 دولار فقط للتخلي عنها ، فمن غير المرجح أن تحصل على الموافقة على تمويل بنكي على عقار إيجار بقيمة 200,000 دولار.
اقرأ أيضًا: تثمين العقارات: كيف تقدر قيمة استثماراتك العقارية وممتلكاتك.

هناك مجموعة متنوعة من الأدوات المجانية والمدفوعة المتاحة لمساعدتك في إجراء أبحاث السوق في مواقع مختلفة من الدولة ، بما في ذلك دليلنا الخاص لأفضل الأماكن لشراء عقار للإيجار في عام 2023. استخدمها للتعرف على النمو الاقتصادي ، والطلب على الإسكان ومعدلات الشغور ومتوسط ​​الدخل ومتوسط ​​تكاليف المنزل في أماكن مختلفة.

  • Mashvisor هو موقع مجاني جزئيًا يساعدك على تقييم أسعار إيجارات الإجازات ، والعرض الحالي ، وجدوى الاستثمار المحتمل. تتوفر بعض الميزات فقط مع الترقية المشتراة.
  • Local Market Monitor هو موقع إلكتروني مدفوع يقدم التركيبة السكانية للسوق وتقييمات الاستثمار ومعدلات الرسملة.
  • يعد Department of Numbers موقعًا مجانيًا يوفر معلومات عن السكان والتوظيف والإسكان والمعلومات الاقتصادية.
  • يمكن الاطلاع على معدلات الشغور في Census.gov.
  • تم تصوير أهم أسواق العقارات في الولايات المتحدة في الاتجاهات الناشئة لشركة برايس ووترهاوس كوبرز في قطاع العقارات 2021.

بعد اتخاذ قرار بشأن سوق للاستثمار فيه ، قم بفحصه على المستوى الجزئي. حدد بعض الأحياء أو الرموز البريدية لاستهدافها مع مراعاة العوامل التالية لكل منطقة:

  • العرض والطلب على المساكن ، بما في ذلك أي بناء مستقبلي من شأنه زيادة الطلب. معدل الجريمة.
  • تقييمات المدرسة.
  • قيمة العقار في المتوسط.
  • الإيجار في المتوسط.
  • أي أسواق معينة يجب تجنبها أو متابعتها ، مثل الطلاب أو السكن الرخيص؟

# 2. اكتشف ما تريد الاستثمار فيه.

في حين أن العقارات المؤجرة للعائلة الواحدة هي خيار استثماري واحد ، إلا أنها ليست الخيار الوحيد. يمكنك امتلاك دوبلكس أو ثلاثي أو رباعي أو أي شيء أكبر بكثير (إذا كنت ترغب في تأجير عقارك تجاريًا). حدد ما إذا كنت تريد امتلاك إيجارات لقضاء الإجازات أو عقارات للإيجار طويل الأجل.

مهما كان نوع الملكية الذي تختاره ، من المهم أن تفهم ما هي ميزات هذا النوع من الممتلكات المطلوبة. يشمل ذلك حجم الوحدة أو المنزل وعدد غرف النوم والحمامات وأي وسائل راحة مثل المسبح أو المدفأة.

تحديد ما إذا كان نوع معين من الممتلكات مفرط التشبع أو نقص المعروض. على سبيل المثال ، قد تكتشف أن المنطقة بها عدد كبير جدًا من الشقق المكونة من غرفة نوم واحدة وعدد قليل جدًا من الشقق المكونة من غرفتي نوم متاحة للإيجار. يمكنك القيام بذلك من خلال الاطلاع على قوائم جرد السوق الحالية على مواقع صناعة تأجير العقارات مثل Zillow أو HotPads أو ForRent.com. يعد التحدث مع وكيل عقارات محلي نهجًا ممتازًا آخر للتعرف على سوق معين.

تأكد من أنك تفهم ما تبحث عنه في عقار مؤجر ، مثل:

  • مساحة السطح
  • عدد غرف النوم أو الحمامات ، إلخ.
  • أسلوب البناء (على سبيل المثال ، الخشب أو الخرسانة) ،
  • نوع المواقف المتاحة ، و
  • نوع الملكية (على سبيل المثال ، إقامة لعائلة واحدة ، أو شقة ، أو منزل مستقل ، أو دوبلكس ، أو ثلاثي ، أو أربعة طوابق).

ليس من غير المألوف أن يكون للمجتمعات المختلفة مجموعات متميزة من المتطلبات.

# 3. حدد مواقع تأجير العقارات المحتملة للاستثمار فيها.

يمكنك البدء في البحث عن عقارات للاستثمار فيها بمجرد تضييق نطاق السوق وتحديد المعايير الخاصة بك. هناك طرق مختلفة لتحديد العقارات الاستثمارية.

ابحث في MLS أو استشر سمسار عقارات.

البحث في خدمة الإدراج المتعدد (MLS) هو الأسلوب الأكثر شيوعًا للعثور على عقارات استثمارية مناسبة. تسمح لك مواقع الويب مثل Realtor.com و Zillow بإعداد معلمات البحث وتلقي الإخطارات عندما تتطابق خاصية جديدة مع هذه المعايير.

يمكنك أيضًا الاتصال بوكيل استثمار عقاري محلي واطلب منه إعداد نفس التنبيهات لك. يمكن أن يكون سمسار العقارات الجيد مصدرًا رائعًا للاتصالات بالبنوك ومؤسسات الإقراض والمقاولين والموردين والتي ستكون مفيدة عند شراء عقار مؤجر.

قد يتمكنون أيضًا من إرسال "قوائم الجيب" إليك ، وهي قوائم لم يتم نشرها بعد في MLS.

شراء عقارات تأجير تسليم المفتاح

تتخصص بعض الشركات في بيع العقارات الإيجارية الكاملة. بعد الشراء ، لا تتطلب هذه الإيجارات سوى القليل من الصيانة ؛ هذا هو في المقام الأول استثمار التدفق النقدي. (بالطبع ، لا يوجد تأجير سلبي تمامًا ؛ قد تحتاج إلى التدخل إذا ساءت الأمور).

في معظم الحالات ، تم تجديد العقارات ، ولديها مستأجر حالي ، ويتم التعامل مع مسؤوليات المالك من قبل شركة إدارة تابعة لجهة خارجية.

ومع ذلك ، لا يعني مجرد كون الاستثمار تسليم مفتاح أنه استثمار جيد. تحقق من السوق لمعرفة ما إذا كان سعر شراء العقار ومعدل الإيجار والموقع يدعم الاستثمار.

تعاون مع تاجر جملة.

يتم اكتشاف خيارات الاستثمار خارج السوق بأسعار أقل من السوق من قبل تاجر عقارات بالجملة. يتفاوضون مع البائع للحصول على سعر شراء منخفض ثم يتنازلون عن العقد لمقدم عرض من طرف ثالث مقابل سعر أعلى. يربح تاجر الجملة من الفرق بين سعري البيع والشراء.

للإغلاق ، غالبًا ما تتطلب عقارات البيع بالجملة دفعة نقدية بنسبة 100 في المائة. غالبًا ما تتطلب تجديدات أو تحسينات ، وبالتالي قد تكون غير مؤهلة للحصول على التمويل. هناك مقرضون بديلون ، مثل الأموال الصعبة والمقرضين من القطاع الخاص ، الذين يمكنهم المساعدة بالمال للإغلاق والتمويل لإصلاح الممتلكات. من ناحية أخرى ، يمكن لهؤلاء المقرضين فرض أسعار فائدة ضخمة وتوفير المال فقط لفترة محدودة.

في حين أن تجار الجملة قد يوفرون فرصًا استثنائية للاستثمار خارج السوق ، إلا أن قضايا التمويل يمكن أن تجعل العمل معهم مشكلة.

التسويق عن طريق الاتصال المباشر

الحملة التسويقية هي تقنية أخرى لتحديد العقارات المؤجرة المحتملة للاستثمار فيها. يمكنك استخدام التسويق عبر الويب المستهدف أو إشارات قطاع الطرق. خيار شائع آخر هو التسويق عبر البريد المباشر.
يستخدم المستثمر حملة بريدية مباشرة لإرسال سلسلة من الرسائل أو البطاقات البريدية إلى البائعين خارج السوق. تسمح لك قائمة المصدر وشجرة البيانات ، على سبيل المثال ، بإنشاء قوائم وشرائها بالأشخاص الذين يستوفون معايير محددة. ابحث عن المالكين الذين هم في حالة حبس الرهن أو ما قبل الرهن ، أو العقارات التي خضعت مؤخرًا لتوثيق الوصايا ، أو العقارات المملوكة مجانًا وواضحة (بدون رهن عقاري).

يمكنك تصفية النتائج حسب معلمات الملكية مثل عدد غرف النوم والحمامات ، وكذلك حسب المقاطعة أو الرمز البريدي أو المدينة.

عن طريق كتابة سلسلة من الرسائل أو البطاقات البريدية أو كتابتها بخط اليد ، يمكنك إنشاء حملتك البريدية. يمكنك أيضًا إشراك طرف ثالث للقيام بذلك نيابة عنك.

تتطلب استراتيجية تحديد الاستثمارات الممكنة أكبر قدر من الوقت والمال. يمكن أن تكون طريقة رائعة للعثور على عقارات للإيجار خارج السوق ، ولكنها قد لا تكون الخيار الأفضل لك. يعد هذا مصدرًا جيدًا للمخزون خارج السوق إذا كنت مستعدًا لبذل الوقت والجهد والمال المطلوب لإجراء حملة بريدية ناجحة.

# 4. فحص العقارات المؤجرة وتشغيل الأرقام

من الأهمية بمكان حساب صافي التدفق النقدي لعقار مؤجر. هذا هو دخل الإيجار بعد خصم المصاريف ومدفوعات الرهن العقاري. هذا أمر بالغ الأهمية بشكل خاص إذا كنت ترغب في الحصول على تدفق نقدي إيجابي ، وهو أمر شبه مؤكد.

للبدء ، اكتشف مقدار دخل الإيجار الذي ستتمكن من تحقيقه. Rentometer هو أداة مجانية تسمح لك بمقارنة متوسط ​​ومتوسط ​​أسعار الإيجار بناءً على موقع وحجم ونوع العقار الخاص بك. إذا كان للعقار مستأجر حاليًا ، فتأكد من أن المستأجر يدفع أسعار إيجار السوق ؛ قد يكون هناك متسع لرفع الإيجار.

تأكد دائمًا من أن الإيجارات المماثلة في حالة مماثلة لممتلكاتك. إذا كان إيجارك قديمًا أو يفتقر إلى التسهيلات مقارنة بالعقارات الأخرى في المجتمع ، فقد لا تتمكن من تحصيل إيجار السوق حتى تقوم ببعض الترقيات أو التجديدات.

حدد معدل الشغور النموذجي لمنطقتك المحددة بناءً على نوع العقار الذي تشتريه بعد تقدير إيجار السوق للعقار. للحصول على هذه المعلومات ، استخدم أداة التعداد أو أداة بيانات العقارات.

بعد ذلك ، قم بتضمين أي تكاليف مرتبطة بالعقار ، والتي قد تشمل:

  • الضرائب ،
  • التأمين على الممتلكات العقارية (قد يكون التأمين ضد الفيضانات مطلوبًا أيضًا) ،
  • مياه الصرف الصحي والمياه ،
  • قمامة،
  • الكهربائية،
  • غاز،
  • رسوم جمعيات أصحاب المنازل (HOAs) ،
  • إعلان،
  • الصيانة (معيار الصناعة هو 1٪ -3٪ من قيمة العقار) ،
  • رعاية الحديقة
  • إدارة الممتلكات (إذا كنت تستخدم مدير جهة خارجية).
اقرأ أيضا: 5 أدوات عقارية على الإنترنت يجب توفرها للوكلاء

عند حساب عائد الاستثمار ، تستخدم معظم العقارات المؤجرة عائدًا نقديًا. من ناحية أخرى ، يكون معدل الحد الأقصى مفيدًا عند الاستثمار في العقارات التي تحتوي على أكثر من وحدة إيجارية واحدة.

ضع في اعتبارك أن هناك دائمًا احتمال ألا يولد العقار الربح أو العائد الذي كان متوقعًا في السابق. قد تواجه أيضًا مشكلات غير متوقعة على طول مسار المشروع. لا يوجد شيء مثل عائد "مثالي" على الاستثمار ، أو معدل سقف مثالي ، أو تدفق نقدي شهري مثالي. كل ذلك يتلخص في أهدافك الاستثمارية ، ومعدل العائد المطلوب ، وتحمل المخاطر.

قم بتحليل كل عقار مؤجر وتابع الاستثمار (الاستثمارات) الذي يتناسب مع احتياجاتك.

# 5. الحصول على تمويل (إذا لزم الأمر)

إذا لم تتمكن من دفع ثمن العقار بالكامل نقدًا ، فستحتاج إلى الحصول على تمويل. بمجرد اختيار الاستثمار ، ابدأ في التوثيق وإجراءات الاكتتاب في أقرب وقت ممكن. ليس كل بنك يقرض الأفراد من أجل العقارات الاستثمارية ؛ اختر مقرضًا أو بنكًا يمكنك العمل معه قبل وضع العقار تحت العقد.

تطلب معظم البنوك دفعة أولى بنسبة 20٪ ، ولكن التقليل في كثير من الأحيان يساوي معدل فائدة أفضل. عادة ما تكون أسعار الفائدة على قروض العقارات الاستثمارية أعلى ويمكن أن تختلف بناءً على نوع العقار الذي تشتريه.

# 6. ابحث عن مستأجر

بعد إغلاق العقار ، ستحتاج إلى العثور على مستأجر. قد يكون فحص المستأجرين هو الفرق بين المستأجر اللائق الذي يحافظ على العقار ويدفع في الوقت المحدد والمستأجر الذي يتأخر كل شهر ، أو يتوقف عن الدفع بالكامل ، أو يتخلص من العقار في طريقه للخروج.

مقابل القليل من السعر ، يمكن للبرامج عبر الإنترنت مثل My Rental و Turbo Tenant و My Smart Move فحص المستأجرين مع إبقائك ملتزمًا بقوانين الإسكان العادلة. ستقوم شركات إدارة الطرف الثالث أيضًا بإجراء فحص المستأجر كجزء من خدماتها.

إذا كنت تتعامل مع الأمر بنفسك ، فتأكد من أن طريقة الفرز الخاصة بك مماثلة لكل مستأجر. افهم معايير الإسكان العادلة وأسئلة الفحص التي ترغب في طرحها. في حين أن الأمر متروك لك لتقييم احتياجاتك ، إلا أن هناك بعض المعايير الصناعية في قطاع العقارات السكنية المؤجرة التي يجب أن تكون على دراية بها:

  • الدخل الذي يساوي أو يزيد عن مبلغ الإيجار (ثلاثة أضعاف مبلغ الإيجار هو المعيار الذهبي).
  • سجل العمل الذي كان متسقًا ، مع وظيفة حاضرة ومستقرة.
  • أرباح يمكن التحقق منها (على سبيل المثال ، قسائم الدفع ، أو كشوف الحسابات المصرفية ، أو الإقرارات الضريبية).
  • رصيد يلبي أو يتجاوز الحد الأدنى الخاص بك (620 هو الحد الأدنى المشترك).
  • التحقق من السجل الجنائي الذي يفي بالمعايير الخاصة بك للإدانات أو الجنح السابقة.
  • الملاك السابقون الذين يمكنهم أن يشهدوا على تاريخ وأداء الإيجارات السابقة.

إذا تم اكتشاف جنحة أو تاريخ إجرامي أو طرد أو نتيجة أخرى غير مرغوب فيها أثناء عملية الفحص ، اطرح أسئلة لمعرفة المزيد. لست مطالبًا بتأجير مستأجر محتمل إذا كانت لا تتطابق مع معايير الإسكان الخاصة بك (والتي يجب أن تكون ضمن إرشادات الإسكان العادل).

ضع في اعتبارك أنه حتى أفضل عملية فحص يمكن أن تؤدي إلى المستأجر الذي لا يحترم الاتفاقية.

نقاط الإيجار للنظر فيها

عقد الإيجار هو اتفاق ملزم قانونًا بين المستأجر والمالك يصف مسؤوليات كل طرف. يتضمن هذا في كثير من الأحيان:

  • ما إذا كان المستأجر مسموحًا له بامتلاك حيوانات أليفة ،
  • قواعد تعديل العقار ،
  • حدود الرسم ،
  • اتجاهات وقوف السيارات ،
  • إجراء طلب الإصلاح ،
  • مواعيد استحقاق الإيجار والرسوم المتأخرة ،
  • كيفية إجراء الدفع ، و
  • أي قوانين ولوائح أخرى يجب أن يكون المستأجر على علم بها

اتفاقية إيجار يمكن أن تتكون من صفحتين أو عشرين صفحة. في حين أن هناك العديد من عقود الإيجار المجانية المتاحة عبر الإنترنت ، فمن المستحسن أن يقوم متخصص عقاري بتحليل الاتفاقية أو إعدادها لك.

# 7. اعتني بالممتلكات

تستلزم إدارة الممتلكات المهام التالية:

  • فحص المستأجرين الجدد
  • رعاية عقود الإيجار والترحيل ؛
  • تنسيق طلبات الصيانة من المستأجرين.
  • التعامل مع المستأجرين
  • الحصول على الإيجار
  • تسليم رسائل تذكير ، مثل إخطارات الدفع المتأخر والإخلاء ؛
  • التفتيش على عمليات الانتقال. و
  • دفع أي رسوم إيداع بعد الانسحاب

عندما يتعلق الأمر بإدارة الممتلكات ، لديك خياران: استئجار طرف ثالث أو التعامل معه بنفسك.

توظيف خدمات منظمة إدارة خارجية.

من المرجح أن يكون التعاقد مع شركة لإدارة الممتلكات هو الخيار الأفضل إذا كان الغرض من تأجير الممتلكات هو توليد دخل سلبي. في مقابل الرسوم الشهرية ، يديرون كل ما يتعلق بالإيجار.

كل عمل إداري له هيكل خدمة ورسم منفصل ، والذي يمكن أن يكون مبلغًا ثابتًا أو نسبة مئوية من إجمالي الإيجارات. عادة ، ستدفع من 8٪ إلى 12٪ من إيجارك.

قبل تعيين شركة إدارة ، قم بإجراء مقابلة معهم. اطلب الإحالات من العملاء السابقين ، وقم بزيارة العقارات الأخرى التي يديرونها ، وتحقق من تقييمات الإنترنت للتأكد من وفائهم بوعودهم.

إدارة العقارات المؤجرة بنفسك

إذا اخترت إدارة العقار بنفسك ، ففكر في استخدام خدمة تأجير مجانية عبر الإنترنت مثل Cozy أو Avail ، والتي ستتيح لك:

  • استئجار وجمع الودائع عبر الإنترنت ،
  • التحكم في عقد الإيجار (بما في ذلك إرساله للتوقيعات الإلكترونية) ،
  • إرسال رسائل نصية أو تذكيرات بالبريد الإلكتروني عندما يحين موعد الإيجار إذا تأخرت المدفوعات ،
  • تحديد ما إذا كانت الرسوم المتأخرة مستحقة تلقائيًا ، و
  • يجب إيداع جميع المدفوعات مباشرة في حسابك المصرفي.
اقرأ أيضا: تثمين العقارات: كيف تقدر قيمة استثماراتك العقارية وممتلكاتك.

تعتبر معالجة الإصلاحات والصيانة واحدة من آخر الوظائف النشطة في إدارة العقارات المؤجرة. من الأفضل أن تكون استباقيًا في الصيانة بصفتك المالك حتى لا تضطر إلى التعامل مع الإصلاحات الطارئة. تأكد من أن العقار في حالة عمل جيدة قبل دخول المستأجر. افحص:

  • السباكة
  • الكهرباء،
  • السقف،
  • أنظمة HVAC ، إلخ.
  • سخان الماء الساخن
  • المشجعين،
  • وكذلك الأضواء
  • الأجهزة.

قد يكون من المفيد تزويد المستأجر بتذكيرات أو حتى إمدادات للصيانة الروتينية مثل استبدال مرشح الهواء.

يقوم العديد من الملاك بتجميع قائمة بمقدمي خدمات المنطقة ، مثل عمال الصيانة والسباكين والكهربائيين والمقاولين. إذا كانت هناك حاجة لإصلاح غير متوقع ، فإن المالك يعرف بالضبط من يجب الاتصال به لحل المشكلة في أسرع وقت ممكن.

قم بإجراء استعراض للممتلكات قبل انتقال المستأجر إليها. التقط صورًا مختومة بالوقت لكل غرفة وسجل حالة العقار في تقرير الفحص. يجب توقيع هذه الاتفاقية من قبل كل من المستأجر والمالك عند الانتقال إلى المنزل والخروج منه.

توضح هذه الاتفاقية للمستأجر توقعاتك بشأن حالة الإيجار عند الخروج وتسمح لك بالرجوع إلى الحالة الأولية في حالة وجود أي تناقضات. استخدم نفس المعايير بعد الخروج لتقييم الشروط وتحديد مقدار وديعة المستأجر التي يتم استردادها.

أهم 10 ميزات للعقارات الإيجارية المربحة

# 1. مكان الإقامة

سيتم تحديد نوع المستأجرين الذين تجذبهم ومعدل الشغور الخاص بك من خلال الحي الذي تشتري فيه. إذا اشتريت بالقرب من إحدى الجامعات ، فمن المرجح أن يهيمن الطلاب على مجموعة المستأجرين المحتملين لديك ، وقد تواجه صعوبة في ملء الوظائف الشاغرة كل صيف. كن حذرًا من أن بعض البلديات تحاول تثبيط تحويل الإيجارات من خلال فرض رسوم تصريح باهظة الثمن والروتين.

# 2. ضرائب الممتلكات العقارية

سوف تختلف ضرائب الملكية بشكل كبير عبر المنطقة التي اخترتها ، وستريد أن تعرف مقدار الخسارة. لا تعد الضرائب المرتفعة على الممتلكات أمرًا سيئًا دائمًا - على سبيل المثال ، في منطقة جميلة تجتذب مستأجرين على المدى الطويل - ولكن هناك أيضًا مناطق غير مرغوب فيها ذات معدلات عالية.
سيكون لدى مكتب التقييم في البلدية جميع المعلومات الضريبية في الملف ، أو يمكنك التحدث مع أصحاب المنازل المحليين. تحقق لمعرفة ما إذا كان سيكون هناك أي زيادات في ضريبة الممتلكات في المستقبل القريب. في حالة حدوث أزمة مالية ، قد ترفع البلدية الضرائب إلى حد كبير أعلى مما يمكن أن يطلبه المالك عمليًا في الإيجار.

# 3. المؤسسات التعليمية

إذا كنت تتعامل مع منزل بحجم عائلي ، ففكر في جودة مدارس المنطقة. على الرغم من أن مصدر قلقك الأول سيكون التدفق النقدي الشهري ، إلا أن القيمة الإجمالية للعقار المؤجر ستلعب دورًا عند بيعه. إذا لم تكن هناك مدارس جيدة قريبة ، فقد تتأثر قيمة استثمارك.

# 4. سرقة

لا أحد يريد أن يعيش بالقرب من بؤرة لنشاط غير قانوني. يجب أن تتوفر إحصاءات جرائم الأحياء من الشرطة المحلية أو المكتبة العامة. تحقق من معدلات التخريب والجرائم الخطيرة والصغيرة ، وقم بتدوين ما إذا كان النشاط الإجرامي يتزايد أم يتناقص. يجب عليك أيضًا الاستفسار عن تواتر تواجد الشرطة في منطقتك.

# 5. سوق العمل

يتم جذب المزيد من المستأجرين إلى مواقع ذات آفاق عمل متزايدة. تحقق مع مكتب الولايات المتحدة لإحصائيات العمل (BLS) أو مكتبة محلية لمعرفة كيفية تصنيف منطقة معينة من حيث توافر الوظائف. إذا كان هناك إعلان عن انتقال شركة كبرى إلى الحي ، فيمكنك الرهان على أن العمال الذين يبحثون عن مكان للإقامة سيتدفقون هناك. اعتمادًا على نوع العمل التجاري ، يمكن أن يؤثر ذلك على ارتفاع أو انخفاض قيمة المنزل. يمكنك أن تفترض أنه إذا كنت تريد تلك الشركة في الفناء الخلفي الخاص بك ، فإن المستأجرين لديك سيفعلون ذلك أيضًا.

# 6. خدمات

تجول في الحي وانظر إلى المنتزهات والمطاعم وصالات الألعاب الرياضية ودور السينما ووصلات النقل العام ووسائل الراحة الأخرى التي تجذب المستأجرين. قد تقدم City Hall كتيبات ترويجية يمكن أن توجهك في اتجاه أفضل مزيج من المرافق العامة والممتلكات الخاصة.

# 7. تطويرات مستقبلية

سيكون لدى قسم التخطيط المحلي معلومات عن التطورات أو الخطط الحالية للمنطقة. إذا كان هناك الكثير من البناء قيد التنفيذ ، فمن المرجح أن تكون منطقة نمو ممتازة. ترقب التطورات الجديدة التي قد يكون لها تأثير على قيمة العقارات القريبة. يمكن أن تنافس منازل جديدة إضافية مع الممتلكات الخاصة بك أيضا.

# 8. عدد القوائم المتاحة والوظائف الشاغرة

إذا كانت المنطقة تحتوي على عدد كبير بشكل استثنائي من القوائم ، فقد يكون ذلك نتيجة لدورة موسمية أو مجتمع في حالة تدهور - يجب عليك تحديد ذلك. معدلات الشغور المرتفعة ، في أي حالة ، تجبر الملاك على خفض الإيجارات من أجل توظيف المستأجرين. يمكن للملاك زيادة الإيجارات لأن معدلات الشغور منخفضة.

# 9. الإيجارات في المتوسط

عائد الإيجار سيكون خبزك وزبدك ؛ لذلك ، يجب أن تكون على دراية بمتوسط ​​الإيجار في المنطقة. تأكد من أن أي عقار تفكر فيه يمكن أن يولد إيجارًا كافيًا لتغطية مدفوعات الرهن العقاري والضرائب والمصروفات الأخرى. تحقق من المنطقة جيدًا بما يكفي للتنبؤ بمكانها في السنوات الخمس المقبلة. إذا كنت تستطيع تحمل تكاليف المنطقة الآن ، ولكن من المرجح أن ترتفع الضرائب في المستقبل ، والممتلكات ذات الأسعار المعقولة اليوم قد تعني الإفلاس لاحقًا ،

# 10. الكوارث الطبيعية

التأمين هو مصروف آخر يجب عليك خصمه من عائداتك ، لذلك ستحتاج إلى معرفة مقدار التكلفة. إذا كنت تعيش في منطقة معرضة للزلازل أو الفيضانات ، فقد تخفض تكاليف التأمين عائدات الإيجار.

الأخطاء الشائعة في تأجير خصائص الصاعد

# 1. سوء تقدير الطلب في المنطقة

لا تشتري عقارًا في سوق لا يدعم استثمارك لمجرد أنك تعتقد أنه سيكون مكانًا جيدًا للاستثمار. هذا صحيح بالنسبة لجميع أنواع العقارات المؤجرة ، ولكنه ينطبق بشكل خاص على إيجارات الإجازات.

يتم تحديد نجاح أو فشل عقارك المستأجر من خلال العرض والطلب. تحقق من العرض والطلب في منطقتك. ابحث عن متوسط ​​معدل الشغور لفئة عقارك في الوقت الفعلي. سيخبرك هذا ما إذا كان مكانًا جيدًا لاستثمار أموالك. يمكن العثور على معدلات الشواغر في بيانات التعداد ، ويمكن للوكلاء المحليين ومديري الممتلكات تزويدك بمعلومات محدثة عن الوظائف الشاغرة.

# 2. المبالغة في تقدير المصاريف والتقليل من الإيجارات

كثيرًا ما يبالغ المستثمرون المبتدئون في تقدير صافي الإيجار لأنهم سعداء بإمكانية امتلاك عقار مؤجر. من الحكمة أن تتخذ جانبًا من الحذر وأن تقوم بتشغيل أرقامك بمعدل إيجار أقل قليلاً من المتوسط.

إذا كانت حساباتك بهذا الرقم تبدو جيدة ، فسيكون إيجار السوق أفضل. يتيح لك ذلك أن تكون أكثر مرونة مع سعر الإيجار إذا تغير السوق أو إذا كان هناك عرض أكثر من الطلب على نوع الإيجار الخاص بك في تلك المنطقة.

قم بتأكيد نفقاتك المتوقعة قبل شراء الإيجار. تحقق من معدل الضريبة السنوي ، واحصل على سعر للتأمين على العقارات المؤجرة ، وفحص فواتير الكهرباء السابقة. إذا كان هذا هو أول استثمار إيجاري لك ، ففكر في تضمين 5-10٪ وسادة نفقات أيضًا.

# 3. عدم المحافظة على نفقات الإصلاح والتقليل من شأنها

حتى إذا قمت بتوفير المال للإصلاحات غير المتوقعة والصيانة السنوية ، فقد لا يكون لديك ما يكفي لاستبدال عنصر كبير.

كإجراء احترازي ، احتفظ ببضعة آلاف من الدولارات في حساب توفير. هذا يضمن أن لديك أموالاً إضافية في حالة الإصلاح الطارئ الباهظ الثمن.

# 4. عدم بدء إجراءات الإخلاء بالسرعة الكافية

الإخلاء ليس تجربة ممتعة. ومع ذلك ، هناك دائمًا احتمال أن يتوقف المستأجر عن الدفع ، مما يتطلب منك إخلاءه.

تعرف على لوائح الإخلاء في ولايتك ، ولا تؤجل بدء إجراءات الإخلاء لفترة طويلة. كثيرًا ما يمنح الملاك المبتدئين للمستأجر عدة فرص ، وقبل أن يدركوا ذلك ، مرت عدة أشهر بدون إيجار. لا يزال يتعين عليهم طرد الناس. اتبع اتفاقية الإيجار الخاصة بك إذا كانت تنص على أنك ستقدم إشعارًا لمدة 30 يومًا بعد عدد معين من أيام عدم السداد.

تشمل القضايا القانونية الشائعة التي ينطوي عليها تأجير العقارات الإخلاء ، ونزاعات إيداع الضمان ، ومراقبة الإيجارات ، وصلاحية السكن. يجب أن يكون الملاك على دراية بقوانينهم ولوائحهم المحلية والمحلية لتجنب النزاعات القانونية المحتملة مع المستأجرين.

ما هي القوانين واللوائح المتعلقة بتأجير العقارات في الدول المختلفة؟

تختلف القوانين واللوائح المتعلقة بالممتلكات المؤجرة من ولاية إلى أخرى. على سبيل المثال ، لدى بعض الولايات قوانين للتحكم في الإيجارات تحد من المبلغ الذي يمكن للمالك زيادة الإيجار ، في حين أن البعض الآخر لا يفعل ذلك. بالإضافة إلى ذلك ، لدى بعض الولايات قوانين محددة حول ودائع الضمان ، في حين أن البعض الآخر لا يفعل ذلك. من المهم لأصحاب العقارات أن يكونوا على دراية بالقوانين واللوائح المحددة في ولايتهم لتجنب أي مشاكل قانونية.

ماذا يحدث إذا تسبب المستأجر في ضرر لعقار مؤجر؟

إذا تسبب المستأجر في تلف عقار مؤجر ، فيجوز للمالك تحميل المستأجر تكلفة إصلاح الضرر. يمكن القيام بذلك من خلال الاقتطاعات من وديعة الضمان أو من خلال الدفع المباشر من المستأجر. إذا كان الضرر واسعًا ، فقد يختار المالك اتخاذ إجراء قانوني ضد المستأجر لاسترداد خسائره.

ما هو دور مدير العقارات في تأجير العقارات؟

مدير الممتلكات هو المسؤول عن إدارة العمليات اليومية للعقار المؤجر ، بما في ذلك العثور على المستأجرين وفحصهم ، وجمع الإيجار ، ومعالجة الصيانة والإصلاحات ، ومعالجة أي شكاوى أو مشاكل المستأجرين. يمكن لأصحاب العقارات تعيين مديري العقارات للمساعدة في إدارة عقاراتهم المؤجرة ويمكنهم تقديم دعم وخبرة قيمة في هذا المجال.

كيف يمكن للمالك حماية ممتلكاته المؤجرة من الكوارث الطبيعية؟

يمكن لأصحاب العقارات حماية عقاراتهم المستأجرة من الكوارث الطبيعية من خلال اتخاذ بعض الاحتياطات ، مثل تركيب أجهزة كشف الدخان ، وتأمين الأشياء السائبة ، ووضع خطة إخلاء طارئة. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن لأصحاب العقارات شراء تأمين لحماية ممتلكاتهم المؤجرة من الأضرار الناجمة عن الكوارث الطبيعية.

وفي الختام

كل ولاية لديها مدن جيدة ، وأحياء جيدة ، وممتلكات جيدة. لضبط الصفوف الثلاثة ، يلزم الكثير من العمل والدراسة. عندما تحدد عقارك الإيجاري المثالي ، حافظ على توقعاتك واقعية وتأكد من أن أموالك المالية في حالة جيدة بما يكفي لانتظار العقار لبدء جني الأموال.

عندما يتم التعامل معها بطريقة تجارية ، يمكن أن تكون العقارات المؤجرة استثمارًا رائعًا. ولكن ، قبل أن تضع أموالك في الأسفل ، سترغب في أن تفهم (قدر الإمكان) ما ستدخل فيه. في حين أن احتمال كسب دخل شهري سلبي من العقارات أمر جذاب ، فمن الأهمية بمكان أن نفهم أنه غالبًا ما يتطلب الأمر الكثير من العمالة للحفاظ على تدفق هذه الإيرادات.

يمكن أن يكون الاستثمار في العقارات المؤجرة مربحًا للغاية. ومع ذلك ، يجب عليك إجراء بحث شامل عن العقارات والأسواق والمستأجرين.

اترك تعليق

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول المشار إليها إلزامية *

قد يعجبك أيضاً