هل فكرت يومًا في السعر وكيف تحسبه؟ إذا كان الأمر كذلك ، فأنت لست وحدك. ستوضح هذه المقالة بالتفصيل معدل سقف العقارات ، لذا ابقَ ملتصقًا!
يتم استخدام مصطلحات قليلة بشكل متكرر وفي نفس الوقت يساء فهمها في الاستثمار العقاري على أنها "معدل الحد الأقصى". عادة ما يكون التركيز على العائد المحتمل عند الدفاع عن حجم استثمارك المخطط فكرة جيدة.
تقدر إحصائية العائد المعروفة باسم معدل الحد الأقصى العوائد المحتملة على الاستثمارات أو استرداد رأس المال. نظرًا لطبيعة العائدات ، فقد استخدموها كثيرًا في العقارات التجارية ذات المخاطر المتزايدة (الدخل التشغيلي).
ما هو معدل سقف العقارات؟
معدل الحد الأقصى ، المعروف أيضًا باسم معدل الرسملة ، عبارة عن إحصائية تُستخدم لتحديد مدى رغبة قطعة من العقارات. وهي نسبة تمثل القيمة السوقية للأصل مقسومة على صافي دخل التشغيل السنوي (NOI).
في الربع الأول من عام 2023 ، بلغ متوسط معدل الرسملة لعقارات التجزئة في الولايات المتحدة 6.14٪ ، وفقًا لشركة Statista. وبلغت معدلات الحد الأقصى لعقارات التجزئة في مراكز التسوق خلال هذه الفترة 6.75٪ ، مقارنة بـ 5.63٪ للمتاجر المستقلة.
تُستخدم معدلات الحد الأقصى عادةً لحساب القيمة الجوهرية للأصل وتكون بمثابة معيار للمقارنة مع خصائص أخرى من نفس النوع. يؤثر نوع العقار وموقعه وحجمه وعمره على معدلات الحد الأقصى بطرق مختلفة.
كثيرا ما يستخدم معدل الرسملة في تطوير واستثمار العقارات. إنه أحد المعايير الرئيسية لمقارنة العقارات المتشابهة للتملك والتطوير وإعادة التطوير والتصرف.
تتكون هذه الصفات مما يلي:
- منازل تأجير متعددة الأسر
- شقق عقارية تجارية
- تاون هاوس للايجار
- تأجير مساكن الأسرة الواحدة
يوضح هذا المؤشر نسبة التدفق النقدي لممتلكاتك التي تنفقها عليها. يشير معدل الحد الأقصى المرتفع إلى أن العقار مربح بالنسبة لتكلفة ملكيته. يشير معدل الحد الأقصى المنخفض إلى أن تكلفة الملكية تتجاوز الدخل الذي تنتجه.
ما يحتاج المستثمرون لمعرفته حول معدلات الحد الأقصى
عند شراء عقار استثماري نقدًا ، يمكن للمستثمرين تقدير معدل العائد المتوقع باستخدام معدل الحد الأقصى. بغض النظر عن استراتيجية التمويل ، فإن هذا الإجراء يعمل. لذلك ، يمكن للمستثمرين تقييم العقارات الاستثمارية المختلفة باستخدام معدلات الحد الأقصى لخلق ساحة لعب عادلة.
العقارات الاستثمارية التأجيرية مناسبة لمعدل الحد الأقصى لأنها تعتمد على صافي الدخل التشغيلي. لسوء الحظ ، لا يمكن استخدامه لشراء أصول عقارية أخرى ، مثل منازل الإصلاح والوجه أو ، في بعض الحالات ، الإيجارات قصيرة الأجل - معادلات عائد الاستثمار للتدفق النقدي والعائد النقدي على النقد ، والتي تعد مفيدة بنفس القدر اختيار الاستثمار.
صيغة معدل الحد الأقصى للعقارات
يتم تحديد معدل الرسملة في العقارات باستخدام الصيغة التالية.
يمكننا حساب معدل الرسملة بعدة طرق. تتضمن التقنية الأكثر استخدامًا قسمة صافي الدخل التشغيلي للممتلكات على قيمتها السوقية الحالية للحصول على معدل رسملة استثمار عقاري. رياضيا ،
صافي الدخل التشغيلي مقسومًا على القيمة السوقية الحالية هو معدل الرسملة.
بعد طرح جميع التكاليف المرتبطة بصيانة الممتلكات ، يكون صافي الدخل التشغيلي هو الدخل السنوي (المتوقع) الذي يحققه الأصل (مثل الإيجارات). تتضمن هذه التكاليف السعر المدفوع للصيانة المستمرة للمنشأة وضرائب الممتلكات.
معدل الحد الأقصى للاستثمار هو 5.0٪ ، على سبيل المثال ، إذا كان العقار الاستثماري بقيمة 1 مليون دولار يولد 50,000،XNUMX دولار من صافي الدخل التشغيلي السنوي (الإيجار مطروحًا منه مصاريف التشغيل).
معدل الحد الأقصى = 50,000 دولار أمريكي مقسومة على 1,000,000 دولار أمريكي ، أو 5.0٪
ومع ذلك ، فإن التكرار الثاني غير محبوب لسببين. في المقام الأول ، ينتج عنه نتائج غير منطقية للممتلكات القديمة التي تم الحصول عليها بأسعار منافسة منذ عدة سنوات أو عقود. في المقام الثاني ، لا يمكن تطبيقه على العقارات الموروثة لأن سعر شرائها هو صفر ، مما يجعل التقسيم غير عملي.
بالإضافة إلى ذلك ، فإن الإصدار الأول ، الذي يستخدم سعر السوق الحالي بدلاً من سعر الشراء الأولي للقيمة المحددة ، هو تمثيل أكثر صحة لأن أسعار العقارات تختلف اختلافًا كبيرًا.
يمكن أن تكون إحدى أفضل الكليات العقارية عبر الإنترنت خيارًا جيدًا لأي شخص مهتم بمعرفة المزيد عن معدلات الرسملة.
حساب معدل سقف العقارات
بعد ذلك يمكنك حساب صافي الدخل باستخدام الصيغة أدناه:
صافي الدخل يساوي (100 - تكاليف التشغيل) [٪]. * [٪] = (100 - معدل الشغور] * الدخل الإجمالي
يمكنك معرفة معدل الحد الأقصى يدويًا باستخدام الحسابات المذكورة أعلاه أو حاسبة معدل الحد الأقصى. اتبع هذه الخطوات المباشرة لتحقيق ذلك:
- ابدأ بتحديد قيمة العقار ، والذي يمكن القيام به من خلال النظر إلى سعر بيعه ، على سبيل المثال. دعنا نتظاهر بأن البدء هو 200,000 دولار.
- تعرف على إجمالي دخل الإيجار. إنه مجرد مبلغ المال الذي تتلقاه من المستأجرين سنويًا. افترض أن هذا المبلغ يصل إلى 30,000 دولار في السنة.
- معرفة معدل الشغور. لنفترض أن المنزل فارغ بنسبة 2٪ من الوقت.
- حدد نسبة المصاريف التشغيلية. على سبيل المثال ، إذا كان يجب عليك إنفاق 500 دولار شهريًا على الرسوم ، فهذا يصل إلى 6000 دولار سنويًا أو 20٪ من إجمالي دخلك.
- احسب صافي عائد الإيجار باستخدام الصيغة أعلاه: يتم حساب صافي الدخل على أنه (100 - 20)٪ * (100 - 2)٪ * 30,000،0.8 دولار ، أو 0.98 * 30,000 * 23,520،XNUMX دولار ، ليساوي XNUMX،XNUMX دولار.
- ثم قمنا بحساب معدل الحد الأقصى بقسمة صافي الإيرادات على قيمة العقار:
- معدل الحد الأقصى يساوي 23,520 دولارًا أمريكيًا / 200,000 دولار أمريكي أو 11.76٪.
معدل سقف العقارات التجارية
معدل الرسملة ، الذي يُعرف أحيانًا باسم "معدل الحد الأقصى" ، هو عملية حسابية تُستخدم في العقارات التجارية لتحديد العائد المحتمل الذي يمكن أن يحصل عليه المستثمر على أصل معين. عادة ، بين 3٪ و 20٪ ، يشار إلى معدل الحد الأقصى كنسبة مئوية.
في معظم الحالات ، نربط بين معدلات الحد الأقصى وقيمة الممتلكات. يرتفع سعر الشراء وينخفض بشكل عكسي مع معدل الحد الأقصى.
مقارنة بكيفية استخدام المستثمرين للمضاعفات لتقييم الأسهم أو الأوراق المالية الأخرى ، فإن تقييم العقارات التجارية باستخدام معدل الحد الأقصى يشبه ذلك. على سبيل المثال ، معدل الحد الأقصى بنسبة 10٪ يعادل 10 مرات.
يتوقع المستثمر تحقيق مليون دولار من صافي الدخل التشغيلي السنوي من العقارات إذا دفع 1 ملايين دولار لمبنى بمعدل سقف 10٪.
على غرار شراء مستثمر لشركة كاملة مقابل 20 مليون دولار ، تُستخدم هذه الفكرة أيضًا. يتم إرجاع 5٪ من استثمار 20 مليون دولار أمريكي إذا حققت الشركة أرباحًا بقيمة مليون دولار أمريكي في عام معين.
أشار المستثمرون العقاريون إلى هذا الاستثمار على أنه معدل سقف يبلغ 5٪ ، بينما يشير إليه مستثمرو الأسهم عادةً على أنه مضاعف 20. واحد مضروبًا في معدل الحد الأقصى يساوي واحدًا ، وفقًا للصيغة.
ما هو معدل الحد الأقصى الجيد في العقارات؟
معدل الحد الأقصى الجيد هو المعدل الذي يكون فيه معدل الحد الأقصى للممتلكات الخاضعة للمقارنة أعلى من تلك الخاصة بالعقارات المماثلة التي تم بيعها سابقًا ، وذلك بناءً على مجموعة من الإيرادات والنفقات التشغيلية "المعتادة". كتوضيح ، ضع في اعتبارك شراء عقار متعدد العائلات بسقف 6٪ عندما بيعت ثلاثة عقارات قريبة من نفس الحقبة مؤخرًا بمعدلات تتراوح بين 5.50٪ و 5.75٪.
ماذا يعني معدل سقف 7.5٪؟
يشير معدل السقف البالغ 7.5 إلى أنه يجب عليك توقع 7.5٪ من إجمالي الدخل السنوي على أصولك أو قيمة استثمارك. معدل سقف 7.5 يتوافق مع عائد سنوي قدره 11,250،150,000 دولارًا أمريكيًا لممتلكات بقيمة XNUMX،XNUMX دولار أمريكي.
هل معدل الحد الأقصى 4.25 جيد؟
يشير معدل الحد الأقصى 4.25٪ (معدل الرسملة 4.25٪) إلى 4.25٪ عائد سنوي على الاستثمار. بعبارة أخرى ، إذا قمت بشراء منزل ، فإن صافي الدخل السنوي منه سيساوي 4.25٪ من السعر الذي دفعته مقابل ذلك.
يتم تقسيم سعر أو قيمة العقار على صافي إيرادات التشغيل السنوية للوصول إلى معدل الحد الأقصى 4.25 بالمائة.
ماذا يعني معدل سقف 3٪؟
يشير معدل الحد الأقصى بنسبة 3٪ (معدل الرسملة بنسبة ثلاثة بالمائة) إلى أن استثمارك سيكسبك عائدًا سنويًا بنسبة ثلاثة بالمائة. بعبارة أخرى ، إذا قمت بشراء منزل ، فإن صافي الدخل السنوي منه سوف يساوي 3٪ من السعر الذي دفعته مقابل ذلك.
بقسمة صافي إيرادات التشغيل السنوية على سعر العقار أو قيمته ، تم حساب معدل الحد الأقصى بنسبة 3 في المائة.
ما هو معدل الحد الأقصى الجيد لتأجير العقارات في عام 2023؟
قد يتراوح معدل الحد الأقصى الصحي من 4٪ إلى 12٪. 4٪ قد يكون معدل سقف لائق إذا كنت تعيش في مكان به ارتفاع الطلب والتكاليف ، مثل مدينة نيويورك أو لوس أنجلوس. يمكن رؤية معدلات الحد الأقصى بنسبة 10 ٪ أو أكثر في المناطق منخفضة الطلب ، مثل المناطق النامية أو الأحياء الريفية. فيما يلي بعض الاعتبارات الأخرى:
- دخل الإيجار الحالي للعقار
- قبول المخاطر
- توقعات الإيجار في المستقبل
- نمو قيمة العقارات في المستقبل
قد يكون معدل الحد الأقصى هو الأفضل من وجهة نظر الربحية إذا كان المستثمر يرغب في استرداد الأموال التي تم إنفاقها على سعر الشراء بسرعة. في تقييم المخاطر ، يشير معدل الحد الأقصى المنخفض إلى مستوى أقل من المخاطر ، بينما يشير معدل الحد الأقصى إلى مستوى أعلى من المخاطر.
يشير معدل الرسملة المرتفع عادةً إلى مخاطر أكبر ، بينما يشير معدل الرسملة المنخفض إلى انخفاض المخاطر ولكن انخفاض المكافآت. ومع ذلك ، يعتبر الخبراء عمومًا أن نسبة 5٪ إلى 10٪ هي معدل سقف "جيد" ، في حين أن معدل الحد الأقصى البالغ 4٪ يشير إلى انخفاض المخاطر ولكن يشير إلى فترة أطول لاسترداد الاستثمار.
الأسئلة الشائعة حول معدل سقف العقارات
متى يكون من المقبول طلب معدل الحد الأقصى؟
Cيمكن أن تكون معدلات الحد الأقصى بين اثنين أو أكثر من الخصائص مفيدة للغاية. ستسمح لك معرفة معدل الرسملة لكل عقار بتحديد أيهما يولد أكبر نسبة صافي دخل تشغيلي (NOI). هناك طريقة أخرى للنظر إلى معدل الحد الأقصى وهي قياس قوة الملكية.
هل الرهن العقاري مشمول في معدل الحد الأقصى؟
لا تؤخذ مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك في الاعتبار عند حساب معدل الحد الأقصى. يتم أخذ صافي إيرادات التشغيل السنوية ، ناقصًا نفقاتك السنوية (بخلاف الرهن العقاري) ، في الاعتبار في صيغة حساب معدل الحد الأقصى. (لتحديد معدل الحد الأقصى ، اقسم هذا المبلغ على تكلفة المنزل).
وفي الختام
معدلات كاب تساعد في تقييم الربحية. يمكن للمستثمرين العقاريين تقييم العقارات المؤجرة باستخدام معادلة معدل الحد الأقصى ، وهو مؤشر مهم لتحديد العائد المتوقع على الاستثمار.
- التطبيقات العقارية: أفضل الاختيارات الأكثر فعالية لعام 2023
- معدل CAP: التعريف والاستخدامات في الاستثمار العقاري
- معدل الحد الأقصى في العقارات: دليل المستثمرين لمعرفة معدلات الرسملة
- معدل الرسملة: شرح معدل الرسملة في العقارات
- 4 عناصر أساسية لجدول ذو غطاء جيد
مراجع حسابات
