تعني كلمة "pre" فعلًا يتم إجراؤه مسبقًا قبل شيء ما. لذلك ، ما قبل الرهن هو العملية التي تحدث قبل تنفيذ الإجراءات القانونية من قبل المقرض. لذا ، فإن فهم ما قبل الرهن يمكن أن يساعدك كمقترض ، ومستثمر ، وربما مقرض. إن معرفة كيفية بيع المنازل قبل الرهن ، وما هي قوائم ما قبل الرهن ، والمدة التي ستستغرقها عملية ما قبل الرهن أمر ضروري للغاية.
لكن أولاً ، لنتحدث قليلاً عن حبس الرهن.
ما هو حبس الرهن؟
يمكن تعريف الرهن بأنه إجراء الاستيلاء على الممتلكات المرهونة عندما يفشل المدين في مواكبة المدفوعات. يتم بيع العقار المرهون ليحل محل الأموال المستحقة على المقترض. أثناء حبس الرهن ، يتم مواجهة البيع على المكشوف في الغالب.
ما هو الرهن المسبق؟
الرهن المسبق هو الخطوة الأولى في عملية الرهن لاسترداد الأموال المستحقة على المقترض بشكل قانوني عن طريق الاستيلاء على الممتلكات. يمكن أن تكون فترة الرهن المسبق أيضًا الفترة الممنوحة للمقترض للاسترداد. في حالة ما قبل الرهن ، يكون المقرض على استعداد للتفاوض مع المقترض.
كيف يعمل ما قبل الرهن؟
عندما يقترض الشخص نقودًا أو يأخذ قرضًا لشراء عقار ، فإنه يوقع عقدًا مع المُقرض لسداد القروض على أقساط شهرية أو سنوية ، حسب الحالة. عادة ما يتم تنظيم المدفوعات الشهرية لتغطية جزء من مدفوعات رأس المال والفائدة على الرهن العقاري. عادة ما تكون هناك قواعد في العقد تنص على أنه في حالة تخلف المقترض عن السداد لمدة ثلاثة أشهر متتالية ، تمنح المحكمة المُقرض سلطة بدء الحجز المسبق.
في البداية ، ترسل المحكمة إشعارًا بالتقصير لتذكير المقترض بأنه في غضون 30 يومًا قد تبدأ إجراءات الرهن إذا لم يتم تغطية الدين بالكامل. قد يستغرق هذا الإجراء من أسابيع إلى شهور لأنه يختلف وفقًا للولاية. في هذه المرحلة ، يكون المُقرض على استعداد للتفاوض مع المقترض لتجنب النفقات غير الضرورية التي تأتي مع تقديم طلب حبس الرهن. إذا تم منح الرهن في نهاية المطاف ، يتم إرسال إشعار الإخلاء ثم المقرض يأخذ حيازة الممتلكات المرهونة.
كيفية تجنب الرهن المسبق
على الرغم من أن ما قبل الرهن ليس مدمرا مثل الرهن ، فمن الضروري تجنبها. يعد إجراء دفعاتك الشهرية في الوقت المحدد أفضل حل لتجنب التحديات التي تأتي مع إجراءات الإغلاق المسبق. في الحالات التي توجد فيها أسباب وجيهة ، يجب مناقشة الملاءمة مع المقرض الخاص بك للوصول إلى حالة مناسبة.
فائدة ما قبل الرهن
يمكن أن يكون الرهن المسبق وضعًا مربحًا للجميع إذا وافق المقترض والمقرض. الحجز المسبق هو فترة استرداد للمقترض. قد تخسر القليل ، ولكن ليس كل شيء. قد لا يتركك بيع منزلك خلال فترة ما قبل الرهن مفلساً.
منازل ما قبل الرهن
قد يكون من الصعب في بعض الأحيان العثور على منزل ما قبل الرهن لأنه قد لا يكون متاحًا من خلال المصادر العادية. يمكن أن يكون الاستثمار في منازل ما قبل الرهن مصدرًا كبيرًا للدخل إذا كان لديك المال لأن أسعارها قابلة للتفاوض في الغالب.
ما هو منزل ما قبل الرهن؟
منزل ما قبل الرهن هو عقار معرض لخطر الدخول في حبس الرهن. يدخل المنزل في مرحلة ما قبل الرهن عندما يقدم المقرض إشعارًا بالتخلف عن السداد. يمكن أن يكون للمنازل في الإغلاق المسبق قيمة كافية لتغطية الرهن العقاري المستحق. يُترك لصاحب المنزل خياران: إما بيع العقار أو سداد الدين. نظرًا لأن صاحب المنزل لن يرغب في المخاطرة بالدخول في حبس الرهن ، لأنه يضر بتاريخهم الائتماني ، فإنهم ملزمون بوضع العقار للبيع على المكشوف. المنزل في ما قبل الرهن والحبس مختلفة.
ما هو البيع القصير؟
البيع على المكشوف هو البيع الذي يبيع فيه صاحب المنزل المتخلف عن السداد منزلًا لمنع حبس الرهن. تشمل عمليات البيع على المكشوف للمنازل التفاوض مع شركة الرهن العقاري لبيع العقار بأقل مما هو مستحق. يمكن للمقترض بعد ذلك الابتعاد عن طاولة الإغلاق دون امتلاك أي شيء آخر. عند بيع العقار ، لن يسترد المُقرض كل أمواله وسيتعين عليه مصادرة الأموال المتبقية. ولكن قد يترك المقترض خالي الوفاض في كل معاملة ولكن مع سجل ائتماني جيد.
فائدة شراء منزل ما قبل الرهن
صاحب المنزل هو بائع متحمس ويخضع لقيود زمنية ، لذلك قد يكون على استعداد لخفض السعر.
هل يمكنك شراء منزل ما قبل الرهن بقرض؟
نعم ، يمكنك الحصول على قرض من أجل الرهن المسبق ، ولكن قد تكون هناك منافسة حيث يرغب المستثمرون في الاستثمار في منازل ما قبل الرهن لأنها أرخص. سيتعين عليك الحصول على موافقة مسبقة للحصول على قرض قبل أن تبدأ في البحث عن منزل قبل الرهن.
انظر أيضا: دليلنا لشراء منزل ممنوع
كيفية التفاوض على ما قبل الرهن
لا يمكنك التفاوض على الإغلاق المسبق إلا إذا وجدت واحدًا. هذه هي الخطوات التالية التي يجب اتباعها:
ابحث عن قوائم ما قبل الرهن. هناك عدة أماكن للعثور على قوائم الإغلاق المسبق. يمكنك البدء بالتحقق من السجلات العامة حيث أن معظم العقارات التي توشك على الدخول في حبس الرهن مسجلة للإشعار العام. يمكنك زيارة مواقع العقارات للبحث عن العقارات التي على وشك أن يتم حظرها.
ابحث عن عقار ممنوع في موقع جيد ، حيث من المحتمل أن توجد معظم العقارات في حالة مجموعة. يمكنك استئجار عقار من ذوي الخبرة في هذا المجال.
رتب لقاءً مع البائع واستنتج السعر.
في كثير من الحالات ، يكون من الأسهل شراء حبس الرهن نقدًا. أصحاب المنازل يخضعون لقيود زمنية وسيرغبون في البيع لمشتري نقدي. يكون البائعون أكثر تحفيزًا للبيع لمشتري نقدي ، ويمكن أن يجعل عملية الإغلاق تتحرك بشكل أسرع. ومع ذلك ، فإن العديد من مشتري المنازل المغلقة يفعلون ذلك برهن عقاري. يمكن الحصول على الرهون العقارية للمنازل المغلقة بنفس الطريقة التي تحصل عليها عند شراء المنازل بانتظام. تأكد من تضمين تكلفة الإصلاحات والتجديدات وإغلاق التكاليف عند حساب مبلغ الاقتراض
قوائم ما قبل الرهن
ما قبل الرهن كما يوحي الاسم هو قائمة تحتوي على العديد من المنازل المعرضة لخطر الرهن.
ما هي قوائم ما قبل الرهن؟
يمكن لقوائم ما قبل الرهن تعقب الممتلكات التي على وشك الدخول في حبس الرهن. مع قوائم ما قبل الرهن ، يمكن للمستثمرين العقاريين أن يجدوا أنه من الأسهل شراء منازل بأسعار أرخص.
أين تجد قائمة ما قبل الرهن
هناك أماكن مختلفة للعثور على قوائم جيدة قبل الرهن مثل:
# 1. مواقع الويب
هناك العديد من المواقع على الإنترنت التي تحتوي على أسماء وتفاصيل عن قوائم ما قبل الرهن. يمكنك تصفح الإنترنت والبحث عن قوائم ما قبل الرهن وهي في الغالب مجانية.
# 2. السجل العام
هذه إحدى الطرق المجانية للبحث عن الخصائص في ما قبل الرهن. يقوم المقرضون بنشر إشعار عام عندما يكون المنزل في طريق الرهن المسبق. يمكن العثور على قوائم ما قبل الرهن مجانًا في السجلات العامة في مكتب مسجل المقاطعة. عادة ما يتضمن عنوان الملكية واسم صاحب المنزل. وهي تشمل أيضًا اسم البنك المسؤول عن حبس الرهن. المعلومات الموجودة عادة في السجلات العامة ليست كافية ، ويمكن أن يستغرق استخدام السجلات العامة وقتًا طويلاً.
# 3. سمسار
إذا كان لديك اتصال بوكيل عقاري متخصص في العقارات الممنوعة ، فسيكون الأمر أسهل كما يمكنك أن تسأله. سيكون لديهم معلومات كافية وقد يكونون قادرين على الوصول إلى صاحب المنزل ، لكن ذلك سيكلف بعض العملات المعدنية.
# 4. المقرضون
لأن ذلك لصالحهم ، فإن العديد من المقرضين سيقدمون لك قائمة ما قبل الرهن إذا طلبت ذلك ببساطة.
# 5. الصحف
يمكنك التقاط جريدتك والتحقق من قوائم ما قبل الرهن. تنشر الصحف المحلية عناوين منازل على وشك أن تكون في حبس الرهن. في جريدتك المحلية ، اقرأ إشعار إعلانات البيع ، وتأكد من الحصول على نسختك مباشرة بعد نشرها حتى تكون أول من يقفز على فرصة واعدة.
انظر أيضا: مقالتنا على قوائم الرهن
ما هي مدة عملية ما قبل الرهن؟
قد تختلف المدة التي تستغرقها عملية الإغلاق المسبق في ظل ظروف غير عادية. عادةً ، عندما يفوت المدين شهورًا من السداد ، يرسل المُقرض إشعارًا بالتقصير عن السداد إلى المقترض بعد 30 يومًا من السداد الضائع.
ما هي مدة عملية الإغلاق المسبق؟ يشترط قانون الولاية أن ينتظر المُقرض 90 يومًا بالإضافة إلى الإشعار الأول قبل إرسال تقرير يفيد بأن المقترض لم يلتزم بالدفع.
ثم تسمح المحكمة للمقرض بتقديم شكوى حبس الرهن. ملء شكوى الرهن يبدأ رسميا إجراءات الرهن. سيكون لدى المقترض فترة زمنية محددة للرد على الشكوى وشرح سبب عدم ملاءمة الرهن. إذا فشل المقترض في الرد على الشكوى ، يمكن للمحكمة أن تدخل حكمًا افتراضيًا ضد المقترض ، مما يسمح للمقرض بإنهاء عملية الرهن على العقار والبدء في عملية مزاد الرهن أو عملية البيع.
لذلك من الناحية الفنية ، يستمر الإغلاق المسبق لمدة 120 يومًا ولكن قد يختلف وفقًا للولاية أو المحكمة.
ما هي مدة بقاء المنزل في فترة ما قبل الرهن؟ من الناحية الفنية ، يبقى المنزل في عملية ما قبل الرهن حتى يقوم المُقرض بتقديم وثائق الرهن الرسمية إلى المحكمة. هذا يعني أنه لا يزال بإمكانك حفظ منزلك من عملية ما قبل الرهن حتى النقطة التي يبدأ فيها المقرض إجراءات الرهن الرسمية في المحكمة. ما هي المدة التي يمكن أن يبقى فيها المنزل في فترة ما قبل الرهن؟ عادةً ما تستغرق عملية ما قبل الرهن حوالي 120 يومًا ، ولكن يمكن أن تكون هذه الفترة أطول إذا قدم المُقرض شكوى الرهن بعد فترة الانتظار المطلوبة البالغة 120 يومًا.
اقرأ أيضا العقارات الثانوية
كيفية الخروج من الحجز المسبق
إذا واجهت مشكلة الإغلاق المسبق ، فهناك طرق مختلفة للخروج من الإغلاق المسبق وسنقوم بمعالجة بعضها هنا. بمجرد أن تبدأ إجراءات ما قبل الرهن ، هناك طرق مختلفة لإلغاء الاشتراك. في هذه الحالة ، يكون المُقرض جاهزًا للتفاوض مع المقترض لتجنب التكلفة التي تأتي مع إجراءات الرهن:
# 1. تعديل القرض
تعديل القرض هو طريقة واحدة لتجنب حبس الرهن. عندما يتعذر على المقترض مقابلة الدفعة الشهرية ، يمكنه ترتيب لقاء مع المُقرض والتوصل إلى اتفاق. يمكنك أن تشرح للمقرضين الأسباب الكامنة وراء تأخرك في السداد ، وإذا كان المقرض يتفهم ، يمكنك تمديد فترة القرض. في حالات أخرى ، من المحتمل أن يقوم المُقرض بتخفيض سعر الفائدة إلى سعر أقل. قد يوافق المقرض على تجنب المتاعب التي تأتي مع عملية الرهن.
# 2. بيع قصير
عندما يكون المقترض ملزمًا ببيع ممتلكاته بمبلغ أقل لتغطية الدين ، يُشار إلى ذلك باسم "البيع على المكشوف". ببيع العقار وسداد الدين ، يمكن لكل من المقترض والمقرض الهروب من عملية حبس الرهن. البائعون في عمليات البيع على المكشوف ليسوا دائمًا أشخاصًا تحت الماء على رهنهم العقاري.
في بعض الأحيان ، ينخرط البائعون في عمليات البيع على المكشوف لأن السوق ليس جيدًا ولديهم ممتلكات أو ممتلكات يحتاجون إلى التخلص منها. بغض النظر عما إذا كان العقار في البيع على المكشوف في حالة حبس الرهن ، أو ما قبل الرهن ، أم لا ، فإن العمل مع محام في عملية البيع على المكشوف يمكن أن يساعدك في ضمان أن تفي اتفاقياتك مع المقرض بالقرض وتساعدك حقًا على الهروب من حبس الرهن معالجة.
# 3. دفع الرصيد
يمكنك بسهولة تجنب الإغلاق المسبق إذا دفعت الرصيد المستحق. يجب على المُقرض أن ينسحب فورًا إذا دفعت الرصيد المستحق.
# 4. إعادة التمويل
هناك طريقة أخرى لتجنب الإغلاق المسبق وهي الحصول على الموافقة على قرض آخر. يمكنك الحصول عليها من خلال مقرضك الحالي أو من خلال مقرض رهن عقاري آخر. يتيح لك ذلك إعادة التفاوض على الشروط الجديدة ويمنحك وقتًا طويلاً لسداد القرض.
وفي الختام
ما قبل الرهن هو الخطوة الأولى لحبس الرهن. عادة ما يؤدي إلى حبس الرهن إذا لم يتصرف المقترض بسرعة.
منازل ما قبل الرهن هي خصائص على وشك الدخول في حبس الرهن. يمكن أن يكون للمنازل في الإغلاق المسبق قيمة كافية لتغطية الرهن العقاري المستحق. هم عادة للبيع على المكشوف. المنزل في ما قبل الرهن والحبس مختلفة.
يمكن العثور على قوائم الحجز المسبق على مواقع الويب والسجلات العامة والصحف وما إلى ذلك ويمكن أن تستمر حتى 120 يومًا حسب الموقع ، حيث يختلف في الولاية.
الأسئلة الشائعة
كيف أبيع منزلي خلال فترة ما قبل الرهن؟
يمكنك الاتصال بوكيل عقاري لطرح منزلك في السوق ، أو يمكنك زيارة موقع عقاري.
ماذا يعني عندما يكون المنزل ما قبل الرهن؟
هذا يعني أن منزلك معرض لخطر الرهن ، وإذا حدث ذلك فقد يكون هناك تلف في تاريخك الائتماني
أين يمكنني العثور على منزل ما قبل الرهن؟
يمكنك العثور على منازل ما قبل الرهن في السجلات العامة والمواقع الإلكترونية والصحف المحلية.
- شرح حبس الرهن العقاري !!! (+ دليل مفصل لشراء المنازل المغلقة
- قوائم التوقيف: كيفية العثور على قوائم التعويق المجانية خالية من الإجهاد
- ما هو البيع القصير؟ دليل لعملية البيع على المكشوف
- البيع القصير: التعريف والعملية والفوائد
- ما هو ريد لاينينج: ما تحتاج إلى معرفته
- كيفية شراء منزل محظور: خطوات شراء منزل ممنوع
- تأمين رايدر: المعنى ، أنواعه وعوامله
