عندما يتعلق الأمر بامتلاك منازل للإيجار ، هناك بعض الأشياء التي يجب أن تكون على دراية بها ، حتى قبل أن تبدأ في عملية امتلاكها. وذلك لأن أسعار تأجير المنازل تأثرت بالوباء مما جعلها أقل تكلفة. هناك بعض الإيجابيات والسلبيات التي يجب مراعاتها ، خاصة للمبتدئين ، قبل الاستثمار في استئجار منازل. تحتاج أيضًا إلى أن تكون مستعدًا لما يأتي مع امتلاك منازل للإيجار لأنه يتطلب الكثير من التحضير. يعمل هذا المنشور كدليل إذا كنت تتطلع إلى امتلاك عقار مستأجر قريبًا.
استمر في قراءته وفهمه بالتفصيل !!
إمتلاك منازل للإيجار
الحقيقة التي لا يخبرك بها أحد عن امتلاك منازل مستأجرة هي أنه غالبًا ما يكون مرهقًا. تبدأ تحديات امتلاك منازل للإيجار مبكرًا ، وغالبًا ما تتطلب الوقت والمال. فيما يلي التحديات الأساسية الستة لامتلاك منازل للإيجار والتي تحتاج إلى معرفتها قبل الدخول إلى سوق العقارات السكنية. تشمل التحديات التي تأتي مع امتلاك منازل للإيجار ما يلي:
- إيجاد العقار المناسب
- تحضير الوحدة
- إيجاد مستأجرين جيدين
- مشاكل الصيانة ، المتاعب التي تنشأ
- تؤثر أسعار الفائدة المتغيرة على سعر الإيجار.
لا تزال جميع التحديات قائمة وأن العيش في الموقع يعني أنك متواجد دائمًا وستكون على اتصال وثيق مع المستأجرين لديك. خطط بشكل مناسب ووضع الخطوات التالية موضع التنفيذ
# 1. Go Basic
لاحظ أن شراء واستئجار شقة بدون وسائل راحة إضافية يمكن أن يجعل عملية الإيجار بسيطة. ومع ذلك ، يجب عليك أيضًا معرفة وتحديد السوق الخاص بك أيضًا. على سبيل المثال ، إذا قمت بتأجير طلاب جامعيين بشكل أساسي ، فلن تحتاج في هذه الحالة إلى أجهزة متطورة أو قطع زخرفية. هذا لأنه قد يتعرض لخطر الانكسار أثناء حفلة طلابية أو أي من أنشطتهم المتعددة.
هناك طريقة أخرى لكسب المال وهي العمل مع برامج الإسكان الحكومية. هذا لأنه يمكنك تأجير شقة أساسية نظيفة مع الأجهزة الضرورية التي يمكن للعائلات استخدامها من خلال البرامج المدعومة من الحكومة. يمكنك ببساطة تحقيق ذلك ، من خلال إشراك نفسك في نوع من برنامج الإسكان ، والذي يمكن أن يوفر مأوى آمنًا للعائلات المحتاجة. يمكنك أيضًا كسب المال من خلال استثمارك.
# 2. المقتنيات طويلة الأجل
سيخبرك معظم المستثمرين العقاريين أنهم ينفصلون عن الإيجار والنفقات. هذا يعني أن نهجهم هو شراء عقار بسعر منخفض ومن ثم السماح لإيجار المستأجرين بسداد الرهن العقاري. ثم ، في مرحلة ما ، قاموا ببيع المنزل في غضون 30 عامًا ، مع الاستفادة من بعض ارتفاع الأسعار. في حين أنه نهج معقول ، فمن المرجح أن تكون الأرباح صغيرة وضريبة أرباح رأس المال كبيرة. لا يزال يتطلب الوقت والجهد الذي قد يتم إنفاقه بشكل أفضل في مكان آخر.
# 3. الذهاب بدوام كامل
يتخذ الملاك الجادون نهجًا صارمًا ، لذلك يجب عليك أيضًا. يقومون بدمج وشراء مبانٍ متعددة ، وبالتالي يقومون بجزء كبير من العمل بأنفسهم. تتمثل إستراتيجية الشراء والبيع في تعظيم ترحيل الخسائر الضريبية وعمليات الشطب بالإضافة إلى تقليل الدخل.
إيجابيات وسلبيات امتلاك منازل للإيجار
مما لا شك فيه أن تأجير العقارات أمر رائع وفرصة أيضًا لتطوير أصولك. تأتي هذه الفرصة أيضًا مع بعض المسؤولية بالإضافة إلى بعض العيوب فيها. تشمل إيجابيات وسلبيات امتلاك واستثمار منازل الإيجار.
إيجابيات امتلاك منازل للإيجار
على الرغم من وجود سلبيات ، إلا أنك ستعرف كيفية تجنب معظم السلبيات التي تأتي في طريقك مع الإيجابيات التي سيتم سردها أدناه ، أثناء الاستثمار في منازل الإيجار. بعض المزايا الرئيسية لامتلاك منازل للإيجار تشمل ما يلي
# 1. أسعار العقارات متدنية حاليا
معدلات الرهن العقاري والعقارات هي في الأساس عند بعض من أدنى قيمها في التاريخ الآن ، لذلك سيكون هذا عادةً أفضل وقت للاستثمار في العقارات.
# 2. الدخل الشهري
عندما يدفع المستأجرون لك أكثر من تكاليف الرهن العقاري ، فإنك تحقق دخلاً إضافيًا كل شهر يكون عادةً مربحًا. يجب أيضًا أن تضع في اعتبارك أنه من أجل الحصول على تكلفة إيجار أعلى ، يجب أن يكون إيجارك نظيفًا ومرتبًا.
# 3. بيت عطلات الشاطئ
إذا كانت خطتك هي التقاعد على الشاطئ أو حتى الجبال ، فهذه طريقة رائعة لبدء خططك. يمكنك أن تبدأ بتأجير منزلك وأنت غير موجود والتخطيط لقضاء إجازة في منزل إجازتك المجاني عمليًا. سيؤدي هذا تلقائيًا إلى حجز مكانك في موقع التقاعد الذي تحلم به حتى تصبح جاهزًا للانتقال إلى هناك بشكل دائم.
# 4. العرق الأسهم
من خلال الانخراط في مشاريع تحسين المنزل منخفضة الميزانية ، يمكنك إضافة قيمة إلى منزلك دون إنفاق الكثير من المال. من المرجح أن تضيف هذه "الإنصاف" قيمة إضافية لممتلكاتك أثناء ترقيتها وصيانتها.
# 5. مصاريف الملاك قابلة للخصم أيضًا
يتم خصم نفقات الملاك من فوائد امتلاك منازل أو عقارات للإيجار. هذا لأنه عندما يقوم مستثمر عقاري بتعيين مدير عقارات محلي لرعاية المستأجر والمنزل ، ستظل هناك نفقات يمكن للمالك خصمها من أجل تقليل الدخل الخاضع للضريبة: مثل التعليم المستمر والسفر والمكتب المنزلي
# 6. أصحاب التأجير تجنب ضرائب FICA
فائدة رئيسية أخرى لامتلاك منازل للإيجار هي لأغراض العاملين لحسابهم الخاص. يُطلب من دافعي الضرائب العاملين لحسابهم الخاص دفع جزء من الضمان الاجتماعي لكل من صاحب العمل والموظف بالإضافة إلى ضرائب الرعاية الطبية ، والمعروفة باسم FICA أو ضرائب الرواتب. بشكل مفيد ، لا يتم تصنيف الدخل من عقار مؤجر على أنه دخل تكسبه. هذا يعني أن الدخل لا يخضع لضريبة FICA.
# 7. أهلية الاستقطاع المار
أخيرًا ، فوائد امتلاك أو الاستثمار في منازل أو عقارات للإيجار ، خاصة للمبتدئين هي أن المستثمرين العقاريين المؤهلين لخصم الدخل المار سوف يقتطعون ما يصل إلى 20٪ من صافي دخل أعمالهم من ضرائب دخلهم ، والتي تخضع لقيود معينة. من أجل التأهل ، يجب أن يمتلك المستثمر نشاطًا تجاريًا ممرًا وأن يكون لديه دخل أعمال مؤهل (QBI). يشمل العمل المار شراكة ، وشركة ذات مسؤولية محدودة (LLC) ، وشركة S ، وملكية فردية.
سلبيات امتلاك منازل للإيجار
بعد أن نظرنا في الإيجابيات أعلاه ، هناك أيضًا سلبيات رئيسية يجب أن تكون على دراية بها قبل امتلاك منازل للإيجار ، وتشمل معظمها ما يلي
# 1. المستأجرين السيئين
يدفع بعض المستأجرين الإيجار في الوقت المحدد ويغادرون المنزل تقريبًا بنفس الحالة التي كانوا عليها عندما حصلوا عليه. ومع ذلك ، ليس كل شخص بهذه الطريقة وسيترك عقارك في حالة بينما ترك بعض المستأجرين سيؤدي ببساطة إلى إساءة معاملة منزلك. هذا لأنهم يعرفون بالفعل أنهم سيفقدون مبلغ التأمين على أي حال. هناك أيضًا احتمال أن يتوقف بعض المستأجرين عن دفع الإيجار تمامًا وينتظرون منك إحضارهم إلى المحكمة أو طردهم ، مما يتسبب في دفع جميع الرسوم. بالاقتران مع النظام القانوني ، أوصيك بإجراء فحص الخلفية لجميع المستأجرين قبل استئجار عقارك ، مما يساعد على تجنب هذه المشكلة في معظم الأوقات.
# 2. مسؤولية المالك
ستصبح مالكًا ، مما يعني أنك مسؤول عن إصلاح جميع الأجهزة المعطلة ، واستدعاء المبيدات ، وإجراء فحوصات خلفية على المستأجرين. يمكن للمالك أن يصبح وظيفة بدوام كامل أسرع مما كنت تأمل ، لذا فهم المسؤوليات جيدًا. هذه المسؤوليات بمثابة إيجابيات وسلبيات لأنك سعيد عمومًا بامتلاك منازل مستأجرة.
# 3. يتطلب رأس المال
من الواضح أنك بحاجة إلى المال لسداد دفعة أولى على المنزل ، وتحتاج أيضًا إلى أصول سائلة لإجراء إصلاحات غير متوقعة. حسنًا ، على الأقل ضاعف المدخرات الطارئة التي لديك لمنزلك الحالي لمنزلك المستأجر. ومع ذلك ، سوف تحتاج إلى تأمين إضافي لأن معظم سياسات مالكي المنازل لا تغطي إلا العقارات التي يشغلها مالكوها
رقم 4. مخاطرة
تأجير العقارات هو استثمار ، لذلك هناك دائمًا مخاطر مرتبطة به. هذا لأنك تقوم بدمج جميع أصولك في ملكية واحدة. على أي حال ، يحدث شيء ما في منطقتك التي تشتري فيها ، ويتدهور منزلك. هذا يعني أنك ستخسر الكثير من المال. وبالتالي ، قد لا تجني دائمًا الأموال من ممتلكاتك. هناك أيضًا فرصة جيدة لعدم تأجير عقارك طوال الوقت. باختصار ، تحتاج إلى تحليل إيجابيات وسلبيات امتلاك منازل للإيجار قبل الغوص فيها. افحص ما ستكسبه قبل اتخاذ الخطوات.
المزيد من الفوائد لامتلاك عقار أو منزل مؤجر
كما يمكنك أن تقول ، فإن فوائد امتلاك عقار مؤجر لا تنضب. يكاد يكون مثل فوز للجميع ولا توجد خسائر. يعد امتلاك عقار مؤجر أمرًا مربحًا حقًا من حيث أن العوائد أعلى مما قد تكسبه من أي استثمارات متحفظة أخرى ، مثل السندات أو الأسهم الممتازة. على الرغم من أن ليس كل شخص لديه القدرة على إدارة الممتلكات والمستأجرين. إضافة إلى المزايا المذكورة أعلاه ، إليك بعض المزايا الأخرى لامتلاك منازل للإيجار ؛
# 1. المزايا الضريبية لامتلاك عقار مؤجر
تسمح لك خدمة الإيرادات الداخلية بخصم العديد من النفقات المتعلقة بإيجار العقارات في فئات:
- المصاريف العادية والضرورية
- إدخال التحسينات
- خفض
هذا يعني أنه يمكنك خصم التأمين الخاص بك ، والفائدة على الرهن العقاري الخاص بك ، وتكاليف الصيانة ، وكذلك البلى الجسدي على الممتلكات الخاصة بك. سينتج عن الاستهلاك خسارة رمزية ، والتي بدورها يمكنك خصمها من الدخل الآخر. بمعنى آخر ، يمكنك الاستفادة من صافي التدفق النقدي الإيجابي من دخل الإيجار مطروحًا منه النفقات ، ولكن لا يزال لديك صافي خسارة للأغراض الضريبية. يجب أن تدرك أيضًا أن الاستهلاك يقلل من أساس التكلفة للممتلكات خاصة لحساب مكاسب رأس المال عند بيع الممتلكات الخاصة بك.
اقرأ أيضا: استثمار HSA: أفضل الخيارات والمزايا الضريبية
بالإضافة إلى هذه المزايا الضريبية ، يقدم قانون التخفيضات الضريبية والوظائف عددًا من المزايا الضريبية لأصحاب العقارات. إذا كنت تمتلك نشاطًا تجاريًا أو كيانًا متدفقًا وتقوم بتشغيله أيضًا كمؤسسة فردية أو شركة ذات مسؤولية محدودة أو شراكة أو شركة S ، فيمكنك خصم مبلغ يساوي 20٪ من صافي دخل الإيجار. حسنًا ، هذا ما دام إجمالي دخلك السنوي الخاضع للضريبة من جميع المصادر بعد الخصومات أقل من 250,000 ألف دولار للعزاب أو 500,000 ألف دولار للأزواج المتزوجين الذين يتقدمون بشكل مشترك.
# 2. الإيجارات الموسمية
عندما تستأجر عقارك بشكل موسمي ، يمكنك استخدامه لنفسك لمدة 14 يومًا في السنة أو ، اعتمادًا على 10٪ من عدد الأيام التي تؤجرها للآخرين بسعر السوق العادل ، وستظل قادرًا على خصم نفقاتك أيضًا .
# 3. 1031 الصرف
في بورصة 1031 ، يمكنك بيع عقار مؤجر وكذلك الاستثمار في عقار آخر "من نفس النوع" دون دفع ضرائب على أرباح رأس المال.
# 4. تأجير مساحة إضافية
هذا يعني أنه يمكنك التعامل مع غرفة أو منطقة من منزلك ، مثل المرآب أو الطابق السفلي أو وحدة المسكن الملحقة ، مثل الإيجار. إذا قمت بذلك ، فأنت تقوم عادةً بإزالة النسبة المئوية لفائدة الرهن العقاري والمصروفات الأخرى مقابل دخلها. ومع ذلك ، يجب أن تكون على دراية بالمخاطر المحتملة لتأجير مساحة إضافية ، والتي تشمل المحلية قواعد تقسيم المناطق.
# 5. مصاريف التشغيل هي دائما قابلة للخصم
نفقات التشغيل لإدارة وصيانة الممتلكات المستأجرة معفاة من الضرائب. توضح مصلحة الضرائب الأمريكية أن النفقات العادية والضرورية تشمل:
- تكاليف الإعلان
- عمولات التأجير
- رسوم إدارة الممتلكات
- الإصلاحات والصيانة.
- لوازم
- المناظر الطبيعية
- مكافحة الآفات
- الضرائب العقارية
- تأمين مسؤولية مالك المنزل والمالك
- المرافق التي يدفعها المالك مباشرة
- أتعاب الخدمات المهنية مثل المحاسب أو المحامي العقاري.
# 6. فائدة الرهن العقاري قابلة للخصم
هناك مثالان آخران لمصاريف الفائدة المخصومة من الضرائب هما الفوائد التي تدفعها شركة ذات مسؤولية محدودة وواحد يقرض أموال الشركة. على سبيل المثال ، يمكن للمستثمرين الذين يستخدمون بطاقة ائتمان لشراء عناصر رئيسية مثل الأجهزة أن يرغبوا في الحصول على بطاقة ائتمان تجارية للمساعدة في إبقاء نفقات العمل منفصلة عن النفقات الشخصية.
يمكنك الحصول على خصم الإهلاك وهو ميزة ضريبية أخرى لامتلاك عقار مؤجر. تسمح مصلحة الضرائب الأمريكية للمستثمرين العقاريين بإهلاك العقارات المؤجرة على مدى 27.5 سنة. هذا من أجل استرداد تكلفة البلى لأن الأرض لا تبلى ، فقط تكلفة المنزل والعناصر الأخرى تزيد من أساس التكلفة. على سبيل المثال ، يمكن استهلاك سقف وأجهزة جديدة. وفقًا لـ IRS Publication 527 ، بالنسبة للعقارات السكنية المؤجرة ، يتم استهلاك الأجهزة على مدى خمس سنوات.
الاستثمار في عقار إيجار للمبتدئين
قد يكون التملك والاستثمار في العقارات المؤجرة فرصة رائعة للأفراد والمبتدئين الذين لديهم أعمال ذاتية (DIY). هذا بسبب مهارات التجديد والصبر المطلوب لإدارة المستأجرين. ومع ذلك ، تتطلب هذه الاستراتيجية رأس مال كبير لتمويل تكاليف الصيانة الأولية وتغطية الأشهر الشاغرة.
وفقًا لبيانات مكتب الإحصاء الأمريكي ، زادت أسعار مبيعات المنازل الجديدة باستمرار من حيث القيمة من الستينيات إلى عام 1960 قبل أن تنخفض خلال الأزمة المالية. من المهم للمبتدئين الذين يتطلعون إلى الاستثمار في تأجير العقارات أن يعرفوا ذلك مع الأخذ في الاعتبار أيضًا أن أسعار المبيعات تستأنف ارتفاعها ، بل وتتجاوز مستويات ما قبل الأزمة في معظم الأوقات. الآثار طويلة المدى لوباء الفيروس التاجي على قيم العقارات موجودة دائمًا. هناك معلومات أساسية يجب على المبتدئين الذين يتطلعون إلى الاستثمار في العقارات المستأجرة أن يلاحظوها
- يوفر دخلاً منتظمًا ويمكن أن تقدر ممتلكاتك
- يزيد رأس المال من خلال الرافعة المالية
- لاحظ أن هناك العديد من المصاريف المرتبطة بالخصم الضريبي
- لاحظ أنه يمكن أن تكون هناك ممتلكات تالفة محتملة من المستأجرين
- يمكن أن تكون إدارة المستأجرين في معظم الأوقات مملة
- انخفاض الدخل من الوظائف الشاغرة المحتملة
كمبتدئ ، لا ينبغي أن يكون الاستثمار في العقارات المستأجرة مستعجلاً. هذا لأنك لا تزال بحاجة إلى إتقان الإيجابيات والسلبيات التي تأتي معها من أجل زيادة الربح. يمكنك أيضًا تعليم المبتدئين الآخرين أو عائلتك وأصدقائك المهتمين بالاستثمار في العقارات المؤجرة ولكن لا يمكنهم إيجاد طريقهم للتغلب عليها.
وفي الختام
إذا كنت مهتمًا بالاستثمار أو امتلاك عقار للإيجار أو حتى شراء منازل في عام 2023 ، فعليك التفكير في الإيجابيات والسلبيات المرتبطة بذلك ، خاصة للمبتدئين. هذا لأنك تحتاج إلى فهم كل التفاصيل بشكل صحيح قبل امتلاك عقار.
الأسئلة الشائعة
كم من المال يجب عليك دفعه على منزل مؤجر لتملكه؟
عادة، يتم الاحتفاظ بنسبة 3-5 ٪ من قيمة المنزل كوديعة أو يتم دفعها على أقساط إذا لم يكن لديك أي أموال. عادة ما تقدر قيمة المسكن بنسبة 3-5٪ من قيمة العقار ، وهو ما لن تحصل عليه إذا لم يكن لديك أي نقود. إذا كانت هذه هي الحالة ، يمكنك اختيار التقدم لبرنامج التوفير أو يمكنك ترتيب دفع الوديعة على أقساط.
ما هي مدة عقود الإيجار المنتهي بالتملك؟
الاتفاق الذي تقوم بتوقيعه هو عقد ملزم قانونًا لشراء منزل سيتم إغلاقه في غضون سنة إلى ثلاث سنوات بعد توقيع الصفقة.
ما هو الفرق بين تأجير المنازل وشراء منزل؟
الإيجار للتملك هو نهج هجين لملكية المنزل حيث يتم دفع دفعة الإيجار بالكامل أو جزء منها نحو إنشاء حقوق ملكية في منزل بمرور الوقت. وهي عادةً طريقة يسمح فيها مالك المنزل للمستأجر بإنشاء حقوق ملكية دون الحاجة إلى دفع دفعة أولى أو الحصول على رهن عقاري.
مقالات ذات صلة
- مصلحة الملكية: الدليل الأعلى لمصلحة الملكية
- اتفاقية الإيجار: النماذج والنماذج وأفضل الممارسات الأمريكية (دليل مفصل)
- عقارات الإيجار: نصائح لاستثمار العقارات الإيجارية المربحة
- كم تبلغ تكلفة المنازل الصغيرة: 2023 تكلفة بناء منازل صغيرة
- إدارة الممتلكات: مديرو العقارات وشركات الإدارة (+ أفضل البرامج المختارة)
