أصحاب العقارات لديهم بدائل مختلفة عندما يتعلق الأمر ببيع منازلهم. لديهم خيار الذهاب مع قائمة مفتوحة ، والتي تسمح للوكيل بعرض وبيع منزلهم. تتيح اتفاقية الإدراج غير الحصرية للمالك استئجار عدة وسطاء في نفس الوقت. في هذه المقالة ، سنناقش كل ما تحتاج لمعرفته حول القائمة المفتوحة ، والاتفاقيات ، والعقارات ، والتطبيق ، والقائمة المفتوحة مقابل الوكالة الحصرية.
الفرق الرئيسي بين القائمة المفتوحة والقائمة التي تسمح لوكيل واحد فقط بالترويج لمنزل ما وبيعه هو أنه في القائمة المفتوحة ، يدفع المالك عادةً عمولة وسيط البيع فقط. المالك غير ممثل بأي شكل من الأشكال. هذا هو حوالي نصف الرسوم المعتادة.
لا يدفع المالكون للوسيط لتمثيلهم ، لكن الوسيط الذي يمثل المشتري يفعل ذلك. وإذا وجد المالك المشتري من تلقاء نفسه ، فلن يكون هناك أي عمولة لأي شخص.
ما المقصود بالقائمة المفتوحة وكيف تعمل؟
القائمة المفتوحة لها تأثيران في العقارات. القائمة المفتوحة هي عقار للبيع تم إدراجه مع العديد من وكلاء العقارات من أجل جذب أكبر عدد ممكن من المشترين المحتملين. وسيحصل الوكيل الذي يحضر المشتري الفائز للعقار على العمولة.
يمكن أن تشير القائمة المفتوحة أيضًا إلى البائع الذي يبيع منزله أو ممتلكاته دون مساعدة من وكيل عقارات (وبالتالي دون الحاجة إلى دفع عمولة لهم).
في أي من السيناريوهين ، تكون القائمة المفتوحة هي عكس القطبية لـ قائمة حصرية، حيث يقوم مالك العقار بتعيين وكيل عقارات يكون هو الطريقة الوحيدة للمزايدة على العقار والاستحواذ عليه. يتمتع هذا الوكيل بحق فريد من نوعه أو حصري لعرض وبيع الممتلكات.
ما هو الفرق بين القائمة المفتوحة والقائمة الحصرية؟
قد يكون لدى بائعي المنازل خيار بيع قائمة حصرية أو قائمة مفتوحة لوكيل عقارات. تسمح الخاصية ذات القائمة المفتوحة لوكلاء العقارات الآخرين القريبين بالتنافس للعثور على مشترٍ. تحفز القائمة الحصرية الوكيل الوحيد على السعي بجد من أجل البيع.
ما هي الأنواع الثلاثة الأكثر شيوعًا للقوائم؟
من أجل العثور على مشترٍ لعقار ما ، يستخدم وكلاء العقارات التجارية واحدة من ثلاث استراتيجيات مختلفة للإدراج. يمكنك الاختيار بين حق حصري للبيع ، وقائمة وكالة حصرية ، وقائمة مفتوحة.
فتح تعريف القيد
في المقام الأول ، يُشار إلى ترتيب الإدراج غير الحصري مع واحد أو أكثر من الوسطاء العقاريين على أنه قائمة مفتوحة. يحق لجميع الوكلاء المشاركين في بيع هذا العقار الحصول على عمولة فقط إذا قاموا بإحضار المشتري. هناك عدة أسباب لاستخدام البائع لعدة وكلاء. من المحتمل أن يكون العقار بحاجة إلى البيع قريبًا. من ناحية أخرى ، كان المنزل معروضًا في السوق لبعض الوقت وواجه سابقًا مشاكل في العثور على مشترين.
في الحالة الثانية ، قد يحاول البائع توفير المال (أي عمولة الوكيل) عن طريق إدارة عروض العقار مباشرة. سترى بانتظام لافتات "للبيع من قبل المالك" على هذه العقارات. قد تروق هذه الحالة للمشترين المهتمين بالميزانية الذين يعتقدون أن السعر المطلوب للممتلكات سيكون أقل لأن البائع لن يضطر إلى أخذ العمولات في الاعتبار. عادة ما تستند عمولة الوكيل العقاري إلى الشراء النهائي للعقار السعر؛ يأتي اقتطاع الوكيل مباشرة من مدفوعات المشتري أثناء الإغلاق ، قبل أن يتلقى البائع أي أموال). قد يعتقدون أيضًا أن التفاوض المباشر مع المالك سيجعل المعاملة أكثر سلاسة وسرعة. حيث لن يشارك أي طرف ثالث في المفاوضات.
ما هي عقود الإدراج التي يفضلها معظم المشترين؟
القائمة ذات الحق الحصري في البيع هي أكثر أشكال الإدراج انتشارًا. يمنح الوسيط الحق الوحيد في كسب عمولة من خلال تمثيل المالكين وجذب المشتري بشكل مباشر أو عن طريق شركة أخرى. بصفتك مالك العقار ، فأنت مسؤول عن كل من تكاليف الإدراج والبيع.
هل الإدراج المفتوح أحادي أم ثنائي؟
يصف "العقد الأحادي" اتفاق الإدراج المفتوح بين طرفين. نظرًا لحقيقة أن الطرف الآخر في العقد غير ملزم بالتسليم ، فإن العقد هو وعد من جانب واحد.
فتح الإدراج العقاري
القوائم المفتوحة هي اتفاقيات غير حصرية تسمح لأصحاب المنازل ببيع منازلهم دون مساعدة وكيل عقارات. يمكنهم تسويق منزلهم على أنه للبيع من قبل المالك (FSBO) أو القوائم المفتوحة مع العديد من وسطاء العقارات للوصول إلى عدد أكبر من المشترين المحتملين. في هذه الحالة ، يدفعون فقط للوسيط العقاري الذي أحضر مشتري المنزل بمجرد بيع المنزل.
حيث لا يلتزم البائع بالعمل معهم حصريًا. قد يتردد سمسار العقارات في اتخاذ قائمة مفتوحة. ومن ثم ، سيستفيد البائع من الاتفاقية لأنها تمنحهم المزيد من المرونة والخيارات عندما يتعلق الأمر بتحديد مكان المشترين المحتملين. بالإضافة إلى ذلك ، من المرجح أن يدفع البائع نصف العمولة القياسية فقط للوكيل الذي يجلب العارض بعرض فائز. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن هذا الوكيل عادة ما يشارك فقط في جانب المشتري في المعاملة. نظرًا لأن البائع مسؤول عن جميع جوانب تسويق العقار ، فلا داعي لوكيل بيع. قد يفترض البائع أن الطلب على العقار سيكون مرتفعًا لدرجة أن العثور على مشترين مستعدين لدفع ثمنها سيكون أمرًا بسيطًا نسبيًا.
العقارات التجارية
قد يكون لدى الشركات العقارية سياسات تحكم ما إذا كان يُسمح لوكلائها بالمشاركة في مواقف القوائم المفتوحة أم لا. بعض الشركات ، على سبيل المثال ، قد لا تعلن عن قوائم مفتوحة ، ولكن قد يحصل الوكلاء على إذن لإشراك العملاء الذين هم بالفعل مشترين محتملين. فتح القوائم قد يسبب الشركات العقارية أن يترددوا في التعاون معهم لأنهم قلقون من أن البائع قد يحدد مكان مشتريه ويغلق الصفقة دون مساعدة الوكلاء. سيكون ذلك مضيعة للوقت والمال للوكلاء. قد يحاول البائع تجنب الوكلاء من خلال إبرام صفقة مباشرة مع عملائهم ، وبالتالي استبعادهم من العملية. قد تكون هناك أيضًا مخاوف من أن المنزل لن يكون جذابًا للمشترين المحتملين.
نظرًا لمحدودية فرصة الوكلاء لكسب عمولة من خلال القوائم المفتوحة ، فقد يفضلون تركيز جهودهم على العقود الحصرية. يذكر بعض الوكلاء أنهم لن يتعاملوا إلا مع العقارات التي يمتلكونها البيع الوحيد حقوق.
فتح اتفاقية القيد
اتفاقية الإدراج المفتوح هي عقد بين البائع ووكيل عقارات لبيع ممتلكاتهما على أساس غير حصري. من أجل بيع ممتلكاتهم ، تسمح القائمة المفتوحة للبائع بالدخول في اتفاقيات مع شركات عقارية أخرى. علاوة على ذلك ، يجوز للبائع الترويج لنفسه وتسويق العقار في محاولة لتحديد مكان المشتري. لن يتم تحصيل أي عمولة ما لم يشارك وكيل العقارات المستأجر شخصيًا في العثور على مشترٍ للعقار.
تعني اتفاقية القائمة المفتوحة أساسًا أن مهمة بيع منزلك مشتركة بين عدة وكلاء. فقط الوكيل الذي جلب المشتري يتلقى عمولة عند بيع العقار.
تشمل المزايا:
# 1. يشجع الترتيب المنافسة بين الوكلاء ويزيد من ضغط البيع.
# 2. كلما زاد عدد الوكلاء ، زاد عدد المشترين المحتملين. سيكون لكل وكيل وشركة قائمة مشتريها الخاصة. قد يتحدثون أيضًا إلى مجموعة متنوعة من الأشخاص ويستهدفون مجموعات مختلفة. بدلاً من جهات اتصال وكيل واحد فقط ، يمكن لجميع هؤلاء الأشخاص رؤية ممتلكاتك في نفس الوقت.
# 3. لا تدين للوكيل بشيء إذا كان منزلك لا يبيع.
# 4. لا يتعين عليك الاحتفاظ بعلاقة مع وكيل إذا كنت لا ترغب في ذلك.
# 5. أنت أيضًا حر في تسويق العقار بنفسك. لا تدفع عمولة لأي من الوكلاء إذا قمت ببيع العقار.
ستكون مسؤولاً فقط عن نصف العمولة. عليك فقط دفع عنصر "البيع" من الرسوم ، بدلاً من نصفي البيع والشراء. نظرًا لأن الوكيل يعمل بشكل أساسي كوكيل للمشتري (يعمل لصالح الفرد الذي يأتي إليك مع عرض).
تشمل العيوب ما يلي:
خلافًا للاعتقاد الشائع ، هناك عدد من عيوب استخدام القائمة المفتوحة.
# 1. أنت مسؤول عن الترويج للمنزل بنفسك ، وهو ما قد يكون مهمة صعبة ، لا سيما في سوق هابطة.
# 2. من المحتمل أنك لن تتلقى العقار الذي تريده. تضع هذه الإستراتيجية الوكلاء في مواجهة بعضهم البعض ، مما يجعل بيع منزلك منافسة. نتيجة لذلك ، بدلاً من التركيز على إيجاد أفضل عرض لك. قد يكون التركيز على إيجاد مشترٍ يعرض السعر ويقنعك بقبوله.
# 3. قد يبدو المنزل وكأنه عملية شراء بسيطة للمشترين المحتملين. سوف يدرك المشترون فرصة ربط أسعارهم واختيار الوكيل الأكثر استعدادًا للعمل ضمن معاييرهم إذا كانت الممتلكات الخاصة بك تتم إدارتها من قبل العديد من الوكلاء.
# 4. قد ينظر المشترون المحتملون إلى الوكلاء المتعددين بشكل خاطئ على أنهم تلميح إلى صعوبة بيع الممتلكات الخاصة بك. ومع ذلك ، فإن الإشارة إلى أن هناك خطأ ما في ذلك أو أن سعره مبالغ فيه.
# 5. في معظم الأوقات ، يعطي الوكلاء الأولوية لقوائمهم الحصرية على القوائم المفتوحة. هذا يعني أن منزلك يمكن أن يبقى في السوق لفترة أطول بكثير مما تتوقع. إلا إذا كنت تفكر في خفض السعر.
فتح قائمة مقابل وكالة حصرية
عندما تقرر بيع منزلك ، سيتعين عليك التفكير في الكثير. سيكون أحد هذه الاعتبارات هو ما إذا كنت ستستعين بالعديد من الوكلاء أو وكيل واحد فقط للإعلان عن عقارك.
نظرًا لأنه قد يكون من الصعب العثور على وكيل العقارات المناسب ، يفضل بعض البائعين الحصول على قائمة مفتوحة ، مما يسمح لهم بالتعامل مع مجموعة متنوعة من الوكلاء. من ناحية أخرى ، يفضل البعض الآخر أن يكون هناك وكيل واحد فقط يتولى بيع ممتلكاتهم.
وكالة حصرية
هل تساءلت يومًا ما هي الوكالة الحصرية في هذه الحالة؟ حسنًا ، هذا يعني في الأساس أنك تمنح وكالة أو وكيلًا واحدًا الحق الحصري في تسويق منزلك. إنها اتفاقية الإدراج الأكثر شيوعًا التي يستخدمها بائعي المنازل.
هذا يعني أن الوكيل العقاري الذي تستأجره سيعمل كوكيلك لجميع المقاصد والأغراض ، ويعمل في مصلحتك للحصول على أكبر سعر ممكن لمنزلك. عندما توقع عقدًا ، فإنه ينص عادةً على أن الوكيل لديه فترة زمنية معينة لبيع منزلك ؛ بعد ذلك الوقت ، يمكنك التوقف عن خدماتهم دون عقوبة.
لماذا تمنح وكالة حصرية لوكيل عقارات بينما يمكنك اختيار قائمة مفتوحة ولديك عدة وكلاء يعملون نيابة عنك؟ كلا النوعين من التعيينات لهما مزايا وعيوب ، لكن الوكالة الحصرية تستحق الدراسة. اكتشف لماذا في الفقرات التالية.
مزايا الحصول على قائمة فريدة من نوعها
قد تبدو القائمة المفتوحة بديلاً ممتازًا للوهلة الأولى. أنت تدفع عمولة أقل مما تدفعه مع وكالة حصرية ويمكنك الترويج لنفسك والإعلان عنها. لا يتعين عليك دفع عمولة لوكيل عقارات إذا كنت تبيع منزلك.
في حين أن العمولة الصغيرة قد تبدو جذابة ، إلا أن هناك فوائد لامتلاك وكالة حصرية. ستكون هناك حاجة إلى عمولة أعلى. ستكون الرسوم الإعلانية وغيرها أكبر أيضًا ، لكن الوكالة الحصرية تأتي مع مزايا ربما لم تفكر فيها:
# 1. مع وكيل عقارات واحد ، لديك اتصال عمل حقيقي.
# 2. وسيبذل وكيلك العقاري جهدًا إضافيًا من أجلك.
# 3. سيعمل معك وكيل حصري لضمان حصولك على أفضل سعر لمنزلك.
# 4. من المرجح أن تتلقى الوكالة الحصرية عروض أعلى من القوائم المفتوحة.
عندما تتعامل مع وكيل حصري عالي الجودة ، يمكنك أن تتوقع منهم أن يذهبوا إلى أبعد الحدود. قد يوصون بالترقيات التي من شأنها زيادة قيمة منزلك إلى ما هو أبعد من تكلفة العمل. سيقومون بإنشاء خطة تسويقية لك من أجل الحصول على عروض أفضل. يمكنك التحدث معهم حول مزايا وعيوب البيع في المزاد.
بعبارة أخرى ، عندما تمنح وكيل عقارات قائمة حصرية ، فإنك تعين محترفًا لتمثيلك. قد يتنافس وكلاء العقارات في قائمة مفتوحة ، ومع ذلك ، قد يتنافسون ضد بعضهم البعض بدلاً من العمل نيابة عنك. قد يقبلون أي عرض يتلقونه ويحاولون إقناعك بقبوله. من المحتمل ألا يكون منزلك أولوية قصوى بالنسبة لهم. عادةً ما تأتي خصائصهم الحصرية أولاً.
عيوب وجود وكالة حصرية
قبل أن تقوم بتعيين وكيل عقارات ، يجب عليك إجراء البحث الخاص بك. قم بإجراء مقابلة مع ثلاثة وكلاء عقارات على الأقل ولا تحدد اختيارك على أساس العمولة فقط. قد تقدم بعض الشركات عمولة أقل ولكنها تفرض رسومًا أكبر. سيتقاضى أي وسطاء عقارات رسومًا أعلى قليلاً إذا كانت الاتفاقية تتضمن بعض الإعلانات. هل يمكن التفاوض على أتعاب الوكيل العقاري؟ دعنا نزودك بالمعرفة التي ستحتاجها عند إجراء مقابلات مع وكلاء العقارات.
الخطوة1
قبل التوقيع على صفقة حصرية ، تأكد من قراءة التفاصيل الدقيقة. انتبه جيدًا لمدة العقد. قد يحاول بعض وكلاء العقارات جاهدين إقناعك بتوقيع اتفاقية حصرية ، لكنهم يفشلون بعد ذلك في المتابعة بمجرد توقيعك عليها.
الخطوة2
لن يُسمح لك بتحديد موقع وكيل آخر إلا بعد مرور عام إذا وقعت عقدًا يمنحهم حقوقًا حصرية لبيع عقارك لمدة عام. لست ملزمًا بتوقيع عقد لمدة عام واحد. تفاوض على المدى الأقصر. سيكون لديك الوقت الكافي لتقييم عمل وكيل العقارات الخاص بك بعد 30 إلى 90 يومًا. إذا لم تكن راضيًا ، يمكنك التبديل إلى وكيل آخر بعد انتهاء الفترة الزمنية المتفق عليها.
وأخيرا،
قد لا يتمكن وكيلك العقاري من العثور على مشترٍ مستعد لدفع سعر معقول لمنزلك في سوق المشتري. سواء اخترت قائمة مفتوحة أو حصرية ، فقد يكون هذا عيبًا بالنسبة لك. إذا كنت بحاجة إلى بيع منزلك بسرعة ، فقد يكون الوكيل الحصري قادرًا على تحديد موقع المشتري بشكل أسرع من القائمة المفتوحة ، ولكن في سوق المشتري ، قد لا تحصل على السعر الذي تريده.
عادة ما تتجاوز مزايا الوكالة الحصرية العيوب ، لكن كل هذا يتوقف على الوكيل العقاري الذي تختاره. في منطقتك ، يمكن لـ OpenAgent أن يوصي بوكلاء عقارات موثوقين. قم بإجراء مقابلة مع كل شخص واختر الشخص الذي تعتقد أنه سيوفر لك أفضل خدمة بتكلفة معقولة.
افتح تطبيق Listings
Open Listings عبارة عن تطبيق شامل لشراء منزل يهدف إلى جعل عملية شراء منزل بسيطة واقتصادية قدر الإمكان. ساعدنا العملاء في شراء منازل بمليارات الدولارات ووفرنا لهم أكثر من 25 مليون دولار من رسوم العمولات. قم بشراء عقار عبر الإنترنت ووفر عشرات الآلاف من الدولارات. Open Listings هو تطبيق مجاني الكل في واحد لمشتري المنازل.
هي خدمة شراء منزل شاملة تجعل شراء عقار أكثر كفاءة وأقل تكلفة ، وقد استحوذت عليها شركة Opendoor في عام 2018. لقد ساعدوا المشترين على توفير أكثر من 5 ملايين دولار من رسوم الوكيل أثناء شراء منازل بقيمة تزيد عن نصف مليار دولار.
يستخدم المشترون تطبيقًا للبحث عن المنازل وطرح الأسئلة وجدولة الجولات وتلقي تقارير العقارات في الوقت الفعلي. لقد دخلوا في شراكة مع وكيل محلي عالي التصنيف عندما يكونون مستعدين لتقديم عرض. نظرًا لأن وكلاء القوائم المفتوحة يقضون وقتًا فقط في العقد ومراحل التفاوض من العملية ، فقد يعيدون للمشترين نصف أموالهم - بمتوسط 7,000 دولار لكل منزل.
اختلاج
قد يكون لدى الشركات العقارية سياسات مطبقة تتحكم في ما إذا كان يُسمح لوكلائها بالمشاركة في ترتيبات الإدراج المفتوح أم لا. بعض الشركات ، على سبيل المثال ، قد لا تعلن عن قوائم مفتوحة ، ولكن قد يُسمح للوسطاء بإشراك العملاء الذين لديهم بالفعل كمشترين محتملين. قد تتردد الشركات العقارية في التعاون مع القوائم المفتوحة لأنها تخشى أن يحدد البائع مكان مشتريه ويغلق الصفقة دون مشاركة الوكلاء. سيكون ذلك مضيعة للوقت والمال من جانب الوكلاء. قد يحاول البائع تجنب الوكلاء من خلال التفاوض مباشرة على عقد مع عملائهم ، وإخراجهم من الحلقة. قد تكون هناك أيضًا مخاوف من أن العقار لن يكون جذابًا للمشترين المحتملين.
نظرًا لمحدودية فرصة الوكلاء لكسب عمولة من خلال القوائم المفتوحة ، فقد يفضلون تركيز جهودهم على العقود الحصرية. يذكر بعض الوكلاء أنهم سيتعاملون فقط مع العقارات التي لديهم حقوق بيعها فقط.
الأسئلة الشائعة
هل القوائم المفتوحة قانونية؟
نعم ، القوائم المفتوحة قانونية. تُلزم MLSs في كاليفورنيا بموجب القانون بقبول القوائم المفتوحة. بالإضافة إلى ذلك ، تلتزم MLS بموجب القانون وسياسة الرابطة الوطنية لـ REALTOR® MLS بقبول حق حصري شرعي للبيع أو قوائم الوكالة الحصرية التي تدفع تعويضات للوسطاء المتعاونين - حتى لو كانوا يقدمون مساعدة محدودة فقط.
هل القائمة المفتوحة اتفاقية ثنائية؟
القائمة المفتوحة هي عقد من جانب واحد لأن طرفًا واحدًا فقط (البائع) ملزم بالتصرف إذا وعندما ينتج الوكيل مشترًا.
ما هو الفرق بين القائمة المفتوحة والقائمة الحصرية؟
في اتفاقية الإدراج الحصري للوكالة ، يتقاضى الوكلاء رواتبهم فقط إذا تم بيع العقار. بينما ، في اتفاقية القائمة المفتوحة ، يتمتع البائعون بحرية العمل مع العديد من الوسطاء كما يحلو لهم. ومع ذلك ، إذا قام البائع ببيع العقار دون مساعدة وسيط ، فلا يلزمه / عليها دفع أي منها.
