تنقسم المعاملات في العقارات إلى فئتين: عقد على أساس ذراع وليس ذراع. المعاملة التجارية بين الطرفين هي عقد بين طرفين لا يعرف كل منهما الآخر. في حين أن المعاملة غير التجارية في العقارات تنشأ عندما يكون للمشتري والبائع علاقة شخصية ، على سبيل المثال ؛ صفقة بين الأصدقاء أو العائلة أو زملاء العمل. ستوجهك هذه المقالة إلى كيفية عمل المعاملات غير التجارية والعواقب الضريبية المرتبطة بها.
ما هي المعاملات غير المباشرة في العقارات؟
تحدث المعاملة التجارية غير المتكافئة في العقارات عندما تكون للمشتري والبائع علاقة سابقة ؛ مثل الزواج أو العلاقة الأسرية أو الصداقة أو شراكة العمل أو التوظيف. عندما توجد مثل هذه العلاقة ، هناك احتمال كبير بأن أحد الطرفين قد يؤثر على الآخر بطريقة ما أو أن كلا الطرفين سوف يعمل معًا لمحاولة الاحتيال على القيمة السوقية العادلة للمنزل. دعونا نرى هذا المثال لمعاملة بحتة تسمى "احتيال الرهن العقاري". صفقة سخيفة غير متكافئة.
افترض أن بيتر يريد شراء منزل. يلتقي ابن عمه جاك الذي وعد ببيع منزله له بسعر أرخص قدره 200,000 ألف دولار مقابل 200,000 ألف دولار نقدًا. في حين أن المنزل بالكاد يساوي 150,000 دولار في الواقع. بيتر ، الذي يعرف أن جاك يثق بهم ، يحاول استغلال علاقة ابن عمهم لزيادة سعر شراء المنزل والحصول على أموال إضافية. يسمى هذا النوع من الإجراءات الاحتيال على الرهن العقاري.
ما الذي يعتبر صفقة على طول الذراع؟
"المعاملة التجارية" في العقارات هي تلك التي لا يكون فيها البائع والمشتري مرتبطين ببعضهما البعض بأي شكل من الأشكال. لكل جانب الحرية في السعي لتحقيق مصالحهم الفضلى في صفقة من هذا النوع ، ولا يوجد إكراه أو تلاعب من أي نوع.
ما هو الفرق بين صفقة طول الذراع وطول غير الذراع؟
مثال معاملة بدون ذراع
تأمل السيناريو التالي: أم تريد بيع سيارتها لابنها. قد تقرر منح ابنها خصمًا على السيارة. على الرغم من أنها يمكن أن تحصل على سعر أفضل إذا باعتها لطرف ثالث. لا تتم المعاملة على أساس تجاري في هذه الحالة لأن المشتري والبائع مرتبطان بالفعل كأفراد من العائلة.
على الرغم من أن مثال المعاملة غير التجارية هذا غير ضار ، إلا أن الأمثلة الأخرى قد تكون أكثر من ذلك. بناءً على ما قلناه سابقًا ، قد تطلب الأم من ابنها دفع 800,000 ألف دولار لسيارتها البالغة 500,000 ألف دولار. قد يدفع الطفل مبالغ زائدة لأنه يؤمن بنصيحة الأم. في هذه المرحلة ، ارتكبت الأم عملية احتيال تتعلق بالرهن العقاري مما يترتب عليه عواقب وخيمة ، بما في ذلك السجن. عدا عن استغلال طفلها. تُعرِّض المعاملات التجارية غير المبررة أيًا من الطرفين والمقرض للمخاطر. نظرًا لأن شروط وسعر المعاملة قد تنحرف لصالح جانب أو آخر بدلاً من البيع الموضوعي بين الطرفين.
مثال آخر على المعاملات غير التجارية هو هذا. إذا شارك مؤسس شركة مدرجة في البورصة في المحسوبية عن طريق تعيين أحد أفراد عائلته في منصب مهم داخل الشركة ؛ على الرغم من توفر المزيد من المتقدمين المؤهلين. قد يعاني مساهمو الشركة نتيجة لذلك.
هل المعاملات التي لا تتم على طول ذراع غير قانونية؟
تعتبر المعاملات التي لا تتم على أساس تجاري قانوني ، ولكن بسبب احتمالية الاحتيال ، فإنها تخضع لتدقيق أكبر من المعاملات التي تتم على أسس تجارية. عند محاولة الحصول على رهن عقاري لمنزل ، هناك قواعد إضافية حكومية وخاصة للمقرض يجب اتباعها. هناك بعض الأشياء التي يرغب المقرضون في تجنبها في المعاملات العائلية ، وبعضها لصالحك.
لأن معاملات العائلة أو الأصدقاء يمكن أن تصبح ملوثة بسهولة ؛ يريد المقرضون التأكد من أن كلا من البائع والمشتري يتصرفون لمصلحتهم الذاتية. قبول سعر قريب من القيمة السوقية ، وعدم الانخراط في الاحتيال على الرهن العقاري ؛ مثل التحريف ، ومشتري القش ، والأسعار المتضخمة ، وما إلى ذلك.
مع معاملة تجارية غير تجارية ، فإنك تخاطر بمواجهة المزيد من الصعوبات في الحصول على قرض بسبب القيود الإضافية. ومع ذلك ، قد تخضع لضرائب إضافية لأن مصلحة الضرائب الأمريكية ستراقب عن كثب لضمان دفع قيمة سوقية عادلة ، بالإضافة إلى مبلغ الفائدة ، للمنزل. إذا قمت بشراء منزل بسعر أقل ثم بيعته في غضون بضع سنوات ، فقد تخضع أيضًا لضرائب أرباح رأس المال.
هل تشتري بيتاً على مسافة غير ذراع؟
هناك العديد من المزايا لشراء عقار من صديق أو قريب ، ولكن قد يكون الجمع بين مبيعات المنزل والأسرة أمرًا صعبًا في بعض الأحيان.
# 1. قيود إضافية
مع المعاملات غير التجارية ، فإنك تخاطر بمواجهة المزيد من الصعوبات في الحصول على قرض بسبب القيود الإضافية. قد تتعرض لضرائب إضافية لأن مصلحة الضرائب ستأخذ في الاعتبار القيمة السوقية العادلة ومبلغ الفائدة الذي تتلقاه من منزلك. إذا قمت بشراء منزل بسعر أقل ثم بيعته في غضون بضع سنوات ، فقد تخضع أيضًا لضرائب أرباح رأس المال.
# 2. صراع العلاقة
قد يشعر أفراد الأسرة الآخرون أو المعارف الذين ليسوا مشاركين مباشرة في المعاملة بالحسد من السيناريو في بعض الحالات. على سبيل المثال ، إذا حصلت على منزل كان في العائلة منذ عقود. في حين أن هذا ليس له تأثير مباشر على المعاملة ، إلا أنه قد يتسبب في بعض الخلافات في علاقاتك. لذلك ، عند شراء منزل من أحد أفراد الأسرة أو الأصدقاء ، كن حذرًا ومدركًا للتصور العام.
# 3. التحول المالي
العقبة الثانية المحتملة هي التغيير المفاجئ في الوضع المالي للبائع. قد يدفعهم ذلك إلى مطالبتك بأموال إضافية عند الاستحواذ ؛ خاصة إذا قاموا بتوفير التمويل المدعوم من البائع بدلاً من مقرض الرهن العقاري.
# 4. هبة حقوق الملكية
تسمح هدية رأس المال لأصحاب المنازل ببيع منازلهم بأقل من القيمة السوقية. هذا عادة ما يسهل عمليات نقل الملكية بين الآباء والأطفال. حقوق الملكية هي الفرق بين سعر البيع وقيمة السوق العادلة. من خلال توثيق هدية حقوق الملكية ، تعمل حقوق الملكية كدفعة أولى للمشتري. هذا يجعل من السهل الحصول على قرض عقاري لتغطية باقي التكلفة.
العواقب الضريبية للمعاملات غير التجارية
يمكن أن يؤدي وجود معاملة غير تجارية في بعض الأحيان إلى عواقب ضريبية كبيرة لكلا الطرفين. عندما لا يكون هناك مقابل كافي لنقل الملكية. قد يؤثر مبدأ عدم التنازل عن مصالح تجارية على النتيجة الضريبية للمعاملة.
على الرغم من المشاركة في معاملة غير تجارية ؛ قد يواجه الطرفان عواقب ضريبية كبيرة إذا لم يتم البيع القيمة السوقية العادلة.
على سبيل المثال ، إذا سجل البائع معاملة بسعر أعلى من القيمة السوقية العادلة للاستفادة من المكاسب. أو إذا وثق عملية شراء بسعر أقل من القيمة السوقية العادلة (لتجنب الازدواج الضريبي) ، فقد يخضع كلا الطرفين للازدواج الضريبي.
ونتيجة لذلك، دائرة الإيرادات الداخلية يفحص عن كثب المعاملات التي قد تندرج في هذه الفئة. هذا للتأكد من أن العقارات تتماشى مع معايير السوق.
بقدر ما قد تتضمن المعاملة هدية من حقوق الملكية ، لا يزال يتعين على المشتري الإعلان عن القيمة السوقية العادلة كسعر البيع ودفع الضرائب على هذا المبلغ. والسبب هو أن الهدية تحسب مقابل تلك القيمة. على هذا الأساس ، قد تخضع حقوق الملكية للضريبة بموجب قوانين ضريبة الهدايا الفيدرالية.
ما هو الفرق بين طول الذراع وطول غير الذراع؟
في المعاملات التجارية بحتة ، لا يحاول البائع والمشتري التأثير على بعضهما البعض بأي شكل من الأشكال. ومع ذلك ، في معاملة غير تجارية ، وتسمى أيضًا معاملة "ذراع متبادل" ، يعرف المشترون والبائعون بعضهم البعض بالفعل ، إما شخصيًا أو من خلال الأعمال التجارية.
الأوضاع الشائعة بطول غير الذراع
في حين أن المعاملات غير التجارية غالبًا ما تكون ضمن مبيعات العقارات العائلية ، فإن هذه الفئة تشمل أي نوع من العلاقات الحميمة ، من الأصدقاء إلى الملاك وزملاء العمل وغيرهم.
فيما يلي السيناريوهات الشائعة التي تحدث فيها المعاملات غير التجارية:
# 1. البيع على المدى القصير.
يحدث البيع على المكشوف عندما يحصل مالك العقار على موافقة من المقرض لبيع ممتلكاته مقابل أقل من الدين المتبقي على رهنه العقاري ؛ التي لها تأثير مالي سلبي على المقرض. نظرًا لأن المُقرض على استعداد لخسارة المال في هذا النوع من المعاملات ، فلن يفعل ذلك إلا إذا تمكن من تأكيد أنها معاملة نموذجية لا تتم على أساس تجاري.
# 2. إغلاق مزدوج.
يحدث الإغلاق المزدوج عندما تحدث معاملتان متتاليتين. يحدث هذا عندما تكون المعاملة الأولى أقل بكثير من قيمة المعاملة الثانية التي تحدث بعد ذلك مباشرة. ستكون المعاملة الأولى بدون أسلحة لأنها لا تعكس القيمة السوقية العادلة.
# 3. الإيجار لتملك.
كجزء من اتفاقية الإيجار المنتهي بالتملك مع المستأجر المخلص ، يجوز للمالك تحديد سعر العقار بأقل من قيمته السوقية العادلة. إذا كان هذا هو الحال ، فقد يحتاج كلا الطرفين إلى الاتفاق على إهداء رأس المال في معاملة غير تجارية لتجنب العواقب الضريبية المستقبلية.
# 4. القيمة المُتلاعب بها
قد يوافق البائع والمشتري على تسعير منزل أعلى بكثير من القيمة السوقية الحقيقية للتلاعب بقيمة إعادة البيع المستقبلية للممتلكات. ومع ذلك ، نظرًا لأن تقييم العقارات بناءً على القيمة السوقية العادلة ، فإن هذا البيع سيؤدي إلى مشاكل ضريبية لكلا الطرفين.
وفي الختام
تحدث المعاملة بدون شروط تفضيلية عندما يكون للمشتري والبائع بالفعل علاقة شخصية أو مهنية. بينما طول الذراع ليس له علاقة شخصية. كلاهما قانوني ، لكن معظم المقرضين والوسطاء يفضلون المعاملات التجارية البعيدة لأنها أبسط وأكثر فائدة للأطراف ذات الصلة.
من المهم التمييز بين الاثنين عند إبرام صفقة لتجنب عواقب المعاملات الضريبية غير المتكافئة إذا كانت تحرف موقفهم. بشكل عام ، تضمن السلطات المختصة والمقرضون المعاملات العادلة ، بغض النظر عن العلاقة بين البائع والمشتري.
الأسئلة الشائعة حول المعاملات بدون ذراع
ما هو الرهن العقاري على أسس تجارية غير متكافئة؟
الرهن العقاري بدون ذراع هو قرض يتم بموجبه إقراض الأموال من خطة مؤهلة موجهة ذاتيًا إلى الشخص نفسه أو كمقترض مشارك للزوج أو الطفل أو أي صلة أخرى مرتبطة بالدم أو الزواج أو أي صلة أخرى
ما هو الدخل غير التجاري؟
الدخل غير المتكافئ هو مبلغ الإيرادات غير المتكافئة بما في ذلك المبلغ بالكامل ، وليس فقط الجزء الذي يتجاوز المبلغ الذي كان من الممكن الحصول عليه إذا كان الطرفان يتعاملان على أسس تجارية.
هل يمكنني شراء منزل بالاشتراك مع ابني؟
نعم. يسعد العديد من المقرضين بالموافقة على الرهون العقارية المشتركة لأفراد الأسرة. سيتقدم العديد من الآباء بطلب للحصول على قرض عقاري بالاشتراك مع أطفالهم لمساعدتهم في الصعود على سلم الممتلكات.
هل تسمح قروض إدارة الإسكان الفدرالية بإهداء رأس المال؟
تسمح قروض إدارة الإسكان الفدرالية بهدايا الأسهم طالما يتم بيع السكن من أحد أفراد الأسرة إلى آخر. نظرًا لأن قروض VA و USDA لا تحتاج إلى دفعة أولى ، فإن هدايا الأسهم غير شائعة.
مقالات ذات صلة
