إذن ها هي الصفقة: تريد الاستثمار في العقارات ، لكن ليس لديك ما يكفي من المال. الأسوأ من ذلك كله ، أن درجة الائتمان الخاصة بك سيئة بقدر ما يمكن أن تكون. ماذا لو أخبرتك أنه يمكنك الاستثمار في العقارات حتى مع سوء الائتمان أو عدم وجود مال على الإطلاق؟ كيف؟ باتباع الخطوات الموضحة في هذه المقالة.
شراء وامتلاك العقارات هي استراتيجية استثمار مجزية ومربحة. يمكن لمالكي العقارات المحتملين ، على عكس مستثمري الأسهم والسندات ، الاستفادة من الرافعة المالية لشراء عقار عن طريق دفع نسبة مئوية من التكلفة الإجمالية الآن ثم سداد الباقي ، بالإضافة إلى الفائدة ، بمرور الوقت. ولكن ماذا لو كانت درجة الائتمان الخاصة بك سيئة للغاية؟ فيما يلي إرشادات لك:
كيف تستثمر في العقارات بدون نقود أو ائتمان سيء
# 1. الحصول على قرض نقدي صعب
يعتبر قرض الأموال الصعبة خيارًا ممتازًا للمستثمرين العقاريين الذين لديهم ائتمان أقل من مثالي. على الرغم من لقبها ، ليس من الصعب العثور على الأموال "الصعبة". انها في كل مكان.
يقدم الأفراد أو المجموعات الخاصة المعروفة باسم "مقرضي الأموال الصعبة" قروضًا قصيرة الأجل بضمان العقارات. يهتم هؤلاء المقرضون فقط بالمشاريع الاستثمارية ؛ لن يمولوا شراء منزل للاستخدام الشخصي.
أفضل جانب هو أن قروض الأموال الصعبة يمكن أن توفر لك الأموال بسرعة - غالبًا في غضون أيام قليلة.
هذا هو السبب في أن الكثير من المستثمرين العقاريين يعتمدون عليه.
إنها سريعة ، وغير مؤلمة ، ويسهل عكسها.
التصنيفات الائتمانية ليست هي كل شيء ونهاية كل شيء لمقرضي الأموال الصعبة ؛ يمكنهم إملاء من يقرضون وكيف تبدو هذه القروض. إذا كانت درجة الائتمان الخاصة بك جيدة ، فهذا رائع!
ومع ذلك ، إذا لم يكن الأمر كذلك ، فسيظل طلبك مقبولاً. في معظم الأوقات ، يهتم مقرضو الأموال الصعبة ببساطة بشيء واحد: ما إذا كانت الصفقة جيدة أم لا.
تركيزهم الأساسي هو قيمة المنزل. إذا تمت إضافة الرياضيات ، فمن المحتمل أن يمولوا البيع سواء كان لديك 780 درجة ائتمانية أم لا.
سيتم استخدام الممتلكات كضمان من قبل مقرض المال الثابت. إذا لم تقم بسدادها ، فسيحصلون على ملكية العقار. هذا هو سبب قلقهم من الأرقام.
حتى لو وصلت إلى الحضيض ، فسيظلون يكسبون المال.
لذلك ، إذا كان لديك عمل قوي مع إمكانية ربح جيدة ، فمن المؤكد تقريبًا أن مقرض الأموال الصعبة سيمولها - حتى لو كانت درجة الائتمان الخاصة بك عادلة. . . إيه.
ملحوظة:
على الرغم من أن درجة الائتمان المنخفضة لن تمنع الموافقة على القرض ، إلا أن معدلات الفائدة ستكون أعلى من معدلات الفائدة على القروض المصرفية العادية. اعتمادًا على المقرض ، تتراوح معظم أسعار الفائدة من 10٪ إلى 15٪. يجب على المقترضين الذين يستخدمون الأموال الصعبة أيضًا دفع "نقاط" ، وهي نسبة مئوية من مبلغ القرض. يمكن أن تتراوح النقاط بين 2٪ و 4٪ من مبلغ القرض بالكامل.
لذلك ، ستدفع رسومًا أعلى مقابل ملاءمة، ولكن هذا عادل ، بالنظر إلى الربح المحتمل.
هناك مشكلة أخرى وهي أنها قد لا تغطي التكلفة الكاملة لشراء العقار. غالبًا ما يقرض هؤلاء المقرضون ما بين 65 و 75 بالمائة من القيمة الحالية للعقار. سيقدم بعض المقرضين قروضًا بناءً على قيمة العقار بعد تحسينه ، والتي تُعرف أحيانًا باسم "قيمة ما بعد الإصلاح" (ARV).
هذا يترك لك خيار تغطية الفرق بنفسك أو إيجاد مصدر آخر للأموال لسد الفجوة.
# 2. البحث عن مقرضي الأموال الخاصة
مقرضو الأموال الخاصة هي خيار آخر للتحقيق.
يمكن لأي شخص يبحث عن عائد على استثماراته المساهمة بأموال خاصة. يمكن لأي شخص أن يكون مقرضًا منظمًا أو صديقًا أو قريبًا أو شريكًا تجاريًا أو أحد المعارف.
حتى لو لم يكن ائتمانك مثاليًا ، يمكن لمقرضي الأموال الخاصة إقراضك ، في كثير من الأحيان بشروط مواتية. يهتم مقرض المال الخاص بجودة وقيمة معاملتك أكثر بكثير من اهتمامه بدرجة الائتمان الخاصة بك.
لا يتبع مقرضو الأموال الخاصة مجموعة من القواعد. لذا فإن شروط السداد وأسعار الفائدة وكل شيء آخر قابل للتفاوض.
ولأنها أموالهم ، فإنهم يختارون تشغيل رصيدك أم لا.
قد يتجاهل مقرضو الأموال الخاصة الأخطاء في تقرير الائتمان الخاص بك إذا كان بإمكانك إثبات أن صفقتك لها قيمة وأنه يمكنك إغلاقها بسرعة - وتحقيق الربح بسرعة.
# 3. ابحث عن شريك
يهتم الكثير من الأشخاص بالاستثمار العقاري وسيسعدون باستخدام قروضهم لتمويل المشاريع إذا لم يضطروا إلى أداء الجهد الصعب (عملك).
فلماذا لا تتعاون مع شخص كهذا؟ شخص لديه ائتمان ممتاز؟ في المقابل ، ستتمكن من تأمين تمويل إضافي لمعاملاتك.
إنه وضع الفوز النهائي.
يمكن أن يكون رفيقك صديقًا أو قريبًا أو زميلًا في العمل أو جارًا أو أي شخص قابلته في حدث محلي للتواصل أو مجموعة على Facebook.
تذكر أنك تريد التعاون مع شخص لديه القدرات والموارد التي تفتقر إليها ، والعكس صحيح.
تفتقر إلى الائتمان في هذه الحالة ، لذا ارتبط بشخص لديه أوراق اعتماد معلقة ويمكنه ترتيب أموال لصفقاتك. وربما لديك شيء ليس لديهم.
قد ترغب في التفكير في أفضل استراتيجية لتوحيد ديون بطاقة الائتمان والبدء في إعادة بناء تاريخ الائتمان الخاص بك لتحقيق النجاح المالي على المدى الطويل.
لذا ، ماذا لديك لتقدمه؟ قد يكون هذا هو وقتك ، أو قدراتك التفاوضية ، أو مورد آخر. يمكنك تكوين شراكة بنسبة 50/50 وتقسيم الأرباح بمجرد اكتمال الصفقة.
إذا قررت اتخاذ هذا المسار ، فيجب عليك توثيق اتفاقيتك عن طريق تحديد هيكل الأعمال ثم إنشاء شركتك.
سيحمي هذا أصولك الشخصية إذا واجهت شراكتك صعوبات في المستقبل.
استشر محامي الأعمال قبل تشكيل شركتك.
# 4. اجعل المشتري هو البنك (تمويل البائع)
تمويل البائع هو استراتيجية تعمل بشكل أفضل للمنازل المملوكة بالكامل والمدفوعة. إنها طريقة أخرى للاستثمار في العقارات بدون نقود. إذا لم يطلب البائع "نقدًا سريعًا" من بيع منزله ولم يكن التدفق النقدي مشكلة ، فقد تكون هذه الاستراتيجية اختيارًا ممتازًا.
عندما يمول البائع معاملة ما ، فإنه يصبح فعليًا البنك.
بعبارة أخرى ، لديك رهن عقاري مع البائع.
يسمح لك البائع بسداد دفعات شهرية بموجب هذه الاتفاقيات حتى تسديد قيمة العقار أو تنتهي مدة القرض.
مزايا تمويل البائع
- هناك القليل من المؤهلات أو لا يوجد أي مؤهل.
- الشروط قابلة للتفاوض.
- الائتمان ليس اعتبار.
- القدرة على التكيف مع الظروف المتغيرة
- تكاليف الإغلاق منخفضة للغاية.
يمكن أن يكون تمويل البائع مكسبًا للجميع. يحدد البائع الشروط ، ولن يطلب الكثيرون رؤية درجة الائتمان الخاصة بك أو الخوض بعمق في أموالك.
في غضون ذلك ، يحصل البائع على دخل شهري.
على سبيل المثال ، قد يستمتع المتقاعد بفكرة تلقي دفعة شهرية ثابتة لمنزلهم. وبالمثل ، قد يرغب المالك في بيع عقار دون الخروج تمامًا من السوق.
يمكن لاتفاقية تمويل البائع أن ترضي جميع الأطراف في كلتا الحالتين ، مما يسمح لك ببناء رأس المال والائتمان على طول الطريق.
إذن ، كيف ستشرع في البحث عن مالك عقار على استعداد للقيام بذلك؟ هناك عدة خيارات متاحة لك:
المنازل الشاغرة - المنازل الشاغرة توفر فرصة رائعة. ابحث عنها وأنت تقود سيارتك في منطقتك. بعد ذلك ، اتصل بالمالكين لمعرفة ما إذا كانوا مهتمين بمثل هذا الترتيب.
الملاك الغائبون - يُعرف الشخص الذي يمتلك عقارًا استثماريًا ولكنه لا يعيش فيه باسم المالك الغائب. شراء قوائم المالك الغائب من RealQuest.com أو ListSource.com. بعد تحديد العملاء المحتملين ، تواصل معهم لمعرفة ما إذا كانوا مهتمين بعرضك.
تجمعات صناعة العقارات - حضور الاجتماعات العقارية المحلية والتجمعات الصناعية. هذه الأنواع من الأحداث هي أماكن ممتازة للتواصل ومقابلة الأشخاص الذين قد يتطلعون إلى بيع عقار استثماري.
# 5. فكر في البيع بالجملة.
للمستثمرين العقاريين الجدد ، البيع بالجملة هو الخطوة الأولى الشائعة. نظرًا لأنك لست مطالبًا بتمويل أي شيء بهذه الطريقة ، فغالبًا ما لا يكون لدرجة الائتمان الخاصة بك أي تأثير.
ما هي عملية بيع العقارات بالجملة؟
ابحث عن بائع يريد بيع منزله باستخدام تطبيق DealMachine. ثم تتفاوض على السعر والشروط مع البائع وتضع اتفاقية شراء.
بدلاً من شراء المنزل بنفسك ، تجد مشترًا آخر. قد يكون هذا مستثمرًا آخر يتطلع إلى إصلاح المنزل أو مالك عقار يبحث عن إيجار.
سيتحمل هذا المشتري جميع الشروط المذكورة في اتفاقية الشراء الخاصة بك وسيكمل المعاملة.
يكتسبون ملكية المنزل ، ويتلقى البائع المبلغ المتفق عليه ، وتتلقى رسوم "التنازل" لترتيب المعاملة.
يبدأ العديد من المستثمرين العقاريين بالبيع بالجملة من أجل تجميع الأموال. يمكن لصفقة البيع بالجملة القوية أن توفر لك 5,000 دولار أو 10,000 دولار أو 20,000 دولار أو أكثر.
يمكن أن يساعدك عدد قليل من هذه الصفقات في إعادة بناء رصيدك مع توليد رأس مال كبير أيضًا.
رقم 6: خيار الشراء / الإيجار
إذا كنت تتساءل عن كيفية الاستثمار في العقارات بدون نقود ، فإن عقد الإيجار بغرض التملك يعد خيارًا رائعًا. إنه أيضًا بديل معقول لأصحاب العقارات الذين يفكرون في البيع ولكنهم ليسوا في عجلة من أمرهم.
المالك مهتم بالبيع بهذه الإستراتيجية ، لكن ليس الآن. يوافق المستأجر على دفع الإيجار بالإضافة إلى مبلغ إضافي كل شهر مقابل دفعة أولى. للمالك بيع مضمون في نهاية عقد الإيجار.
يمكن للمستأجر الحصول على ملكية العقار - وبالتالي العقارات - دون الحاجة إلى دفع مبلغ كبير من المال.
رقم 7: القرصنة المنزلية
القرصنة على المنازل هي تقنية أخرى للاستثمار في العقارات بدون نقود وسوء ائتمان.
القرصنة على المنازل هي عملية توليد إيرادات من منزل رئيسي لتعويض مدفوعات الرهن العقاري الشهرية.
يمكن استئجار أحد الخيارات التالية:
- غرفة نوم إضافية
- أستوديو تسجيل
- إسكان لوحدات ADU
حتى إذا لم يكن لديك مال وائتمان منخفض ، يمكنك شراء منزل والاستفادة من الدخل من القرصنة على المنزل لسداد الرهن العقاري. في حالات نادرة ، قد تتمكن من العيش بدون إيجار.
قد يشتري بعض المستثمرين عقارات متواضعة متعددة العائلات (أربع وحدات أو أقل) مؤهلة للتمويل المواتي ، مثل القروض المدعومة من الحكومة ، ويقيمون في وحدة واحدة أثناء تأجير الوحدات الأخرى.
رقم 8: صناديق الاستثمار العقاري
تعتبر صناديق الاستثمار العقاري مثالية لأولئك الذين يرغبون في امتلاك عقار استثماري دون إجراء استثمار نقدي كبير والذين لا يريدون أن يكونوا مالكًا.
صندوق الاستثمار العقاري ، أو ائتمان الاستثمار العقاري ، هو نوع من الاستثمار يمتلك فيه 100 مساهم على الأقل مجموعة من العقارات أو الأصول الأخرى المتعلقة بالعقارات.
اعتبرها مشابهة لصندوق استثمار ولكن للعقارات.
تتطلب صناديق الاستثمار العقاري القليل من الوقت للاستثمار وتسمح لك بتنويع محفظتك مع تقليل المخاطر إلى أدنى حد مع وجود حاجز دخول منخفض.
رقم 9: BRRRR
تتكون استراتيجية BRRRR من خمس خطوات متميزة: الشراء وإعادة التأهيل والإيجار وإعادة التمويل والتكرار
باستخدام إستراتيجية BRRRR ، يمكنك تأمين عقارك الأول بقروض مالية أو قروض مالية خاصة ؛ الشيء المهم هو أنه يمكنك إعادة تمويل العقار واستخدام الأموال لتأمين عقار آخر ، وما إلى ذلك. إنها طريقة مختلفة للاستثمار في العقارات إذا كان لديك ائتمان رديء وليس لديك أموال.
# 10. قروض حكومية
العديد من القروض ، مثل قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، أو قرض وزارة الزراعة الأمريكية ، أو قرض VA ، لديها الحد الأدنى من معايير درجة الائتمان والدفعات المقدمة الرخيصة ، ويمكن استخدام العقار لاحقًا كعقار استثماري.
في حين أن معظم الناس يستخدمون هذه القروض لشراء منزل لأسرة واحدة ، إلا أنه يمكن استخدامها أيضًا لتمويل العقارات متعددة العائلات من وحدتين إلى أربع وحدات.
ومع ذلك ، ضع في اعتبارك أنك ستحتاج إلى استخدام العقار كمقر إقامتك الأساسي لفترة من الوقت والعيش بجوار المستأجرين.
اقرأ أيضا: كيفية سداد الرهن العقاري في 5 سنوات: دليل شامل
لماذا يجب أن أدرج العقارات في محفظتي الاستثمارية؟
العقارات هي فئة أصول منفصلة يجب ، وفقًا للعديد من الخبراء ، إدراجها في محفظة متنوعة جيدًا. هذا يرجع إلى حقيقة أن العقارات لا تتوافق عادة مع الأسهم أو السندات أو السلع. بالإضافة إلى إمكانية تحقيق مكاسب رأسمالية ، يمكن للاستثمارات العقارية أن تدر دخلاً من خلال مدفوعات الإيجار أو الرهن العقاري.
ما هو أرخص عقار للاستثمار فيه؟
غالبًا ما تكون قطع الأراضي والأراضي الخام أرخص أشكال الملكية. بالنسبة لأولئك الذين لديهم موارد ضئيلة ، يمكن أن يكون هذا نقطة بيع رئيسية. يمكن شراؤها نقدًا ، وإذا لم يتم تأجيرها ، يكون لها تكاليف حيازة منخفضة جدًا.
كيف يربح المبتدئين المال في العقارات؟
إذا كنت تعمل في مجال العقارات كمبتدئ ، فعليك إلقاء نظرة على هذه النصائح التي يمكن أن تساعدك في كسب المال بشكل أسرع.
- إقراض المستثمرين
- القرصنة على المنزل
- استثمر في العقارات الجاهزة
- استثمر في منازل الأسرة الواحدة
- تأجير العقارات على Airbnb
- إدارة الممتلكات العقارية
ما نوع العقار الأفضل للمبتدئين؟
عند البدء في الاستثمار العقاري ، فإن صناديق الاستثمار العقاري هي أفضل رهان بسبب سهولة استخدامها. اختصار "صندوق الاستثمار العقاري" هو "REIT".
كيف أبدأ الاستثمار في العقارات؟
أفضل طريقة للبدء في الاستثمار العقاري هي الاتصال بشركة استثمار عقاري وسؤالهم عن الفرص التي تهمك. بهذه الطريقة ، يمكنك الحصول على معلومات مباشرة عن سوق العقارات ومعرفة كيفية بدء مشروع استثمار عقاري في حدود إمكانياتك المالية.
ما هي أسهل طريقة لامتلاك العقارات؟
واحدة من أبسط أنواع ملكية العقارات ، الملكية الفردية ، تمنح شخصًا واحدًا سلطة كاملة على إدارة واستخدام وبيع الممتلكات. يمكن بيع جميع الممتلكات أو التنازل عنها أو تركها في وصية من قبل المالك الوحيد. بدلاً من ذلك ، يمكنك نقل الملكية إلى صندوق ائتمان.
هل يمكنك الثراء السريع بالعقارات؟
لا يوجد مخطط للثراء السريع في العقارات ، لكن الاستثمار الذكي يمكن أن يبني الثروة بشكل مطرد بمرور الوقت. كما تعلمون بالفعل ، فإن العقارات هي واحدة من أكثر الطرق فعالية لتكديس الثروة.
ختاما،
من الأسهل الاستثمار في العقارات إذا كان لديك درجة ائتمان جيدة ، لكن هذا لا يعني أنه من المستحيل إذا كان لديك ائتمان سيئ. عليك فقط أن تلعب أوراقك جيدًا ، وفويلا ، ستصبح قريبًا مالك العقار التالي.
الأسئلة المتكررة
ما هو أقل مبلغ يمكنك استثماره في العقارات؟
يمكنك الاستثمار في العقارات بأقل من 10 دولارات.
هل يمكنني الاستثمار في العقارات بمبلغ 100 دولار؟
نعم ، يمكنك الاستثمار في العقارات مقابل 100 دولار.
مقالات ذات صلة
