لتبدأ في قلب البيوت ، يجب أن تتعلم أولاً عن العقارات. في حين أن البرامج التلفزيونية الشهيرة تجعل التقليب في المنزل يبدو وكأنه عملية مباشرة ، إلا أنها تصور جزءًا صغيرًا فقط من العملية. جزء كبير من العمل الذي ينطوي عليه قلب المنزل هو التعامل مع المتغيرات. لدينا خمس خطوات لضمان تعلمك كيفية قلب المنزل كمبتدئ قبل استثمار عشرات الآلاف من الدولارات في عملك وتحقيق النجاح. لكن أولاً ، من الأهمية بمكان فهم ما تنطوي عليه إصلاحات المنزل وتقلباته.
ما هو البيت التقليب؟
تقليب المنزل هو ممارسة يقوم فيها المستثمر العقاري بشراء المنازل ثم إعادة بيعها لتحقيق ربح. يجب شراء المنزل بهدف إعادة بيعه على الفور حتى يتم تسميته على أنه قلب. يمكن أن يتراوح الوقت بين الشراء والبيع من بضعة أشهر إلى سنة.
يُصنف تقليب المنزل إلى نوعين:
- يقوم المستثمر بشراء عقار مع إمكانية زيادة قيمته مع التجديدات والتحديثات اللازمة. يكسبون المال بعد الانتهاء من العمل عن طريق بيع المنزل بسعر أعلى بكثير مما دفعوه مقابل ذلك. ربما سمعت أن هذا يشار إليه باسم "الإصلاح والوجه".
- يشتري المستثمر منزلاً في سوق ترتفع فيه قيم المنازل بسرعة. لم يجروا أي تحسينات ، وبعد بضعة أشهر من الاحتفاظ بالعقار ، قاموا ببيعه بسعر وأرباح أعلى.
نحن نركز في الغالب على التعريف الأول للإصلاح والوجه ونقدم لك النصيحة لمساعدتك في اختيار منزل وإجراء التعديلات والبيع بذكاء.
كيفية قلب منزل في 5 خطوات سهلة للمبتدئين
قبل أن تبدأ بتقليب المنازل ، يجب عليك أولاً فهم الخطوات الأساسية. هذا يزيد من فرصك في النجاح مع تقليل المخاطر المالية الخاصة بك. فيما يلي 5 خطوات قد تتخذها لبدء قلب المنزل:
- استخدم النقود لتمويل المنزل.
- افهم السوق
- قم بإنشاء ميزانية عكسية للمنزل
- إجراء تجديدات ذكية
- اطلب مشورة خبير عقارات محلي
# 1. استخدم النقود لتمويل المنزل.
قد يكون تقليب المنازل عملاً محفوفًا بالمخاطر ، خاصة إذا لم يكن لديك أي أموال. من السهل أن نفهم كيف أن إضافة الدين إلى هذا المزيج يزيد الأمور سوءًا. إليكم سبب اقتراحنا دائمًا لتقليب المنزل مقابل المال:
- لا توجد رسوم فائدة: قد ينتهي الأمر بزعانف المنزل الذين يقترضون المال بدفع فائدة لأشهر ، مما يزيد المبلغ الذي يجب عليهم بيعه مقابله فقط لتحقيق التعادل.
- لا داعي للتسرع في البيع: عندما تستخدم الديون في تمويل انقلاب ، فقد تتصرف باليأس. إذا لم تتمكن من بيع المنزل ، فمن المرجح أن تسقط السعر وتخسر المال. قد يخرج أصحاب المنازل النقدية فقط من سوق ضعيف لأنه ليس لديهم مدفوعات فائدة تتراكم مقابلهم كل يوم يظل العقار غير مباع.
- لن يكون هناك دين يعيقك: الأهم من ذلك ، أن أي نوع من "الاستثمار" باستخدام الديون هو فكرة سيئة. فترة. حتى مع وجود النقود ، فإن محاولة بيع منزل مقلوب مقابل أموال أكثر مما استثمرت فيه هي مقامرة. يزيد استخدام الديون في هذه العملية من فرصك في خسارة الأموال إذا تم تنفيذ خططك.
اقرأ أيضا: أفضل وقت لشراء منزل في عام 2022
دعنا نلقي نظرة على مثال لشرح لماذا لا يعد اقتراض المال لقلب منزل فكرة جيدة: يمكنك الحصول على قرض لشراء منزل لتقلبه ، ويبدو أن كل شيء يسير بهدوء حتى تستغرق التجديدات ستة أشهر بدلاً من أربعة. عندما تعلن عن منزلك ، فإنه يبقى في السوق لمدة شهر حتى تضطر إلى خفض السعر وبيعه بأقل بكثير مما كنت تتوقع.
تغلق بعد شهر وتتلقى دفعتك. ومع ذلك ، يتم استخدام جزء كبير من مكافأتك لسداد القرض بالإضافة إلى ثمانية أشهر من الفائدة! هذا بالإضافة إلى رسوم البيع القياسية مثل عمولات الوكيل والضرائب ورسوم الملكية.
لم يكن اليأس ليضطر إلى البيع بسعر منخفض إذا كنت قد قلبت المنزل بالمال. مع عدم وجود مدفوعات الفائدة التي تقلق بشأنها ، ربما تنتظر حتى ترتفع درجة حرارة السوق ويكون السعر مثاليًا قبل البيع.
إن المخاطر المالية لتقلب المنزل لا تستحق العناء إلا إذا كان بإمكانك الدفع نقدًا.
# 2. فهم السوق
يركز العديد من زعانف المنازل على مساعيهم التالية لدرجة أنهم يتجاهلون الجزء الأقل جاذبية من المهنة. ومع ذلك ، إذا لم تفهم اتجاهات السوق والعقارات في منطقتك ، فقد تواجه المشكلات التالية:
لست متأكدًا مما إذا كنت تحصل على صفقة جيدة على المنزل الذي تشتريه. عندما يكون المنزل مدرجًا بالقيمة السوقية ، يجب أن يكون سعر البيع منخفضًا بدرجة كافية بحيث يمكنك إجراء التعديلات والمضي قدمًا.
أنت غير قادر على تقدير القيمة المتوقعة للمنزل بدقة. يجب أن تتوافق فكرتك عن المنزل مع واقع الحي وقدرة سكان الحي على تحمل تكلفة المنزل الذي تقوم بتصميمه.
ليس لديك فكرة عن كيفية تسعير المنزل. إذا اشتريت منزلاً في مجتمع يتراوح سعره في الغالب بين 130,000 و 150,000 دولار ، فيجب أن تحدد سعر قلبك عند الطرف الأدنى من هذا النطاق عندما يحين وقت البيع.
لذا ، كيف يمكنك الحصول على فهم شامل للسوق من أجل تنفيذ انقلاب ناجح؟ إعثر على وكيل عقارات في منطقتك ولديه سنوات من الخبرة. قد يساعدك وكيلك في تضييق نطاق البحث عن العقارات الخاصة بك إلى الأحياء المناسبة بناءً على النطاق السعري وميزانية التجديد والأرباح المتوقعة.
اقرأ أيضًا: معدل الحد الأقصى في العقارات: دليل المستثمرين لمعرفة معدلات الرسملة
قد تعتقد أن المنزل الذي رصدته عبر الإنترنت هو سرقة بمبلغ 145,000 دولار ولديه الكثير من الإمكانات. ومع ذلك ، إذا تم بيع أجمل وأكبر منزل في الحي قبل ثلاثة أشهر مقابل 160,000 ألف دولار ، فمن المرجح أن تتفوق أي تجديدات على سعر الحي. وستكون عالقًا مع منزل لا يمكن بيعه.
العمل مع وكيل عقارات يفهم السوق مثل ظهر يده يؤتي ثماره. عندما تكون مستعدًا للبيع ، يمكن لوكيلك استخدام خبراته لتسعير منزلك بشكل تنافسي حتى تكسب دولارات أعلى. يمكن أن يساعدك العمل مع وكيل من الدرجة الأولى في إجراء استثمار حكيم يبقي أموالك على المسار الصحيح.
# 3. قم بإنشاء ميزانية عكسية للمنزل
ضع ميزانية بمجرد شراء عقار استثماري. قبل التوقيع على العقد ، حدد نطاق التسعير الخاص بك للحصول على منزل وإصلاح الإصلاحات وإنهاء مشاريع التجديد ودفع نفقات الإغلاق.
قم بعمل قائمة بأي مشاريع تجميلية بالإضافة إلى أي إصلاحات مكلفة ، مثل السباكة أو المشاكل الكهربائية. إذا لم يكن لديك أي خبرة في البناء ، فيمكن للمقاول إخبارك بما يجب إصلاحه ومقدار التكلفة. قد تؤدي الإصلاحات المفاجئة إلى حدوث انقلاب أو كسره ، لذا أجرِ بحثك هنا.
احصل على تفتيش المنزل وأي فحوصات أخرى معينة قد تطلبها بمجرد أن تكون متعاقدًا. يُفضل دائمًا اكتشاف المشكلات مبكرًا بدلاً من أن تفاجأ لاحقًا.
# 4. إجراء تجديدات ذكية
قد تخرج الأحلام بسهولة عن السيطرة على أرضيات الخشب الصلب اللامع ، وتجهيزات الإضاءة العصرية ، والمطابخ الرائعة ذات المواقد الاحترافية. هذا هو السبب في أنه من الأهمية بمكان التخطيط لميزانيتك مسبقًا ثم التأكد من أن تحديثاتك تظل على المسار الصحيح وتزيد من قيمة المنزل حقًا.
لا تنس أن الترقيات الرئيسية ، مثل المطابخ والحمامات ، يمكن أن تؤدي إلى قلبك أو تعطله. خذ على سبيل المثال المطبخ. يبلغ متوسط تكلفة عملية تجديد كبيرة للمطبخ ، وفقًا لتقرير التكلفة مقابل القيمة لعام 2020 ، حوالي 68,500 دولار. 2 يبلغ متوسط المبلغ المسترد من تلك المصروفات حوالي 40,000 ألف دولار فقط. 3 عندما تقلب منزلًا ، فأنت لا تريد أن ترى هذا النوع من عائد الاستثمار.
إذا كنت ترغب في بيع منزلك مقابل 220,000 ألف دولار ، فلا تنفق 60,000 ألف دولار على الخزائن المخصصة والتشطيبات الراقية وجزيرة المطبخ التي تحلم بها! ضع في اعتبارك إجراء تجديد أكثر فعالية من حيث التكلفة يركز على إعادة طلاء الخزانات الموجودة وتركيب عدادات الجرانيت وتحديث الأجهزة. ستدفع أقل وستكون لديك فرصة أفضل بكثير لاسترداد تكاليفك عند بيع المنزل.
بينما يمكنك إجراء بعض التعديلات الرئيسية على الوجه ، لا تقلل من أهمية التغييرات الطفيفة. يمكن لطلاء جديد من الطلاء ، وأجهزة جديدة ، ومناظر طبيعية جديدة أن تحدث فرقًا كبيرًا!
# 5. اطلب مشورة خبير عقارات محلي
هل من الممكن الاستفادة من تقليب المنزل؟ يمكنك بالتأكيد إذا فعلت بشكل صحيح! بيعت المنازل المقلوبة بسعر متوسط أعلى على الإطلاق بلغ 267,000 ألف دولار في الربع الثاني من عام 2021 ، مع ربح إجمالي قدره حوالي 67,000 ألف دولار.
تذكر أن إجمالي الربح لا يشمل تكلفة الإصلاحات والتجديدات. ومع ذلك ، إذا كنت تستطيع أن تقلب النقود وتحتفظ بميزانية التجديد الخاصة بك ، فمن الممكن تمامًا تحقيق عائد جيد على استثمارك.
سر تقليب المنزل بشكل فعال هو القيام بذلك بالنقود ، وإجراء استثمار حكيم في نوع المنزل الذي تشتريه ، واختيار الإصلاحات في حدود ميزانيتك ، وبيعه على الفور. وجود متخصص عقاري في فريقك يجعل كل هذا ممكنًا!
يمكن لوكيل عقارات مؤهل أن يوفر الخبرة في السوق والمشورة العملية التي تحتاجها للقيام باستثمار حكيم ، سواء كنت تشتري منزلًا لتعيش فيه لسنوات أو تقلبه في غضون ستة أشهر.
هل تقليب المنزل مربح؟
قد تبدو البيوت المتقلبة بسيطة ، لكنها ليست كذلك. دعونا نواجه الأمر: قد يكون قلب المنزل حلمًا أو كابوسًا.
عندما يتم القيام به بشكل صحيح ، قد يكون قلب المنزل استثمارًا رائعًا ومربحًا للغاية. يمكنك إجراء تعديلات معقولة في فترة زمنية قصيرة وبيع المنزل بأكثر بكثير مما دفعته مقابل ذلك.
ومع ذلك ، إذا تم القيام به بشكل غير صحيح ، يمكن أن يسير قلب المنزل بسهولة في الاتجاه المعاكس. لقد سمعنا جميعًا قصص رعب عن تقليب المنزل ، حيث تبين أن ما بدا أنه سعر رائع هو منزل ذو أساس ضعيف وسقف به تسريب. في النهاية ، قد لا يدر عليك قلب المنزل المال. قد يكلفك آلاف الدولارات.
أنت لا تريد أن تخسر المال إذا قررت قلب منزل. تريد أن تقوم باستثمار معقول وتستفيد منه. هذا هو السبب في أن العديد من الأشخاص يقومون بتعيين المثمن لتحديد القيمة ثم تطبيق المبدأ التوجيهي بنسبة 70 في المائة لتحديد ما إذا كان الإصلاح والانعكاس سيؤتي ثماره كما هو متوقع.
كم تكلفة المنزل؟
تختلف تكلفة تقليب المنزل بشكل كبير من منزل إلى آخر. قد يكون المنزل الأقل سعرًا في حي مرغوب فيه سرقة ، ولكن إذا تطلب إصلاحات واسعة النطاق ، فقد يكون هامش ربحك محدودًا. من ناحية أخرى ، قد لا تتطلب الصفقة في حي صاعد الكثير من الاهتمام ، ولكن إذا لم يكن السوق حارًا ، فقد تظل عالقًا في المنزل لفترة أطول مما تريد.
عند البحث عن منزل لقلبه ، يجب عليك تقدير مجموعة متنوعة من الجوانب وحسابها. لتحديد ما إذا كان المنزل استثمارًا ذكيًا ، تستخدم زعانف المنزل ذات الخبرة قاعدة 70 بالمائة. اتبع هذه الخطوات الأربع لحساب قاعدة 70 بالمائة:
- تحديد المنزل قيمة ما بعد الإصلاح (ARV): تحديد قيمة المنزل بعد الترميمات والترميمات.
- احسب تكلفة الإصلاحات المطلوبة: هل من الضروري استبدال الفرن في المنزل؟ هل خزانة مطبخك قديمة وتالفة؟ عند تقييم المنزل ، كن على دراية بكل ما ستحتاج إلى إصلاحه أو إعادة تشكيله ، وقدم تقديرًا دقيقًا للتكلفة.
- اطرح تكلفة الإصلاحات من 70٪ من الأدوية المضادة للفيروسات القهقرية: افترض أن قيمة ARV للمنزل هي 200,000 دولار. اقسمها على 0.7 لتحصل على 70٪ أو 140,000 ألف دولار. اطرح تكلفة الإصلاحات من رقم 140,000 دولار. في هذا المثال ، سنقدر التكلفة الإجمالية للإصلاحات والتجديدات بمبلغ 30,000 دولار.
- استخدم النتيجة لمعرفة المبلغ الذي يجب أن تدفعه مقابل شراء منزل: إذا كان 70 في المائة من ARV الخاص بك هو 140,000 دولار وتكلفة الإصلاح 30,000 دولار ، فلا يجب أن تدفع أكثر من 110,000 دولار للمنزل.
كم من الوقت يستغرق قلب المنزل؟
عند اختيار ما إذا كان تقليب المنزل هو الخيار الأفضل بالنسبة لك ، فمن الأهمية بمكان فهم المدة التي يستغرقها ذلك. سيتأثر مقدار الربح الذي تحققه بمدى انقلاب منزلك. وفقًا لـ Attom ، يستغرق قلب المنزل حوالي 6 أشهر ، لكن فهم العناصر التي تؤثر على ذلك يمكن أن يساعد في تسريع العملية.
شراء
يختلف الوقت الذي يستغرقه شراء منزل ، ولكن إذا وجدت عقارًا قابلاً للتسويق ، فيجب أن تكون قادرًا على القيام بذلك بسرعة. لا تدوم بعض أفضل المنازل لتقليب المنزل لفترة طويلة في السوق ، لذلك من المهم أن تظل متيقظًا وأن يكون لديك جدول زمني مرن. بمجرد اكتشافك للممتلكات المثالية وتقديم عرض فائز ، عادة ما يستغرق الأمر حوالي شهر لشراء منزل.
التجديد
تختلف تكلفة تجديد المنزل باختلاف المنزل. ستتطلب بعض المنازل مزيدًا من العمل قبل بيعها ، بينما سيتطلب البعض الآخر بعض التغييرات المتواضعة. سيحدد مقدار العمل وما تريد القيام به المدة التي يستغرقها إصلاح إصلاحات المنزل.
يمكن أن تستغرق التجديدات عدة أشهر إذا قمت بها بنفسك ، ولكن توظيف المحترفين يمكن أن يقصر العملية إلى حد كبير.
بيع
يتم تحديد مقدار الوقت المطلوب لبيع منزل ، مثل التجديد ، حسب مقدار العمل المنجز. عندما تبيع عقارك بمفردك ، يستغرق الأمر وقتًا طويلاً - ربما شهرين - لأن هناك الكثير من الأعمال الورقية التي يجب تجميعها. سيؤدي التعاقد مع وكيل عقارات إلى تقليل عبء العمل لديك وجعله أكثر قابلية للإدارة.
هل تقليب المنزل ممكن بدون نقود؟
هناك طرق مختلفة لتأمين المال لقلب المنزل إذا لم يكن لديك نقود كافية أو تريد تقليل المخاطر. يمكن لمقرضي التمويل الجماعي من الأموال الصعبة أو الخاصة أو العقارية مساعدتك على قلب المنازل.
هل تقليب المنزل خطير؟
الخطر الأكبر هو أنك لن تكون قادرًا على بيع المنزل لتحقيق ربح أو أن الإصلاحات والتحسينات ستكلف أكثر من المتوقع. المنازل المتقلبة تنطوي على الاحتيال والاحتيال. ليست كل البيوت قابلة للقلب.
هل المنزل من الصعب التقليب؟
يستغرق تجديد المنازل وتقليبها وقتًا. قد يستغرق البحث عن الممتلكات شهورًا. إصلاح المنزل يستغرق وقتا. قد يستغرق الهدم والبناء الأمسيات وعطلات نهاية الأسبوع إذا كنت تعمل.
التقليب أو الإيجار - أيهما أفضل؟
يعتبر التقليب والتأجير الأفضل للمستثمرين على المدى القصير. إذا كنت تحتاج إلى دخل ثابت ولديك المزيد من الوقت والمال ، فيمكنك الحصول على عقار مستأجر.
يمكنك كسب المال التقليب البيوت؟
أثناء العمل بدوام كامل ، قد توفر خاصية التقليب مبالغ نقدية إضافية. يتيح لك "غمس إصبع قدمك في الماء" قبل ترك عملك بدوام كامل لمعرفة ما إذا كانت المنازل المتقلبة مناسبة لك.
وفي الختام
يمكن أن يكون تقليب المنزل خيارًا تجاريًا قابلاً للتطبيق إذا ذهبت مع الخطة المناسبة وقمت بتحليل العناصر المالية بعناية. ومع ذلك ، من غير المحتمل أن تحقق نجاحًا سريعًا بهذه الطريقة ، وقد ترتكب العديد من الأخطاء وتفقد المال على طول الطريق.
يمكن لفريق المهنيين المناسب تبسيط هذه العملية إلى حد كبير. اعمل مع وكيل عقارات واسع المعرفة يمكنه تزويدك برؤى عن السوق ومساعدتك في فهم أنواع المنازل التي يبحث عنها مشترو المنازل.
قد يساعدك المقاول العام الماهر أيضًا في تحديد الحالة الحالية للمنزل. سيساعدك هذا في تجنب الاستثمار في حفرة مالية. بالطبع ، ستحتاج إلى التخطيط مسبقًا لمتطلباتك المالية.
يمكن أن يسهل التمويل وسعر الفائدة الصحيحين إصلاح المنزل وقلبه.
كيفية قلب الأسئلة الشائعة في المنزل
ما هي قاعدة 70٪ في تقليب المنزل؟
تساعد قاعدة 70٪ زعانف المنزل في تحديد أعلى سعر يجب عليهم دفعه مقابل عقار استثماري. بشكل أساسي ، يجب ألا ينفقوا أكثر من 70٪ من قيمة ما بعد الإصلاح في المنزل ناقص رسوم التجديد.
هل يمكنك الثراء من تقليب البيوت؟
لا ، لا توجد زعانف منزلية من فئة Fortune 500. لا يوجد شيء مثل جني 50,000 دولار في أربعة أو خمسة أشهر في مشروع تقليب ناجح ، ولكنه أيضًا عمل مؤلم لعدة أشهر دون أن يربح شيئًا أو يخسر المال.
كم من المال يجني منزل الزعانف في السنة؟
متوسط أجر صاحب المنزل هو 117,372،2020 دولارًا. وصلنا إلى هذا الرقم من خلال فحص متوسط الدخل المبلغ عنه لزعانف المنزل في الولايات المتحدة في عام XNUMX.
مقالات ذات صلة
