كيفية شراء العقارات المؤجرة هو سؤال يطرحه الكثير من الناس على أنفسهم عندما يفكرون في الاستثمار في العقارات. يمكن أن يكون شراء العقارات المؤجرة طريقة رائعة لتحقيق دخل سلبي ، وبناء ثروة طويلة الأجل ، وتنويع محفظتك الاستثمارية.
ومع ذلك ، فهو ليس قرارًا يجب أن يؤخذ على محمل الجد. في هذه المقالة ، سنوضح لك كيفية شراء عقار مستأجر بدون نقود أو ائتمان سيئ. سواء كنت مستثمرًا لأول مرة أو محترفًا متمرسًا ، سيوفر لك هذا الدليل المعلومات التي تحتاجها لاتخاذ قرار مستنير وتكون ناجحًا في استثمارك في العقارات المؤجرة.
هل شراء عقار للإيجار يستحق كل هذا العناء؟
يمكن أن يكون شراء عقار مؤجر استثمارًا جيدًا ، لكنه يعتمد على عوامل مختلفة مثل الموقع وحالة العقار وسوق العقارات الحالي. تتضمن بعض الفوائد المحتملة لشراء عقار مؤجر ما يلي:
- توليد الدخل السلبي: يمكن أن توفر العقارات المؤجرة تدفقًا ثابتًا للدخل في شكل إيجار. يمكن أن يكون هذا مفيدًا بشكل خاص إذا كان العقار يقع في منطقة ذات طلب كبير على العقارات المؤجرة.
- بناء ثروة طويلة الأجل: نظرًا لارتفاع قيمة العقار بمرور الوقت ، يمكن لأصحاب العقارات المؤجرة رؤية مكاسب كبيرة على المدى الطويل. يمكن أن يكون هذا صحيحًا بشكل خاص إذا كان العقار يقع في منطقة ذات سوق عقارات قوي.
- المزايا الضريبية: يمكن لمالكي العقارات المؤجرة الاستفادة من بعض الخصومات الضريبية ، مثل فوائد الرهن العقاري والاستهلاك.
- تنويع محفظتك الاستثمارية: يمكن أن تؤدي إضافة عقار مؤجر إلى محفظتك الاستثمارية إلى تنويع استثماراتك والمساعدة في توزيع المخاطر.
كيف تشتري عقاراً مستأجراً؟
فيما يلي الخطوات العامة لشراء عقار مؤجر:
# 1. قيم أموالك
قبل أن تبدأ في البحث عن عقار مستأجر ، ستحتاج إلى فهم واضح لوضعك المالي ، بما في ذلك درجة الائتمان الخاصة بك ، والدخل ، ونسبة الدين إلى الدخل.
ستحتاج أيضًا إلى الحصول على فكرة واضحة عن المبلغ الذي يمكنك إنفاقه على عقار مؤجر.
# 2. ابحث في السوق
قبل أن تقدم عرضًا على عقار مؤجر ، من المهم أن تبحث في سوق العقارات المحلي.
انظر إلى عوامل مثل متوسط أسعار المنازل وأسعار الإيجار ومعدلات الشغور في المنطقة التي تفكر فيها.
يجب عليك أيضًا البحث في قوانين ولوائح تقسيم المناطق المحلية للتأكد من أنه يُسمح باستخدام العقار الذي تفكر فيه كممتلكات مستأجرة.
# 3. ابحث عن العقار المناسب
بمجرد تقييم أموالك والبحث في السوق ، يمكنك البدء في البحث عن عقار الإيجار المناسب.
يمكنك الاطلاع على قوائم العقارات على الإنترنت ، أو العمل مع وكيل عقارات ، أو حضور البيوت المفتوحة للعثور على العقارات التي تلبي معاييرك.
# 4. تقديم عرض
بمجرد العثور على العقار المناسب ، ستحتاج إلى تقديم عرض للبائع. ستحتاج إلى العمل مع محامي عقارات لصياغة عقد الشراء ومراجعته.
# 5. قم بإغلاق الصفقة
بمجرد قبول عرضك ، ستحتاج إلى إغلاق الصفقة. يتضمن هذا عادةً دفع تكاليف الإغلاق ، والتي يمكن أن تشمل أشياء مثل رسوم التقييم والتأمين على الملكية وضرائب التحويل.
# 6. إدارة الممتلكات
بمجرد شراء العقار المستأجر ، ستحتاج إلى إدارته. يتضمن ذلك البحث عن المستأجرين وفحصهم ، وتحصيل الإيجار ، والتعامل مع أي إصلاحات أو صيانة يجب القيام بها.
ما هي قاعدة 1٪ لتأجير العقارات؟
قاعدة 1٪ هي قاعدة توجيهية أخرى يستخدمها المستثمرون العقاريون لتحديد الربحية المحتملة لعقار مؤجر.
تنص القاعدة على أن الإيجار الشهري للعقار يجب أن لا يقل عن 1٪ من سعر الشراء.
على سبيل المثال ، إذا تم شراء عقار بمبلغ 200,000 دولار ، فيجب ألا يقل الإيجار الشهري عن 2,000 دولار.
على غرار قاعدة 2٪ ، تهدف هذه القاعدة إلى تقديم تقدير تقريبي للدخل المحتمل من عقار مؤجر ومساعدة المستثمرين على تحديد ما إذا كان العقار استثمارًا جيدًا أم لا.
من المهم ملاحظة أن قاعدة 1٪ ، مثل قاعدة 2٪ ، هي إرشادات وليست قاعدة صارمة وسريعة.
يمكن أن تكون قاعدة 1٪ نقطة انطلاق مفيدة لتقييم العقارات المؤجرة ، ولكن من المهم مراعاة عوامل أخرى مثل الموقع وسوق العقارات المحلي وحالة العقار والمصروفات الأخرى التي تلعب أيضًا دورًا في تحديد ما إذا كان العقار استثمار جيد.
بالإضافة إلى ذلك ، قد يهدف العديد من المستثمرين إلى ارتفاع نسبة الإيجار إلى السعر ، مثل قاعدة 2٪ ، لضمان هامش أمان أكثر راحة وتدفق نقدي أفضل.
كيف تشتري عقارات للإيجار بدون نقود؟
هناك عدة طرق لشراء العقارات المؤجرة بدون دفع نقود ، ولكنها قد تتطلب المزيد من الجهد والإبداع من جانب المستثمر. وهنا عدد قليل من الخيارات:
# 1. الإيجار مع خيار الشراء
يتضمن هذا النهج تأجير عقار مع خيار شرائه في وقت لاحق. عادة ما يدفع المستأجر إيجارًا أعلى مقابل خيار الشراء.
# 2. شريك مع مستثمر آخر
يمكن أن يتحد مستثمران لشراء عقار ، حيث يقوم أحد المستثمرين بتوفير المال للدفعة الأولى بينما يوفر المستثمر الآخر الوقت والجهد لإدارة العقار.
# 3. قرض نقدي صعب
هذه قروض قصيرة الأجل مدعومة بقيمة العقار وليس الجدارة الائتمانية للمقترض.
عادةً ما يكون للقروض النقدية الصعبة معدلات فائدة أعلى ، لكنها يمكن أن تكون خيارًا جيدًا للمستثمرين الذين ليس لديهم أموال لدفع دفعة أولى.
# 4. تمويل المالك
يحدث هذا عندما يقوم المالك الحالي للعقار بتمويل البيع ، إما عن طريق تقديم رهن عقاري أو عن طريق عقد الرهن العقاري بأنفسهم.
# 5. البرامج الحكومية
يمكن لبعض البرامج الحكومية مثل HUD مساعدة المستثمرين على شراء العقارات المؤجرة بدون دفع نقود ، ولكن هذه البرامج عادة ما تكون متاحة فقط للمشترين أو المشترين ذوي الدخل المنخفض في مناطق جغرافية معينة.
كم من المال يجب أن أمتلك قبل شراء عقار للإيجار؟
يعتمد مبلغ المال الذي يجب أن تحصل عليه قبل شراء عقار مؤجر على عدة عوامل ، مثل نوع العقار والموقع وسوق العقارات الحالي.
ومع ذلك ، كقاعدة عامة ، يوصى بتوفير 20٪ على الأقل من سعر الشراء كدفعة مقدمة.
سيساعدك هذا على تجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) ، والذي يمكن أن يضيف إلى مدفوعات الرهن العقاري الشهرية.
بالإضافة إلى الدفعة المقدمة ، يجب أن يكون لديك أيضًا احتياطيات نقدية كافية لتغطية ما لا يقل عن 6-12 شهرًا من مدفوعات الرهن العقاري وضرائب الممتلكات والتأمين والمصروفات الأخرى.
ما هي صيغة شراء العقارات المؤجرة؟
لا توجد طريقة واحدة لشراء عقار للإيجار لأنها تعتمد على الموقع ونوع العقار وسوق العقارات في ذلك الوقت.
ومع ذلك ، هناك عملية عامة لشراء العقارات المؤجرة تشمل البحث ووضع الميزانية والحصول على التمويل المناسب.
كيف يمكنك كسب المال من امتلاك عقار مؤجر؟
يمكن أن يولد امتلاك عقار مؤجر دخلاً من خلال دخل الإيجار وتقديره. الطريقة الأكثر شيوعًا لكسب المال من خلال تأجير العقارات هي من خلال دخل الإيجار.
ما هو دخل الإيجار؟ هو المال الذي يدفعه المستأجر للمالك مقابل استخدام العقار. يمكن استخدام هذا الدخل لتغطية مدفوعات الرهن العقاري وضرائب الممتلكات والتأمين والمصروفات الأخرى المرتبطة بامتلاك العقار.
يعتبر أي دخل متبقٍ بعد هذه النفقات بمثابة تدفق نقدي ويمكن استخدامه لمصروفات أخرى أو توفيره للاستثمارات المستقبلية.
بالإضافة إلى دخل الإيجار ، فإن امتلاك عقار مؤجر يمكن أن يدر أيضًا دخلاً من خلال التقدير.
يشير التقدير إلى الزيادة في قيمة الممتلكات بمرور الوقت. يمكن أن يحدث هذا بسبب مجموعة متنوعة من العوامل مثل التحسينات التي تم إجراؤها على الممتلكات ، والتغيرات في سوق العقارات المحلي ، والظروف الاقتصادية العامة.
عندما تزيد قيمة العقار ، يمكن بيعه لتحقيق ربح ، مما يوفر دخلاً إضافيًا للمالك.
كيف تشتري عقارات للإيجار ببطاقات الائتمان؟
من الممكن شراء عقار مؤجر باستخدام بطاقات الائتمان ، لكنها ليست طريقة شائعة أو موصى بها لتمويل استثمار عقاري.
عادةً ما تحتوي بطاقات الائتمان على معدلات فائدة مرتفعة وحدود ائتمانية منخفضة ، والتي قد لا تكون كافية لتغطية تكلفة شراء عقار.
بالإضافة إلى ذلك ، قد يكون من الصعب التأهل للحصول على قرض عقاري مع تحمل ديون كبيرة على بطاقة الائتمان.
إذا كنت عازمًا على استخدام بطاقات الائتمان لتمويل استئجار عقار ، فإليك بعض الخيارات التي يمكنك وضعها في الاعتبار:
# 1. استخدم مكافآت بطاقات الائتمان
تقدم بعض بطاقات الائتمان استرداد نقدي أو نقاط مكافآت يمكن استخدامها لتغطية النفقات المرتبطة بشراء عقار مؤجر. يمكن أن يشمل ذلك إغلاق التكاليف أو الدفعات المقدمة أو نفقات التجديد.
# 2. احصل على سلفة نقدية
تسمح لك بعض بطاقات الائتمان بأخذ سلفة نقدية ، والتي يمكن استخدامها لتغطية الدفعة الأولى وتكاليف إغلاق الممتلكات.
ومع ذلك ، عادةً ما تأتي السلف النقدية بمعدل فائدة مرتفع ، لذلك من المهم أن تكون على دراية بالشروط والأحكام قبل الحصول على سلفة نقدية.
# 3. استخدم بطاقة ائتمان لإجراء دفعة أولى
قد يسمح لك بعض المقرضين بإجراء دفعة مقدمة باستخدام بطاقة الائتمان. ومع ذلك ، هذا ليس شائعًا ومن المهم أن تكون على دراية بالشروط والأحكام قبل استخدام هذه الطريقة.
# 4. استخدم بطاقة الائتمان للتمويل قصير الأجل
يستخدم بعض المستثمرين بطاقات الائتمان لتمويل استئجار عقار لفترة قصيرة من الزمن. يمكن أن يشمل ذلك بضعة أشهر ، بينما يقومون بترتيب تمويل تقليدي أكثر.
كيفية شراء تأجير العقارات مع سوء الائتمان
قد يكون شراء عقار مؤجر بسوء الائتمان أمرًا صعبًا ، لكنه ليس مستحيلًا. فيما يلي بعض الخيارات التي يجب مراعاتها إذا كان لديك ائتمان سيئ وترغب في شراء عقار مؤجر:
# 1. ابحث عن شريك في التوقيع
إذا كان لديك ائتمان سيئ ، يمكن أن يساعدك العثور على موقع مشارك لديه ائتمان جيد في التأهل للحصول على قرض.
المُوقِّع المشارك هو شخص يشاركك في التوقيع على القرض ويكون مسؤولاً عن القرض إذا كنت غير قادر على سداد المدفوعات.
# 2. ابحث عن خيارات الإقراض البديلة
هناك خيارات إقراض بديلة مثل مقرضي الأموال الصعبة ، الذين يرغبون في العمل مع المقترضين الذين لديهم ائتمان سيئ.
عادةً ما يكون لهذه القروض معدلات فائدة أعلى ومدة أقصر من القروض التقليدية ، ولكنها يمكن أن تكون خيارًا جيدًا إذا كنت تواجه مشكلة في التأهل للحصول على قرض تقليدي.
# 3. ضع في اعتبارك برامج القروض المدعومة من الحكومة
غالبًا ما تكون برامج القروض المدعومة من الحكومة ، مثل قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، وقروض وزارة الخارجية ، وقروض وزارة الزراعة الأمريكية أكثر تساهلاً عندما يتعلق الأمر بالدرجات الائتمانية. يمكن أن تكون هذه القروض أكثر سهولة بالنسبة للمقترضين الذين يعانون من سوء الائتمان.
# 4. حفظ لدفع دفعة أولى أكبر
يمكن أن يساعد وضع المزيد من الأموال في تعويض المخاطر التي يتعرض لها المُقرض ويزيد من احتمال حصولك على قرض.
وفي الختام
في الختام ، يمكن أن يكون شراء العقارات المؤجرة فرصة استثمارية كبيرة لأولئك الذين يتطلعون إلى تنويع محفظتهم وكسب الدخل السلبي.
ومع ذلك ، من المهم أن تبذل العناية الواجبة وأن تبحث بدقة في السوق والأحياء والممتلكات قبل الشراء.
من المهم أيضًا أن يكون لديك خطة قوية لإدارة الممتلكات ، بما في ذلك العثور على المستأجرين وفحصهم ، والتعامل مع الإصلاحات والصيانة ، وفهم الأمور المالية.
مع النهج الصحيح ، يمكن أن يكون شراء العقارات المؤجرة مسعى مجزيًا ومربحًا.
ذات المواد
- المستأجر المعلق: كيفية حساب التأجير بدون ضغوط (+ دليل مفصل)
- الإيجار لامتلاك المنازل: كيفية الإيجار لامتلاك المنازل
- أنواع مختلفة من قروض الرهن العقاري والقروض العقارية
- الإيجار لامتلاك المنازل: كيفية الإيجار لامتلاك المنازل
المراجع
