وفقًا للجمعية الفيدرالية الوطنية للرهن العقاري (FNMA) ، تم السماح للمؤسسة المالية التقليدية التي تقرض الرهون العقارية بإقراض من أربعة إلى عشرة. نعم ، أنت تعرف ما يعنيه ذلك وسأوضح لك عدد الرهون العقارية التي يمكنك الحصول عليها مرة واحدة باسمك لعقار مؤجر وفي منزل واحد.
كم عدد الرهون العقارية التي يمكن أن تحصل عليها دفعة واحدة
بقدر ما قد تكون مؤهلاً لتأمين العديد من الرهون العقارية على عقار أو منزل مؤجر. قد تكون هناك بعض المشاكل المرتبطة بعملية الحصول على العديد من الرهون العقارية مع عقار إيجار واحد أو منزل في وقت واحد. بادئ ذي بدء ، قد يبدو المقرضون أكثر حذرًا بشأن التوقيع على العديد من الرهون العقارية ، حيث ينظرون إليك على أنك تنطوي على مخاطر إقراض أعلى.
قد تواجه عدم رغبة المقرض في تمكينك من الحصول على أكثر من رهن عقاري واحد لاستئجار عقار في نفس الوقت. قد يكون من الضروري أيضًا تقديم دفعة أولى أكبر ، ولديك احتياطي نقدي أكبر ، ودرجة ائتمان أعلى. عندما تمتلك العديد من الأصول ، فمن المحتمل أن تواجه معدلات فائدة أعلى على الرهن العقاري.
قد يكون التأهل للعديد من الرهون العقارية لعقار إيجار واحد أو منزل في نفس الوقت أمرًا صعبًا ، ولكنه قابل للتحقيق. تابع القراءة لمعرفة كيفية إكمال المهمة.
أن تكون مؤهلاً للحصول على الرهون العقارية الأربعة الأولى
قد يطلب منك المُقرض تلبية معايير محددة إذا كنت ترغب في التأهل للحصول على تمويل على أول أربعة أو العديد من الرهون العقارية على المنزل. قد يطلب المُقرض أن يكون لديك العناصر التالية:
- تعتبر الدرجة الائتمانية من 670 إلى 739 جيدة إلى استثنائية.
- نسبة القرض إلى القيمة تصل إلى 80٪
- توفر العقارات المؤجرة الحالية التدفق النقدي.
- يمكن استخدام W-2s أو الإقرارات الضريبية كدليل على الدخل.
- بيان الأصول والخصوم
- بيانات المركز المالي لأي عقارات استثمارية جارية
- وثائق الرهن العقاري التقليدية الحالية
أهلية الرهون العقارية أكثر من أربعة
يكون للمقرضين متطلبات أكثر صرامة عندما تريد الحصول على أكثر من أربعة أو أكثر من الرهون العقارية لعقار مؤجر أو منزل واحد في وقت واحد.
في الواقع ، عندما تسعى للحصول على أكثر من أربعة أو أكثر من الرهون العقارية على عقار مؤجر واحد ، تصبح معايير الاكتتاب أكثر صرامة. قد يُطلب منك تقديم أدلة على بعض إن لم يكن كل ما يلي:
- يتطلب كل عقار استثماري دفعة مقدمة بنسبة 25٪.
- الدوبلكس والثلاثية والرباعية أقل تكلفة بنسبة 30٪.
- مطلوب الحد الأدنى من درجة الائتمان 720.
- لم تكن هناك مدفوعات الرهن العقاري المتأخرة على أي عقار.
- إقرارات ضريبية بقيمة عامين توضح جميع إيرادات الإيجار من جميع العقارات
- 6 أشهر من الاحتياطيات النقدية على جميع الممتلكات للمبلغ الأساسي والفوائد والضرائب والتأمين (المعروف أيضًا باسم PITI).
استفسر من المُقرض عن أي إرشادات إضافية تحتاجها لتمويل القروض من خمسة إلى عشرة.
استيفاء مؤهلات FNMA لـ 5-10 عقارات ممولة
خلال أزمة الإسكان عام 2008 ، كشفت فاني ماي عن معاييرها الخاصة بمنازل ممولة من 5 إلى 10 منازل للمستثمرين الأكفاء. يتطلب هذا البرنامج المؤهلات التالية:
- درجة ائتمانية جيدة 720
- يتطلب منزل الأسرة الواحدة دفعة مقدمة بنسبة 25٪ ، بينما يتطلب السكن متعدد العائلات دفعة مقدمة بنسبة 30٪ (والتي يمكن أن تشمل عقارًا من وحدتين إلى أربع وحدات)
- لديك ما يكفي من المال لتغطية PITI على جميع الممتلكات.
- إقرارات ضريبية بقيمة عامين توضح دخل الإيجار
- لم تكن هناك حالات إفلاس أو حبس رهن أو تأخر في سداد الرهن العقاري لمدة 30 يومًا أو أكثر.
- لم تكن هناك مدفوعات رهن عقاري متأخرة في العام الماضي ، ولم يكن هناك أي إفلاس أو حبس رهن في السنوات السبع الماضية.
- نموذج 4506-T تم استكماله لأغراض الضريبة
من الممكن أنك قد تحتاج إلى البحث عن أفضل مقرض الرهن العقاري. نظرًا للمخاطر المحتملة للمقرض ، لن يسمح لك كل مُقرض بالقدرة على الاستفادة من ملكية ممولة من FNMA 5-10.
خيارات أخرى لتمويل الرهون العقارية المتعددة
بصرف النظر عن القروض التقليدية ، بصفتك مستثمرًا عقاريًا ، قد تبحث عن طرق بديلة لتمويل العديد من الرهون العقارية لتأجير العقارات. أدناه ، ستجد معلومات عن مقرضي القروض الخاصة ، والقروض الشاملة ، وقروض المحافظ ، وقروض إعادة التمويل النقدي.
# 1. مقرضو القروض الخاصة
المقرضون التقليديون لا يقدمون مقرضين للقروض الخاصة. من ناحية أخرى ، أصبح مقرضو القروض الخاصة ممكنين من خلال التمويل الخاص من الأفراد والمؤسسات. كثيرا ما يبحث المقرضون عن المنازل التي لن تبقى في السوق لفترة طويلة وذات قيمة عالية لإعادة البيع.
يُعرف مقرضو القروض الخاصة أيضًا باسم القروض الآمنة. هذا يدل على أن المقرض يأخذ ضمانات في شكل ملكية. بمعنى أنه إذا فشل المدين في سداد قرض نقدي صعب ، فإن المُقرض يصادر العقار.
مقرضي القروض الخاصة لا تستلزم كما صارم عملية السماح. إذا كنت غير قادر على الحصول على قرض تقليدي ، فيمكنك التفكير في هذا البديل كمقترض. يمكنك أيضًا الإغلاق على مقرضي القروض الخاصة في غضون أيام ، مقارنة بالأشهر التي يستغرقها الحصول على رهن عقاري تقليدي (وهو حوالي شهر).
غالبًا ما يكون لمقرضي القروض الخاصة معدلات فائدة مرتفعة ، تتراوح غالبًا ما بين 8 إلى 15٪ ، مقارنة بالمعدلات الرخيصة المتاحة للقرض التقليدي.
# 2. قروض شاملة
تتيح لك القروض العقارية الشاملة تمويل العديد من المنازل بموجب اتفاقية رهن عقاري واحدة. هذه الرهون العقارية مثالية ل أصحاب العقارات التجاريةوالمطورين والمستثمرين العقاريين. تجعل القروض العقارية الشاملة عملية الشراء أكثر كفاءة وفي كثير من الحالات أرخص.
ميزة أخرى للحصول على رهن عقاري شامل هي أنه عندما يتم إعادة رهن أو بيع أحد الممتلكات في الاتفاقية ، فإن البند "يحرره" من الرهن العقاري الأصلي. تظل الأصول الأخرى تحت الرهن الأصلي تحت الرهن العقاري الأصلي. وبالمثل ، لا يُتوقع منك تغطية المبلغ بالكامل.
عندما تشتري منزلاً برهن عقاري شامل ، فإنك تحصل على نفس شروط التمويل لجميع ممتلكاتك. في مقابل الرهن العقاري الشامل ، يقدم المُقرض ضمانًا للممتلكات ، على غرار قروض الأموال الصعبة. إذا تخلفت عن سداد القرض ، فقد تتعرض ممتلكاتك الحالية للخطر.
ضع في اعتبارك أنه إذا كنت ترغب في الحصول على قرض عقاري شامل ، فقد تضطر إلى تلبية شروط صارمة. لا يجوز لك أيضًا استخدام الرهن العقاري الشامل لشراء منازل في العديد من الولايات بسبب الاختلافات في قوانين الولاية. أخيرًا ، الرهن العقاري الشامل له نفقات إغلاق أكبر بكثير من الرهن العقاري القياسي.
# 3. قروض من محفظة
بدلاً من تقديم قرض المحفظة في سوق الرهن العقاري التالي ، يقوم المُقرض بإنشائه و "الاحتفاظ به". يبقى قرض المحفظة في محفظة المقرض. يفرض المقرضون معايير الاكتتاب الفريدة للمقترضين.
فيما يتعلق بوقت الانتظار ، يشبه قرض المحفظة إلى حد كبير قرض الأموال الصعبة من حيث أنه يقلل بشكل كبير من الوقت الذي تقضيه في انتظار تأمين التمويل لممتلكاتك.
# 4. إعادة التمويل مع السحب النقدي
قد ترغب أيضًا في التفكير في إعادة تمويل السحب النقدي. وهو نوع من إعادة تمويل الرهن العقاري الذي يسحب رأس المال الذي قمت ببنائه في منازلك الأخرى بمرور الوقت. عندما تقرض أكثر باستثمار عقاري. تتلقى مبلغًا كبيرًا من المال مقابل الحصول على قرض عقاري أكبر.
يسمح لك إعادة التمويل النقدي بسداد الرهن العقاري القديم الخاص بك والتحول إلى قرض جديد.
بدائل لأصحاب الأعمال الحرة لتمويل إيجارات عديدة
فيما يلي بعض الأفكار للتفكير الإبداعي لتمويل العديد استئجار العقارات حيث تنمو محفظتك إلى عشرة منازل أو أكثر.
يمكن استخدام خطة 401 (ك) ذات المشارك الواحد من قبل أصحاب الأعمال العاملين لحسابهم الخاص (ك)
مشارك واحد 401 (ك) ، يُشار إليه أيضًا باسم Solo 401 (k) أو Solo-k أو Uni-k أو مشارك واحد k ، هي خطة تقاعد معتمدة من مصلحة الضرائب الأمريكية. يغطي صاحب عمل بدون عمال أو صاحب العمل وشريكه.
معايير خطة تقاعد صاحب العمل لحسابه الخاص هي نفسها كما في أي خطة 401 (ك) أخرى. ومع ذلك ، بصفتك مالك شركة ، يمكنك المساهمة كعامل ومالك. لذلك ، من حيث الجوهر ، يمكنك "مضاعفة" مساهماتك حتى الحدود القصوى المحددة.
مشارك واحد 401 (ك) حيث تسمي نفسك الوصي يحقق "التحكم في دفتر الشيكات". بنفس الطريقة مثل IRA التي حصلت على شركة ذات مسؤولية محدودة ذات عضوية فردية وأطلقت على نفسها اسم الإدارة. بعد ذلك ، يمكنك استخدام 401 (ك) لشراء عقار مؤجر (ك).
طرق أخرى لاستخدام الجيش الجمهوري الأيرلندي للاستثمار في العقارات
إذا لم تكن تعمل لحسابك الخاص ولكن لديك IRA أو 401 (k) ، فيمكنك تحويل خطط صندوق المعاشات التقاعدية الحالية إلى حساب IRA ذاتي التوجيه مع التحكم في دفتر الشيكات. أو يمكنك وضع أصولك مع وصي يركز على أجهزة IRA الموجهة ذاتيًا.
ومع ذلك ، هناك بعض العوامل التي يجب مراعاتها قبل الاستثمار في العقارات مع شخص واحد 401 (k) أو IRA:
- يجب أن يظل الدخل الناتج عن تأجير الممتلكات في الجيش الجمهوري الأيرلندي حتى تبدأ التوزيعات النموذجية.
- لا يمكنك الحصول على مكاسب غير مباشرة من الأصل المحتفظ به داخل الجيش الجمهوري الايرلندي. مثل العمل كوكيل عقاري خاص بك أو إدارة العقارات من خلال أ إدارة الممتلكات شركة أنت تتحكم فيها.
- تخضع العقارات المملوكة في الجيش الجمهوري الإيرلندي لقواعد تنظيمية عالية ويجب أن تلتزم بالقوانين من أجل منع العقوبات الضريبية.
يسمح الصرف المؤجل للضرائب 1031 بمزيد من الاستثمار النقدي.
مع التوسع والنمو ، يقوم معظم المستثمرين العقاريين بتعديل محافظ العقارات المؤجرة الخاصة بهم على أساس منتظم. يستخدم المالكون سعر صرف مؤجل للضريبة 1031 لبيع عقار استثماري واحد والحصول على عقار آخر. ومن ثم ، تأجيل دفع أي ضريبة على أرباح رأس المال مستحقة الدفع.
عند إجراء التبادل الضريبي المؤجل بقسم IRS 1031 ، هناك إجراءات وجداول زمنية دقيقة يجب اتباعها. ومع ذلك ، يعتقد العديد من المستثمرين أن الجهد الإضافي يستحق العناء ، لا سيما عندما يمكن الاستفادة من المدخرات الضريبية لتمويل العديد من عمليات شراء العقارات.
إدارة العديد من الرهون العقارية
عندما يكون لديك العديد من الرهون العقارية على منزل لسداده ، يجب عليك تطوير استراتيجية مناسبة لتتبعها جميعًا. في واقع الأمر ، إذا اخترت خيار تمويل غير تقليدي. قد لا تحتاج إلى الاعتماد على المقرض الخاص بك للاحتفاظ بحساب المبلغ المستحق عليك. قد ترغب في المضي قدمًا ومعرفة المبلغ الأساسي لكل عقار. بالإضافة إلى جدول المكاسب والمواعيد النهائية للدفع لكل عقار مقدمًا ومتأخرًا.
قد لا يكون لديك نفس المُقرض لجميع منازلك ، الأمر الذي قد يتطلب تخطيطًا إضافيًا. من المحتمل ألا يكون لديك نفس تواريخ سداد الرهن العقاري مع كل مُقرض. يمكنك اختيار تمديد تواريخ الدفع الخاصة بك أو جعلها جميعًا مستحقة الدفع في نفس اليوم - أيهما أفضل بالنسبة لك.
عوامل في الاعتبار
عند الاختيار من بين الخيارات المختلفة لتمويل العديد من العقارات الإيجارية. أحد أهم العوامل التي يجب مراعاتها هو الأفضل بالنسبة لك ولأهدافك المالية طويلة المدى. ضع في اعتبارك العوامل التالية:
- ما هي مصادر التمويل التي تساعدك في إتمام معاملاتك بتكلفة منخفضة؟
- كيف يؤثر الإطار الزمني الذي يتم فيه تمويل القروض على سرعة إغلاق المعاملات؟
- ما هي خيارات الرهن العقاري التي تعزز التدفق النقدي والأداء العام لمحفظة العقارات المؤجرة؟
قرض شراء منزل: ما هو؟
يتم تمثيل مبلغ ملكية المنزل الذي ترغب في رهنه نقدًا عن طريق قرض شراء منزل. تحصل على القرض كمبلغ إجمالي لاستخدام ما تريد.
ينتقل قرض ملكية المنزل إلى المرتبة الثانية. بالإضافة إلى ذلك ، يجب عليك سداد دفعات شهرية لفترة زمنية محددة بالإضافة إلى قرض المركز الأول الخاص بك لسداد الدين والفوائد الإضافية.
كيف يعمل الرهن العقاري الثاني وما هو؟
يمكن الحصول على الرهن العقاري الثاني من نفس المقرض بالضبط أو من مقرض مختلف. لا يوجد أي قيود على استخدام القرض من الرهن العقاري الثاني ، بغض النظر عما إذا كنت تحصل عليه من نفس المُقرض الذي قدم الرهن العقاري الأول لك أو من مقرض آخر.
يمكنك أن تفعل ما تريد بالمال من الرهن العقاري الثاني ، لكن الكثير من الناس يستخدمونه لإجراء إصلاحات أو تحسينات تجميلية على منازلهم ، مما يرفع من قيمة إعادة البيع. يمكنك استخدام حقوق ملكية المنزل التي تم إنشاؤها عن طريق مدفوعات الرهن العقاري لسداد أرصدة بطاقات الائتمان الكبيرة ، أو إصلاح أضرار المنزل ، أو تسوية ديون قروض الطلاب ، أو إكمال التعهدات المالية باهظة الثمن الأخرى.
لماذا يُسمح لك فقط بالحصول على قرضين عقاريين؟
من الصعب ، إن لم يكن من المستحيل ، العثور على بنك يقبل مركز الامتياز الثالث لعقار سكني. حتى إذا قرر بنك أو مقرض آخر منحك قرضًا لرهن عقاري ثالث ، فقد تكون معدلات الفائدة باهظة لأسباب وجيهة ، مما يجعل من غير المحتمل أن تتمكن من تلبية المتطلبات.
والسبب هو أن الرهون العقارية في المرتبة الثالثة في حبس الرهن يتم دفعها أخيرًا وربما لا يتم دفعها على الإطلاق. من المحتمل ألا ترغب البنوك في تحمل هذا النوع من المخاطر.
كم عدد الرهونات التي يمكنك الحصول عليها أسئلة وأجوبة
كم عدد الرهون العقارية التي يمكنك الاحتفاظ بها في وقت واحد؟
يمكنك الحصول على ما تريد. ولكن بالنسبة لمؤسسات الإقراض التقليدية أو التقليدية ، يمكنك ببساطة استخدام أربعة.
هل يمكنني الحصول على 3 قروض عقارية؟
نعم تستطيع !. أكثر من ذلك ، إذا كنت تريد ذلك.
كيف يمكنني الحصول على أكثر من 4 قروض عقارية؟
إذن الرابطة الوطنية الفيدرالية للرهن العقاري ، يمكن أن يكون لديك أكثر من أربعة قروض عقارية.
هل يمكنك الحصول على قرضين عقاريين على عقارين مختلفين؟
ما لم يكن على الرهن العقاري التقليدي. يمكن استخدام قرض الرهن العقاري التقليدي على العديد من العقارات في نفس الوقت. ومع ذلك ، ليس من غير المألوف أن ترتبط المدفوعات المقدمة الأكبر بهذه القروض ، أو أن يسعى المقرضون إلى الحصول على أدلة إضافية من المقترضين.
هل من الصعب الحصول على قرض عقاري ثالث؟
لا ، ليس من الصعب. طالما أنك تراه خيارًا رائعًا لك.
