إذا كنت جديدًا في لعبة العقارات ، فمن المحتمل أنك واجهت عبارة "منزل الرهن" ولكنك استثمرت الوقت في معرفة ما يدور حوله. لحسن الحظ ، أنت هنا ، ما أنت على وشك أن تتعلمه سيفيدك على المدى الطويل خاصة إذا كنت تتطلع إلى تحقيق شيء ضخم من الاستثمار العقاري.
منزل الرهن حقيقي وشرعي. إنها ليست عملية احتيال لأن منازل الرهن متوفرة في الغالب في جميع الشركات العقارية تقريبًا. لكن ليس من السهل أبدًا العثور على منزل للرهن للبيع.
يمكن القول أن شراء منازل التعويق هو أفضل طريقة للحصول على صفقة جيدة في العقارات. ولكن بعد ذلك ، يمكن أن يكون أي شيء له علاقة بحبس الرهن معقدًا.
سواء كنت تريد استخدام العقار بنفسك أو تريد استخدامه كملف استثمار عليك أن تفهم كيف تعمل حقًا قبل شرائها. سيساعدك هذا على تقليل الخسارة وإضاعة الوقت. اقرأ لمعرفة كيفية عمل منزل الرهن في عالم العقارات.
ما هو الرهن؟
عندما يستحوذ مقرض الرهن العقاري على عقار ، يُعرف هذا باسم الرهن. يخضع المنزل لحجز الرهن متى وأين يتم تسجيله على هذا النحو ، مما يشير إلى أن المقرض هو المالك القانوني للسكن.
منزل التعويق
حبس الرهن هو عملية تملك بموجبها منزلاً بشكل قانوني عندما يفشل صاحب المنزل في دفع قرض الرهن العقاري أو ينتهك أيًا من شروط الرهن العقاري. يسمح هذا للمقرض باسترداد المبلغ الإجمالي المملوك بسبب تقصير الرهن العقاري عن طريق أخذ ملكية العقار المرهون أو بيع العقار. وفي الوقت نفسه ، يبلغ متوسط عدد أيام حبس الرهن 673 يومًا ولكنه يختلف حسب الولاية.
ومن الأمثلة على حبس الرهن البيع على المكشوف ، والحبس المسبق ، والعقارات المملوكة ، ومبيعات العمدة ، وما إلى ذلك ، ومرة أخرى ، ترعى الحكومات حبس الرهن مع العديد من خيارات التمويل.
مبيعات منزل التعويق
هذا لشرح كيفية عمل الرهن. أولاً ، الأساس القانوني لعملية حبس الرهن هو عقد الرهن العقاري أو عقد الثقة. يسمح هذا للمقرض باستخدام الممتلكات كضمان إذا فشل المقترض في الوفاء بشرط اتفاقية القرض.
تبدأ عملية الرهن عندما يتخلف المقترض عن السداد أو يتخطى دفعة رهن واحدة على الأقل. على الرغم من أن كما قيل سابقًا ، يختلف الرهن حسب الدولة. بمجرد أن يصبح التقصير واضحًا ، يرسل المُقرض لاحقًا إشعارًا بالدفع الفائت ، للإشارة إلى عدم استلام الدفعة عن ذلك الشهر.
وبعد ذلك ، بمجرد تخلف المقترض عن سداد دفعتين ، سيرسل المُقرض خطابًا يُعرف باسم "خطاب طلب". في حين أن هذا وضع أكثر خطورة من إشعار السداد الفائت ، فقد يكون المُقرض مستعدًا للعمل مع المقترض لوضع خطط للتعويض عن السداد الفائت.
بعد 90 يومًا من السداد الضائع ، يسلم المُقرض إشعارًا بالتخلف عن السداد إلى المقترض. وبعد ذلك ، يتلقى قسم الرهن في المقرض القرض. وفي الوقت نفسه ، يُمنح المقترض عادةً 90 يومًا أخرى لتسديد الدفعات واستعادة القرض (وهذا ما يسمى فترة الاستعادة).
وإذا لم يقم صاحب المنزل بتعويض فترة الاسترداد ، فسيكون المقرض متخلفًا عن معالجة الرهن.
شراء منزل التعويق
تبحث لشراء منزل الرهن؟ إليك أماكن جيدة حيث يمكنك العثور على خاصية حبس الرهن:
- المنشورات والمواقع الإلكترونية لخدمة القوائم المتعددة (MLS) ،
- عمليات البحث عن العقارات عبر الإنترنت ، والمكاتب المصرفية ، والمواقع الإلكترونية.
- الصحف المحلية
في أي حال ، قد لا تظهر الممتلكات الممنوعة أو يتم إدراجها في أنظمة القوائم المتعددة المحلية ، ولكن قد يتم ذكرها في العقار. في غضون ذلك ، يجب أن تبحث في المؤسسات المالية مثل Bank of America للعثور على مصدر مباشر لشراء منزل الرهن. أيضا ، هذا الموقع الرائع (homepath.com) تركز بشكل رئيسي على بيع وشراء منازل الرهن.
وأخيرًا ، يجب أن تفهم أن المقرضين يبيعون الأصول المصادرة من خلال وكلاء العقارات في جميع أنحاء البلاد. لذلك لا تخف من إجراء استفسارات حول حبس الرهن من سماسرة أو وكلاء عقاريين. وفي الوقت نفسه ، تخصص بعض وكلاء العقارات في عقارات الرهن فقط.
خمسة أنواع من الرهن وعمليات الشراء الخاصة بهم
فيما يلي خمسة أنواع مختلفة من حبس الرهن وكيفية شرائها
# 1. ما قبل الرهن:
يقال أن العقار في مرحلة ما قبل الرهن عندما يقوم مقرض الرهن العقاري بإخطار المقترضين بأنهم متأخرون. ولكن هذا قبل بيع العقار بالمزاد للمشترين. الآن ، إذا كان بإمكان صاحب المنزل بيع منزله خلال هذا الوقت ، فقد يكون قادرًا على تجنب حبس الرهن وجميع العواقب السلبية التي سيحدثها الرهن على تاريخ الائتمان أو الفرص المستقبلية.
نتيجة لذلك ، يميل العديد من مالكي المنازل إلى التفاوض في هذه المرحلة لأن المفاوضات مسموح بها. محكمة المدينة والمقاطعة هي الأماكن التي توجد فيها قوائم الإغلاق المسبق بشكل شائع. علاوة على ذلك ، فإن العديد من خدمات الويب مثل foreclosure.com و homeopath.com تقوم دائمًا بإدراج المنازل في مرحلة ما قبل الرهن.
#2. قصير ش.e:
يحدث هذا عندما يكون المُقرض على استعداد لقبول أقل للممتلكات مما هو مستحق على الرهن العقاري. لا يتعين على المُقرض الموافقة على البيع على المكشوف إذا لم يتخلف المقترض عن سداد أقساط الرهن العقاري. ومع ذلك ، يجب أن يكونوا قد أثبتوا أنهم عانوا من صعوبات مالية ، مثل فقدان الوظيفة.
يشبه شراء عقار للبيع على المكشوف شراء منزل عادي من نواحٍ عديدة ، لكن لغة العقد ستختلف ، حيث تنص على أن الشروط تخضع لموافقة المُقرض. علاوة على ذلك ، قد تستغرق استجابة البنك لعرض البيع على المكشوف عدة أشهر ، مما يجعل العملية أطول بكثير من الشراء المعتاد. تتوفر العديد من مواقع الويب الخاصة بالعقارات ، بما في ذلك الشركات الفردية وخدمات الإدراج.
# 3. مزادات بيع شريف:
في مزادات بيع شريف ، يحدث هذا بعد أن ينبه المُقرض المقترض بالتخلف عن السداد ومنح المقترض فترة سماح للتعويض عن مدفوعات الرهن العقاري. ثم يكون للمقرض كل الحق في إجراء مزاد. الغرض من المزاد هو أن يتم سداد القرض للمقرض بسرعة.
غالبًا ما تُعقد هذه المزادات على درجات محكمة المدينة ويشرف عليها مسؤولو القانون المحليون. في الموقع والتاريخ والوقت المعلن عنها للجمهور. يتم بيع العقار بالمزاد لمن يدفع أعلى سعر. من خلال البحث عن "مزادات بيع شريف" في الصحف المحلية والمصادر المختلفة عبر الإنترنت ، يمكنك العثور على هذه الإشعارات.
غالبًا ما تُعقد هذه المزادات على درجات محكمة المدينة ويشرف عليها مسؤولو القانون المحليون. يمكنك العثور على المزيد حول مزادات بيع شريف من خلال البحث عنها في محرك البحث عبر الإنترنت أو من خلال أي صحيفة محلية.
# 4. ملك للبنك
إذا لم يتم بيع العقار في المزاد ، فإنه يعود إلى البنك ويصبح ملكًا للعقارات (REO). غالبًا ما يكون قسم REO في المؤسسة مسؤولاً عنها. RealtyTrac ، على سبيل المثال ، عبارة عن منصة عبر الإنترنت بها قائمة كبيرة من العقارات المملوكة للبنك والتي يمكن البحث عنها حسب المدينة أو الولاية أو الرمز البريدي.
# 5. الممتلكات المملوكة للحكومة
يتم شراء بعض العقارات بقروض مضمونة من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) أو وزارة شؤون المحاربين القدامى في حكومة الولايات المتحدة (VA). عندما تقع هذه المنازل في حبس الرهن ، تصادرها الحكومة وتبيعها من خلال سماسرة مرخصين اتحاديًا.
لشراء عقار مملوك للحكومة ، يجب عليك الاتصال بالوسيط المسجل لدى الحكومة. يمكن للمشترين النظر في إيجابيات وسلبيات الخيارات المختلفة.
يمكن للمشترين النظر في خياراتهم على موقع الويب الخاص بوزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
ست خطوات سهلة لشراء منازل ممنوعة
# 1. اعثر على ممثل
يمكن أن يكون هذا وكيل عقارات أو سمسار رهن عقاري لديه معرفة جيدة بكيفية عمل منازل الرهن. لأنهم متخصصون ويمكنهم تكريس الأخطار والمخاطر. العثور عليهم هو الخطوة الأولى التي تحتاج إلى اتخاذها عندما تريد شراء منزل الرهن.
# 2. احصل على موافقة مسبقة على قرضك العقاري
نظرًا لأن غالبية المستثمرين العقاريين دائمًا ما يدفعون نقدًا مقابل منزل مغلق ، فإنهم يجعلون هذا السوق تنافسيًا للغاية. لذا ، إذا كنت لا تستطيع شراء العقار مقدمًا ، فسيتعين عليك تمويله. يجب أن تكون مؤهلاً مسبقًا أو معتمدًا مسبقًا للحصول على قرض وأن تفهم المبلغ الذي قد تقترضه قبل أن تلتزم بشراء أي عقارات ممنوعة.
# 3. قم بالبحث والتسوق
من الضروري أن تفهم نوع العقار الذي ستسمح لك ميزانيتك بشرائه. نتيجة لذلك ، يجب عليك التسوق وفهم خياراتك تمامًا. يمكنك أيضًا مقارنة منزل بممتلكات مماثلة في نفس المنطقة. يمكنك البحث عن العقارات الممنوعة في منطقتك على مواقع مثل foreclosure.com.
# 4. مرحلة التفاوض
حان الوقت لتقديم عرض. وهذا العرض يعني العمل مع الوسيط الخاص بك للتفاوض على سعر مع مالك العقار أو المقرض. يمكنك وضع مزايدة في مزاد حسب الظروف. قم بصياغة خطاب العرض الخاص بك واستعد لكل شيء آخر.
# 5. احصل على مفتش منزل
وظيفة المفتش هي مساعدتك على اتخاذ القرار. سوف يساعدونك في فحص المنزل لمعرفة ما إذا كان السعر يستحق ذلك.
# 6. إتمام الصفقة
هذه هي المرحلة الأخيرة عندما يتم وضع كل شيء في مكانه الصحيح. تحتاج إلى إجراء الدفع اللازم والحصول على المستندات اللازمة. ستحتاج أيضًا إلى التوقيع عند الضرورة ثم إغلاق المفاوضات النهائية.
ما هي فوائد شراء منزل ممنوع؟
واحدة من الفوائد الرئيسية لشراء منزل ممنوع هو أنه يكلف دائمًا أقل من المنازل الأخرى في المقاطعة أو أنها مدرجة بأقل من القيمة السوقية. هذا يرجع إلى حقيقة أن المُقرض هو الذي يحدد السعر ، ويريد المُقرض إخراج المنزل من كتبه في أسرع وقت ممكن. حتى إذا كانت عملية تقديم العطاءات والشراء الخاصة بمنزل محظور مختلفة قليلاً ، فلا يزال بإمكانك الاختيار من بين عدد قليل من بدائل الإقراض المختلفة طالما أن المزاد لا يقتصر على المدفوعات النقدية حصريًا.
لديك خيار الحصول على قرض تقليدي ، أو قرض مضمون من قبل الحكومة في شكل قرض VA ، أو قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، أو قرض وزارة الزراعة الأمريكية من أجل تمويل شراء المنزل الذي تفكر فيه. يمكن جعل ملكية المنازل أرخص من خلال استخدام القروض المدعومة من الحكومة ؛ ولكن إذا تم تدمير الممتلكات ، فقد تطلب الحكومة إجراء إصلاحات.
ما هي مشاكل شراء منزل ممنوع؟
عندما يدرك الناس أنه من المحتمل أن يفقدوا منزلهم بسبب حبس الرهن ، فإن الدافع لهؤلاء الأشخاص للحفاظ على منازلهم في حالة جيدة يتضاءل بشدة. في حالة حدوث شيء ما ، لن ينفق صاحب المنزل المال لإصلاحه ، مما يعني أن الوضع سيزداد سوءًا بمرور الوقت. عندما تحصل على منزل خضع لعملية الرهن ، فإنك تتحمل مسؤولية إصلاح أي مشاكل قد يواجهها العقار. ومع ذلك ، يجب ألا تشتري منزلًا ممنوعًا إذا لم يكن لديك نقود منفصلة للاستثمار في الإصلاحات.
علاوة على ذلك ، من الممكن أن يكون المنزل في طور الإغلاق القانوني ، لكن هذا لا يعني عدم وجود أي شخص مقيم في المنزل حاليًا. حقيقة أن العديد من العقارات الممنوعة لا تزال غير مأهولة بالسكان لأشهر أو حتى سنوات في كل مرة تجعلها عرضة للاحتلال من قبل واضعي اليد. إذا قمت بشراء منزل به بالفعل واضعو اليد الذين يشغلونه ، فأنت ملزم بطردهم بشكل صحيح ، حتى لو لم يكن للفرد أو الأفراد المعنيين أي حق قانوني في العقار. قد يستغرق هذا عدة أشهر وينتج عنه فواتير المحاماة بعدة آلاف من الدولارات.
كيفية شراء منازل الرهن بدون نقود
أكبر مشكلة يواجهها العديد من الأشخاص الذين يرغبون في شراء منزل حبس الرهن هي نقص الأموال.
حسنًا ، هناك طرق مختلفة يمكنك من خلالها شراء منازل الرهن دون دفع نقود. رغم ذلك ، قد لا يكون الخيار الأفضل الموصى به لشراء المنازل المغلقة. ولكن بعد ذلك ، يعد هذا أحد البدائل عندما لا يكون لديك نقود ولكنك ترغب في شراء منزل مغلق.
ابدأ بالبحث عن العقارات التي أعادت إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) امتلاكها. الطريقتان اللتان يمكنك من خلالهما شراء منزل مغلق بدون أموال هما استخدام قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو استخدام بطاقة الائتمان.
منزل التعويق في نيو جيرسي
إذا كنت تبحث عن منزل رهن في نيو جيرسي ، فإليك قائمة بالمواقع الإلكترونية حيث يمكنك العثور على منازل ممنوعة في نيو جيرسي.
- https://www.homes.com/new-jersey/foreclosed-homes-for-sale/
- https://www.realtor.com/foreclosures/New-Jersey
- https://www.zillow.com/center-for-education-nj/foreclosures/
- https://www.nolo.com/legal-encyclopedia/new-jersey-foreclosure-procedures.html
مزادات إغلاق منزل
Investopedia أوضح أن هذا قد يكون محفوفًا بالمخاطر ولكنه لا يزال بديلاً عند شراء منزل الرهن. بمعنى آخر، كان شراء المنازل من مزاد الرهن طريقة شائعة للحصول على عقارات بأسعار مخفضة.
ما هو الفرق بين الإغلاق والرهن؟
إغلاق القرض الشخصي يستلزم سداد القرض الشخصي بالكامل وإلغاء الحساب. يحدث الإغلاق العادي عندما يقوم المقترض بإغلاق القرض في نهاية مدة القرض. إذا قاموا بإغلاقه قبل انتهاء المدة، فيشار إلى ذلك على أنه إغلاق مسبق أو حبس الرهن.
ما هي كلمة أخرى للممنوع؟
تحتوي هذه المقالة على 14 مرادفًا ومتضادات وكلمات ذات صلة بمنع الرهن، بما في ذلك المنع والحظر والحرمان والمنع والاستبعاد والإغلاق.
ما هو الأصل المحظور؟
الأصول المحظورة هي ممتلكات عقارية أو شخصية حصل عليها البنك إما (أ) من خلال عمليات الشراء والبيع بموجب أحكام أو مراسيم أو رهون عقارية حيث كان العقار بمثابة ضمان لديون تعاقدية سابقة، أو (ب) من خلال نقل الملكية أو الوفاء الجزئي بها الديون المتفاوض عليها مسبقًا.
وفي الختام
الاستثمار في منزل مغلق يمكن أن يكون خطوة ذكية. ومع ذلك ، سوف تحتاج إلى فهم كيفية شراء الرهن وطلب المساعدة من وكيل عقارات على دراية. ضع في اعتبارك نفقات الإصلاحات عند إعداد ميزانيتك. العديد من المنازل المحجوزة في حالة سيئة وقد تتطلب إصلاحات واسعة النطاق.
يبحث الناس عن:
