تلتزم الآن جميع منتجات الرهن العقاري الاستثماري التقليدي من FNMA ومنتجات الرهن العقاري الأولية متعددة العائلات من Freddie Mac بورقة العمل الجديدة حول إرشادات دخل الإيجار ، وفقًا لإخطار صدر مؤخرًا في 2 أغسطس 2019. ومع ذلك ، ذكرت FNMA أنها ستقدم معايير جديدة لتحديد ما إذا كان أو لا يعتبر دخل الإيجار دخلاً مؤهلاً. تهدف هذه التعديلات إلى مساعدة الملاك لأول مرة على أن يصبحوا أصحاب منازل مستدامة عن طريق تقليل الحواجز أمام دخول أولئك الذين يشترون منازل استثمارية. في هذه المقالة ، سنناقش أيضًا مكان الإقامة المغادر لإيرادات إيجار FNMA.
هل يمكنني استخدام دخل الإيجار للتأهل للحصول على قرض عقاري؟
نعم ، يمكن الحصول على قرض عقاري مع دخل إيجار إذا كنت مالكًا أو مستثمرًا عقاريًا طموحًا. قدرتك على إظهار إثبات الدخل ، أو في حالة الإيجار الجديد ، إثبات الدخل المستقبلي للممتلكات ، ستحدد ما إذا كانوا يفعلون ذلك بالفعل أم لا. عند إصدار حكم ، يجب على المقرضين اتباع مجموعة من اللوائح معينة.
لا تختلف عملية تقديم طلب للحصول على رهن عقاري مع دخل إيجار بشكل كبير عن ذلك بدون دخل إيجار. ومع ذلك ، كن مستعدًا للخضوع لمزيد من الفحص وتقديم دليل إضافي على دخل الإيجار الفعلي أو المتوقع.
إرشادات دخل الإيجار FNMA
وضعت FNMA إرشادات فيدرالية لتقييم ما إذا كان دخل الإيجار سيُعتبر دخلاً مؤهلاً أم لا. يتم إجراء تعديلات لتشجيع ملكية المنازل على المدى الطويل للمستثمرين الذين يخططون لشراء عقار ولكن ليس لديهم خبرة في إدارة الممتلكات.
ومع ذلك ، يخضع المنزل الأساسي الذي يحتوي على وحدتين أو أكثر أيضًا لهذا القيد. تم تنفيذ لوائح وإرشادات FNMA الجديدة لإيرادات الإيجار للتعامل مع التهديدات المحتملة مثل الاحتيال في الإشغال. كما هو مذكور في بيان مهمتها ، تلتزم FNMA بضمان النجاح طويل المدى للحلم الأمريكي بملكية المنزل.
علاوة على ذلك ، توضح إرشادات FNMA الجديدة لإيرادات الإيجار مقدار دخل المقترض الذي يمكن احتسابه كدفعة مقدمة على منزل أساسي أو عقار استثماري مكون من وحدة إلى أربع وحدات. يجب أن يفكر المقرضون في هذه الأشياء.
- ملكية العقارات المؤجرة السابقة والخبرة من قبل المقترضين ليست مطلوبة حتى يتم اعتبار أي مبلغ من إيرادات الإيجار "كبيرًا".
- إذا كان للمقترض مسكن رئيسي ، إما كمالك منزل أو مستأجر
- إذا كان المقترض يتلقى دخل إيجار لمدة عام على الأقل أو إذا أظهر خبرة في إدارة العقارات ، فقد يكون مؤهلاً.
طالما أن لديك تاريخًا لمدة عام واحد في تحصيل إيرادات الإيجار ، يمكنك استخدام أكبر قدر من دخل الإيجار الإيجابي المنعكس في مستنداتك المالية (الإقرارات الضريبية أو اتفاقية الإيجار) كما تقترح إرشادات FNMA.
كيف عامل الدخل الايجاري؟
من المنطقي أن تكون الممتلكات في موقع جيد يتم الاحتفاظ بها جيدًا وبيعها بسعر عادل طريقة جيدة لكسب المال. يحتفظ العقار بقيمته ويجلب المال للمالك أثناء تأجيره. علاوة على ذلك ، يُعتقد أن دخل الإيجار هو أحد أكثر الطرق أمانًا وأسهلها لكسب المال ، ولكن هناك العديد من الأشياء التي يجب أن تفكر فيها لتحقيق أقصى استفادة منه.
يجب أن تكون قادرًا على حساب عائدات الإيجار قبل أن تتمكن من البدء في النظر في العوامل الرئيسية لدخل الإيجار الخاص بك. ببساطة ، عائد الإيجار هو دخل العقار بعد المصروفات مقسومًا على قيمته السوقية. إذا كنت تعرف عائد الممتلكات الخاصة بك ، فيمكنك التنبؤ بدقة أكبر بدخل الإيجار الخاص بك.
ورقة عمل دخل الإيجار من Fnma لعام 2019
يجب إضافة رسوم الإيجار السنوية الخاصة بك باستخدام ورقة عمل 2019 FNMA من أجل الحصول على إجمالي دخل الإيجار. للحصول على معدل سنوي تقريبي ، قسّم قيمة العقار على عام. أخيرًا ، يتم حساب إجمالي عائد الإيجار بضرب الإيجار الشهري في 100. يوصى بالحصول على إجمالي دخل إيجار بنسبة 3-5٪ إذا كان منزلك يقع في منطقة حضرية وتريد تعظيم استثمارك عن طريق تأجيره.
علاوة على ذلك ، يمكن للمقرضين استخدام واحدة من أوراق العمل الأربع المنشورة لـ FNMA لتحديد مقدار الدخل من عقار مؤجر. أوراق العمل هذه لراحتك ، لكن ليس عليك استخدامها. تشمل أوراق العمل ما يلي:
- ورقة عمل دخل إيجار Fnma: منزل لأسرة واحدة ، عقار من 2 إلى 4 وحدات
- ورقة عمل الدخل من تأجير العقارات للشركات
- ورقة عمل دخل تأجير العقارات الاستثمارية الفردية (حتى 4 عقارات)
- ورقة عمل دخل الإيجار - دخل الإيجار الفردي من عقار (عقارات) استثماري (حتى 10 عقارات)
علاوة على ذلك ، للحصول على ورقة عمل كاملة لإيرادات الإيجار FNMA ، يمكنك التحقق من ذلك هنا.
الإقامة المغادرين لدخل الإيجار Fnma
قد لا تفهم إلى أي مدى تعتمد قدرة المقترض على التأهل للحصول على قرض عقاري على حساب دخل الإيجار من مكان الإقامة المغادر. إن معرفة أين تتباعد إرشادات FNMA بالنسبة لسيناريو إيجار العقارات سيساعدك وفريقك على التوصل إلى أفضل إجابة لمقترضك ، حتى لو لم تواجه هذه الحالة كثيرًا.
إذا لم يتم بيع المنزل ، فقد يختار صاحب المنزل البدء في الاستثمار في العقارات أو تأجيرها. بغض النظر ، ليس من السهل دائمًا حساب دخل الإيجار من عقار الإقامة المغادر الذي تم إخلاؤه بالفعل. يفترض الكثير من الناس أن 100٪ أو 75٪ من إيراداتهم الإيجارية قابلة للحساب. ومع ذلك ، تختلف البرامج في كيفية تعاملها مع هذه الإيرادات الإضافية.
بالإضافة إلى ذلك ، فإن برامج قروض وزارة الزراعة الأمريكية (USDA) و (FNMA) التقليدية لها متطلبات أهلية متفاوتة بشكل كبير ، من إيداع 100٪ من دخل الإيجار في السنة الأولى إلى المطالبة بالإقرارات الضريبية للسنتين السابقتين من الإقامة المغادرة. قد تكون هناك قيود أخرى مفروضة من قبل مؤسسة الإقراض.
لماذا يعتبر الدخل الإيجاري لشركة Fnma الذي يغادر الإقامة صفقة كبيرة؟
السكن المغادر هو مصطلح رهن لمنزل مشغول حاليًا يخطط مالكه للانتقال. شراء منزل جديد هو السبب الأكثر شيوعًا لترك منزل موجود. لا يعد قرار أحد مالكي المنزل بالانتقال إلى مكان آخر مؤشراً بالضرورة على الاتجاه. سيهتم المقرضون بكيفية بيع العقار في نهاية المطاف. فيما يلي بعض الخيارات لمغادرة الإقامة وفقًا لإرشادات دخل الإيجار FNMA.
- بيع المنزل
- احتفظ بملكية وملكية منزل ثان
- السماح للعائلة باحتلالها
- استئجار المنزل.
لم تعد مدفوعات الرهن العقاري والضرائب والتأمين على مكان الإقامة المغادر تعتبر ديونًا إذا تم بيع المنزل قبل شراء منزل جديد. ومع ذلك ، إذا تلقى البائع المال من البيع ، فيمكنه استخدامه لتغطية تكلفة المنزل الجديد.
كيف يتم فرض ضريبة على الدخل الإيجاري عندما يكون لديك رهن عقاري؟
يتم إضافة أي دخل إضافي ذي صلة تحصل عليه طوال السنة المالية إلى دخل الإيجار. على سبيل المثال ، لتحديد مسؤوليتك الضريبية ، خذ دخل العمل أو حتى الفائدة من المدخرات. يجب الإبلاغ عن هذا الدخل كل عام في إقرار ضريبي للتقييم الذاتي. ولكن قد تتمكن من خصم بعض التكاليف من عائدات الإيجار لتقليل التزامك الضريبي. إذا كان لديك رهن عقاري لشراء العقارات للتأجير ، فإن هذا يشمل أيضًا بعض نفقات الصيانة ورسوم الوكيل.
لذلك ، لم تعد خصومات فوائد الرهن العقاري من دخل الإيجار متاحة لأصحاب العقارات. ستصبح مدفوعات فوائد الرهن العقاري (حتى 20٪ من إجمالي مدفوعاتك) معفاة من الضرائب. بسبب اللوائح الجديدة ، قد تكون فاتورتك الضريبية أعلى بكثير مما كانت عليه في الماضي.
هل دخل الإيجار مقابل الرهن العقاري؟
نعم ، في معظم الأحيان ، يستخدم المقرضون نصف دخل الإيجار لدفع الرهن العقاري (الرئيسي والفائدة والضرائب). لذلك ، إذا كان إيجار العقار الاستثماري الخاص بك هو 3,000 دولار شهريًا وسيسمح لك المقرض بطرح 50 ٪ ، فهذا يعني 1,500 دولار.
من ناحية أخرى ، تمنحك طريقة تعويض الإيجار المزيد مقابل أموالك لأنه يمكنك استخدام جزء من دخل الإيجار لطرح (تعويض) تكاليف الإيجار.
دخل إيجار فريدي ماك
تغيرت الطريقة التي يعالج بها المقرضون إيرادات الإيجار نتيجة لإصلاحات فريدي ماك. وفقًا لـ Mortgage News Today ، أعلن Freddie Mac عن تغييرات تتعلق بالإيجارات قصيرة الأجل بدون عقد إيجار. وفقًا للمصادر ، تعكس التغييرات شعبية الإيجارات قصيرة الأجل.
علاوة على ذلك ، وفقًا لقواعد دخل الإيجار لشركة Frederic Mac ، يمكن استخدام صافي دخل الإيجار للمقترض بنسبة تصل إلى 30٪ من صافي دخل الإيجار بالكامل + دخل شهري ثابت إضافي.
يُعد المقترض الذي يتمتع بسنة على الأقل من الخبرة في إدارة العقارات الاستثمارية بمثابة إعفاء. قال فريدي ماك إن السياسة الجديدة ستعزز ملكية المنازل المستدامة والناجحة من خلال الحد من الاعتماد على شكل جديد من دخل الإيجار.
يتطلب Freddie Mac ما يلي لاستخدام دخل الإيجار لإعادة تمويل عقار استثماري من وحدة إلى أربع وحدات ، أو منزل رئيسي من وحدتين إلى أربع وحدات ، أو عقار استثماري غير موضوع.
# 1. دخل الإيجار قصير الأجل
(على سبيل المثال ، من مصدر آخر غير عقد الإيجار) ويجب أن يكون العقار قد تم استخدامه لتوليد دخل إيجار لمدة عامين على الأقل (كما هو مسجل في جدول IRS E). وفقًا لـ Freddie Mac ، لا يمكن تحديد استقرار دخل الإيجار قصير الأجل إلا من خلال فحص التقلبات السابقة.
# 2. عائد إيجار طويل الأجل
أسلوب التحقق الآخر المقبول هو الدخل الوارد في الجدول "هـ" أو عقد إيجار موقع لمدة عام واحد. ومع ذلك ، يقول فريدي ماك إنه عندما يتضح من الوثائق أن إيرادات الإيجار ليست عابرة ، فقد يفترض البائعون أنها مستقرة حتى بدون عقد.
كيف تستخدم دخل الإيجار؟
سيؤسس المقرضون قدرة المستأجر على سداد القرض على دخل الإيجار المتوقع للمستأجر ، اعتمادًا على عقد الإيجار. عادة ، يتم استخدام 75٪ من دخلك المعلن بعد خصم تكاليف الشغور والصيانة بنسبة 25٪.
هل دخل الإيجار يحسب على أنه دخل مكتسب؟
نظرًا لمصدر الأموال ، لا يعتبر دخل الإيجار دخلًا مكتسبًا. مع استثناءات نادرة ، يعتبر دخل الإيجار بدلاً من ذلك دخلًا سلبيًا.
هل يمكن للمقرضين النظر في دخل الإيجار؟
عند التأهل للحصول على قرض عقاري ، هل الدخل من تأجير العقارات يحسب؟ عند تقديم طلب للحصول على رهن عقاري على عقار استثماري أو إعادة تمويل عقار قائم ، يمكن اعتبار دخل الإيجار عادةً كدخل مؤهل. من ناحية أخرى ، تمامًا مثل أي مصدر آخر للدخل ، يجب تسجيله بشكل صحيح والالتزام بمعايير تأهيل معينة حتى يتم أخذها في الاعتبار.
ما الذي يتم احتسابه على أنه دخل إيجار؟
ما أنواع الأموال التي يتم احتسابها بالنسبة لدخل الإيجار؟ في معظم الحالات ، يُطلب منك تضمين جميع الأموال التي تتلقاها كإيجار في حساب الدخل الإجمالي. يشير دخل الإيجار إلى أي مدفوعات تتلقاها مقابل استخدام أو شغل العقار ، ويتضمن كلاً من المدفوعات قصيرة الأجل وطويلة الأجل. يجب عليك تسجيل إيرادات الإيجار لجميع الممتلكات الخاصة بك.
هل تسمح Fnma بدخل Airbnb؟
في منزل رئيسي يتكون من وحدتين إلى أربع وحدات ، حيث يشغل المقترض إحدى الوحدات ، أو على عقار استثماري يتكون من وحدة إلى أربع وحدات ، يُقبل دخل الإيجار الذي يتم الحصول عليه من العقار المعني.
كيف تحسب Fnma دخل الإيجار؟
عند استخدام اتفاقيات الإيجار الحالية أو إيجارات السوق التي تم الإبلاغ عنها في النموذج 1007 أو النموذج 1025 ، يُطلب من المُقرض حساب دخل الإيجار بضرب إجمالي الإيجار الشهري (الإيجارات) بنسبة 75٪ من أجل الحصول على المبلغ الإجمالي لإيرادات الإيجار . (في النموذج 1007 ، ستجد أن هذا يشار إليه باسم "إيجار السوق الشهري".)
وفي الختام
من المحتمل أن يتم الإعلان عن دخل الممتلكات المستأجرة كدخل. ما عليك سوى امتلاك الأدلة اللازمة في متناول اليد لدعم مطالبتك. ناقش الأوراق الدقيقة التي يجب تقديمها لحالة الإيجار الخاصة بك مع المقرض للحصول على فكرة عما يجب تضمينه. تأكد من إنشاء نسخ قبل تقديم أوراقك إلى المُقرض.
الأسئلة الشائعة حول دخل الإيجار من Fnma
كيف تحسب دخل الإيجار؟
سيبني المقرضون توقعاتهم بشأن دخل الإيجار على معدل إشغال المستأجر وجدول سداد إيجار المستأجر.
هل يمكنك استخدام الأصول كدخل فاني ماي؟
يجب أن يمتلك المقترض جميع الأصول اللازمة لتوليد دخل شهري أو يجب على المالك الشريك التوقيع على قرض الرهن العقاري.
هل تسمح فاني ماي بدخل إيجار من أحد أفراد الأسرة؟
تسمح Fannie Mae و Freddie Mac (الشركات التي ترعاها الحكومة والتي تشتري القروض) لمقرضي الرهن العقاري في كاليفورنيا بحساب دخل الحدود ودخل المستأجر.
مقالات لها صلة
- كم عدد الرهونات التي يمكنك الحصول عليها: الاستثمار العقاري
- شراء عقار للإيجار: نصائح حول شراء عقار للإيجار (مُحدَّث عام 2023)
- الخطة المالية الشخصية: دليل لبناء خطتك المالية
- حد الرهن العقاري الجامبو: حد الرهن العقاري الجامبو 2023
الرقم المرجعي
