إذا كنت ترغب في بيع عقارك أو تريد نقله إلى شخص آخر ، فضع في اعتبارك أنه يجب عليك سداد قرض الرهن العقاري بالكامل. يعود قرارك إلى ما وافقت عليه مبدئيًا في عقد الرهن العقاري الخاص بك. هناك بعض الاستثناءات القانونية لاستحقاق الرهن العقاري بشرط البيع الموضحة بوضوح في هذه المقالة والتي يمكن أن تكون مفيدة. أيضًا ، سوف نغطي شرط البيع المستحق من حيث صلته بائتمان الأرض والتأمين والتحويل إلى شركة ذات مسؤولية محدودة ، والتي يمكن أن تكون مفيدة في أغراض التجنب والحماية. اقرأ المزيد لمزيد من الفهم.
ما هو شرط استحقاق البيع؟
استحقاق البيع هو بند في عقد الرهن العقاري ، ينص على أنه إذا قمت ببيع أو نقل منزلك إلى شخص آخر ، فيجب عليك سداد قرضك العقاري بالكامل. عندما يشتري شخص ما منزلك ، فإنك عادة ما تستخدم مدفوعاته لسداد رصيد الرهن العقاري المتبقي ، ثم جني أي أرباح.
تغطي شروط استحقاق البيع المُقرض من شخص مشكوك فيه في سداد الرهن العقاري عن طريق أخذ قرض التاجر. كما أنه يمكّن المقرضين عندما تكون المعدلات مرتفعة بدلاً من التفكير في قرض عقاري بسعر فائدة منخفض. سيقدم المشتري طلبًا للحصول على رهن عقاري بسعر متقدم وسيجني المقرض المزيد من النقود.
في نهاية المطاف ، يحمي شرط استحقاق البيع المُقرض من أسعار الفائدة الأقل من السوق. من خلال طلب مبلغ الرهن العقاري بالكامل عند البيع ، يحصل المقرض على عائد كامل على استثماره. سيتعين على المشتري الجديد للمنزل أن يأخذ قرضًا عقاريًا جديدًا بسعر فائدة فريد ، بناءً على أسعار الفائدة في السوق اليوم.
على النقيض من شرط استحقاق البيع هو "الرهن العقاري المفترض. هذا يعني أنه يمكن للمشترين الجدد تحمل شروط الرهن العقاري التي يحتفظ بها الملاك الحاليون. إذا كنت "تفترض" أو تأخذ رهنًا عقاريًا لشخص ما ، فهذا يعني أنك توافق على تحمل ديونه والاستمرار في السداد من حيث توقف صاحب المنزل السابق.
الرهون العقارية المفترضة مرغوبة عندما تكون الشروط المتاحة حاليًا للمشتري أقل جاذبية من تلك التي سبق منحها للبائع. شرط استحقاق البيع ، المعروف أيضًا باسم فقرة التسارع، يظهر في جميع القروض تقريبًا.
كيف يعمل شرط استحقاق البيع؟
عادة ، عند شراء عقار ، ستحصل على رهن عقاري جديد لدفع ثمن المنزل للبائع. ومع ذلك ، سيستخدم البائع هذه العائدات لسداد الرصيد المتبقي من الرهن العقاري. توجد هذه الممارسة الشائعة جزئيًا بسبب شروط استحقاق البيع.
إذا كان عقد الرهن العقاري يتضمن استحقاق البيع ، فيمكنك أن تسأل المقرض عما إذا كان بإمكانك الالتفاف على الشرط. في بعض الأحيان ، سيظل المقرض يوافق على تحويل الرهن العقاري عندما يكون ذلك مفيدًا للشركة. على سبيل المثال ، إذا أدت الظروف إلى اعتقاد المُقرض أنك قد لا تتمكن من سداد الرهن العقاري ، فقد يوافق على تحويل الرهن العقاري إلى شخص آخر.
لا تحاول أن تتخلف عن ظهر المقرض وتحول رهنًا إذا كان محظورًا في العقد. سوف يتلقى المُقرض إخطارًا بتحويل الرهن العقاري إلى شخص جديد ، ويسمح بذلك حبس الرهن في ذلك المنزل.
استحقاق البيع عام في الرهون العقارية الأخيرة. ومع ذلك ، فإن الأمر متروك للمُقرض لتحديد ما إذا كان الموقف يستدعي استدعاء البند. من المرجح أن يقوم المُقرض بذلك إذا شعر أن أمنه في خطر في أيدي مشتر لم تتم الموافقة عليه. أو يعتقدون أن بإمكانهم كسب المزيد من المال إذا تقدم المشتري بطلب للحصول على قرض جديد. ومع ذلك ، قد يكون من غير المرجح أن يجبر المقرض المقترض على سداد الرهن العقاري بالكامل على الفور. إذا كان السوق ضعيفًا ، فلن يتمكنوا من تعويض تكاليفهم بحبس الرهن العقاري.
هل هناك استثناءات لشرط استحقاق البيع؟
تحت 1982 Garn-St. قانون جيرمان, لا يمكن للمقرضين إنفاذ شرط استحقاق البيع في حالات معينة. ومع ذلك ، عندما تتغير ملكية العقار المرهون فلا يزال من غير الممكن فرضه.
إذا قمت بالتوقيع حقًا على شرط البيع المستحق كجزء من عقد الرهن العقاري الخاص بك ، فهناك بعض الاستثناءات القانونية التي لا تتطلب من المقترض سداد رصيد الرهن العقاري عند البيع. تشمل هذه الاستثناءات:
# 1. الطلاق أو الانفصال القانوني
يمكن أن تكون الاستثناءات إذا طلب المقترض الطلاق أو الانفصال القانوني. يجوز نقل الملكية إلى الزوج أو الطفل من الزواج دون التذرع بالمستحق على البيع. ومع ذلك ، يجب على المالك الجديد أن يشغل العقار حتى يكون هذا هو الحال.
# 2. ميراث
إذا مات المقترض ورث أحد الأقارب المنزل ، فلا يمكنك إجبار القريب على سداد رصيد الرهن العقاري المتبقي. ومع ذلك ، إذا اختاروا عدم شغل المنزل ، فيمكن للملكية المنقولة تشغيل شرط استحقاق البيع. تنطبق استثناءات شرط استحقاق البيع على احتمال أن ينقل المقترض العقار إلى طفل.
# 3. الثقة الحية
عند تحويل الملكية إلى ائتمان حي ، طالما استمر المقترض في شغل العقار وظل المستفيد من الائتمان ، لا يمكن للمقرض إجبار المقترض على سداد الرهن العقاري عند الطلب.
# 4. الإيجار
إذا دخل المقترض أ إيجار مشترك الاتفاق عند شراء المنزل ، لا يمكن للمقرض تنفيذ شرط استحقاق البيع في حالة وفاة المقترض. بدلاً من ذلك ، يفترض المستأجر المشترك الناجي الرهن العقاري بالكامل تلقائيًا ويمكنه سداده كما هو مخطط في البداية.
ملاحظة: تنطبق هذه الاستثناءات على شرط استحقاق البيع فقط عندما يختار الزوج أو الطفل أو الوريث أو المستفيد المعني العيش على العقار. إذا اختاروا استئجار أو بيع المنزل، فإن شرط استحقاق البيع سيعود مرة أخرى. عندما تكون في شك ، اتصل بالمقرض للاستفسار عن خياراتك.
بسبب بند البيع ، تم التحويل إلى شركة ذات مسؤولية محدودة
نظرًا لشرط البيع ، يخضع النقل إلى شركة ذات مسؤولية محدودة لملكية الرهن العقاري. نقل الأصول إلى شركة ذات مسؤولية محدودة لأغراض الحماية ، مما يثير مسألة شرط البيع المستحق. غالبًا ما يخشى العملاء من أن نقل حماية أصولهم إلى شركة ذات مسؤولية محدودة سوف يتسبب في استدعاء مقرض الرهن العقاري بسبب شرط البيع على الملاحظة والرهن العقاري. وذلك لأن وثيقة الرهن العقاري تنص على استحقاق الملاحظة في أي وقت يغيرون فيه عنوان العقار.
عندما يغير المالك حق ملكية العقار إلى كيان جديد مملوك لنفس المالك حيث يظل المالك مسؤولاً بموجب الملاحظة ولا يوجد انخفاض في قيمة ضمان القرض ، فلا يوجد خطر أو ضرر إضافي للمقرض. في مثل هذه الحالات ، يكون استحقاق البيع بمثابة عقد ثابت ويمكن القول إنه قيد على التجارة.
الطريقة الوحيدة التي يمكن للمقرض من خلالها اكتشاف تغيير في ملكية الممتلكات لشركة ذات مسؤولية محدودة للعميل هي إذا رأى المُقرض التغيير في سجلات الضرائب العقارية. مرة أخرى ، من الناحية العملية ، نادرًا ما يحقق المقرضون في هذه المستندات طالما أن القرض يعمل.
ثقة الأرض المستحقة على شرط البيع
هناك ادعاء قديم بأنه يمكن استخدام ائتمان الأرض كوسيلة لتجنب شرط البيع المستحق. يمكن أن يكون هذا في الرهن العقاري الذي يمنحه المقترض للمقرض. قد يكون استخدام صندوق الأراضي والشركة ذات المسؤولية المحدودة خيارًا جيدًا لأصحاب العقارات والمستثمرين لتجنب شرط الاستحقاق عند البيع. على الرغم من وجود استثناءات دائمًا لهذه القواعد العامة. الثقة بالأرض وحدها كوسيلة للحد من مسؤوليتك وحماية أصولك ليس خيارًا جيدًا أبدًا. هذا لأنه ببساطة لا يعمل مع الهنود. باختصار ، يتم المبالغة في تقدير ائتمانات الأراضي كأداة تخطيط لحماية الأعمال والأصول. ومع ذلك ، يجب أن يقتصر استخدامه على توفير إخفاء محدود للهوية.
شرط استحقاق البيع في سند الرهن العقاري أو سند الأمانة
شرط استحقاق البيع هو شرط في بعض صكوك الثقة. إعطاء المرتهن الحق في إعلان تسريع ديون الرهن العقاري إذا قمت ببيع العقار دون موافقة كتابية من المرتهن. تحتوي معظم الرهون العقارية على شرط استحقاق البيع. ومن ثم ، فإنه يعطي للمقرض الحق في طلب السداد بالكامل إذا باع المالك المنزل دون سداد القرض. ما لم يكن محظورًا بموجب القانون الفيدرالي ، يمكن للمقرض طلب القرض في أي وقت يشعر فيه أن من مصلحته القيام بذلك.
بعض الأسباب التي تمنع المقرضين من طلب القرض هي إذا تم تحويله بسبب وفاة المقترض أو تسوية قضائية.
التأمين على شرط البيع
قد يكون التأمين المستحق على شرط البيع مربكًا بعض الشيء حيث يعتقد الكثير من الناس أنه غير موجود. ومع ذلك ، فهي شركة تأمين ستزودك بسياسة حماية بند المبيعات المستحقة. كما قد يقول الكثيرون أنه لا توجد شركة تأمين تقدم هذا النوع من المنتجات. وصفته بعض المواقع الإلكترونية بالضمان وهو أشبه بضمان الفعل. لذلك ، إذا كنت تسدد القرض في الوقت المحدد ، فلا داعي لإيجاد شخص ما لتمويل الصفقة إذا تم استدعاء القرض.
سيعتمد النظر في تأمين / ضمان حقوق الملكية على نوع شرط البيع المستحق. إنها في الواقع شركة تأمين يمكنها مساعدتك في أي صفقة تقريبًا. ومع ذلك ، ستمنحك أنت وبائعك راحة البال فيما يتعلق بشرط استحقاق البيع.
إذا تم استدعاء شرط استحقاق البيع ، فستستخدم شركة التأمين مواردها بإحدى الطرق الثلاث:
- اتصل بجمعية الإقراض واسأل عن شغف المقرض لفرض الحكم إذا كانت المدفوعات والتأمين والضرائب سارية.
- قم بتوظيف مجمع رأس المال الخاص به ومجمع المستثمرين لشراء الرهن العقاري وتخصيصه لضمان حقوق الملكية بينما تظل الشروط كما هي.
- يمكن أن تقدم حقوق الملكية رهنًا عقاريًا ومذكرات معلقة في السوق الثانوية.
وفي الختام
تم تصميم شروط استحقاق البيع لتوفير المقرضين من خسارة الأموال في حالة إتلاف صاحب المنزل لمدفوعاتهم. يمنع هذا البند أصحاب المنازل من تحويل ديونهم إلى مشتر غير معروف قد يتخلف عن سداد ديونه. بدلا من ذلك ، يجب على أصحاب المنازل استخدام عائدات بيع منازلهم لسداد الديون للمقرض. أيضا ، يجب على المشتري الحصول على قرض منزل آخر لدفع ثمن الرهن العقاري. يستفيد المقترضون من الادعاءات القديمة بإمكانية استخدام ائتمان الأراضي كوسيلة لتجاوز شرط البيع المستحق.
إذا كنت بحاجة إلى قرض عقاري لشراء عقار ، فمن المحتمل أن تحتوي اتفاقيتك على بيع مستحق. لذلك ، من الضروري أن تفهم هذا الشرط قبل التوقيع على مستندات القرض.
يحمي استحقاق البيع المُقرض الخاص بك عن طريق الإحباط المشترين المحتملين من تحمل الرهن العقاري الخاص بك. تذكر ، إذا حاولت بيع أو نقل ملكية ممتلكاتك ، فسوف تضطر إلى سداد الرصيد المتبقي من رهنك العقاري على الفور من عائدات البيع. هناك بعض الاستثناءات القانونية التي لا تتطلب من المقترض سداد رصيد الرهن العقاري عند البيع.
عندما يكون مبلغ القرض ضخمًا ، ستمنح معظم البنوك الإذن مسبقًا بنقل الملكية لأغراض التخطيط. أفضل خطة هي شراء عقار استثماري باسم شركة ذات مسؤولية محدودة أو شراكة ، لذا فإن عمليات نقل الملكية الناجحة غير ضرورية.
أسئلة وأجوبة الاستحقاق للبيع
هل جميع الرهون العقارية لها شرط استحقاق البيع؟
تحتوي معظم الرهون العقارية ، وليس كلها ، على شرط استحقاق البيع. يمكن افتراض بعض أنواع الرهون العقارية ، مثل قروض VA و FHA و USDA.
هل شرط استحقاق البيع واجب التنفيذ؟
إنه غير إلزامي إذا تم نقل الملكية إلى وريث أو تم نقل الملكية في حالة الطلاق ، أو إذا كانت الممتلكات.
ما هي قوة شرط البيع؟
تتضمن معظم صكوك الرهون العقارية شرط سلطة البيع. يسمح هذا البند للأمناء في سند الرهن العقاري بالقيام بحبس الرهن غير القضائي على المقترضين المستحقين ، أي منع الرهن دون اللجوء إلى المحكمة.
مقالات ذات صلة
- شرط التصعيد للعقار: لماذا ومتى يجب استخدامه
- شرط التصعيد في العقارات: أمثلة عملية (+ نصائح سريعة)
- منح المنح: التعريف وكيف يعمل (محدث !!)
- شرط الاغتراب: التعريف وما تحتاج إلى معرفته
- شرط التسريع: التعريف والنظرة العامة والأمثلة
- السنوي الثابت: ما هي المعاشات الثابتة وكيف تعمل
- إنتاج الخزانة لمدة عشر سنوات: التاريخ ، الرسم البياني والاقتباسات
