ملخص الإهمال: التعريف وكيفية حسابه

استرداد الإهلاك

ما هو بالضبط استرداد الإهلاك في مصلحة الضرائب وكيف يمكنك حسابه على الأصول مثل العقارات والممتلكات التي ربما تكون قد اشتريتها؟ إذا كنت تنوي بيع عنصر تم استهلاكه لأغراض ضريبية ، فيجب عليك قراءة الإرشادات التالية. سننظر في كيف يمكن أن يؤدي استرداد الاستهلاك إلى دفع ضرائب أعلى وكيف يمكنك ، مع قليل من التفكير ، تجنب التأثير على أموالك وممتلكاتك المستأجرة.

ما هو الإهلاك إعادة الأسر؟

استرداد الإهلاك هو إجراء يسمح لمصلحة الضرائب باسترداد الضرائب على المكاسب المالية لدافع الضرائب من بيع أحد الأصول. تأجير المباني والمعدات والأثاث والموجودات الأخرى هي أمثلة على الأصول الرأسمالية. بمجرد انتهاء مدة الأصل ، تطلب مصلحة الضرائب من دافعي الضرائب الإبلاغ عن أي مكسب من التخلص من هذا الأصل أو بيعه كدخل منتظم. تختلف متطلبات استرداد إهلاك الممتلكات والمعدات. يتم فرض ضريبة أرباح رأس المال على استرداد العقارات واستهلاك العقارات. ومع ذلك ، لا يتم تضمين ضريبة أرباح رأس المال في استرداد الإهلاك للمعدات والأصول الأخرى. لكن قبل أن نبدأ في الاستيلاء ، عليك أولاً أن تفهم كيف يعمل الاستهلاك. سنلقي نظرة على كيفية عمل الاستهلاك بمزيد من التفاصيل أدناه.

ما هي الأصول الخاضعة لاسترداد الإهلاك؟

بموجب القسم 1231 من قانون IRS ، يمكن اعتبار أي أصل رأسمالي محتفظ به لأكثر من عام واحدًا من الأصول القابلة للاستهلاك ويشار إليه باسم 1231 خاصية. ويتبع ذلك القسمان 1245 (الممتلكات الرأسمالية التي ليست عقارات أو تحسينات على العقارات) و 1250 (الممتلكات العقارية والأراضي).

في حال كنت تتساءل ، فإن الأصول مثل الأسهم والسندات وصناديق الاستثمار والسلع والمعادن الثمينة لا تخضع لاستعادة الإهلاك لأنها إما لا تملك نفقات التشغيل أو لها مصاريف تشغيلية طفيفة ليس لها أي تأثير على أساس تكلفة الأصول. وعلى النقيض من ذلك ، فإن الآلات تبلى وتمزق ، مما يقلل من قيمتها السوقية وفائدتها. وبالتالي ، فإن الممتلكات العقارية عرضة لتكاليف الصيانة.

إستعادة إهلاك العقارات الإيجارية

من أهم الفروق بين استرداد الإهلاك للمعدات والممتلكات المؤجرة أن القيمة النهائية لاستعادة الممتلكات تشمل ضريبة الأرباح الرأسمالية. هذا يعني أن أي ربح تجنيه من بيع عقارك سيخضع لكل من أرباح رأس المال والضرائب الأخرى. تفرض IRS ضرائب على جزء من مكاسبك كأرباح رأسمالية ، ويتم فرض ضريبة على المكون المرتبط بالإهلاك بمعدل أعلى. يشير IRS إلى المكسب المرتبط بالاستهلاك على أنه "ربح 1250 للقسم غير الملتحق".

كيفية التخطيط لاستعادة الإهلاك على العقارات المؤجرة

الآن للحصول على الأخبار الجيدة. عندما يتم بيع عقار مؤجر ، تصبح خسائر النشاط السلبي التي لم تكن قابلة للخصم في السابق قابلة للخصم بالكامل. يمكن أن يساعد ذلك في التخفيف من الآثار الضريبية لضريبة استرداد الإهلاك.

يمكن أيضًا بيع العقارات المؤجرة في تبادل مماثل لتجنب مكاسب رأس المال وضرائب الاستهلاك. عندما لا يتبع البيع عملية شراء ، يتم تأجيل الضرائب حتى تاريخ لاحق.

أمثلة على استرداد الإهلاك

يتم تحديد الطريقة التي يتم بها استرداد مكاسبك حسب نوع الأصل المعني. ينطبق القسم 1250 من قانون الضرائب على الممتلكات العقارية ، بينما ينطبق القسم 1245 على أنواع أخرى من الأصول. يحدد كل منها الشروط التي بموجبها يمكن فرض ضريبة على الاستيلاء كدخل عادي بدلاً من معدل 25٪.

القسم 1250: عقارات الإيجار السكنية

ينطبق القسم 1250 على جميع الممتلكات التي تم شراؤها أو بيعها بعد 31 ديسمبر 1975. وتنص على أن أي مكسب من بيع عقار قد يخضع للضريبة كدخل عادي وفقًا لمستوى الضريبة الهامشي أو الأعلى ، بناءً على أقل مما يلي:

  • الاستهلاك المزعوم
  • الفجوة بين سعر البيع أو القيمة السوقية العادلة (إذا لم تقم ببيع العقار).

خلاف ذلك ، فإنه يخضع لمعدل 25٪ بدلاً من معدل مكاسب رأس المال التفضيلي.

عقارات أخرى: القسم 1245

وفقًا لقانون الضرائب ، ينطبق القسم 1245 على الممتلكات التي لا تشتمل على "مبنى أو مكوناته الهيكلية". يخضع جزء من سعر بيع هذا العقار للضريبة كدخل عادي إلى الحد الذي يتجاوز فيه المبلغ الأقل مما يلي:

  • يتم احتساب أساس الملكية "المعاد حسابه" عن طريق إضافة الاستقطاعات مرة أخرى.
  • سعر الشراء أو القيمة السوقية العادلة للأصل

مرة أخرى ، يتم فرض ضريبة على الاستعادة بنسبة 25٪ ، وليس معدل ضريبة أرباح رأس المال المنخفض.

كيفية حساب إعادة القبض على الإهلاك

لحساب استرداد الإهلاك الخاص بك للمعدات أو تأجير الممتلكات ، يجب عليك أولاً تقدير أساس التكلفة للأصل الخاص بك. أساس التكلفة هو سعر الشراء الأصلي للأصل الخاص بك. يجب أن تعرف أيضًا قاعدة التكلفة المعدلة. هذه القيمة هي أساس تكلفة الأصل ناقصًا أي مصاريف قابلة للخصم يتم تكبدها على مدار حياته. يمكنك الآن حساب قيمة استرداد الإهلاك للأصل عن طريق خصم أساس التكلفة المعدلة من سعر بيع الأصل.

إذا دفعت 30,000 ألف دولار مقابل المعدات وخصصت لك مصلحة الضرائب معدل خصم 15٪ مع فترة خصم مدتها أربع سنوات ، فإن أساس التكلفة هو 30,000 ألف دولار. ستكون نفقاتك السنوية القابلة للخصم 4,500 دولار. لحساب أساس التكلفة المعدلة ، اضرب أربعة أضعاف تكلفة الخصم السنوية واطرحها من أساس التكلفة. نتيجة لذلك ، ستكون قاعدة التكلفة المعدلة 12,000 دولار. إذا قمت ببيع الأصل مقابل 13,500 دولار ، فسيتعين عليك تضمين أي تكاليف أو عمولات إضافية. إذا كانت الرسوم 300 دولار ، فستخصم هذا المبلغ من سعر البيع. يمثل هذا الرقم صافي عائداتك. ستقوم بعد ذلك بخصم 12,000 دولار من تلك القيمة لتحقيق مكاسب محققة بقيمة 1,500 دولار.

اقرأ أيضا: الحرمان من العقارات الإيجارية: كيفية حسابه

ومع ذلك ، لن تتمكن من استرداد الاستهلاك إذا كانت هناك خسارة في وقت بيع العنصر المستهلك. من المهم أن تتذكر أنه يتم حساب المكاسب والخسائر باستخدام أساس التكلفة المعدلة بدلاً من سعر الشراء الأصلي. ستصنف مصلحة الضرائب الأمريكية المبلغ المسترد على أنه دخل عادي عند تقديم ضرائبك. ستقارن IRS أيضًا المكاسب المحققة على الأصل بمصروفات الإهلاك. تمثل القيمة الأصغر استعادة الاستهلاك. هذا ينطبق أيضا على تأجير المنازل والعقارات.

سيتم استخدام نفس الطريقة لتحديد أساس التكلفة المعدلة ومصاريف الخصم للعقارات المؤجرة. الفرق الرئيسي هو أن مكاسبك المحققة تتأثر بمعدل ضريبة أرباح رأس المال والضرائب الأخرى.

كم يمكنك أن تنقص كل عام؟

صيغة القسط الثابت هي النهج الأكثر استخدامًا لحساب الاستهلاك مرة أخرى. يستلزم ذلك أخذ أساس تكلفة الأصل في وقت الشراء وطرحه من أساس التكلفة المعدلة للأصل في نهاية عمره الإنتاجي. بعد ذلك ، قسّم المبلغ النقدي لأساس التكلفة مطروحًا منه أساس التكلفة المعدلة على عدد السنوات التي يمكن للأصل أن يخدمها وظيفيًا مؤسستك (السنوات). سيعطيك هذا المبلغ بالدولار من الاستهلاك الذي يمكنك المطالبة به سنويًا باستخدام تقنية القسط الثابت.

ومع ذلك ، فقد تبين أنه ليس عليك دائمًا استخدام طريقة الخط المستقيم. تحت مظلة مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا (GAAP) ، هناك ثلاث تقنيات مختلفة لحساب الاستهلاك. وهي تشمل الرصيد المتناقص وأرقام مجموع العام ووحدات الإنتاج.

كيف يمكنني تجنب استعادة الإهلاك؟

تبادل 1031 ، يسمى بعد قسم مصلحة الضرائب 1031 من قانون الضرائب الخاص بمصلحة الضرائب ، يمكن أن تساعدك على تجنب كل من استرداد الإهلاك وضرائب أرباح رأس المال إذا كنت ترغب في تقليل العبء الضريبي الخاص بك. ومع ذلك ، يجب استخدام عائدات البيع للاستثمار في عقار استثماري آخر وفقًا لمتطلبات التبادل 1031.

ببساطة ، بصفتك بائعًا ، يمكنك تأجيل دفع ضرائب أرباح رأس المال على بيع استثماراتك عن طريق بيع عقار ووضع الأموال في ملكية مماثلة بطبيعتها لتلك المباعة وذات قيمة مساوية أو أكبر لممتلكاتك الأصلية . في الواقع ، لا تحقق أي ربح عندما تبيع عقارك وتنقل الملكية إلى مشترٍ جديد. ومع ذلك ، يمكنك تطبيق أي عائدات لزيادة إجمالي حيازات الاستثمار العقاري الخاصة بك.

ماذا لو كان ربحك أقل من مصاريف الإهلاك؟

إذا كان إجمالي مكاسبك المعترف بها أقل من مصروفات الإهلاك ، فإن مصلحة الضرائب تطلب منك حساب الضريبة المستحقة الدفع باستخدام المعدل المعتاد.

افترض أن سوق العقارات في دورة هبوط عادية. على الرغم من حقيقة أنها سوق للمشتري ، إلا أنك تختار البيع لمشتري يقدم 105,000 دولار لأسباب شخصية أو تجارية. نظرًا لأن مكاسبك أقل من إجمالي خصومات ضريبة الاستهلاك الخاصة بك خلال السنوات العشر التي احتفظت فيها بالممتلكات ، يتم حساب الضريبة الخاصة بك باستخدام معدل الضريبة المعتاد:

سعر بيع العقارات 99,000 دولار أمريكي - 63,640 دولارًا أمريكيًا أساس التكلفة المعدلة = إجمالي المكاسب المعترف بها من 35,360 دولار.

نظرًا لأن مصروفات الإهلاك البالغة 36,360،35,360 دولارًا أمريكيًا تتجاوز إجمالي مكاسبك المعترف بها البالغة XNUMX،XNUMX دولارًا أمريكيًا ، فسوف تدفع ضريبة بمعدل الضريبة المعتاد:

إجمالي الضرائب المستحقة = 35,360 دولارًا أمريكيًا ربحًا معترفًا به * معدل الضريبة المعتاد البالغ 24٪ = 8,486،XNUMX دولارًا أمريكيًا

هل ينطبق استرداد الإهلاك عند بيع عقار مؤجر بخسارة؟

لا تنطبق متطلبات استعادة الإهلاك إذا قمت ببيع ممتلكاتك المؤجرة بخسارة. ومع ذلك ، حتى إذا خسرت أموالًا من البيع ، فستستفيد من قدرتك على أخذ خصم الإهلاك البالغ 36,360 دولارًا على مدى السنوات العشر الماضية لتقليل دخلك الخاضع للضريبة.

كما تسمح لك مصلحة الضرائب الأمريكية بإعادة خسارة الممتلكات المستأجرة عن طريق تعديل الإقرارات الضريبية السابقة. يمكنك أيضًا ترحيل خسارة الاستثمار العقاري المؤجر إلى الأمام لتعويض الإيرادات المستقبلية. موضوع IRS رقم 425 الأنشطة السلبية - الخسائر والائتمانات ، وكذلك المنشور 544 ، يصف بالتفصيل كيفية عمل الخسائر في أنشطة العقارات المؤجرة.

ما هو الاهتلاك الجزئي للسنة؟

استخدمنا سنة كاملة من الاستهلاك في الحالات المذكورة أعلاه ، والتي تمثل 3.363 في المائة من قيمة العقار كل عام. في العالم الحقيقي لـ الاستثمار العقاري، ومع ذلك ، تحدث المعاملات كل شهر من السنة.

يتم استخدام الشهر الذي يتم فيه استخدام خاصية الإيجار لحساب الإهلاك الجزئي للسنة. وفقًا لـ IRS Publication 527 ، يتم تشغيل العقارات المؤجرة عندما تكون جاهزة ومتاحة للتأجير ، وليس عندما يستحوذ المستأجر عليها.

على سبيل المثال ، إذا كان إيجارك جاهزًا للإشغال في الأول من فبراير ولكن المستأجر لم يوقع عقد إيجار وانتقل إلى 1 أبريل ، فلا يزال بإمكانك بدء الاستهلاك في الأول من فبراير. تحدد IRS أيضًا كيفية عمل الإهلاك الجزئي للسنة حتى لا تخطئ:

  • سنة كاملة = 3.636٪
  • يناير = 3.485٪
  • فبراير = 3.182٪
  • مارس = 2.879٪
  • ابريل = 2.576٪
  • مايو = 2.273٪
  • حزيران = 1.970٪
  • يوليو = 1.667٪
  • أغسطس = 1.364٪
  • سبتمبر = 1.061٪
  • اكتوبر = 0.758٪
  • تشرين الثاني = 0.455٪
  • كانون الأول = 0.152٪

يتم إهلاك العقارات المؤجرة بنسبة 3.636 في المائة لكل سنة كاملة من الخدمة بعد أول سنة جزئية من الخدمة. ثم يتم استهلاكها جزئيًا مرة أخرى اعتمادًا على أي شهر من السنة تبيع فيه.

افكار اخيرة

إذا كنت تمتلك عقارًا مستأجرًا أو تستثمر في العقارات ، فيمكن أن يساعدك الإهلاك في توفير المال على الضرائب. في الوقت نفسه ، هناك قيود على المبلغ الذي يمكنك خصمه من ضرائبك واستخدامه لتقليل المبلغ الذي تدين به لمصلحة الضرائب في أي عام واحد. بغض النظر ، مع بعض التخطيط المالي والضريبي الدقيق مسبقًا ، بالإضافة إلى التركيز على إعادة استثمار المكاسب في نمو محفظتك العقارية ، يمكنك جعل أموالك تذهب إلى أبعد من ذلك.

الأسئلة الشائعة حول استعادة الإهلاك

هل إعادة الإهلاك تعتبر دخلاً؟

عادةً ما يتم فرض ضريبة على استرداد الإهلاك كدخل عادي يصل إلى 25٪ كحد أقصى.

ماذا يحدث إذا لم تستهلك العقارات المؤجرة؟

في الأساس ، أنت تتخلى عن القدرة على المطالبة بإعفاء ضريبي كبير. إذا قررت بيع العقار ، فيجب عليك دفع ضريبة استرداد الاستهلاك بغض النظر عما إذا كنت قد طالبت بالاستهلاك أم لا طوال فترة الممتلكات الخاصة بك.

ما الأصول التي لديها استرداد الإهلاك؟

يمكن تطبيق استرداد الإهلاك على أي أصول قابلة للاستهلاك والتي سبق لك أن حصلت على خصومات ضريبية منها. هذه الطريقة مناسبة بشكل خاص للمستثمرين العقاريين الذين حققوا مكاسب مالية طويلة الأجل من تأجير أو عقار استثماري.

اترك تعليق

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول المشار إليها إلزامية *

قد يعجبك أيضاً