لا أحد يريد أن يواجه حبس الرهن، تحدث أكثر عن حكم قضائي ناقص على أصولهم. لسوء الحظ ، لا يتعلق الأمر بما نريد ولكن بما تمكنا من إدارته والتحكم فيه. إذا كان سداد قرضك محدثًا ، وتحت السيطرة ، فلن يرقى أبدًا إلى الرهن أو الحكم على النقص. ومع ذلك ، فإن الأحداث غير المتوقعة مثل فقدان الوظيفة أو الانكماش الاقتصادي أو المرض لفترات طويلة أو الإعاقة هي بعض الأسباب التي تجعل الناس يتعثرون بها. فما هو حكم النقص ، وكيف يدير المدين الدين أو يمنع الدائن من رفعه ضده؟ هذا الدليل هو لمحة عامة عن ماهية النقص في الحكم في العقارات ، وسوف نفحص أيضًا القواعد التي توجه هذا الحكم في فلوريدا.
حكم نقص
كل من يقترض ينوي سداده. ولسوء الطالع، ليس هذا هو الحال في كثير من الأحيان. على الرغم من أن المقرض يتخذ تدابير معينة لحماية نفسه ، لا تزال هناك سجلات لمدفوعات القروض المتعثرة. من المرجح أن يبدأ مقدم القرض في إجراءات الرهن إذا توقفت عن سداد مدفوعاتك القرض العقاري، وهذا قد يؤدي إلى نقص في الحكم في العقارات. ومع ذلك ، لا يستخدم الدائنون هذه الوسيلة إلا عندما يكون المدين مدينًا بمبلغ كبير.
ما هو نقص الحكم في العقارات؟
حكم النقص هو حكم قضائي يسمح للدائن بالحصول على أموال أكثر من المدين. ومع ذلك ، قبل أن يحصل الدائن على هذا الحكم ، هناك أحداث سابقة. الأول أن المدين تخلف عن سداد قرضه. يؤدي هذا عادة إلى قيام الدائن بالاستيلاء على الأصل الذي استخدم القرض لشرائه. عندما يحدث هذا ، يبيع مزود القرض الأصل لاسترداد الالتزام. ومع ذلك ، قد لا يكون العائد من الأصل كافياً لتغطية المبلغ المقترض. عندما يحدث هذا ، يضطر الدائن إلى الحصول على حكم نقص لاسترداد الرصيد المتبقي.
Moreso ، يجب أن يكون الدائن في حالة تعترف بأحكام النقص ويثبت أيضًا أن الأصل قد تم بيعه بسعر عادل قبل منحه. الأحكام القصور هي الأكثر شيوعا في الرهن العقاري.
كيف يعمل حكم القصور؟
حكم النقص هو حكم محكمة يسمح للمقرض بتحصيل المزيد من الأموال من المدين الذي تخلف عن سداد قرض إذا كانت الممتلكات المضمونة للقرض غير كافية لسداد الالتزام بالكامل. ينطبق على أي قرض مضمون ، مثل قرض السيارة والممتلكات المصادرة المباعة بأقل مما يدين به المقرض.
هناك عدة أسباب لعدم قدرة المدين على سداد قرضه. أحد هذه الأسباب هو الانكماش الاقتصادي والظروف الاقتصادية مثل كوفيد -19. يحاول مقدمو القروض تجنب هذا الموقف من خلال الإصرار على إيداع الرهن العقاري. لكن قبل ذلك ، قاموا بحساب مبالغ القرض بناءً على القيمة المقدرة للممتلكات. ثم يُطلب الإيداع للتأكد من أنه في حالة التخلف عن السداد ، فإنهم يستعيدون قرضهم بالأصل المعني.
لسوء الحظ ، فإن الإجراءات المتخذة لضمان السداد تفشل أحيانًا وعندما يحدث ذلك ، يقوم الدائن بطلب حبس الرهن. هناك أوقات عندما لا تغطي الأموال التي تم جمعها من بيع الرهن القرض. هذا عندما يتقدم الدائن بطلب للحصول على حكم نقص لاسترداد القروض من المدينين في العقارات. ومع ذلك ، يجب عليه تقديم دليل إلى المحكمة على أن الأصل المباع والإيداع الأولي لا يغطي القرض المعني. يُطلب الدليل للتأكد من أن الدائن لا يحاول تحصيل أكثر مما هو مستحق من المدين.
كيف يحصل الدائنون على قروض بأحكام ناقصة؟
بعد تلقي حكم نقص ضد المدين ، يمكنهم القيام بأي مما يلي للحصول على أموالهم.
- حجز الأموال في حساب الدائن
- مقبلات أجور الدائن
- ضع رهنًا على ممتلكات أخرى يمتلكها الدائن.
كيف يجمع المقرضون الأحكام المنقوصة؟
بعد حبس الرهن العقاري ، لا تسمح كل دولة بحكم نقص. ومع ذلك ، إذا كانت مسموحًا بها في ولايتك ، وقمت ببيع الرهن. تقدم إلى المحكمة بالوثائق اللازمة.
خطوات الحكم بنقص الدائنين
عندما يتخلف المدين عن السداد ، فإن الخطوات التالية ستوجه عملك من حبس الرهن إلى الحكم على النقص.
- اكتشف ما إذا كانت دولتك تسمح بالحبس القضائي أو غير القضائي.
- إذا كانت ولايتك تسمح بحبس الرهن القضائي ، فقم بتقديم شكوى ، وإذا لم تفعل ذلك ، فما عليك سوى المضي قدمًا في طلب الرهن الخاص بك.
- الاستيلاء على الأصول
- تقييم الأصول إذا كان منزل
- قارن سعر القائمة
- بيع الأصول
- طلب إصدار حكم إذا كانت عملية البيع لا تفي بالقرض
- قدم دليل المبيعات وإثبات الإدراج والتقييم.
- الحصول على موافقة
- اتخاذ الإجراءات المناسبة ضد المدين
يحد الدليل من قدرة مقدم القرض على بيع الأصل بأقل من القيمة السوقية.
حماية المدينين من الأحكام المنقوصة
لحماية النفس من حكم المحكمة ، يمكن للمدينين القيام بأي مما يلي ؛
- اطلب إعفاء الدائن
- اعرض إعادة التفاوض بشأن خطة السداد الخاصة بك مع المُقرض
- قدم استئنافًا قانونيًا ضد حكم المحكمة لإلغائه
- إعلان الإفلاس الشخصي
مدة الأحكام الناقصة
تحدد أحكام النقص المدة التي يتعين على المقرض تحصيل قرضه. هناك أوقات تنتهي فيها فترة النقص ولا يزال الدائن غير قادر على تسوية دينه. في مثل هذه الحالات ، يمكن للدائن التقدم بطلب لإطالة المدة. كما يختلف الوقت المسموح به من دولة إلى أخرى.
لنلق نظرة على بعض الأمثلة.
- في ماريلاند ، أمام المقرضين 12 عامًا لتحصيل التزاماتهم ،
- في ولاية ميشيغان ، لدى المقرضين 10 سنوات
- بينما المقرضين إلينوي سبع سنوات
أثر الحكم بالنقص على المدينين
يواجه المدينون قيودًا عديدة عند صدور حكم بشأن النقص في تاريخهم الائتماني. ما لم يقع خارج تصنيفك الائتماني ، سيرى المقرضون هذا الحكم السلبي. لسوء الحظ ، هذا يعني أنه إذا تقدمت بطلب للحصول على قرض عقاري أو قرض سيارة أو بطاقة ائتمان أو قروض أخرى ، فستظهر علامة حمراء. هذه إشارة تحذير واضحة للمقرضين الذين قد لا يمنحونك قرضًا بعد الآن. التأثير الكلي على المدينين هو في الغالب على درجة الائتمان الخاصة بهم. حكم النقص بالإضافة إلى مدفوعات الرهن العقاري المفقودة هو المزيد من الضرر.
حبس الرهن الحكم
قبل إصدار حكم نقص إلى الدائن ، يجب أن يكون الرهن قد حدث في العقارات. الرهن هو إجراء قانوني يحاول المقرض من خلاله استرداد المبلغ المستحق على دين متخلف عن طريق مصادرة وبيع الممتلكات المرهونة باسم الرهن.
كيف تعمل مبيعات الرهن
بيع الرهن ، الذي يحدث بعد استيفاء المقرض لجميع المتطلبات القانونية لحبس الرهن ، هو الخطوة الأخيرة في الرهن القضائي أو غير القضائي. هذا عندما يتم بيع العقار لشخص جديد خلال مزاد علني.
يتم تقديم العطاء الأولي في المزاد من قبل المُقرض المحجوز ، والذي يُعرف باسم "العطاء الائتماني". يتلقى المُقرض محاولة ائتمانية بمبلغ ديون المقترض. يمكن للمقرض تقديم عطاءات تصل إلى المبلغ الكامل للدين ، بما في ذلك جميع الرسوم المرتبطة بحبس الرهن ، أو يمكنه تقديم عرض أقل. في حالة عدم وجود عطاءات أخرى ، يصبح المُقرض هو المالك الجديد للعقار الذي قدم أعلى عطاء. ولكن إذا كانت هناك صفقات أخرى ، فإن العرض الأعلى يحصل على الصفقة.
في أغلب الأحيان ، يقدم المقرضون عروض أقل من مبلغ دين الرهن العقاري للمقترض أثناء مزادات الرهن. يتقدم المقرضون بطلب للحصول على حكم نقص إذا ظل الدين ، بعد الرهن ، مبلغًا كبيرًا.
التعامل مع حبس الرهن قبل أن يصل إلى حكم ناقص
في التعامل مع حبس الرهن في العقارات ، يحق لصاحب المنزل الدفاع قبل أن يصل إلى حكم النقص. يسمح الدفاع للدائن بإعادة التفاوض بشأنه دفعة اقساط العقار أو السعي لتسوية مالية.
ما هو النقص في استرداد الديون؟
عندما يتخلف المقترض عن سداد قرض مدعوم بضمانات ، يجوز للدائن بيع الضمان لمحاولة استرداد الجزء غير المسدد من القرض ، والذي يُعرف باسم رصيد النقص.
ما هي حالة النقص؟
عندما يتخلف القرض المضمون عن السداد وتفشل عائدات بيع الضمان في تلبية الدين بالكامل ، تصدر المحكمة حكمًا ضد المقترض المتخلف عن السداد. تمكن المقرض من الحصول على المزيد من الأموال من المدين لتعويض النقص.
لماذا تلقيت إشعارًا بالنقص؟
ستتلقى عادةً إشعارًا قانونيًا بالنقص يخبرك بالتغيير المقترح إذا اقترحت مصلحة الضرائب الأمريكية تغيير مبلغ الضريبة المستحقة عليك.
ماذا يحدث بعد ملاحظة النقص؟
لا يتبقى لك سوى 90 يومًا (150 يومًا إذا تم إرسال الإشعار إلى شخص خارج الدولة) بعد تلقي إشعار النقص الخاص بك (خطاب 90 يومًا) لتقديم التماس إلى محكمة الضرائب.
ماذا يعني إشعار نقص في المحكمة؟
الترافع الناقص هو الذي ينقص بطريقة ما أو يتم إجراؤه بشكل غير صحيح. يجب أن يحدد الإخطار الذي تلقيته ما يجب تصحيحه في المستند من أجل تقديمه ، بالإضافة إلى تاريخ الاستحقاق.
كيف تحتج على إشعار تحديد النقص؟
يجب تقديم التماس لإعادة التحديد من قبل دافع الضرائب من أجل الطعن في الإشعار (الاحتجاج). يغطي هذا الدليل المكونات الضرورية للاحتجاج وآجال تقديمه. قد يكون كل من مؤتمر ما قبل جلسة الاستماع ، وجلسة الاستماع الرسمية ، والاجتماع غير الرسمي ، والأمر النهائي لمفوض الضرائب جزءًا من إجراءات الاحتجاج.
أنواع حبس الرهن
أكثر حالات حبس الرهن ممارسة هي حبس الرهن القضائي وغير القضائي.
التعويق القضائي
تفرض عمليات حبس الرهن القضائية على المقرض تقديم شكوى إلى المحكمة قبل الشروع في عملية حبس الرهن. وبهذا ، من المتوقع أن يقدم المدين ردًا في غضون عدة أيام. هذا عادة في غضون 30 يومًا أو أقل. الفشل في تقديم رد يعني أن الدائن الخاص بك ملفات للتقصير. لسوء الحظ ، فإن هذا يسمح له بالبدء في عملية حبس الرهن على الفور.
التعويق غير القضائي
في باقة حبس الرهن غير القضائي، يمكن لمقدم القرض بدء عملية حبس الرهن دون المرور بالمحاكم في حالة حبس الرهن غير القضائي. سيقدم لك المقرض إشعارًا بالتقصير في حبس الرهن غير القضائي ، مما يمنحك موعدًا نهائيًا لبدء سداد مدفوعاتك المفقودة. يمكنك أيضًا رفع دعوى قضائية لوقف حبس الرهن غير القضائي ، سواء بمفردك أو بمساعدة محام.
نقص الحكم فلوريدا
يشير حكم النقص إلى نفس الشيء في كل ولاية بما في ذلك ولاية فلوريدا. ومع ذلك ، فإن عمليات حبس الرهن في فلوريدا هي قضائية ، مما يعني أن المقرض يجب أن يذهب إلى محكمة الولاية للحصول على واحدة حتى قبل أن يصل إلى حكم قضائي.
ما يجب أن تعرفه حكم نقص في فلوريدا
- تسمح فلوريدا بحكم نقص إذا تلقى المدين شكوى حبس من الدائن.
- ثانيًا ، يحدد القاضي فقط مقدار حكم النقص في فلوريدا. هذا لضمان عدم المبالغة في الفرق بين مبلغ الحكم والقيمة السوقية العادلة.
- أيضًا ، أمام مقدمو القروض عام واحد فقط لمتابعة الحكم على العقارات السكنية.
وفي الختام
حكم المحكمة بشأن سداد العجز أمر تريد تجنبه ، صدقني. ولكن إذا كنت قد دفعت بشكل افتراضي لأي سبب من الأسباب ، فأنت بالفعل في المرحلة المبكرة من الرهن أو تلقيت بالفعل إشعارًا بحكم نقص من المقرض الخاص بك ، يرجى عدم الانتظار دقيقة أخرى للاتصال بمحامي الدفاع عن الرهن. هم على الأرجح سوف يساعدونك للخروج منه.
أسئلة وأجوبة عن نقص الحكم
هل كاليفورنيا تسمح بأحكام نقص؟
ينص قانون ولاية كاليفورنيا صراحة على أن النقص غير مسموح به في قروض الشراء المالية. ومع ذلك ، لا يُسمح بأحكام النقص إلا في ولاية كاليفورنيا بعد التعويق القضائي وإذا كان قانون مكافحة النقص لا ينطبق.
ما هي مطالبة نقص؟
مطالبة النقص هي جزء من مطالبة مضمونة بامتياز على الممتلكات أكبر من قيمة العقار. يُمنح الدائن فائدة مضمونة تصل إلى قيمة ضماناته في هذه الحالة ، ولكن أي مبلغ من مطالبته يتجاوز قيمة الضمان يصنف على أنه مطالبة غير مضمونة.
ما نوع العقار المعفى من حكم النقص؟
بشكل عام ، يُحظر حكم النقص بعد البيع على المكشوف للعقار السكني الذي لا يحتوي على أكثر من أربع وحدات بموجب قانون ولاية كاليفورنيا.
- شرح حبس الرهن العقاري !!! (+ دليل مفصل لشراء المنازل المغلقة
- قوائم التوقيف: كيفية العثور على قوائم التعويق المجانية خالية من الإجهاد
- وكيل التحصيل: التعريف والأدوار والمسؤوليات
- محامي حبس الرهن العقاري: نظرة عامة والرسوم (مُحدَّث!)
- الوكالة المزدوجة: ما هي ولماذا يجب عليك ذلك
- حق الاسترداد: التعريف والأنواع والنظرة العامة
