مع وجود الكثير من الضجة المحيطة بالخيار الأفضل بين صك الثقة والرهن العقاري، فإن هذا المنشور يأتي في الوقت المناسب. قد تتفق معي في أن اتخاذ الاختيارات، بشكل عام، غالبًا ما يكون أمرًا كبيرًا خاصة عندما لا تكون لديك أي فكرة عما ستفعله. ومع ذلك، يصبح الأمر أسهل عندما يتم عرض الحقائق بوضوح أمامك وتعرف ما تريد. وبعبارة أخرى، فإن التطابق الواضح بين الاثنين (الرهن العقاري مقابل سند الثقة) هو الخطوة الأولى لجعل هذا الاختيار أقل إحباطًا. ولكن في نفس السياق، سيتعين علينا أيضًا أن نلقي نظرة على المعنى الحقيقي لمصطلح "سند الثقة"، وأفضل الممارسات في كاليفورنيا، وعينة من النموذج.
ما هو صك الثقة؟
صك الثقة هو مستند قانوني يعمل بمثابة عقد بينك وبين مشتري المنزل والمقرض. بعبارات واضحة ، يشير هذا إلى أنه يجب عليك سداد القرض ، وإحضار طرف ثالث معروف باسم الوصي ، والذي سيحتفظ بحقوق قانونية على الممتلكات حتى تقوم بذلك.
في الأساس ، يساعد في الحصول على قرض لأنه مسجل في المستندات العامة. نتيجة لذلك ، يلتزم المقترضون بالتوقيع على سند ائتمان حيث تحتاج الدولة إلى أحدهم من أجل الحصول على قرض لشراء منزل بقدر ما هو مطلوب للحصول على قرض عقاري في ولاية أخرى.
صك أمانة الأطراف
يتكون صك الاستئمان من ثلاثة أطراف ، على عكس الرهن العقاري ، الذي له طرفان فقط: الدائن والمقرض. لكن دعنا نأخذ قسطًا من الراحة مع الأخذ في الاعتبار حقيقة أننا سنلقي نظرة أوسع على الرهن العقاري مقابل صك الثقة لاحقًا في هذا المنشور.
إذن ، القائمة أدناه هي في الأساس الأطراف التي تشكل صك ثقة:
- المستدين، المعروف أيضًا باسم المؤتمن (الشخص الذي يشتري المنزل أو قطعة أخرى من العقارات).
- المقرض، من هو الشخص أو الفرد الذي يجمع الأموال للشراء يُعرف بالمقرض.
- الوصي، وهو كيان تابع لجهة خارجية له حقوق مشروعة في العقارات. نظرًا لأن الأمناء لا يمثلون البائع أو المشتري في صفقة عقارية ، فهم غالبًا ما يكونون محايدين. عادةً ما يكون الوصي هيئة قانونية مميزة ، مثل شركة الملكية.
- الضامن هو الشخص الرابع الذي قد ينضم إلى المعادلة في صك الثقة. هو / هي الشخص الذي يوقع بجانب المؤتمن. يمنح هذا أيضًا الوصي طريقة أخرى لاسترداد الأموال إذا فشل الدائن في مسؤولياته.
كيف يعمل صك الثقة؟
في بيع العقارات ، مثل شراء منزل ، يعطي المُقرض المال للمقترض مقابل سند إذني واحد أو أكثر (ملاحظة قانونية تتعهد بدفع قرض) مرفق بسند ائتمان. تمنح هذه الاتفاقية وصيًا مستقلاً ، مثل شركة ملكية أو شركة ضمان أو بنك ، حق الملكية القانونية على الممتلكات العقارية ، والتي تُعد ضمانة للسندات الإذنية. ومع ذلك ، يحتفظ الدائن بالملكية المتساوية - الحق في الحصول على الملكية الفردية - بالإضافة إلى الاستخدام الكامل والمسؤولية عن الأرض أو الممتلكات.
يستمر هذا الوضع خلال دورة استحقاق القرض. إذا فشل المؤتمن (المقترض) في الوفاء بالتزاماته بموجب عقد الإيجار ، يحتفظ الوصي بالحق في بيع العقار. من ناحية أخرى ، إذا تم الوفاء بشروط الإقراض وقام المشتري بالوفاء بالتزاماته ، يقوم الوصي بنقل / إعادة الاحتفاظ بالممتلكات إلى المشتري ، الذي لديه الآن حق الملكية الكاملة للممتلكات.
مكونات صك الثقة
بالنسبة للجزء الأكبر ، فإن غالبية مكونات عقد الثقة هي نفسها الموجودة في عقد الإيجار. وتشمل هذه بشكل أساسي ما يلي:
- مبلغ القرض الأولي
- نظرة عامة قانونية على الممتلكات التي تعمل كحماية أو ضمان لقرض.
- أسماء الأطراف الثلاثة
- تاريخ إنشاء القرض واستحقاقه
- شروط وأحكام الرهن العقاري
- رسوم السداد المتأخر
- الإجراءات والعمليات القانونية في حالة حدوث تقصير
- شروط الاغتراب والتعجيل (هذا عندما تعلن المحكمة أن صاحب المنزل جانح أو عندما يبيع المنزل)
- أحكام مثل رسوم الدفع المسبق أو شروط الرهن العقاري القابل للتعديل للركاب ، إن وجدت.
PS: إذا لم يدفع الدائن وفقًا لشروط السند الإذني ، فيجوز للوصي تقديم إشعار بالتقصير. يجوز للوصي أيضًا تعيين وصي جديد للإشراف على عملية الرهن العقاري. في معظم الحالات ، يتم ذلك عن طريق تقديم بديل رسمي للوصي.
الرهن العقاري مقابل صك الثقة
غالبًا ما يكون صك الثقة بديلاً عن الرهون العقارية في بعض الولايات القضائية. في الأساس ، تنص سياسة الرهن العقاري على امتياز على الممتلكات العقارية ، يغطي صاحب المنزل في حالة فشل الدائن في الوفاء بالتزاماته. ولكن بينما يمنح كل من صك الثقة والرهن العقاري للمقرض مصلحة ضمانية في الأرض ، على عكس الرهن العقاري النموذجي ، فإن المقرض لا يمتلك المصلحة الضمانية. تشمل الاختلافات والتشابهات الرئيسية الأخرى بين الرهن العقاري وسند الثقة (الرهن العقاري مقابل سند الثقة) ما يلي ؛
اقرأ أيضا: سند المساومة والبيع: كيف يعمل وأهميته ومكوناته وعيوبه
- الدائن والبائع هما الطرفان الوحيدان في صفقة الرهن العقاري. من ناحية أخرى ، تتكون صكوك الثقة من طرف إضافي (وصي). يحتفظ وصي الطرف الثالث بالملكية العادلة للممتلكات العقارية التي يحتفظ بها صك ائتمان.
- يحتفظ المُقرض بسند إذني حتى يتم إرجاع الدين بالكامل ، وعلى عكس صك الثقة ، لا يتم تسجيله عادةً لدى مسجل المقاطعة أو مسجل سندات الملكية (المعروف أيضًا باسم كاتب المقاطعة أو سجل السندات أو الأرض التسجيل).
- تعد سندات الثقة والرهون العقارية أمرًا حيويًا لإنشاء امتيازات على العقارات والقروض الخاصة في البنك.
- صك الثقة ليس هو نفسه القرض على الرغم من حقيقة أنه مصنف على هذا النحو.
- سواء كان لديك سند ائتمان أو رهن عقاري يحدد نوع الرهن الذي ستواجهه. ستواجه دائمًا تقريبًا الرهن غير القضائي إذا كان لديك صك ثقة. سيضطر المُقرض إلى اللجوء إلى المحاكم إذا كان لديك قرض عقاري.
- إذا كان لديك دين رهن عقاري ، فسيحتاج المُقرض إلى رفع دعوى حبس رهن من المحكمة لاستعادة الممتلكات الخاصة بك. هذا يعني أن حبس الرهن العقاري يستغرق وقتًا أطول ويكلف الكثير من المال. نتيجة لذلك ، إذا سمحت دولتك بذلك ، فإن العديد من مقرضي الرهن العقاري سوف يستخدمون صك ائتمان بدلاً من الرهن العقاري ، فضلاً عن عمليات حبس الرهن غير القضائية. سوف يقضي المُقرض الخاص بك دائمًا وقتًا وأموالًا أقل لاسترداد الممتلكات الخاصة بك في هذه الحالة.
سندات إذنية
السندات الإذنية هي عنصر حيوي في صكوك الثقة. تعمل القطعة الأساسية بشكل أساسي كضمان للمبالغ التي يقدمها المقرض لتمويل المعاملات العقارية. العناصر الرئيسية لسند إذني هي ؛
- سعر الفائدة،
- شروط الدفع
- التزام المشتري بدفع القرض
- رصيد القرض مضافا إليه الفائدة
بتحليل ما سبق بعناية ، من الآمن القول أن السندات الإذنية تشكل على الأقل 50-60 ٪ من مكونات صك الثقة. علاوة على ذلك ، عندما يتم سداد الدين ، يتم توقيع الكمبيالة "مدفوعة بالكامل"وإعادتها إلى الدائن مصحوبة بصك إعادة مقاصة مسجل. خلال مدة القرض ، يحتفظ المُصدر بالسند الإذني. حتى يتم سداد القرض ، يكون للدائن نسخة فقط.
التشابه
فيما يلي بعض أوجه التشابه بين صك الثقة والرهن العقاري:
كلا الخيارين يسمح للمقرض الخاص بك باستعادة منزلك من خلال الرهن. كل من صكوك الثقة والرهون العقارية لها نفس الوظيفة الأساسية. كلاهما اتفاقيتان تنصان على أنه يمكن للمقرض أن يحجز منزلك إذا لم تتبع شروط القرض الخاص بك. على الرغم من اختلاف نوع الرهن ، إلا أن الإجراء يظل كما هو.
كلاهما يخضع لتشريعات الدولة. تنطبق قوانين الولاية على كل من صكوك الثقة والرهون العقارية. هذا يعني أن نوع العقد الذي يجب أن يستخدمه المُقرض يتم تحديده من خلال المتطلبات القانونية لدولتك. فقط الرهن العقاري مسموح به في بعض الدول. يمكن للمقرضين استخدام صك الثقة فقط في بعض الحالات. فقط عدد قليل من الولايات (ألاباما وميتشيغان ، على سبيل المثال) تسمح لكليهما. إذا كانت ولايتك تسمح بكلا النوعين من العقود ، فسيقرر المقرض الذي تتعامل معه أيهما تحصل عليه.
مزايا وعيوب الاستثمار في صكوك الأمانة
غالبًا ما يلجأ المستثمرون الذين يبحثون عن عوائد عالية إلى سوق العقارات ، والتي لن تكتمل بدون سند ثقة. يقوم المستثمر / المقرض في سند الثقة بإقراض الأموال إلى مطور يعمل في مشروع عقاري من خلال هذه الوثيقة. هذا يعني أن اسم المستثمر يجب أن يظهر في صك الثقة. في نهاية الصفقة ، يحصل المُقرض على فائدة على قرضه ويستلم رأس المال المسترد بالكامل.
ولكن بعد ذلك ، تواجه السؤال التالي: من هم بالضبط الأشخاص المشاركون في مثل هذه الصفقات؟ بالتأكيد ليست البنوك. البنوك غير قادرة على إقراض مثل هذه الأنواع من التطورات. من ناحية أخرى ، يمكن للمقرضين الحذر أن يتحركوا ببطء شديد ، خاصة بالنسبة للمطورين في الموعد النهائي الضيق.
هذا غالبا ما يتركهم في مكان ضيق. نتيجة لذلك ، يلعب المستثمرون في صك الثقة دورًا. الهدف هو كسب معدل عائد مرتفع على استثماراتهم. إنهم يستفيدون حرفيًا من التنويع في فئة أصول جديدة دون الحاجة إلى أن يكونوا متخصصين في تطوير العقارات أو إدارتها: هذا استثمار سلبي.
ومع ذلك ، فإن الاستثمار في صكوك الثقة يأتي مع بعض المخاطر والعيوب.
- الأسهم العقارية ، على عكس السندات ، ليست سائلة ، مما يعني أنه لا يمكن للمستثمرين استعادة رؤوس أموالهم على الفور.
- علاوة على ذلك ، يجب أن يتوقع المقترضون فقط أن الدين يجذب الفائدة ؛ أي زيادة إضافية في رأس المال أمر مستحيل.
- يمكن للأطراف المستثمرة الاستفادة من أي عيوب قانونية في عقد الثقة ، مما يؤدي إلى تشابكات قانونية باهظة الثمن يمكن أن تعرض الاستثمار للخطر.
- يمكن للمستثمر العادي مع القليل من الخبرة أن يعاني. هذا لأن العثور على مطورين ومشروعات ووسطاء ذوي سمعة طيبة وجدير بالثقة يتطلب معرفة متعمقة.
مثال على صك الثقة في العالم الحقيقي (نموذج في كاليفورنيا)
يوضح المثال أدناه نموذجًا قصيرًا لعقد الثقة المستخدم في كاليفورنيا لمعظم المقرضين. كما يظهر ظروفهم. في الأساس ، يبدأ النموذج بقائمة مصطلحات ومساحات فارغة للمقترض والمقرض والوصي لملء معلوماتهم. المبلغ المقترض بالإضافة إلى عنوان العقار مطلوبان أيضًا.
بعد هذا البند ، يحدد العقد انتقال حقوق الملكية والعهود الموحدة ، والتي تشمل:
- معلومات عن كيفية دفع أصل الدين والفائدة
- الأموال المحتفظ بها في حساب الضمان
- Liens (مطالبات قانونية على الممتلكات).
- تفاصيل التأمين وصيانة الهيكل
- إشغال الهيكل - يتطلب من المالك الانتقال في غضون 60 يومًا من استلام القرض.
- المواثيق غير الموحدة ، التي تنص على التقصير ، أو انتهاك أي من بنود الترتيب. وتنص كذلك على أن القرض المعني ليس قرضًا لأسهم المنزل - أي القرض الذي سيحصل منه المقترض على نقود - ولكنه بالأحرى قرض لشراء المنزل.
يختتم صك الثقة بمساحة توقيع للدائن ، الذي يجب أن يوقع في حضور كاتب عدل وشاهدين.
ما هو صك الثقة؟
صك الثقة هو معاملة عقارية مضمونة يتم استخدامها في بعض الولايات بدلاً من الرهون العقارية. في معظم الولايات ، يمنح المقترض الوصي الملكية القانونية للممتلكات ، والتي يحتفظ بها أو تحتفظ بها في أمان لاستخدام المقترض ومنفعته.
كيف يعمل صك الثقة؟
صك الثقة هو اتفاق بين المقرض والمقترض لنقل ملكية العقار إلى طرف ثالث محايد يعمل كوصي. إلى أن يسدد المقترض القرض ، يحتفظ الوصي بالملكية. من ناحية أخرى ، يحتفظ الوصي بالملكية القانونية للممتلكات.
ما هو الغرض من سند الثقة؟
في المعاملات العقارية الممولة ، تمنح صكوك الثقة طرفًا ثالثًا - مثل البنك أو شركة الضمان أو شركة حق الملكية - الملكية القانونية للممتلكات التي يجب الاحتفاظ بها حتى يسدد المقترض للمقرض. يمكن أن يوفر الاستثمار في صكوك الثقة تدفقًا ثابتًا للدخل.
ما هو الفرق بين صك الثقة والعمل؟
يمكن استخدام كل من سند الضمان ووثيقة الثقة لتغيير من يملك قطعة من الممتلكات. لكن من هو محمي يختلف بين هذين العقدين. كما تعلمون الآن ، صك الثقة يحمي الشخص الذي يحصل على المال (المقرض). من ناحية أخرى ، يساعد سند الضمان في حماية مالك العقار.
هل صك الثقة ملزم قانونا؟
نعم ، أصحابها ملزمون قانونًا بها. ومع ذلك ، عند تقسيم الأصول المالية في إجراءات الطلاق ، قد تتغاضى محكمة الأسرة عن ذلك. إعلان الثقة يحمي المالكين لأنه وثيقة ملزمة قانونًا. هذا مريح بشكل خاص إذا نشأ موقف بين المالكين المطلقين.
وفي الختام
بالنسبة للمستثمرين العقاريين الذين لا يرغبون في المشاركة بنشاط ، فإن الاستثمار في سند الثقة هو خيار قابل للتطبيق. آمل أن يكون هذا المنشور قادرًا على تقديم تنبيه بخصوص أفعال الثقة بشكل عام بالإشارة إلى النماذج في كاليفورنيا. يمكنك التواصل في قسم التعليقات لطرح أسئلة حول كيفية القيام بذلك.
