العقارات التجارية: التعريف والأنواع والشركات وأفضل النصائح الاستثمارية

يمكن أن يكون أي نوع من العقارات ، سواء كانت تجارية أو سكنية ، استثمارًا ممتازًا. غالبًا ما توفر الأصول التجارية مزايا مالية أكبر لأموالك من العقارات السكنية مثل شقق الإيجار أو منازل الأسرة الواحدة ، ولكن هناك أيضًا المزيد من المخاطر.
يعد فهم مزايا وعيوب الاستثمار في العقارات التجارية أمرًا بالغ الأهمية من أجل اتخاذ أفضل قرار استثماري بالنسبة لك.

العقار التجاري: التعريف

تشير العقارات التجارية إلى فئات الأصول التي ليست مساكن لعائلة واحدة. يمكن أن تكون متعددة العائلات (أربعة مساكن متصلة أو أكثر) ، أو مساحات أو مكاتب للبيع بالتجزئة ، أو عقارات صناعية أو مصانع ، أو مزيجًا من هذه. يمكن أن يكون أي نوع من العقارات ، سواء كانت تجارية أو سكنية ، استثمارًا جيدًا. عادةً ما توفر العقارات التجارية عائدًا ماليًا أكبر مقابل نقودك مقارنة بالعقارات السكنية مثل تأجير الشقق أو منازل الأسرة الواحدة ، ولكن قد يكون هناك أيضًا المزيد من المخاطر.

يعد فهم مزايا وعيوب الاستثمار في العقارات التجارية أمرًا بالغ الأهمية حتى تتمكن من اتخاذ أفضل قرار استثماري لك. أو حتى أرض قابلة للبناء

لأن العقارات التجارية أكبر في الحجم ، أنها تسمح لك لبناء محفظتك أسرع من شراء منازل فردية. بطبيعة الحال ، يتمتع أي استثمار عقاري بميزة مميزة تتمثل في السماح لك بالاستفادة من استثمارك أو رهنه.

أنواع العقارات التجارية

سنستعرض الأنواع الثمانية المختلفة للعقارات التجارية أدناه ، وننظر في كل مما يلي:

• عدة عائلات
• Office
• صناعي
• خدمات البيع بالتجزئة
• الفنادق / الضيافة
• الاستخدام المختلط
• البلد
• الغرض الخاص

سنلقي نظرة على العديد من أنواع المباني وأنواع العقارات وأنواع استخدام الأراضي ، بالإضافة إلى بعض الأمثلة لكل فئة من فئات الأصول على طول الطريق.

# 1. عدة عائلات

تعمل العقارات متعددة العائلات كجسر بين العقارات السكنية والتجارية.

في حين أنه يمكن استخدامها في المقام الأول كمسكن ، فإن الغرض العام من نوع العقار هو الاستثمار (يشغله المالك أم لا).

تشتمل فئة الأصول متعددة العائلات على كل شيء من دوبلكس إلى مبنى سكني متعدد المئات.

مزدوج / ثلاثي / رباعي

الدوبلكس عبارة عن عقارات مؤجرة من وحدتين ، وثلاثيات هي مباني من ثلاث وحدات ، ورباعية هي عقارات من أربع وحدات. إنه أمر واضح ومباشر.

توجد أنواع العقارات الملحقة بـ "plex" في كل سوق تقريبًا ، على الرغم من أنها أكثر ملاءمة للمستثمرين لأول مرة وأولئك الذين يتطلعون إلى الربح من منازلهم (عن طريق تأجير وحدات أخرى).

من ناحية أخرى ، غالبًا ما يتم تصنيف المباني السكنية على أنها منخفضة أو متوسطة أو عالية بناءً على عدد الطوابق الموجودة بها.

شقق جاردن

ظهرت شقق حديقة الضواحي لأول مرة في الستينيات والسبعينيات من القرن الماضي ، حيث انتقل الشباب من المدن إلى الضواحي.

يبلغ ارتفاع شقق الحدائق عادة من 3 إلى 4 طوابق ، وتتكون من 50-400 وحدة ، ولا توجد مصاعد ، وموقف سيارات على السطح. إنها في الأساس مجموعة من المباني السكنية منخفضة الارتفاع على قطعة أرض واحدة ، وقد يشترك بعضها في ساحة أو مساحة أخرى من الأرض.

شقق ميد-رايز

يتراوح ارتفاع هذه المجمعات عادةً من 5 إلى 12 طابقًا ، وتحتوي على 30-110 وحدة مع خدمة المصعد. هذه هي في كثير من الأحيان مواقع مدمجة في المناطق الحضرية.

شقق شاهقة الارتفاع

تقع الشقق الشاهقة عادةً في أسواق أكبر ، وتضم أكثر من 100 وحدة ، وتتم إدارتها باحتراف.

عدد الطوابق أقل تحديدًا للمباني الشاهقة ، ومع ذلك ، بمجرد أن تتجاوز 10-12 طابقًا ، ستعتبر معظم الأسواق المبنى شاهقًا.

ناطحة السحاب هي مبنى شاهق يتكون من أكثر من 40 طابقًا ويصل ارتفاع معين.

# 2. مكتب. مقر. مركز

تُصنف مباني المكاتب ، مثل العقارات متعددة العائلات ، على أنها منخفضة أو متوسطة أو مرتفعة حسب حجمها.

مباني المكاتب من الفئة A و B و C

تصنف مباني المكاتب عادةً على أنها الفئة أ أو الفئة ب أو الفئة ج.

هذه التصنيفات كلها نسبية وتتأثر بشدة بالسياقات ، مثل موقع المبنى وصحة السوق المحيطة به.

الفئة أ المباني هي الأفضل من حيث البناء والموقع.

فئة B قد تحتوي العقارات على بناء عالي الجودة ولكنها في موقع غير مرغوب فيه.

فئة C قد تكون الخصائص متداعية وفي مكان غير موات.

حي الأعمال المركزي (CBD)

تقع مباني المكاتب في منطقة الأعمال المركزية (CBD) في قلب المدينة.

ستشمل هذه المباني ارتفاعات عالية في مناطق وسط المدينة في المدن الكبرى مثل شيكاغو أو نيويورك ، وكذلك في بعض المدن المتوسطة الحجم مثل أورلاندو أو جاكسونفيل.

مباني المكاتب في الضواحي

يتكون هذا النوع من المساحات المكتبية في الضواحي عادةً من هياكل متوسطة الارتفاع تتراوح أحجامها من 80,000 إلى 400,000 قدم مربع وتقع خارج مركز المدينة.

حدائق المكاتب في الضواحي ، التي تجمع عدة مبانٍ مختلفة متوسطة الارتفاع في بيئة تشبه الحرم الجامعي ، شائعة أيضًا في المدن.

# 3. صناعي

يمكن أن يختلف حجم الممتلكات الصناعية أيضًا بشكل كبير اعتمادًا على حالات الاستخدام المحددة الخاصة بها.

التصنيع الثقيل

تعتبر فئة الملكية الصناعية هذه حقًا فئة استخدام خاص تندرج تحتها معظم الشركات المصنعة الكبرى. يتم تخصيص هذه الخصائص بشكل كبير باستخدام الآلات للمستخدم النهائي وعادة ما تتطلب تجديدًا واسع النطاق لإعادة الغرض من أجل مستأجر آخر.

تجميع الضوء

هذه الهياكل أبسط بكثير من خصائص التصنيع الثقيلة ويمكن عادة إعادة تشكيلها بسهولة.

التخزين وتجميع المنتج والمساحة المكتبية كلها تطبيقات شائعة.

مستودع فليكس

هذه ملكية صناعية يمكن تحويلها بسهولة وتتضمن عادةً مزيجًا من المساحات الصناعية والمكتبية.

يمكن أيضًا اعتبار مساحة Flex متعددة الاستخدامات ، والتي سنناقشها بمزيد من التفاصيل أدناه.

مستودع بالجملة

عادة ما تكون هذه الخصائص كبيرة جدًا ، حيث تتراوح من 50,000 إلى 1,000,000 قدم مربع.

كثيرا ما تستخدم هذه الخصائص للتوزيع الإقليمي للمنتجات. كما أنها تتطلب سهولة الوصول عن طريق الشاحنات التي تدخل وتخرج من أنظمة الطرق السريعة.

# 4. قطاعي

قطاع / مركز تسوق

مراكز الشريط هي عقارات بيع بالتجزئة أصغر قد تحتوي أو لا تحتوي على مستأجرين أساسيين. المستأجر الرئيسي هو ببساطة مستأجر تجزئة أكبر يعمل على جذب العملاء إلى العقار.

يشمل المستأجرون الرئيسيون Wal-Mart و Publix و Home Depot. تضم مراكز التسوق عادةً مزيجًا من متاجر البيع بالتجزئة الصغيرة مثل المطاعم الصينية ، والمنظفات الجافة ، وصالونات الأظافر ، وما إلى ذلك.

مركز المجتمع للبيع بالتجزئة

يتراوح حجم مراكز البيع بالتجزئة المجتمعية عادةً من 150,000 إلى 350,000 قدم مربع.

يشغلها عدد من المراسي ، مثل محلات البقالة ومخازن الأدوية. علاوة على ذلك ، من الشائع العثور على مطعم واحد أو أكثر في مركز البيع بالتجزئة المجتمعي.

مركز الطاقة

يحتوي مركز الطاقة عادةً على العديد من متاجر البيع بالتجزئة المضمنة الأصغر ، ولكنه يتميز بوجود عدد قليل من بائعي التجزئة الرئيسيين ، مثل Wal-Mart و Lowes و Staples و Best Buy وما إلى ذلك.

يشغل كل بائع تجزئة كبير في الصناديق ما بين 30,000 و 200,000 قدم مربع ، وعادة ما تحتوي مراكز البيع بالتجزئة هذه على العديد من الطرود الخارجية.

مول الإقليمي

تتراوح مساحة المراكز التجارية من 400,000،2,000,000 إلى XNUMX،XNUMX،XNUMX قدم مربع وعادة ما يكون لديها عدد قليل من المستأجرين الأساسيين مثل المتاجر الكبرى أو تجار التجزئة الكبار مثل Barnes & Noble أو Best Buy.

خارج الطرود

تحتوي معظم مراكز البيع بالتجزئة الكبيرة على قطعة واحدة أو أكثر ، وهي قطع أرض مخصصة لمستأجرين محددين مثل مطاعم الوجبات السريعة أو البنوك.

# 5. الفنادق

فنادق كاملة الخدمات

توجد فنادق الخدمة الكاملة عادةً في مناطق الأعمال المركزية أو المناطق السياحية وتشمل العلامات التجارية المعروفة مثل فور سيزونز وماريوت وريتز كارلتون.

الفنادق ذات الخدمة المحدودة

عادةً ما تكون الفنادق في فئة الخدمات المحدودة عبارة عن فنادق بوتيك. عادة ما تكون هذه الفنادق أصغر حجمًا ولا تقدم وسائل الراحة مثل خدمة الغرف أو المطاعم في الموقع أو مساحة المؤتمرات.

تمديد الإقامة الفنادق

تحتوي هذه الفنادق على غرف أكبر ، ومطابخ صغيرة ، وهي مخصصة للأشخاص الذين يقيمون لمدة أسبوع أو أكثر.

# 6. استخدام مختلط

على الرغم من أن العقارات متعددة الاستخدامات متميزة في حد ذاتها ، إلا أنها في الواقع يمكن أن تكون مزيجًا من أي من أنواع العقارات التجارية المذكورة أعلاه. تعتبر عقارات البيع بالتجزئة / المطاعم التي توجد بها مكاتب أو مساكن فوق أكثر أنواع العقارات متعددة الاستخدامات شيوعًا ، لا سيما في المدن.

النظر في مبنى شاهق نموذجي في وسط المدينة ؛ من المحتمل أن يكون الأصل متعدد الاستخدامات. عادةً ما تكون العقارات متعددة الاستخدامات مزيجًا من المكاتب والسكنية / متعددة العائلات و / أو البيع بالتجزئة و / أو الصناعية.

# 7. الأرض

جرينفيلد / أرض زراعية

أرض Greenfield هي أرض غير مستغلة ، مثل مزرعة أو مرعى. ستشمل هذه الفئة أيضًا أنواعًا مختلفة من الأراضي الزراعية ، مثل البساتين ومزارع الحيوانات والمزارع وغيرها.

ردم الأرض

تقع أرض الحشو في مدينة تم تطويرها بالفعل ولكنها شاغرة الآن. يرتبط فقط بتطوير العقارات في المناطق الحضرية.

براونفيلد لاند

الحقول البنية هي قطع من الأراضي كانت تُستخدم سابقًا للأغراض الصناعية أو التجارية ولكنها متاحة الآن لإعادة الاستخدام.

تتضرر هذه الممتلكات بشكل عام من الناحية البيئية أو يشتبه في حدوثها نتيجة لاستخدامات تجارية سابقة.

# 8. الغرض الخاص

تغطي فئات العقارات المذكورة أعلاه أكثر أنواع العقارات التجارية شيوعًا. ومع ذلك ، هناك العديد من الأنواع الأخرى من العقارات التجارية التي يقوم المستثمرون ببنائها وامتلاكها.

وهنا يأتي دور مفهوم خاصية "الغرض الخاص". إنه ، في جوهره ، تصنيف متنوع لـ CRE. ومن الأمثلة على ذلك مدن الملاهي ، وأزقة البولينغ ، ومواقف السيارات ، والملاعب ، والمسارح ، وحدائق الحيوان ، والعديد من العقارات الأخرى ذات الأغراض الخاصة.

الشروط الأساسية في العقارات التجارية

في حين أن هناك عشرات الكلمات الفريدة في الاستثمار العقاري التجاري ، فإن العوائد المفضلة وتقسيم رأس المال هما فكرتان رئيسيتان ستتم مناقشتهما خلال هذه الدراسة.

العوائد المفضلة:

هذا نوع من العائد يدفع فيه الراعي للمستثمر معدل عائد ثابت قد يتراوح من 5٪ إلى 10٪ أو أكثر. عادةً ما يتم دفع المرتجعات المفضلة كل ثلاثة أشهر ، ولكن يمكن أيضًا دفعها شهريًا أو سنويًا.

تقسيم حقوق الملكية:

عندما يتم تقسيم جزء من حقوق ملكية العقار من الارتفاع أو القيمة المتزايدة بين الراعي والمستثمر على أساس نسبة متفق عليها ، يُشار إلى ذلك بتقسيم حقوق الملكية.

الاستثمارات العقارية التجارية السلبية

لا يمتلك المستثمر أو يدير الممتلكات بشكل نشط في استثمارات عقارية سلبية. غالبًا ما ينتج عن الاستثمار السلبي دخلاً في شكل توزيعات أرباح ، أو عائد مفضل ، أو تقسيم حقوق الملكية ، أو مزيج من الثلاثة.

فيما يلي نظرة عامة أساسية على الطرق العديدة للاستثمار في العقارات التجارية بشكل سلبي. لكل نوع من أنواع الاستثمار العقاري التجاري السلبي مزايا وعيوب ، لذلك قم بالبحث قبل الاستثمار.

صناديق الاستثمار العقاري (REITs)

تعتبر صناديق الاستثمار العقاري واحدة من أكثر الطرق مباشرة للاستثمار في العقارات التجارية. يجمع صندوق الاستثمار العقاري (REIT) الأموال لشراء وإدارة العديد من المباني التجارية بشكل فعال ، كما أنه يدفع أرباحًا للمستثمرين. صناديق الاستثمار العقاري مؤهلة للحصول على إعفاءات ضريبية خاصة إذا أرسلت 90 ٪ أو أكثر من أرباحها كأرباح لمساهميها ، مما يجعلها مصدرًا قويًا للدخل السلبي.

هناك نوعان من صناديق الاستثمار العقاري: صناديق الاستثمار العقارية وصناديق الاستثمار العقاري. يمكن شراء الأسهم من كلا النوعين من خلال حساب الوساطة (لصناديق الاستثمار العقارية العامة) أو مباشرة من REIT (للحسابات الخاصة). الخيار الأكثر شيوعًا هو صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا ، والتي يمكن شراؤها مقابل بضع مئات من الدولارات.

صندوق العقارات المتداولة في البورصة (ETF)

بدلاً من اختيار وشراء أسهم REIT الفردية ، يمكنك المشاركة في العديد من صناديق REIT من خلال صندوق عقارات متداول في البورصة (ETF). يختار مدير الصندوق محفظة من الأوراق المالية العقارية للاستثمار فيها. يمكن أن يشمل ذلك عددًا من صناديق الاستثمار العقاري في مجالات تجارية مختلفة.

تعمل الصناديق المتداولة في البورصة العقارية (ETFs) على تقليل المخاطر من خلال توزيع استثماراتك عبر العديد من الشركات والقطاعات.

Crowdfunding

بالنسبة للمستثمرين المعتمدين ، فإن التمويل الجماعي في CRE هو بديل استثماري سلبي. يمكن للمستثمرين استخدام منصات التمويل الجماعي للتواصل مع المستثمرين أو المطورين الخارجيين الذين لديهم فرصة استثمارية تحتاج إلى تمويل. تقوم معظم منصات التمويل الجماعي بتقييم الاستثمار والجهة الراعية قبل إضافتهما إلى المنصة ، ولكن يجب عليك إجراء البحث الخاص بك حول الفرصة والجهة الراعية.

يمكن للمستثمرين الوصول إلى خيارات التمويل الجماعي في CRE مقابل أقل من بضعة آلاف من الدولارات ، ومع ذلك ، يطلب البعض الآخر مئات الآلاف. في حين أن العوائد غالبًا ما تكون أفضل من تلك الخاصة بصناديق الاستثمار العقارية أو صناديق الاستثمار المتداولة العقارية ، إلا أن السيولة أقل ومخاطر أكبر مع التعهيد الجماعي. غالبية احتمالات التمويل الجماعي لها آجال استحقاق تتراوح من سنتين إلى خمس سنوات. خلال هذا الوقت ، لا يستطيع المستثمر سحب أمواله من الصفقة.

شارك كشريك في حقوق الملكية أو التمويل.

البديل الآخر السلبي هو التعاون كشريك مالي مع مستثمر نشط في مجال الاستثمار المباشر. أنت شريك صامت وسلبي يساهم في الدفعة الأولى أو الشراء النقدي للممتلكات مقابل عائد مفضل أو مشاركة في رأس المال أو مزيج من الاثنين. يشبه هذا التمويل الجماعي ، باستثناء أن عدد الشركاء أصغر والعوائد أكبر. ولكن هناك أيضًا مخاطر أكبر.

يحظى شركاء الأسهم والشركاء الماليون بشعبية في صناعة العقارات ، ولا سيما في CRE. هذه التغييرات ، ومع ذلك ، لم يتم الإعلان عنها بشكل جيد. يتم اكتشاف غالبية فرص الأسهم من خلال الاتصالات القائمة مع المستثمرين النشطين. من الأهمية بمكان أن تقوم بالعناية الواجبة الخاصة بك بشأن الاستثمار والمستثمر. إنهم مسؤولون عن شركة ذات مسؤولية محدودة والممتلكات وأموالك ، لذلك يجب أن تثق في قدراتهم على إدارة الاستثمار بنجاح.

استثمارات عقارية تجارية نشطة

الاستثمارات العقارية النشطة هي تلك التي يدير فيها المستثمر الاستثمار بفاعلية. غالبًا ما يستلزم ذلك امتلاك جزء من الاستثمار بالإضافة إلى تحمل بعض أو كل المخاطر والالتزامات. في حين أن هذا ليس هو الحال دائمًا ، فإن الاستثمار النشط يتفوق عادةً على الاستثمار السلبي. تدر الاستثمارات النشطة عائدات بطريقتين:

• دخل الإيجار والتدفق النقدي
• تقدير الممتلكات هو عملية زيادة قيمة الممتلكات.

كيفية شراء وإدارة العقارات التجارية بنفسك

إذا كنت تستثمر بنشاط في العقارات التجارية ، فأنت مسؤول عن العثور على الممتلكات وتمويلها وامتلاكها وإدارتها والتخلص منها. بينما قد يكون لديك شركاء ماليون أو مستثمرون أو شركة إدارة تابعة لجهة خارجية أو فريق من الأفراد إلى جانبك ، فأنت مسؤول في النهاية عن نجاح أو فشل الاستثمار.

يتخصص مستثمرو CRE الأكثر نشاطًا في صناعة معينة. يمكنهم حصريًا شراء مساكن متعددة العائلات أو التركيز على مجمعات المكاتب. قبل شراء عقار تجاري يجب تحديد ما يلي:

• نوع العقارات التجارية التي ترغب في امتلاكها ،
• مدى التوفر والطلب على هذا النوع من CRE في سوق العقارات الخاص بك ، و
• كيف تستثمر بشكل صحيح في صناعة CRE

إليك كيفية البدء بنشاط في الاستثمار في العقارات التجارية.

# 1. تقييم فرص الاستثمار المحتملة

بمجرد أن تقرر قطاعًا وموقعًا ما ، سترغب في البحث عن فرص استثمارية لاستكشافها. Loopnet و Crexi و Craigslist وحملتك البريدية المباشرة كلها أماكن جيدة للبحث عن العقارات المعروضة للبيع من خلال وسيط عقارات تجاري.

إذا تم إدراج العقار مع وسيط ، فعادة ما يقدم الوسيط مذكرة عرض (OM) تحدد الأداء الحالي للعقار بالإضافة إلى شكله المبدئي ، أو الإيرادات المحتملة التي يمكن أن تكسبها الممتلكات عند إدارتها وتأجيرها بكفاءة. في حين أن هذه المعلومات مفيدة ، تقع على عاتقك مسؤولية تأكيد التوقعات والإنفاق الحالي.

تستند غالبية العروض على صافي الدخل التشغيلي للممتلكات (NOI) ومعدل الحد الأقصى.

• صافي الدخل التشغيلي (NOI) هو الأموال الناتجة عن الممتلكات بعد خصم جميع النفقات السنوية ، باستثناء سداد الديون.
• معدل الحد الأقصى هو تقييم الممتلكات على أساس صافي الدخل التشغيلي ، أو NOI. كلما كان العائد أفضل ، ارتفع معدل الحد الأقصى. كلما انخفض معدل الحد الأقصى ، قلت الصفقة التي تحصل عليها.

# 2. إرسال خطاب نوايا (LOI)

إذا كان الاستثمار قابلاً للتطبيق ، فإن الخطوة التالية هي إرسال خطاب نوايا (خطاب النوايا). هذه ورقة من صفحة واحدة أو صفحتين تلخص:

• ما تنوي شرائه ، و
• شروط الشراء ، مثل سعر الشراء والدفعة الأولى ووقت الفحص وأي شروط أو حالات طارئة أخرى

خطاب النوايا ليس ملزمًا قانونًا ، لكنه يواصل عملية العناية الواجبة للمشتري والبائع بشروط مؤقتة. بعد أن يكمل المشتري العناية الواجبة ، سيكون قادرًا على الدخول في عقد رسمي. استشر محامٍ قبل توقيع أي عقد للتأكد من أنه يحتوي على جميع الأحكام والشروط ذات الصلة ويحمي الطرفين بشكل فعال.

خطاب النوايا ليس ملزمًا قانونًا ، لكنه يواصل عملية العناية الواجبة للمشتري والبائع بشروط مؤقتة. بعد أن يكمل المشتري العناية الواجبة ، سيكون قادرًا على الدخول في عقد رسمي. استشر محامٍ قبل توقيع أي عقد للتأكد من أنه يحتوي على جميع الأحكام والشروط ذات الصلة ويحمي الطرفين بشكل فعال.

# 3. الحصول على الأموال

يجب عليك ترتيب الأموال بمجرد توقيع العقد. تتوفر مجموعة متنوعة من خيارات القروض العقارية التجارية:

• قروض تقليدية تتطلب دفعة أولى لا تقل عن 20٪ من سعر الشراء. تتوفر خيارات قصيرة وطويلة الأجل ، بحيث يمكنك الحصول على أموال بشروط سداد تتراوح من سنتين إلى ثلاثين عامًا. هناك قروض عقارية بسعر فائدة ثابت ورهون عقارية ذات معدل قابل للتعديل ؛ بعض القروض قصيرة الأجل تنطوي أيضا على مدفوعات بالون.

• القروض الحكومية قروض إدارة الأعمال الصغيرة (SBA7a) أو شركة التنمية المعتمدة (SBA504) مدعومة من الحكومة وتتراوح مدتها من 15 إلى 25 عامًا. يمكن الحصول على قروض ذات معدل فائدة قابل للتعديل وثابتة بدفعة أولى منخفضة تصل إلى 10٪.

• القرض: يمكنك الجمع بين الأموال من المستثمرين لشراء الممتلكات نقدًا ، أو دفع عائد مفضل ، أو حصة ملكية ، أو مزيج من الاثنين.

• تمويل المالك: عندما يحمل بائع عقار ما تمويلًا بمعدل وشروط محددة ، يُشار إلى ذلك باسم تمويل المالك.

عند الموافقة على القروض ، تأخذ معظم البنوك في الاعتبار عاملين:

• نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ، وهي مبلغ القرض بالنسبة إلى قيمة العقار.
• الدخل السنوي المتولد عن العقار مقارنة بخدمة الدين السنوي على العقار. يشار إلى هذا باسم نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR).

في حين أن العقار هو العامل الأكثر أهمية في القرض ، تنظر البنوك أيضًا في خطة عمل المستثمر ، والجدارة الائتمانية ، والخبرة ، وصافي القيمة لتحديد ما إذا كانوا مؤهلين لسداد القرض أم لا.

ليس من غير المألوف أن تطلب قروض الاستثمار العقاري من المستثمر أن يكون ضامنًا شخصيًا ، أو تعيين بوليصة تأمين على الحياة ، أو استخدام ممتلكات أخرى كضمان ، مثل السكن الأساسي.

# 4. إجراء فحص شامل والعناية الواجبة

العقارات التجارية ، مثل العقارات السكنية ، لها فترة فحص. يسمح هذا المصطلح ، الذي يمكن التفاوض بشأنه ليكون قصيرًا من 15 إلى 60 يومًا ، للمشتري بإجراء عمليات التفتيش وإجراء العناية الواجبة على العقار.

يمكن للمشترين طلب مجموعة متنوعة من التقارير:

• تقرير عن التفتيش على الممتلكات
• المسح البيئي ، المرحلة الأولى
• مسح الحدود

المقرض هو الذي يأمر بأغلبية عمليات التفتيش. نتيجة لذلك ، قبل طلب أي استطلاعات أو عمليات تفتيش ، يجب أن تنظر في خيارات التمويل. هذا أيضًا هو الوقت الذي يتحقق فيه المشتري من المعلومات المتعلقة بتشغيل العقار ، مثل ودائع الدخل ، ومعدلات الإيجار ، والوظائف الشاغرة ، والإقرارات الضريبية السابقة ، وما إلى ذلك.

خلال وقت الفحص ، يكون للمشتري خيار إعادة التفاوض أو إلغاء العقد ، غالبًا بدون عقوبة.

# 5. أكمل الصفقة وابدأ في إدارة الاستثمار.

سيتم إغلاق العقار مع شركة ملكية أو محامٍ بمجرد استلام التمويل وانتهاء فترة التفتيش. ومن ثم فإن المستثمر هو المسؤول عن إدارة الممتلكات. هذا يمكن أن يشمل أشياء مثل

• الإشراف على أو توظيف مدير في الموقع.
• الاستعانة بخدمات شركة إدارة ممتلكات تابعة لطرف ثالث ،
• للتعامل مع الوحدات المؤجرة ، يتم استخدام برنامج إدارة الممتلكات.
• التسويق عبر وسائل التواصل الاجتماعي والإعلان عن الممتلكات
• بدء إجراءات الإخلاء ضد المستأجرين المتخلفين ،
• بناء تحسينات كبيرة ، و
• مسؤوليات إضافية

غالبًا ما يتطلب امتلاك عقار في شركة CRE قدراً كبيراً من العمل والإشراف المستمر. ومع ذلك ، يمكن أن يؤدي إلى مكافأة كبيرة.

العقارات التجارية والضرائب

اعتمادًا على نوع الاستثمار ، يتم فرض ضريبة على الدخل من العقارات التجارية بشكل مختلف. بمجرد أن تقرر أفضل طريقة للاستثمار في CRE من أجلك ، انظر في كيفية فرض ضرائب على هذا الاستثمار واستشر مستشار ضرائب.

فوائد العقارات التجارية

من أهم مزايا العقارات التجارية انخفاض تكلفة الإيجار. يمكن أن يكون للعقارات التجارية عوائد ملحوظة وتدفقات نقدية شهرية كبيرة في الأماكن التي تكون فيها كمية البناء الجديد إما محدودة بالأرض أو بموجب القانون. عادة ما تكون إيجارات المباني الصناعية أرخص من أبراج المكاتب ، ولكن لديها أيضًا نفقات عامة أقل.

تستفيد العقارات التجارية أيضًا من شروط إيجار المستأجر التي تكون أطول بكثير من تلك الموجودة في العقارات السكنية. طالما أن المستأجرين على المدى الطويل يشغلون المبنى ، فإن فترة الإيجار الممتدة هذه توفر لمالك العقارات التجارية استقرارًا كبيرًا في التدفق النقدي.

العقارات التجارية ، بالإضافة إلى توفير مصدر دخل ثابت ومربح ، لديها القدرة على زيادة رأس المال طالما أن العقار يتم صيانته بشكل جيد ويتم تحديثه باستمرار. ومثل جميع أنواع العقارات ، فهي فئة أصول متميزة يمكنها توفير بديل فعال للتنوع لمحفظة متنوعة بشكل جيد.

مساوئ العقارات التجارية

يتم تأجيل معظم الأشخاص الذين يرغبون في الاستثمار في العقارات التجارية مباشرة بسبب القواعد واللوائح. ضرائب الممتلكات التجارية ، وميكانيكا الشراء ، ومسؤوليات الصيانة مخفية تحت طبقات قانونية. تختلف هذه المعايير اعتمادًا على الولاية والمقاطعة والصناعة والحجم وتقسيم المناطق ومجموعة متنوعة من العوامل الأخرى. يمتلك معظم مستثمري العقارات التجارية معرفة متخصصة أو فريق من الأشخاص الذين لديهم معرفة متخصصة.

هناك عائق آخر وهو المخاطر المتزايدة التي تأتي مع معدل دوران المستأجرين ، وهو أمر مهم بشكل خاص في اقتصاد حيث يترك إغلاق التجزئة غير المتوقع العقارات شاغرة دون سابق إنذار.

عندما يتعلق الأمر بالمساكن ، غالبًا ما تعكس احتياجات منشأة المستأجر احتياجات شاغليها السابقين أو المحتملين. ومع ذلك ، في حالة العقارات التجارية ، قد يكون لكل مستأجر احتياجات متنوعة للغاية تتطلب تجديدات كبيرة. يجب على مالك المبنى بعد ذلك تعديل المنطقة لتلبية التجارة الخاصة لكل مستأجر. نظرًا لتكلفة التحسينات على المستأجرين القادمين ، فإن العقارات التجارية ذات الشواغر المنخفضة ولكن معدل دوران المستأجرين مرتفع قد تخسر المال مع ذلك.

يعد شراء عقار تجاري عرضًا أكثر تكلفة بكثير بالنسبة لأولئك الذين يرغبون في الاستثمار مباشرة من شراء منزل سكني. علاوة على ذلك ، في حين أن العقارات ، بشكل عام ، هي واحدة من فئات الأصول غير السائلة ، فإن معاملات المباني التجارية تسير بخطى بطيئة بشكل استثنائي.

توقعات العقارات التجارية

عانت صناعة العقارات التجارية في الولايات المتحدة بشكل كبير خلال أزمة 2008-2009 ، لكنها كانت تشهد تحسينات سنوية منذ عام 2010. وقد ساهمت هذه المكاسب في تعويض جميع خسائر فترة الركود تقريبًا.

ومع ذلك ، تشير علامات أخرى إلى أن سوق العقارات التجارية قد بلغ ذروته في دورة التوسع بعد الركود. وفقًا لـ Ten-X Growth ، وهي وكالة عقارية في كاليفورنيا ، أغلقت أسعار العقارات التجارية في عام 2018 مرتفعة بنسبة 1٪ فقط عن عام 2017.

In تحليل Ten-X، فإن الإجمالي النهائي لعام 2018 للعقارات التجارية يطابق رأيهم بشأن تسعير الدورة الاقتصادية المتأخرة. وفقًا لبيانات الشركة ، تتزايد الوظائف الشاغرة ، ويتباطأ نمو الإيجارات ، وترتفع أسعار الفائدة في السوق.

وفقًا لـ Forbes ، كان قطاع التجزئة ، على وجه الخصوص ، مصدر قلق في سوق العقارات التجارية الأوسع ، مع تكثيف إغلاق المتاجر على نطاق واسع في عام 2017 واستمراره حتى عام 2018. على سبيل المثال ، انخفض سعر سهم شركة REIT Westfield Corporation الشهير تقريبًا 30٪ بين منتصف عام 2016 وأواخر عام 2017 ، قبل استعادة بعض هذه الخسائر في يناير 2018. دفعت Unibail-Rodamco SE 15.8 مليار دولار لشركة Westfield ، مشكلة Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

من ناحية أخرى ، تعتقد معظم المنظمات أن سوق العقارات لا يزال في حالة جيدة بشكل عام. ومن الجدير بالذكر أن الأحداث العالمية لعام 2020 لم تقلل بشكل كبير من قيم العقارات ، وظلت قيم العقارات مستقرة أو حتى ارتفعت ، تمامًا مثل سوق الأسهم ، الذي تعافى من خسارته المذهلة في الربع الثاني من عام 2 مع ارتفاع كبير بنفس القدر. استمرت حتى الربع الثاني من عام 2020. وهذا فرق كبير بين العواقب الاقتصادية في عام 2 وما حدث قبل عقد من الزمن. ما هو غير معروف هو ما إذا كانت بيئة العمل الإلزامية عن بُعد لمعظم الأمريكيين ، والتي بدأت في عام 2021 ، سيكون لها أي تأثير طويل المدى على متطلبات مكاتب الشركة.

تقييم معاملات العقارات التجارية

في حين يتم تقييم الممتلكات السكنية عادةً للمستخدم النهائي بناءً على الأقدام المربعة ومبيعات العقارات المماثلة في الحي ، يتم تقييم العقارات التجارية بشكل مختلف.

يستخدم المتخصصون في مجال العقارات مجموعة من التراكيب أو المقارنات لتحليل ومقارنة العقارات المتشابهة ، لكنهم لا يعتمدون بالكامل على سعر البيع ، كما هو معتاد في العقارات السكنية.

لا يتم أيضًا تضمين العقارات التجارية في مواقع المبيعات السكنية القياسية مثل Realtor.com أو Zillow.com أو Trulia.com. Loopnet.com ، المملوك لقاعدة بيانات العقارات التجارية CoStar ، هو أكبر موقع لإدراج العقارات التجارية. يمكنك أيضًا تحديد مواقع تأجير العقارات التجارية والقوائم هنا.

تعتبر مقارنة معدل رسملة عقار تجاري (المعروف أيضًا باسم معدل الحد الأقصى) مع معدل رسملة العقارات المماثلة طريقة قياسية لتقييمه. يتم اشتقاق هذا بقسمة سعر بيع العقار على صافي الدخل التشغيلي. ضع في اعتبارك معدل العائد السنوي إذا اشتريت العقار نقدًا.

حتى إذا بدا أن العقار المرتقب يمثل عملية شراء جيدة بناءً على معدل الحد الأقصى ، فيجب عليك مقارنته بطريقتين من طرق التقييم الأخرى. يمكن أن يشمل ذلك أشياء مثل:

• صافي الدخل التشغيلي (NOI): مقدار المال الناتج عن الأصل بعد خصم جميع نفقات التشغيل ، بما في ذلك الشغور والخسارة ، وقبل دفع الرهن العقاري. هذا هو المبلغ المستخدم لحساب معدل الرسملة للعقار.

• التدفق النقدي هو المبلغ الصافي للمال في جيبك بعد خصم جميع التكاليف ومدفوعات الرهن العقاري.

• عائد نقدي: تُحسب بقسمة مبلغ المال الذي تضعه على عقار على التدفق النقدي السنوي الذي يولده. إنه مؤشر آخر على عائد استثمارك.

• الدخل الإجمالي: المبلغ الإجمالي للأموال التي يكسبها العقار قبل المصاريف.

ضع نفسك للنجاح

هناك ما هو أكثر من مجرد أرقام لتقييم العقارات التجارية. قبل أن تجلس حتى على طاولة المفاوضات ، يجب أن يكون لديك الكثير من الأشياء في مكانها. بغض النظر عن فئة الأصل التي تختارها ، ضع في اعتبارك ما يلي أثناء عملية الشراء:

هل من الممكن أن تحصل على تمويل لهذا العقار؟

إذا كنت ترغب في الحصول على تمويل لعقار متعدد العائلات أو عقار تجاري آخر ، فيجب أن يجتاز البنك الذي تتعامل معه تقييمًا تجاريًا وتثمينًا. تقوم البنوك ، على عكس العقارات التي يشغلها مالكو الأسرة الواحدة ، بتقييم العقارات التجارية بناءً على مزاياها الخاصة ، حيث يعمل مالكو المشغل كضامن شخصي. هذا يعني أنه يجب أن تكون أرقامك أنت والممتلكات دقيقة.

إذا كنت تستثمر في عقار متعدد العائلات مكون من أربع وحدات أو أقل ، فيمكنك العيش في إحدى الوحدات والاستفادة من شروط التمويل التي يشغلها المالك ، والتي تتطلب عادةً دفعات مقدمة أقل وأسعار فائدة أقل. كما أنه يجعل من السهل إدارة الممتلكات بنفسك إذا أردت. يمكن أن تكون هذه الاستراتيجية مفيدة للغاية للمستثمرين العقاريين الجدد ، ولكن الوحدة التي تقيم فيها ستحد بالتأكيد من إجمالي التدفق النقدي. ومع ذلك ، يمكنك البقاء في المنزل لمدة عام أو عامين قبل الانتقال إلى المنزل التالي.

استفد من وسيط تجاري.

إن المتخصصين في العقارات السكنية الذين اعتادوا على مساعدة العملاء في شراء منازل الأسرة الواحدة ليسوا دائمًا أفضل الأشخاص لمساعدتك في تقييم الممتلكات التجارية. ستحتاج إلى وسيط تجاري أو مندوب مبيعات يفهم كيفية استخدام معدلات الرسملة والعوائد النقدية والدخل لتحديد قيمة الممتلكات. يمكنهم مساعدتك في فهم التفاصيل الدقيقة للانتهاء والتفاوض بشأن صفقة قد تتضمن وراثة مستأجرين أو تتطلب ترتيبات غريبة أو إبداعية. يمكن أن تنهار المعاملات التجارية بسرعة ، وتتطلب متخصصًا متمرسًا للوصول بها إلى نتيجة ناجحة. يمكن للوكلاء المهرة أيضًا استخدام اتصالاتهم لمساعدتك في العثور على صفقات خارج السوق. يوفر موقع Loopnet.com بحثًا عن وكيل عقارات تجاري لمساعدتك في تحديد موقع متخصص في منطقتك.

هل تريد معرفة ما إذا كان هذا الوكيل مفيدًا؟ استفسر عن عدد الصفقات التي تم إغلاقها في العام أو العامين الماضيين ، واطلب ثلاث إحالات من العملاء السابقين والوكلاء الآخرين الذين عملوا معهم لإبرام صفقة. نظرًا لأن كفاءة وكيلك التجاري وقدراته على التفاوض يمكن أن تُجري أو تنهي صفقة ما ، فستريد أن تسمع من فم الحصان مدى قدرته على العمل بسلاسة وسرعة في الماضي ، لا سيما مع خصائص مماثلة لخصائصك.

اطلب من البائع تزويدك بكل قطعة ورق.

على عكس المعاملات القياسية المنفصلة للأسرة الواحدة ، يجب أن تطلب من البائع الحصول على قائمة إيجار للمستأجرين الحاليين وعقود الخدمة ووثائق الصيانة ، بالإضافة إلى حسابات الدخل والمصروفات للسنوات الحالية والسابقة. استفسر من الجيران والمستأجرين الحاليين عن أي مشكلات محتملة ، وحدد مقدار العقار الذي ظل شاغرًا ، ومدة ذلك ، ولماذا.

الحصول على تأكيد للمدفوعات من المستأجرين في شكل شهادة الإغلاق ، والتي تعد في الأساس قسمًا يؤكد مدفوعاتهم وشروطهم ، بالإضافة إلى نسخ من جميع عقود الإيجار. استخدم قائمة مرجعية عبر الإنترنت لمساعدتك في تغطية جميع القواعد الخاصة بك.

احصل على نسخة احتياطية.

كلما كان المرفق أكبر ، زادت النفقات ، وقد لا تكون هذه دائمًا نقدية. سيكون هناك بالتأكيد بعض الوظائف الشاغرة والتخلف عن السداد ، ويجب أن تكون مستعدًا لذلك. خصص 10٪ من دخلك السنوي المقدر.

بمجرد أن تفهم كيفية تقييم أي قطعة من العقارات التجارية باستخدام هذه المعايير ، يمكنك اختيار فئة الأصول التي تكمل أهداف محفظتك بشكل أفضل وكيفية تقييم الفروق الدقيقة في فئة الأصول تلك.

ما هي إجراءات تأجير عقار تجاري؟

عادة ما تتضمن عملية تأجير عقار تجاري العثور على عقار مناسب ، والتفاوض على شروط عقد الإيجار ، وتنفيذ اتفاقية الإيجار. قد تشمل العملية أيضًا إجراء العناية الواجبة للتحقق من حالة الممتلكات والتأكد من أنها تلبي متطلبات العمل.

ما هي أهم العوامل التي يجب مراعاتها عند اختيار عقار تجاري؟

تشمل أهم العوامل التي يجب مراعاتها عند اختيار عقار تجاري الموقع وإمكانية الوصول وتقسيم المناطق والمساحة بالقدم المربع والتكلفة ووسائل الراحة. قد تشمل العوامل الأخرى توافر مواقف السيارات وارتفاع السقف وإمكانية التوسع في المستقبل.

ما الفرق بين تأجير وشراء العقارات التجارية؟

يتضمن تأجير العقارات التجارية تأجير العقار لفترة زمنية محددة ، بينما يتضمن شراء العقارات التجارية الحصول على ملكية العقار. قد يوفر التأجير مزيدًا من المرونة وتكاليف مقدمة أقل ، في حين أن الشراء قد يوفر قدرًا أكبر من الاستقرار وتوفير التكاليف على المدى الطويل.

ما هي فوائد امتلاك العقارات التجارية؟

يمكن أن يوفر امتلاك العقارات التجارية عددًا من الفوائد ، بما في ذلك التقدير طويل الأجل ومصدر دخل ثابت ومزايا ضريبية. يمكن أن توفر الملكية أيضًا سيطرة أكبر على الممتلكات ويمكن أن تكون بمثابة تحوط ضد التضخم.

ما هي شروط الإيجار الشائعة للعقارات التجارية؟

تشمل شروط الإيجار الشائعة للعقارات التجارية مدة الإيجار ومبلغ الإيجار وشروط الدفع وخيارات التجديد وأي قيود أو التزامات للمستأجر. قد يتضمن عقد الإيجار أيضًا أحكامًا لصيانة وإصلاح وتحسين الممتلكات.

ما هي إجراءات تمويل شراء عقار تجاري؟

قد تشمل عملية تمويل شراء العقارات التجارية الحصول على رهن تجاري ، وهو قرض بضمان العقار. قد تشمل خيارات التمويل الأخرى قرضًا شخصيًا أو قرضًا تجاريًا أو استثمارًا من مقرض خاص. قد تتضمن العملية أيضًا الحصول على تثمين للممتلكات والتفاوض بشأن شروط القرض.

الأسئلة الشائعة حول العقارات التجارية

ما مدى ربحية العقارات التجارية؟

عادةً ما يكون للممتلكات التجارية عائد سنوي على الاستثمار يتراوح بين 6٪ و 12٪ ، اعتمادًا على المنطقة والاقتصاد الحالي والعوامل الخارجية (مثل الوباء). هذا هو نطاق أوسع بكثير مما هو موجود عادة لخصائص منزل الأسرة الواحدة (1 في المائة إلى 4 في المائة في أحسن الأحوال).

ما هي قاعدة 50٪ في العقارات؟

وفقًا لقاعدة الخمسين في المائة ، يجب على المستثمرين العقاريين توقع مصاريف تشغيل العقار حوالي نصف إجمالي دخله. يستثني هذا أي مدفوعات رهن عقاري (إن وجدت) ، ولكنه يشمل ضرائب الممتلكات والتأمين وخسائر الوظائف الشاغرة والإصلاحات ونفقات الصيانة والمرافق التي يدفعها المالك.

ما هي قاعدة 70 في المئة؟

تنص قاعدة 70 بالمائة في المنزل على أنه يجب ألا تنفق أكثر من 70٪ من قيمة ما بعد الإصلاح (ARV) مطروحًا منها تكلفة إصلاح عقار استثماري.

هل يجب عليك إكرامية سمسار عقاراتك؟

في أي حال ، لا ينبغي أن تعطي إكرامية للسمسار الخاص بك. إنه غير متوقع ولا مقبول كممارسة منتظمة. في الواقع ، يدعي العديد من سماسرة العقارات أن تلقي الهدايا أو المكافآت يجعلهم غير مرتاحين. يمكن أن تدفعهم النصائح في الواقع إلى بذل المزيد من الجهد لضمان بقائهم داخل القانون وتلبية متطلبات الترخيص الخاصة بهم.

مقالات ذات صلة

• صناعة العقارات: نظرة عامة ، أنواع وأمثلة
• قوائم التوقيف: كيفية العثور على قوائم التعويق المجانية خالية من الإجهاد
• شرح حبس الرهن العقاري !!! (+ دليل مفصل لشراء المنازل المغلقة
• الأعمال العقارية: دليل نهائي للمبتدئين (+ كيف تبدأ النصائح)
• الاستثمار النشط مقابل الاستثمار السلبي: فهم سبب حاجتك لكليهما (+ دليل مفصل)