معدل CAP: التعريف والاستخدامات في الاستثمار العقاري

معدل الحد الأقصى

معدل الحد الأقصى هو مقياس ملكية مهم للمستثمرين العقاريين التجاريين. يمكن استخدام معدل الحد الأقصى لتحليل الخصائص والعثور على صفقة جيدة. في هذا المنشور ، سأحدد معدل الحد الأقصى (المعروف أيضًا باسم معدل الرسملة). سأوضح لك أيضًا كيفية الاستفادة من معادلة معدل الحد الأقصى لفحص أسواق العقارات وتأجير العقارات بطريقة عملية للغاية.

ما هو معدل الرسملة (معدل الحد الأقصى)؟

معدل الرسملة (أو معدل الحد الأقصى للاختصار) هو مصطلح يستخدم في العقارات لوصف معدل العائد على الممتلكات بناءً على صافي الدخل التشغيلي (NOI) الناتج عن العقار. بمعنى آخر ، معدل الرسملة هو مقياس العائد المستخدم لحساب العائد المحتمل على الاستثمار أو استرداد رأس المال.

ما هو معدل الحد الأقصى الجيد عند الاستثمار في العقارات؟

ما هو معدل سقف جيد؟ الإجابة السريعة هي أن ذلك يعتمد على كيفية استخدام معدل الرسملة. على سبيل المثال ، إذا كنت تبيع عقارًا ، فإن معدل الحد الأدنى يعد أمرًا جيدًا لأنه يزيد من قيمة الممتلكات الخاصة بك. من ناحية أخرى ، يعد معدل الحد الأقصى المرتفع جيدًا إذا كنت تشتري عقارًا لأنه يعني أنه سيتم تخفيض استثمارك الأولي.

قد تبحث أيضًا عن معدل أقصى قائم على السوق استنادًا إلى المبيعات الأخيرة للمنازل المماثلة. يتم تحديد معدل الحد الأقصى الجيد في هذا السيناريو من خلال مقارنة الخصائص المماثلة في نفس الموقع. افترض أنك ترغب في تحديد قيمة عقار مكتبي بناءً على معدل الرسملة المشتق من السوق. معدل الحد الأقصى الجيد في هذا السيناريو هو السعر المحدد من مبيعات مباني المكاتب الحديثة في نفس السوق. سيتم تحديد معدل الحد الأقصى الرهيب من خلال أنواع العقارات المختلفة في مختلف الأسواق.

صيغة معدل الحد الأقصى

معادلة معدل الحد الأقصى تساوي صافي الدخل التشغيلي (NOI) مقسومًا على القيمة السوقية الحالية للأصل.

صافي الدخل التشغيلي / القيمة السوقية الحالية للأصل = معدل الرسملة

صيغة معدل الحد الأقصى

أين:

صافي الدخل التشغيلي هو الدخل السنوي الذي يولده العقار بعد خصم جميع النفقات الجارية ، مثل إدارة الممتلكات ومدفوعات الضرائب.

القيمة السوقية الحالية للأصل هي القيمة السوقية للأصل.

كيفية حساب معدل الحد الأقصى

يتم تحديد معدل الحد الأقصى للعقار من خلال الإيرادات المحتملة ومستوى المخاطر مقارنة بالممتلكات الأخرى. من المهم ملاحظة أن معدل الرسملة لن يوفر عائدًا كاملاً على الاستثمار. سيقدم بدلاً من ذلك تقديرًا للوقت الذي سيستغرقه استرداد الاستثمار الأولي في العقار.

لاستخدام هذه الإحصائية بنجاح ، يجب أن تفهم أولاً كيفية حساب معدل الحد الأقصى. يمكن حساب معدل الحد الأقصى بقسمة صافي الدخل التشغيلي (NOI) على القيمة السوقية الحالية للممتلكات.

دعنا نذهب إلى مثال على هذا الحساب لفهم صيغة معدل الحد الأقصى بشكل أفضل.

# 1. احسب صافي دخل التشغيل للممتلكات

أولاً وقبل كل شيء ، يجب أن تتعلم كيفية حساب صافي الدخل التشغيلي (NOI). NOI هو مجموع تدفقات الدخل للممتلكات مطروحًا منه مجموع نفقات الممتلكات.

لحساب تدفقات دخل الممتلكات ، بما في ذلك أي نوع من الأموال التي يمكن أن تدرها ، مثل دخل الإيجار والرسوم والمرافق في الموقع التي تتطلب مدفوعات إضافية. افترض أنك تقيِّم عقارًا يدر إيرادات إيجارية بقيمة 5,000 دولار شهريًا ولكن ليس له مصادر دخل أخرى.

سيتم بعد ذلك جمع مصاريف الممتلكات. تعتبر ضرائب الملكية وأقساط التأمين والإصلاحات والرسوم القانونية من العناصر الواضحة التي يجب ذكرها. ومع ذلك ، هناك بعض التكاليف الأقل وضوحًا التي يجب مراعاتها ، مثل الوظائف الشاغرة المحتملة. يفترض معظم المستثمرين معدل شغور بنسبة 10٪ ، ولكن يمكنك إجراء بعض الأبحاث في منطقتك للحصول على تقييم دقيق لمعدل الشغور المتوقع في العقار. إجمالي النفقات الشهرية للممتلكات التي تفكر فيها هي 1,000،10 دولار ، والتي تتضمن توقعات شغور بنسبة XNUMX٪.

بعد تحديد دخل ومصاريف العقار ، قم بخصم التكاليف من الدخل. سيتم تحديد أمة الإسلام في تلك المرحلة. في السيناريو الخاص بنا ، يبلغ صافي الدخل التشغيلي للممتلكات 4,000 دولار شهريًا ، أو 48,000 دولار سنويًا.

# 2. اطرح القيمة السوقية الحالية من الإجمالي.

ثم يتم قسمة صافي الدخل التشغيلي على القيمة السوقية الحالية. على الرغم من اختلاف المستثمرين حول ما إذا كان يجب استخدام القيمة السوقية الحالية أو سعر الشراء ، فإن غالبية المستثمرين يستخدمون القيمة السوقية الحالية للعقار.

مع وضع ذلك في الاعتبار ، سنستخدم صيغة معدل الحد الأقصى المعترف بها على نطاق واسع ونقسم صافي الدخل التشغيلي على القيمة السوقية الحالية. تحقق من معلومات العقار وأحد أدوات تقدير تقييم المنزل المختلفة المتاحة لتحديد القيمة السوقية الحالية للعقار.

في هذه الحالة ، تبلغ القيمة السوقية الحالية للعقار 480,000 ألف دولار. مع ذلك ، يمكننا قسمة 48,000 دولار ، بحيث نحصل على 0.10.

# 3. احسب كنسبة مئوية

الخطوة الأخيرة هي تحويل منتج القسمة إلى نسبة مئوية. يتم تحقيق ذلك بضرب النتيجة في 100.

في هذه الحالة ، يمكننا ببساطة ضرب 0.10 في 100 للحصول على معدل أقصى قدره 10٪. يشار إلى معدل الحد الأقصى كنسبة مئوية.

العوامل المؤثرة في معدل الحد الأقصى

يؤثر معدل الحد الأقصى على قرار الاستثمار الخاص بك. ومع ذلك ، فمن الأهمية بمكان أن نفهم أن معدل الحد الأقصى يتأثر بمجموعة متنوعة من الظروف. من بين العوامل التي يجب فحصها السوق والموقع ونوع الملكية.

فيما يلي بعض المتغيرات التي يمكن أن يكون لها تأثير على معدلات الحد الأقصى:

  • اﻟﻌﻨﻮان كما هو الحال مع كل شيء في العقارات ، يمكن أن يكون لموقع العقار تأثير كبير على معدلات الحد الأقصى. يرتبط معدل الرسملة المرتفع أحيانًا بمنطقة أكثر خطورة.
  • حجم السوق: قد يكون لسوق كبير وتنافسي معدلات سقف أقل من السوق الأصغر والأكثر خطورة.
  • استقرار الأصول: يمكن النظر في الاستقرار المتوقع لقيمة العقار.
  • إمكانات النمو: قد يتأثر سعر الحد الأقصى للعقار الذي يحمل الكثير من الوعود في سوق متنام.
  • سيولة رأس المال: إن مبلغ رأس المال المستثمر في العقار له تأثير كبير على معدل الحد الأقصى لأنه يؤثر بشكل مباشر على أمة الإسلام.

بالطبع ، هذه ليست المتغيرات الوحيدة التي يمكن أن تؤثر على معدلات الحد الأقصى. ومع ذلك ، قد يكون لها أكبر تأثير.

أهمية معدل الرسملة

يتم استخدام معدل الرسملة لمقارنة خيارات الاستثمار المختلفة. على سبيل المثال ، إذا كان كل شيء آخر متساويًا ، يكون المستثمر أكثر ميلًا للتركيز على عقار بمعدل سقف 10٪ مقابل عقار آخر بمعدل سقف 3٪.

يوضح المعدل أيضًا المدة التي يستغرقها استرداد استثمار عقاري. على سبيل المثال ، إذا كان للعقار حد أقصى قدره 10٪ ، فسيتطلب الأمر من المستثمر 10 سنوات لإعادة استثماره (يشار إلى هذا على أنه "مرسملة بالكامل").

على الرغم من كونه مؤشرًا مهمًا في تحليل آفاق الاستثمار ، إلا أنه لا ينبغي للمستثمرين أبدًا شراء عقار بناءً على معدل الحد الأقصى الخاص به. من المهم أن ندرك أن معدلات الحد الأقصى المختلفة تشير إلى مستويات مختلفة من المخاطر - يشير معدل الرسملة المنخفض إلى انخفاض المخاطر ، في حين يشير معدل الرسملة المرتفع إلى مخاطر أعلى. ونتيجة لذلك ، لا يوجد معدل أقصى "مثالي" ؛ يتم تحديده من خلال تحمل المستثمر للمخاطر.

تحليل خاصيتين مختلفتين باستخدام معدلات الحد الأقصى

افترض أنك قررت شراء مبنى سكني صغير. لقد قمت أنت وشريكك التجاري بادخار بعض المال الذي ترغب في إنفاقه كدفعة مقدمة. سيتم استخدام قرض الرهن العقاري لتغطية ما تبقى من سعر الشراء.

يبحث وكيلك العقاري المحلي عن المنازل باستخدام الأساليب التقليدية مثل MLS (خدمة القوائم المتعددة) ، Loopnet.com ، والشبكات.

تقدم لك خيارين منفصلين للاكتساب بعد بضعة أسابيع من البحث.

الخاصية # 1 - منتج دخل ثابت بمعدل سقف يبلغ 6.48 بالمائة

العقار الأول عبارة عن مبنى من عشر وحدات للبيع بمبلغ 1,000,000،XNUMX،XNUMX دولار. وكيلك يصنفها على أنها خاصية ب. إنه مستأجر بالكامل ، ولا يحتاج إلى إصلاحات كبيرة ، وتديره شركة جيدة. آفاق النمو الديموغرافي والاقتصادي على المدى الطويل جيدة أيضًا في المنطقة.

هذه هي الأرقام:

إجمالي الإيجار الشهري 9,000 دولار (900 دولار / وحدة).

  • تكاليف التشغيل الشهرية = 3600 دولار
  • صافي الدخل التشغيلي الشهري = 5,400 دولار
  • صافي الدخل التشغيلي السنوي = 5,400 × 12 شهرًا = 64,800 دولارًا أمريكيًا
  • معدل الحد الأقصى = 6.48 بالمائة (64,800 دولار / 1,000,000 دولار)

يعجبك هذا العرض لأنه يدر دخلاً جيدًا وله إمكانيات واعدة على المدى الطويل. كما أنه يفتقر إلى أي "مشاكل كبيرة" أو قطع متحركة. يمكنك ببساطة شرائه والبدء في كسب المال على الفور من خلال توظيف مدير تابع لجهة خارجية.

الخاصية # 2 - معدل سقف 6.35 في المائة ، ولكن من المحتمل أن تضيف قيمة

العقار الثاني عبارة عن مبنى مكون من 15 وحدة للبيع بسعر 850,000 ألف دولار. يصنفه وكيلك على أنه ملكية من الدرجة C ، لكن الحي ينمو ، مع وجود عقارات من الدرجة B وحتى العقارات القريبة. يقوم مستثمرون آخرون بتجديد ورفع الإيجارات على مبانيهم. نتيجة لذلك ، هناك فرصة لخلق قيمة مع احتمالية تحقيق عائد أعلى.

فيما يلي أرقام الشراء:

  • إجمالي الإيجار الشهري = 7,500 دولار (500 دولار / وحدة).
  • المصاريف التشغيلية الشهرية = 3,000 دولار
  • صافي الدخل التشغيلي الشهري = 4,500 دولار
  • صافي الدخل التشغيلي السنوي = 54,000 دولار (4,500 دولار × 12 شهرًا)
  • معدل الحد الأقصى = 6.35 بالمائة (54,000 دولار / 850,000 دولار)

ومع ذلك ، ضع في اعتبارك أن هناك فرصة لإضافة قيمة وتحسين الوضع المالي. وكيلك ومدير الممتلكات مقتنعان أنه يمكنك إنفاق 150,000 دولار (10,000 دولار / وحدة) ورفع الإيجار على كل وحدة من 500 دولار إلى 700 دولار شهريًا.

اقرأ أيضا: الحصر في العقارات: التعريف وكيف يعمل

وهذه هي الأرقام الجديدة نتيجة هذا التحسين:

  • إجمالي الإيجار الشهري = 10,500 دولار (700 دولار / وحدة).
  • تكاليف التشغيل الشهرية = 3,500 دولار
  • صافي الدخل التشغيلي الشهري = 7,000 دولار
  • 84,000 دولار = صافي الدخل التشغيلي السنوي (7,000 دولار × 12 شهرًا).

قد تختلف الرسوم بناءً على سرعة الشحن المتوفرة:

إذا كنت تبيع بمعدل 6٪ حد أقصى للخروج ، فإن القيمة الجديدة هي 1,400,000،84,000،6 دولار (1,400,000،XNUMX دولار أمريكي XNUMX٪ = XNUMX،XNUMX،XNUMX دولار أمريكي).

الربح الصافي الإجمالي في القيمة هو 400,000 دولار (1,400,000 - 1,000,000 دولار).

أو استمر في الاستئجار بمعدل 8.40٪ (84,000 دولار أمريكي 1,000,000) ، والمعروف أيضًا باسم عائد الإيجار غير المعزز.

سيتطلب هذا الخيار الثاني مزيدًا من التعاون. هناك أيضًا احتمال أن تفشل الاستراتيجية. قبل أن تنتهي ، قد يواجه الاقتصاد المحلي أو الوطني صعوبات. بدلاً من ذلك ، لا يجوز لك إجراء الإصلاحات أو زيادة الإيجار بشكل صحيح.

ولكن إذا تمكنت من معالجة هذه المخاطر وبذلت الجهد ، فستكون المكافأة أكبر بكثير. لنفس الاستثمار المليون دولار ، تحصل على نمو كبير في القيمة ومعدل عائد على الدخل أكبر بكثير.

متى تستخدم معدلات الرسملة ومتى لا تستخدم

يتم استخدام معدلات الحد الأقصى بشكل شائع من قبل المستثمرين العقاريين لمقارنة مخاطر شراء العديد من العقارات التجارية. على الرغم من أنه يمكن استخدام معدلات الحد الأقصى لتوجيه قرارات الاستثمار العقاري الأخرى ، إلا أنها قد لا تكون مفيدة.

إذا كنت تفكر في معدل الرسملة كأسلوب لتحليل الخصائص المحتملة ، فضع في اعتبارك أن هناك العديد من الأدوات المتاحة لمساعدتك. يمكن استخدام مؤشرات أخرى لتقييم المخاطر والعوائد المحتملة للعقار الاستثماري.

يمكن أن تكون معدلات الحد الأقصى أداة مفيدة للعقارات التجارية. ومع ذلك ، يجب ألا تستخدم هذه الصيغة لتقييم قيمة منزل الأسرة الواحدة ، أو الممتلكات ذات التدفقات غير المنتظمة للدخل ، أو الممتلكات التي تنوي قلبها على الفور.

العائد على الاستثمار مقابل معدل الرسملة

الفرق الأساسي بين معدل الحد الأقصى والعائد على الاستثمار هو الغرض من القياسين. كما ذكرنا سابقًا ، يقيس معدل الرسملة العائد المحتمل على الاستثمار (ROI) للمستثمر. بعد قولي هذا ، من السهل معرفة سبب خلط العديد من رواد الأعمال بين الاثنين. يتشابه المؤشران إلى حد كبير من حيث أنهما يخبران المستثمر بما يمكن توقعه إذا استمر في الاستثمار. من المهم أن نلاحظ ، مع ذلك ، أن معدل الرسملة وعائد الاستثمار يخدمان وظائف مختلفة عند مراجعة الصفقة.

يهدف عائد الاستثمار إلى تزويد المستثمرين بنسبة موضوعية من المبلغ الذي يمكنهم توقعه من الربح من الصفقة. عائد الاستثمار ، على سبيل المثال ، يتم تمثيله بشكل عام كنسبة مئوية لتقييم العائد المحتمل للمستثمر على الاستثمار. يمكن للمستثمرين بعد ذلك مقارنة عائد الاستثمار لاثنين من الاستثمارات المتميزة تمامًا. علاوة على ذلك ، فإن التعبير عن العائد على الاستثمار كنسبة مئوية يجعل من السهل مقارنة أصلين محددين ، سواء أكانوا متشابهين أم لا. نتيجة لذلك ، قد يقارن المستثمرون عائد الاستثمار لإعادة التأهيل لمدة ثلاثة أشهر بعائد الشراء والاحتفاظ لمدة 30 عامًا.

في المقابل ، يتم استخدام معدل الحد الأقصى لمقارنة الممتلكات العقارية المماثلة. معدل الحد الأقصى ، على سبيل المثال ، سيكون جيدًا لمقارنة العوائد من عقارين إيجاريين ، ولكنه سيكون بعيدًا عن المستوى الأمثل للمستثمرين الذين يقارنون عقار مؤجر بإعادة التأهيل.

12٪ هو معدل سقف معقول؟

على الرغم من أن نطاق معدل الحد الأقصى الجيد يتراوح بين 8٪ و 12٪ ، فإن الإجابة الحقيقية هي: إنه يختلف. في حين أن معدل الحد الأقصى بنسبة 10٪ قد يكون محترمًا لبعض الإيجارات ، إلا أن هناك اعتبارات أخرى يجب مراعاتها قبل الالتزام باستثمار في Airbnb.

هل يتوافق معدل الحد الأقصى مع عائد الاستثمار؟

عائد الاستثمار ومعدل الحد الأقصى ليسا متماثلين. عائد الاستثمار هو العائد على استثمارك النقدي ، وليس القيمة السوقية ، في حين أن معدل الحد الأقصى هو العائد المتوقع بناءً على قيمة العقار.

لماذا تعتبر أكثر خطورة مع معدل سقف أعلى؟

لنكن واضحين ، مع ذلك ، قبل أن تبدأ في تحليل الإحصائيات ووضع الخطط لإمبراطورية العقارات الخاصة بك: معدلات الحد الأقصى مرتبطة بالمخاطرة. بشكل عام ، كلما زادت مخاطر الاستثمار ، زاد معدل الحد الأقصى. بعبارة أخرى ، غالبًا ما يشير انخفاض سعر الأصول وارتفاع معدل الحد الأقصى إلى استثمار أكثر خطورة.

هل يُستدل على انخفاض القيمة من ارتفاع معدل الحد الأقصى؟

لذلك ، إذا كانت NOI متساوية ، فإن معدل الحد الأعلى سيؤدي إلى انخفاض قيمة الممتلكات. بلا شك سيتم المبالغة في تقدير قيمة الممتلكات الخاضعة إذا تم تطبيق معدل سقف مرتفع جدًا عليها ، والعكس صحيح.

ماذا يعني "معدل الحد الأقصى" بالضبط؟

مقياس تقييم العقارات المستخدم لتقييم الاستثمارات العقارية المختلفة هو معدل الرسملة (أو "معدل الحد الأقصى"). يتم تحديد معدل الحد الأقصى عادةً على أنه نسبة إيرادات الإيجار السنوية الناتجة عن أصل عقاري إلى قيمته السوقية الحالية ، ومع ذلك ، هناك اختلافات مختلفة.

وفي الختام

معادلة معدل الحد الأقصى هي أداة فعالة لمقارنة المباني التجارية والمباني متعددة العائلات. ومع ذلك ، فإن معدل الحد الأقصى ليس هو المقياس الوحيد الذي يجب مراعاته أثناء البحث عن فرص الاستثمار العقاري.

نظرًا لأن ظروف كل مستثمر فريدة من نوعها ، لا ينبغي أن يكون معدل الحد الأقصى الجيد هو الإشارة الخضراء الوحيدة لك. قبل اتخاذ قرار الاستثمار ، هناك متغيرات أخرى يجب مراعاتها. على سبيل المثال ، قد تختلف صورة التدفق النقدي الخاصة بك بشكل كبير عن صورة مستثمر آخر في نفس العقار. قد يصبح الأصل النافع لمستثمر واحد مسؤولية عليك.

بينما تواصل البحث عن عقار استثماري مثالي ، قم بواجبك على أفضل الممارسات لشراء عقار استثماري. الاستثمار في العقارات قد يكون عملًا مربحًا إذا كنت تأخذ الوقت الكافي لتثقيف نفسك.

الأسئلة الشائعة حول معدل الحد الأقصى

ماذا يعني معدل السقف 7.5٪؟

معدل 7.5 سقف يعني أنه يمكنك أن تتوقع دخلًا سنويًا إجماليًا بنسبة 7.5 في المائة من قيمة الممتلكات أو الاستثمار الخاص بك. إذا كانت قيمة الممتلكات الخاصة بك تبلغ 150,000 ألف دولار ، فإن معدل 7.5 يعني عائدًا سنويًا قدره 11,250 دولارًا.

لماذا معدل الحد الأقصى مهم في العقارات؟

يستخدم معدل الرسملة بشكل أساسي للتمييز بين فرص الاستثمار المختلفة. من المرجح أن يركز المستثمر على العقار إذا كان الاستثمار في الأوراق المالية يوفر عائدًا متوقعًا بنسبة 4 ٪ وكان العقار به معدل رسملة بنسبة 8 ٪.

لماذا معدلات سقف منخفضة جدا؟

معدلات الحد الأقصى منخفضة في العديد من أسواق العقارات لأن معنويات المستثمرين إيجابية. بمعنى آخر ، بدلاً من المخاطرة برأس مالهم الاستثماري ، يكون الناس على استعداد لدفع المزيد مقابل NOI في سوق آمن ومستقر.

اترك تعليق

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول المشار إليها إلزامية *

قد يعجبك أيضاً