معدل الحد الأقصى أو معدل الرسملة ، هو صيغة تستخدم في العقارات لتقدير العائد المحتمل الذي سيحققه المستثمر على الممتلكات. معدل الحد الأقصى مهم جدا في حساب معدل العائد على العقارات المتعددة. ومع ذلك ، قد يكون تحديد معدل سقف جيد أمرًا شاقًا اعتمادًا على تقييم فئة الأصول وموقع السوق للأصول. من ناحية أخرى ، هناك مواقف يكون فيها استخدام معدل الحد الأقصى مناسبًا وعندما لا تحتاج إلى استخدامه. إذا لم تكن متأكدًا من ذلك ، فستوجهك هذه المقالة إلى كيفية التحقق من معدل الحد الأقصى الجيد في العقارات وكيفية حسابه باستخدام الصيغة.
ما هو معدل الحد الأقصى في العقارات؟
معدل الحد الأقصى في العقارات هو صيغة تستخدم لحساب العائد المحتمل على العقارات الاستثمارية. يتم التعبير عن معدل الحد الأقصى كنسبة مئوية تتراوح من 3٪ إلى 20٪. بشكل عام ، ترتبط معدلات الحد الأقصى بشكل عكسي بقيم الممتلكات. كلما انخفض معدل الحد الأقصى ، ارتفع سعر الشراء والعكس صحيح.
علاوة على ذلك ، فإن معدل الحد الأقصى مفيد للمقارنة السريعة للقيمة النسبية للاستثمارات العقارية المماثلة في السوق. لا ينبغي استخدامه كمؤشر وحيد لقوة الاستثمار لأنه يتجاهل الرافعة المالية والقيمة الزمنية للنقود والتدفقات النقدية المستقبلية من تحسينات الممتلكات ، من بين عوامل أخرى.
ما هو مثال على العقارات ذات الحد الأقصى للسعر؟
يقارن المستثمرون الحيازات العقارية المختلفة باستخدام معدلات الرسملة باعتبارها إرشاديًا رئيسيًا. على سبيل المثال ، فإن العقار الذي يبلغ سعره المطلوب 10 ملايين دولار و NOI المتوقع يبلغ 1 مليون دولار سيكون له معدل رسملة بنسبة 10 ٪.
صيغة الحد الأقصى في العقارات
هناك عدة طرق لحساب معدل الحد الأقصى في العقارات. الصيغة الأكثر شيوعًا لحساب معدل الحد الأقصى في العقارات هي قسمة صافي الدخل التشغيلي للممتلكات (NOI) على القيمة السوقية الحالية.
معادلة معدل الحد الأقصى في العقارات = صافي الدخل التشغيلي / القيمة السوقية الحالية حيث:
- صافي الدخل التشغيلي هو الدخل السنوي الذي يحققه العقار بعد خصم جميع نفقات التشغيل ؛ مثل إدارة الممتلكات ومدفوعات الضرائب.
- القيمة السوقية الحالية من الأصل هو قيمة الأصل في السوق.
هناك صيغة أخرى لحساب معدل الحد الأقصى وهي استخدام تكلفة رأس المال الأصلية أو تكلفة الشراء للممتلكات.
معدل الحد الأقصى = صافي الدخل التشغيلي / سعر الشراء
صيغة معدل الحد الأقصى هذه لا تحظى بشعبية كبيرة في العقارات لسببين. أولاً ، لا يعطي نتائج واقعية للعقارات التي تم شراؤها بأسعار منخفضة منذ عدة سنوات / عقود. ثانيًا ، لا يمكنك تطبيقه على العقارات الموروثة لأن سعر شرائها هو صفر ، مما يجعل القسمة مستحيلة. علاوة على ذلك ، حيث أن أسعار العقارات تتقلب كثيرا. النسخة الأولى ، التي تستخدم سعر السوق الحالي ، هي تمثيل أكثر دقة من الثانية ، التي تستخدم سعر الشراء الأصلي ذي القيمة الثابتة.
ماذا يعني معدل سقف 7.5٪؟
لحساب معدل CAP ، ما عليك سوى قسمة صافي إيرادات التشغيل السنوية على سعر الشراء للمبنى. على سبيل المثال ، إذا كان العقار الاستثماري يكلف مليون دولار ويولد 1 دولار في NOI (صافي الدخل التشغيلي) ، فإن معدل الرسملة هو 75,000 ٪.
ماذا يعني معدل سقف 3٪؟
يُنظر إلى معدلات الحد الأقصى على أنها مقياس للمخاطر والعائد ؛ يشير معدل الحد الأقصى "المنخفض" من 3-5٪ إلى أن الأصل منخفض المخاطر وذو قيمة عالية ، بينما يشير معدل الحد الأقصى "المرتفع" من 8 إلى 10٪ إلى سعر أقل ومخاطر أعلى وعائد أعلى.
كيفية حساب معدل الحد الأقصى في العقارات
يمكنك حساب معدل الحد الأقصى في العقارات باستخدام الصيغة بقسمة صافي الدخل التشغيلي للممتلكات (إجمالي الدخل أقل من المصروفات) على قيمة الأصل.
# 1. تعلم كيفية حساب صافي الدخل التشغيلي للممتلكات
عند حساب معدل الحد الأقصى ، فإن أمة الإسلام هي مجموع تدفقات الدخل للممتلكات العقارية مطروحًا منها مجموع نفقات الممتلكات.
يمكنك استخدام أي نوع من الدخل يمكن أن يدره العقار ؛ مثل إيرادات الإيجار والرسوم والمرافق في الموقع التي تتطلب رسومًا إضافية ؛ عند مجموع تدفقات الدخل للممتلكات. افترض أنك تفكر في شراء عقار يربح 10,000 دولار شهريًا من دخل الإيجار ولكن ليس له مصادر دخل أخرى. سوف تحتاج إلى جمع نفقات الممتلكات مثل الضرائب على الممتلكات وأقساط التأمين والإصلاحات والرسوم القانونية.
ومع ذلك ، هناك بعض التكاليف الأقل وضوحًا التي تحتاج إلى أخذها في الاعتبار مثل الوظائف الشاغرة المحتملة. يفترض معظم المستثمرين معدل شغور بنسبة 10٪ ، ولكن يمكنك إجراء بعض الأبحاث في منطقتك للحصول على تقدير دقيق لمعدل الشواغر في العقار. إجمالي نفقات العقار الذي تفكر فيه هو 1,000 دولار شهريًا ، والتي تتضمن توقع شغور بنسبة 10 ٪.
يمكنك طرح التكاليف من الدخل بمجرد معرفة دخل الممتلكات ونفقاتها. هذه هي كيفية تحديد أمة الإسلام.
# 2. قسّم على القيمة السوقية الحالية
عندما تحصل على NOI ، فإن الخطوة التالية هي تقسيم صافي الدخل التشغيلي على القيمة السوقية الحالية. على الرغم من أن بعض المستثمرين في العقارات يجادلون حول ما إذا كان من الجيد استخدام القيمة السوقية الحالية أو سعر الشراء لحساب معدل الحد الأقصى. لكن غالبية المستثمرين يستخدمون القيمة السوقية الحالية للعقار.
بالإضافة إلى ذلك ، يمكنك تحديد القيمة السوقية الحالية للعقار من خلال مراجعة تفاصيل العقار واستخدام إحدى أدوات تقدير تقييم المنزل العديدة المتاحة.
# 3. تحويل إلى نسبة مئوية
الخطوة الأخيرة هي تحويل منتج القسم الخاص بك إلى نسبة مئوية. يمكنك القيام بذلك عن طريق ضرب النتيجة في 100. على سبيل المثال ، إذا اشتريت منزلاً بمبلغ 1,000,000،100,000،XNUMX دولار أمريكي وولدت XNUMX،XNUMX دولار أمريكي من صافي دخل التشغيل الإيجابي (المبلغ المتبقي بعد خصم النفقات الثابتة والمتغيرة من إجمالي دخل التأجير) في عام واحد.
ثم: 100,000،1,000,000 دولار أمريكي / 0.10،10،XNUMX دولار أمريكي = XNUMX = XNUMX٪
معدل الحد الأقصى للأصل هو 10٪ ؛ عُشر تكلفة المسكن يدفعها صافي حصيلة العام.
ما هو معدل الحد الأقصى هو قاعدة 1٪؟
في العقارات ، تُستخدم قاعدة 1٪ لمقارنة سعر الشراء بإجمالي إيرادات الإيجار السنوية المتوقعة. يجب أن يكون للاستثمارات المحتملة إيجار شهري يعادل على الأقل واحد بالمائة من سعر الشراء من أجل اجتياز معيار واحد بالمائة.
أهمية معدل الحد الأقصى في العقارات
معدل الحد الأقصى مهم للمستثمرين لأنه يقيس معدل عائد العقارات التجارية ويسمح للمقارنة بسهولة مع العقارات المماثلة. عند تحديد معدل الحد الأقصى ، يجب عليك معالجة النسبة المئوية للمخاطر لأن الممتلكات ذات معدل الحد الأقصى المنخفض قد يكون لها معدل شغور مرتفع ، مما يجعلها استثمارًا عالي المخاطر. قد تضر الممتلكات في حالة سيئة أيضًا بمعدل الحد الأقصى لأن القيمة الإجمالية أقل. ومع ذلك ، تتأثر معدلات الحد الأقصى بعدة عوامل. لذا يمكنك استخدام هذه الصيغة لمقارنة الخصائص بأحرف متشابهة.
ما هو معدل الحد الأقصى الجيد في العقارات؟
يأتي معدل الحد الأقصى الجيد في العقارات مع الأرباح المحتملة ، والتي يمكن أن تكون متقلبة ومتقلبة في أغلب الأحيان. يمكنك معرفة معدل سقف عقارات جيد بطريقتين ؛ ما تريد الحصول عليه من الاستثمار ومدى المخاطرة التي أنت مستعد لتحملها. يشير معدل الحد الأعلى إلى مستوى أعلى من المخاطر ، بينما يشير معدل الحد الأقصى إلى مستوى أقل من المخاطر. ترتبط معدلات الحد الأقصى أيضًا بشكل عكسي بقيمة الممتلكات. يتوافق معدل الحد الأقصى مع الممتلكات الأكثر تكلفة ، بينما يتوافق معدل الحد الأقصى مع الممتلكات الأقل تكلفة.
بشكل عام ، تقوم الصيغة بتعيين الأصول ذات الدخل التشغيلي الصافي الأعلى وتقييم أقل لمعدل أعلى. في حين أن الأصول لديها أكبر تقييم لكن صافي الدخل التشغيلي المنخفض سيكون له معدل سقف أقل.
يعتبر المستثمرون عادةً أن العقارات ذات السعر المنخفض هي آمنة ، لكن ينبغي عليهم توقع جدول زمني أطول لاسترداد استثماراتهم الأولية. بصفتك مستثمرًا ، يجب أن تفكر في معدل الحد الأقصى المقبول للعقارات في محفظتك. إذا كان لديك رقم ما في الاعتبار ، يمكنك نقل المنازل التي لا ترضي تحملك للمخاطر بسرعة.
هل معدل الحد الأعلى أفضل دائمًا؟
غالبًا ما يشير معدل الحد الأقصى إلى فرصة أكبر للخسارة. وهذا يعني أنه إذا كان معدل رسملة الأصول الخاصة بك مرتفعًا ، ولكن سعر الأصل منخفض ، فربما يكون الاستثمار أكثر خطورة مما يبدو. ومع ذلك ، قد تختلف معدلات القيمة السوقية بشكل كبير من مكان إلى آخر. وبالتالي ، يجب توخي الحذر.
العوامل التي تؤثر على معدلات الحد الأقصى
تتأثر معادلة معدل الحد الأقصى بعدة أشياء. قبل استخدام معدل الحد الأقصى لاتخاذ قرارات الاستثمار ، من المهم فهم العوامل التي تؤثر على معدل الحد الأقصى. على سبيل المثال ، تؤثر الوظائف الشاغرة على NOI ، وطول عقود الإيجار ، وأنواع عقود الإيجار ، والجدارة الائتمانية للمستأجرين. يؤثر الموقع والسوق الحالي وجودة الهيكل أو العقارات ومجموعة متنوعة من العوامل الأخرى على معدل الحد الأقصى. لفهم معدل الحد الأقصى حقًا ، يجب على المستثمرين مراعاة هذه العناصر العديدة.
فيما يلي بعض العوامل التي يمكن أن يكون لها تأثير كبير على معدلات الحد الأقصى:
- الموقع الجغرافي. يمكن أن يكون لموقع العقار تأثير كبير على معدل السقف الجيد في العقارات. عادة ما يؤثر معدل الحد الأعلى على المواقع الخطرة.
- حجم السوق. قد يكون لسوق كبير وتنافسي معدلات سقف أقل من السوق الأصغر والأكثر خطورة.
- استقرار الأصول: يمكن النظر في الاستقرار المستقبلي لقيمة العقار.
- إمكانات النمو. يمكن أيضًا أن تتأثر العقارات التي تتمتع بإمكانيات نمو كبيرة في سوق متنام بمعدلات الحد الأقصى
- سيولة رأس المال. الاستثمار الرأسمالي الذي تستخدمه في العقار له تأثير كبير على معدل الحد الأقصى لأنه يؤثر بشكل مباشر على NOI.
متى تستخدم ومتى لا تستخدم معدلات الحد الأقصى
يمكن للمستثمرين العقاريين استخدام معدل سقف جيد لتقدير العائد أو الربحية المحتملة للاستثمار. عند الاستثمار في العقارات ، فأنت تريد زيادة فرصك في الربح مع البقاء ضمن منطقة الراحة الخاصة بك.
يمكن أن تساعدك معدلات الحد الأقصى على الاختيار بين الأسواق وأنواع العقارات وإمكانيات الاستثمار الأخرى. على سبيل المثال ، لتقدير الربح المحتمل ، قارن معدل الحد الأقصى للممتلكات مع معدل الفائدة السنوي على سندات الخزانة الحكومية.
ومع ذلك ، فإن فرصتي الاستثمار هاتين ليستا متماثلتين تمامًا. توفر السندات مستوى من اليقين من خلال ضمان عائد محدد إذا احتفظت بها حتى تاريخ الاستحقاق. تحتوي الاستثمارات العقارية على مخاطر ، والتي تأتي نتيجة لقيمة إعادة بيع الممتلكات ، أو سوق الإيجار ، أو الشاغرة أو المستأجرين الذين يعانون من مشاكل ، أو التدفق النقدي السلبي. الاستثمارات العقارية محفوفة بالمخاطر لأن معدلات السقف تعتمد على صافي الدخل المتوقع ومتفاوتة القيمة السوقية.
في حين أن معدلات الحد الأقصى مفيدة لإجراء عمليات حسابية فعالة ، إلا أن هناك أوقاتًا لا يجب أن تفكر فيها في استخدامها. إذا طبقت بشكل صحيح تنبؤًا مستقرًا لصافي الدخل التشغيلي (NOI) ، يمكن لمعدل الحد الأقصى الأساسي أن يوفر تقييمًا قريبًا من دراسة أكثر شمولاً للتدفق النقدي المخصوم (DCF). فقط التحليل الشامل للتدفق النقدي المخصوم سوف ينتج عنه تقييم عادل وجدير بالثقة ، إذا كان تدفق الدخل التشغيلي الصافي للممتلكات معقدًا وغير منتظم ، مع تقلبات كبيرة في التدفق النقدي.
وفي الختام
يمكنك استخدام معدل الحد الأقصى لتحديد معدل العائد لاستثماراتك العقارية المتعددة في المعاملات العقارية. يأتي معدل الحد الأقصى الجيد مع الأرباح المحتملة على الرغم من أنه يتقلب في معظم الأوقات. لكن عليك أن تفهم متى ومتى لا تستخدمها. يمكن أن تساعدك معدلات الحد الأقصى على الاختيار بين الأسواق وأنواع العقارات وفرص الاستثمار الأخرى. يساعد في تقدير الربح المحتمل ، ومقارنة معدل الحد الأقصى للممتلكات بمعدل الفائدة السنوي على سندات الخزانة الحكومية الصادرة.
معدل الحد الأقصى في أسئلة وأجوبة العقارات
ماذا يعني معدل سقف 7.5؟
معدل 7.5 سقف يعني أنه يمكنك أن تتوقع دخلًا سنويًا إجماليًا بنسبة 7.5 في المائة من قيمة الممتلكات أو الاستثمار الخاص بك. إذا كانت قيمة الممتلكات الخاصة بك تبلغ 150,000 دولار ، فإن معدل 7.5 يعني عائدًا سنويًا قدره 11,250 دولارًا.
هل معدل الحد الأقصى هو نفسه عائد الاستثمار؟
يوضح لك معدل الحد الأقصى العائد الحالي على ممتلكات الدخل ، بينما يخبرك عائد الاستثمار بما يمكن أن يكون عائد الاستثمار خلال إطار زمني محدد.
هل يشمل معدل الحد الأقصى خدمة الدين؟
صافي دخل التشغيل ، أو NOI ، هو مبلغ المال الذي تكسبه من تأجير الممتلكات بعد خصم النفقات. بينما لا يتم تضمين خدمة الدين ، يجب أن تكون إدارة الممتلكات ، والضرائب ، والتأمين ، والصيانة ، والنفقات الأخرى كذلك.
كيف ترفع معدل الحد الأقصى؟
إذا اشتريت العقار وظفت مديرًا جديدًا للممتلكات ، فيمكنك زيادة معدل الحد الأقصى بسرعة عن طريق زيادة الإيجار:
مقالات ذات صلة
