لم يمض وقت طويل على بيع معظم الناس لمنزلهم الأول قبل شراء منزل آخر. قد يمتلك 1٪ ممن لديهم الاتصالات الصحيحة عقارات مستأجرة. لقد تغير الزمن اليوم ، وأصبح عدد متزايد من مالكي المنازل يشترون منزلاً ثانيًا ويؤجرون المنزل الأول ليكسبوا القليل من المال الإضافي ويطورون ثروة طويلة الأجل.
في حين أن هناك بعض المزايا المحتملة لتأجير المنزل الأول ، إلا أن هناك بعض العيوب التي يجب مراعاتها. في هذا المنشور ، سنتطرق إلى خطوات شراء منزل ثانٍ أثناء استئجار المنزل الأول ، بدءًا من المزايا الأساسية للاحتفاظ بالمنزل كإيجار بدلاً من البيع للمستثمر.
أين يمكنني شراء منزل ثان؟
يعد اختيار مكان شراء منزلك الجديد قرارًا مهمًا. هل يجب عليك شراء منزل بالقرب من عائلتك؟ أم تفضل واحدًا على الشاطئ أو في الجبال أو في مدينتك المفضلة؟
من الأهمية بمكان التشاور مع زوجتك وأي أفراد آخرين من العائلة قد يكونون متورطين في هذا الاختيار. اقض بعض الوقت في استكشاف أعظم الأحياء المحلية. تعاون مع وكيل عقاري محلي لتحديد المواقع المثالية لمنزل ثان. علاوة على ذلك ، فإن هذا يبسط الخطوة الأولية لعملية شراء المنزل ، وهي الموافقة المسبقة. يمكن أن يؤدي إجراء بحث أولي حول موقعك الجديد ، والتعاون مع وكيل عقارات في تلك المنطقة ، وتحليل أموالك داخل المكان الجديد ، إلى إظهار مبادرة استباقية للمقرض أثناء التنقل في إجراءات الرهن العقاري لمنزلك الثاني.
أسباب شراء منزل ثان
هناك العديد من المواقف التي يكون فيها المنزل الثاني منطقيًا:
- كنت ترغب في منزل لقضاء العطلات ، ربما لقضاء عطلة متكررة أو للتقاعد في يوم من الأيام.
- أنت بحاجة إلى منزل للركاب لأنك أنت أو شريكك تعملان بعيدًا جدًا عن منزلك الأساسي لجعل رحلة القيادة أو القطار اليومية ممكنة.
- تريد القيام باستثمار عقاري عن طريق شراء منزل ثانٍ لتأجيره أو قلبه.
- تريد أن ترتقي عن طريق شراء عقار جديد مع الحفاظ على العقار الحالي الخاص بك كإيجار.
- أنت تشتري منزلًا لأحد أفراد الأسرة ، ربما لإبقاء والديك بالقرب منك أو لتوفير وسادة مجاورة للحرم الجامعي لطالب جامعتك.
من الأهمية بمكان أن تكون واضحًا بشأن نواياك لأن كيفية استخدامك لمنزلك الثاني تؤثر على خيارات التمويل والتكاليف المستمرة ، بالإضافة إلى موقع وأسلوب منزلك.
شراء شقة بدلاً من المنزل المنفصل المكون من أسرة واحدة ، قد يكون أكثر منطقية إذا كنت بحاجة إلى منزل متنقل أو سكن لطالب جامعتك. لكي يكون استثمارًا جيدًا ، يجب أن يكون عقارًا مستأجراً أو انعكاسًا جذابًا للمستأجرين أو المشترين. إذا كنت لا تعيش بالقرب من المنطقة ، فقد تكون إدارة منزل لقضاء العطلات بمثابة إيجار قصير الأجل أمرًا صعبًا.
عوامل مهمة يجب مراعاتها عند شراء منزل ثان
قد يكون المنزل الثاني مكانًا للاسترخاء في الإجازة ، لكن امتلاكه ليس كذلك. ستحتاج إلى وضع ميزانية للتكاليف الإضافية وتتبع مقدار الوقت الذي تقضيه هناك - أو أي شخص يدفع مقابل استخدامه.
- القدرة على تحمل التكاليف: إذا لم تدفع نقدًا لمنزلك الثاني ، فسيتعين عليك سداد دفعة رهن عقاري ثانية. افحص ميزانيتك بعناية لمعرفة ما إذا كانت التكلفة الشهرية الإضافية مناسبة لأموالك. ستحتاج أيضًا إلى وضع ميزانية للتأمين الإضافي على أصحاب المنازل ، وفواتير الطاقة ، والضرائب العقارية ، وجميع التكاليف الأخرى المرتبطة بامتلاك منزل ثان.
- متطلبات الإشغال: إذا كنت تشتري منزلًا ثانيًا ، فيمكنك التفكير في استئجاره عند عدم استخدامه. ومع ذلك ، إذا قمت بتأجيره بشكل متكرر ، فقد يتم اعتبار منزلك الثاني عقارًا استثماريًا وقد يخضع لقواعد مختلفة. إذا كان القرض مضمونًا من قِبل Fannie Mae أو Freddie Mac ، فيجب أن يكون العقار "متاحًا بشكل أساسي للاستخدام الشخصي للمقترض والتمتع به" لأكثر من نصف السنة التقويمية. لدى مصلحة الضرائب أيضًا لوائح: إذا قمت بتأجير منزلك الثاني لأكثر من 14 يومًا في السنة ، فيجب عليك تسجيل إيرادات الإيجار.
- اﻟﻌﻨﻮان قد يبدو شراء منزل ثان في بلدة ساحلية فكرة رائعة ، ولكن إذا كنت تعيش على مسافة بعيدة ، فقد يكون الوصول إلى هناك أمرًا صعبًا لدرجة أنك لا تصل إليه كثيرًا. ضع في اعتبارك نمط حياتك واختر منزلًا ثانيًا في مكان ستستخدمه فيه بشكل متكرر.
- صيانة: حتى إذا كنت لن تقضي الكثير من الوقت في منزلك الثاني ، فلا يزال يتعين عليك دفع تكاليف الصيانة. يجب استبدال نظام التدفئة والتهوية وتكييف الهواء لاحقًا ، وقد يتطلب المنزل سقفًا جديدًا. سيتطلب الجزء الخارجي أيضًا صيانة (فكر في جز العشب وإزالة الثلج) ، لذلك إذا لم تكن هناك بشكل متكرر ، فيجب عليك تخصيص ميزانية لشركة صيانة لإدارتها.
خطوات شراء منزل ثان عند تأجير الأول
في حين أن هناك العديد من المزايا لاستئجار المنزل الأول ، فإن امتلاك عقارين هو أمر يجب مراعاته بعناية. فيما يلي الإجراءات الخمسة الأساسية لشراء منزل ثانٍ أثناء تأجير الأول.
# 1. قم بتقييم وضعك المالي.
قد يعني وجود مسكنين وجود اثنين من الرهون العقارية ، مما قد يؤدي إلى ضغوط مالية. ينصح الخبراء بسداد الديون عالية الفائدة ، ووضع ميزانية مالية قابلة للتطبيق ، وتوفير ما يكفي من النقود كصندوق للأيام الممطرة لحالات الطوارئ الشخصية قبل شراء منزل ثان. تحدث مع مخطط مالي أو مدير عقارات لمعرفة المزيد حول تكاليف الاحتفاظ بالمنزل الأول كتأجير.
# 2. ادخر دفعة أولى أخرى.
قد يكون الحصول على الأموال للدفعة الأولى لمنزل ثان تحديًا بسيطًا للتغلب عليه. قرض ملكية المنزل ، والمعروف أيضًا باسم a حد ائتمان حقوق الملكية العقارية (HELOC)، هو قرض يستخدم رأس المال في منزل الشخص الأول لدعم الدفعة المقدمة على منزل ثان. تشمل الخيارات الأخرى للحصول على المال مقابل دفعة أولى استخدام حساب تقاعد أو إعادة التمويل نقدًا أو الاقتراض من العائلة والأصدقاء.
# 3. تأكد من أن المنزل الأول سيكون إيجارًا لائقًا.
على الرغم من ارتفاع الطلب على العقارات المؤجرة في معظم المناطق ، فإن بعض المساكن تحقق عائدًا ماليًا أعلى من غيرها.
يجعل جدول البيانات الأساسي الخاص بـ Roofstock من السهل رؤية الأداء المالي المحتمل لممتلكات معينة. يمكن استخدامه للتنبؤ بالعائد المحتمل للممتلكات. ما عليك سوى إضافة بعض المعلومات لمعرفة مقاييس العائد على الاستثمار المهمة المتوقعة مثل التدفق النقدي والعائد النقدي على النقد وصافي الدخل التشغيلي ومعدل الحد الأقصى.
# 4. حدد كيف ستتعامل مع المنزل المؤجر.
فيما يلي بعض الوظائف الأكثر شيوعًا للمالك والمدير الذاتي للعقار المؤجر:
- قراءة وفهم التشريعات المحلية والولائية والفدرالية للمالك والمستأجر ، وكذلك لوائح الإسكان الفيدرالية العادلة.
- الحصول على منزل جاهز للإيجار من خلال جعله جذابًا للمستأجرين المحتملين.
- يعتبر تسويق المنزل وفحص المستأجرين وتوقيع اتفاقية الإيجار جزءًا من العملية.
- تحصيل الإيجار الشهري ، وصيانة الممتلكات وإصلاحها ، ودفع الفواتير في مواعيدها ، وإجراء عمليات تفتيش متكررة على الممتلكات
- تقديم إشعار مناسب لزيادة الإيجار أو إخلاء المستأجر لخرق عقد الإيجار.
تتضمن إدارة العقارات المؤجرة قدرًا كبيرًا من المعرفة والجهد ، ولهذا السبب يشترك العديد من المستثمرين مع مدير العقارات. يسهّل مديرو العقارات المحليون تجربة فوائد استئجار منزلك الأول مع تجنب المسؤوليات المعتادة لكونك مالكًا.
# 5. إنشاء نظام مسك دفاتر كفء.
عندما يتم تأجير منزل واحد ، يكون هناك قدر هائل من الأعمال الورقية المتضمنة. يجب تنظيم اتفاقيات الإيجار ، وإيصالات دفع الإيجار ، وفواتير الصيانة المدفوعة ، وسجلات مراسلات المالك والمستأجر بأمان.
هل يمكنني شراء منزل ثان؟
هل أموالك في وضع جيد بحيث يمكنك شراء منزل ثان؟ حتى إذا كنت تنوي جني أموال الإيجار من العقار ، يجب أن تتأكد من أنه يمكنك شراء العقار ، خاصةً إذا كان سيظل شاغراً لعدة أشهر كل عام.
فيما يلي بعض الاعتبارات المالية التي يجب وضعها في الاعتبار.
# 1. أسعار الفائدة والدفعة الأولى
ما لم تكن ترغب في الدفع نقدًا ، فإن شراء منزل ثان سيتطلب دفعة أولى ورهنًا عقاريًا (مع الفائدة بالطبع).
في الواقع ، دفعة أولى أكبر ضرورية لمنزل ثان. لماذا هذا هو الحال؟ تشكل مشتريات المنزل الثاني خطراً أكبر على مقرض الرهن العقاري بسبب ارتفاع احتمالية التخلف عن سداد منزل ثان (مقابل المسكن الأساسي) في حالة وجود صعوبات مالية.
يمكن استخدام نفس المنطق لأسعار الفائدة. دائمًا ما يكون للرهن العقاري لمنزل ثان معدل فائدة أعلى للتحوط من الخسائر المحتملة في حالة التخلف عن السداد.
# 2. متطلبات نسبة الدين إلى الدخل
للتأهل للحصول على قرض عقاري لمنزل ثان ، يجب أن تستوفي إرشادات نسبة الدين إلى الدخل (DTI). يشار إلى مبلغ الدين لديك مقابل مبلغ المال الذي تربحه باسم DTI الخاص بك. لحساب DTI الخاص بك ، اجمع مدفوعات الديون الشهرية وقم بتقسيمها على أجرك الشهري قبل اقتطاع الضرائب.
لكي تصبح مؤهلاً للحصول على قرض عقاري ثانٍ ، يرغب معظم المقرضين في الحصول على DTI بنسبة 43٪ أو أقل.
# 3. الميزانية للشهر
قد يتم قبولك للحصول على قرض عقاري ثان على الورق ، ولكن يجب عليك عمل الأرقام لمعرفة ما إذا كان الحصول على قرض آخر منطقيًا من الناحية المالية. للقيام بذلك ، قم بتلخيص جميع مدفوعاتك الشهرية وإزالة الإجمالي من راتبك الشهري بعد الضريبة. سيتم استخدام الأموال المتبقية لسداد دفعة الرهن العقاري الثانية.
قد تكون معتمدًا على إيرادات الإيجار للمساعدة في موازنة دفعة الرهن العقاري الثانية الخاصة بك ، ولكن لا يزال يتعين عليك التأكد من أنه يمكنك إدارتها بنفسك في حالة عدم تأجير الممتلكات الخاصة بك في أقرب وقت تريده.
قبل إجراء هذا الاختيار ، يجب أن تفكر أيضًا في ضرائب الممتلكات ورسوم اتحاد مالكي المنازل ونفقات الصيانة العامة.
# 4. صيانة العقارات المؤجرة
يجب عليك أيضًا وضع ميزانية لنفقات شراء عقار مؤجر بالإضافة إلى الصيانة المرتبطة به. ستكون مسؤولاً عن جميع الإصلاحات والأضرار بصفتك المالك وربما المالك. يمكن أن يشمل ذلك التعاقد مع شخص إصلاح ، وشراء الطلاء ، ومقابض الأبواب ، ومستلزمات تحسين المنزل الأخرى ، أو استئجار خدمة في الحديقة لصيانة الفناء.
خصص ما لا يقل عن 10٪ من الإيجار السنوي للصيانة وإدارة الممتلكات. إذا استأجرت عقارك بمبلغ 2,000 دولار شهريًا ، فسيكون الإيجار السنوي 24,000 دولار. نتيجة لذلك ، يجب عليك تخصيص 2,400 دولار للإصلاحات الطارئة. ضع في اعتبارك أن الإصلاحات قد تكلف أكثر أو أقل من هذا التقدير ، لذا فإن توفير المزيد من الأموال يعد دائمًا فكرة ذكية.
وفي الختام
يضمن شراء منزل ثان أن يكون لديك دائمًا مكان تهرب إليه ، ولكن كونك مالك منزل ثانٍ يأتي مع بعض الحقائق القاسية: زيادة الأسعار ، ومخاوف الصيانة ، والأعباء الضريبية الكبيرة. إذا كنت تنوي الحصول على قرض عقاري ثانٍ للمنزل ، فخطط مسبقًا واعمل مع وكيل عقارات لديه خبرة في الموقع الذي تريد الاتصال به في منزلك الثاني.
كيفية شراء الأسئلة الشائعة للمنزل الثاني
كم يجب أن أضع على منزل ثان؟
من ناحية أخرى ، من شبه المؤكد أن المنزل الثاني سيتطلب دفعة أولى بنسبة 10٪. لأن الرهن العقاري الثاني يضع مشتري المنزل تحت ضغوط مالية أكبر ، يطلب المقرضون عادةً درجة ائتمان أعلى قليلاً على الرهن العقاري الثاني.
هل يمكنني شراء منزل آخر إذا كان لدي رهن عقاري بالفعل؟
نظرًا لأن لديك بالفعل رهنًا عقاريًا واحدًا ، فتوقع أن تكون عملية الاكتتاب أكثر صعوبة عندما تتقدم بطلب لمدة ثانية.
هل من السهل شراء منزل ثان؟
ينظر المقرضون إلى المنازل الثانية على أنها أكثر خطورة ، سواء كانت منازل لقضاء العطلات أو عقارات استثمارية. غالبًا ما تكون معايير الحد الأدنى لدرجة الائتمان أكبر ، وتكون الحد الأقصى لنسب الدين إلى الدخل أقل من تلك الخاصة بالمسكن الرئيسي.
- الإيجار بقروض سيئة: حتى مع وجود تاريخ من الإخلاء
- كيفية توفير المال لمنزل: نصائح بسيطة
- تأجير طويل الأمد: ما تحتاج إلى معرفته (
- كيفية الاستئجار بقرض سيئ: طرق استئجار منزل مع سوء الائتمان
- مالك ، تحقق من 5 نصائح حول كيفية تأجير الممتلكات الخاصة بك!
مراجع حسابات
