عند شراء أكثر من عقار استثماري ، يُفضل عادةً الذهاب للحصول على رهن عقاري شامل ، وهو عبارة عن قرض واحد يتم دفعه مقابل حيازة العديد من العقارات ، بدلاً من التقدم بطلب للحصول على قروض لكل عملية شراء فردية. الآن ، دعونا نناقش ما هو الرهن العقاري الشامل ، وكيف ينطبق على العقارات.
نبذة
الرهن العقاري الشامل المعروف أيضًا باسم القرض الشامل ، هو رهن عقاري يغطي عددًا من العقارات ويستخدمها جميعًا كضمان. بدلاً من تمويل كل عقار على حدة ، يمكنك تمويل عدة عقارات دفعة واحدة برهن عقاري شامل.
يمكن استخدام القرض الشامل لشراء عدة عقارات دفعة واحدة أو لدمج قروض عدة عقارات في عقار واحد. إذا تم بيع أي من الضمانات ، فإن المبلغ المنسوب إلى الممتلكات المباعة هو فقط المستحق الدفع ؛ لم يتم "استدعاء" القرض نفسه ، لأن هذا من شأنه أن يجبر على إعادة التمويل أو السداد الكامل. لذلك ، يستمر المبلغ المتبقي للقرض كما هو مقرر.
لا تتوفر القروض العقارية الشاملة في كثير من الأحيان من البنوك والمقرضين التقليديين. وبدلاً من ذلك ، فإن المقرضين التجاريين هم المصادر الرئيسية لهذه القروض. يركزون على المستثمرين العقاريين المخضرمين ذوي الموارد المالية المعقدة ومحفظة من العديد من العقارات.
كيف يعمل الرهن العقاري الشامل
الرهون العقارية الشاملة تبسط التمويل العقاري. تتطلب الاستثمارات العقارية ودائع كبيرة. قد لا تكون المدخرات الشخصية كافية للعمليات العقارية واسعة النطاق. وبالتالي ، تعتبر القروض العقارية الشاملة مثالية للتمويل العقاري. يقوم المطورون بشراء الأراضي وتطويرها لتقسيمها إلى وحدات سكنية باستخدام الرهون العقارية الشاملة. يغطي هذا الرهن عدة عقود. تستخدم مشاريع التقسيم العقاري هذا النوع من التمويل. للحصول على مبلغ محدد ، يمكن للمقترض صرف حصص معينة. الرهن العقاري سيدفع لكلا القطع أثناء تقدم البناء.
المباني التي سيتم بناؤها مع هذا الرهن العقاري بمثابة ضمان للقرض. ومع ذلك ، فإن الرهون العقارية الشاملة لها قواعد تسمح ببيع الممتلكات الفردية دون سداد القرض بالكامل.
يفرض "شرط استحقاق البيع" في الرهون العقارية التقليدية السداد الكامل إذا تم بيع العقار. يسمح "شرط الإفراج" للرهن العقاري الشامل ببيع جزء من الممتلكات الأمنية وسداد جزء من الدين. بعد بيع جميع المنازل ، يتم إعادة إنشاء الرهن العقاري الشامل. هذا يجعل شراء وبيع العديد من المساكن بنفس الائتمان أسهل.
ومع ذلك ، فإن هذا البند لا ينطبق إلا إذا كانت قيمة الممتلكات المتبقية كافية لتلبية رصيد القرض المستحق عند بيع ممتلكات من محفظة تدعم رهنًا عقاريًا شاملاً.
متطلبات الرهن العقاري الشاملة
يمكن لمؤسسات الإقراض أيضًا مراعاة ما يلي عند تحديد الأهلية العامة للرهن العقاري للشركة:
# 1. الوضع الائتماني للمقترض
سيؤخذ مقرض الرهن العقاري الشامل في الاعتبار سجل الائتمان الشخصي للمقترض ودخله أثناء عملية تقديم الطلب.
# 2. الاستقرار المالي للشركة
مطلوب معدل تغطية خدمة الدين (DSCR) 1.25x على الأقل لكي تتأهل الشركة للحصول على القرض بالإضافة إلى أرباح الأعمال وتاريخ الائتمان.
# 3. فهم الصناعة
إذا كان المقترض ينوي بناء مشروع كبير ، فهذا ضروري. سيريد مقرض الرهن العقاري الشامل معرفة ما إذا كان للمقترض خبرة سابقة لأنهم في خطر كبير في هذا الظرف.
# 5. قوة الأصل
سترغب مؤسسة الإقراض في معرفة عدد العقارات المدرجة في القرض ، ونوع العقارات المدرجة ، وما هي استخدامها ، ومكان وجودها ، وكيفية صيانتها ، ومقدار قيمتها.
# 6. صافي الدخل التشغيلي
إذا كان القرض مخصصًا للتأجير ، فستريد الشركة المصرفية معرفة مقدار الأموال التي تجلبها العقارات كل شهر.
لمن هم الرهون العقارية الشاملة؟
في معظم الأحيان ، يستخدمها المشترون الأذكياء والزعانف ومطورو العقارات. الشركات التي تعمل في مجال شراء المنازل بكميات كبيرة أو المستثمرين المخضرمين الذين لديهم محفظة من العقارات السكنية أو التجارية هي السوق المستهدفة للرهون العقارية الشاملة.
لا يُقصد باستخدام هذه القروض لمنزل ثان أو حتى مسكن أساسي. بدلاً من ذلك ، تم تصميمها لتكون بمثابة مساكن استثمارية للمستثمرين العقاريين الذين يؤجرون أو يبيعون أو يبنون منازل من أجل الربح. بعض العملاء الأكثر شيوعًا للحصول على قرض عقاري شامل هم:
# 1. المستثمرون في تأجير العقارات
عادةً ما يواجه مستثمرو العقارات المؤجرة قيودًا على الاقتراض من المقرضين التقليديين. يمكن استخدام القرض الشامل لشراء عدة عقارات في وقت واحد أو لدمج القروض على العقارات المؤجرة الحالية في قرض واحد.
# 2. زعانف الملكية
يمكن لزعانف الملكية شراء عدد من العقارات مرة واحدة لإعادة بيعها باستخدام قرض شامل. يحتاج الزعنفة فقط إلى سداد تلك النسبة المئوية من القرض لكل عقار مباع. على سبيل المثال ، قد يبحث الزعانف عن قروض عقارية شاملة لتمكينهم من التحرك بسرعة واغتنام الفرص التي يكتشفونها في السوق. قد يوفر الرهن العقاري الشامل مرونة إضافية لجعل مثل هذه العمليات أكثر جدوى إذا اكتشف المستثمر العديد من المنازل التي يرغبون في شرائها وتجديدها وإعادة بيعها.
# 3. البنائين والمطورين
يمكن للمطورين العقاريين شراء الأراضي ودفع تكاليف تشييد المباني برهن عقاري شامل أيضًا. إذا وافق المطور على الاحتفاظ بالقرض ، فإنه يصبح تمويلًا دائمًا ؛ خلاف ذلك ، يمكن سدادها لأن المطور يبيع العقارات.
# 4. توسيع الأعمال التجارية
يقدم القرض الشامل لتمويل جميع المباني تحت رهن عقاري واحد ، وهو أمر مفيد للشركات التي تقوم بتوسيع أو شراء واحد في العديد من المواقع.
الرهن العقاري الشامل
باختصار ، العقارات الشاملة للرهن العقاري هي نظام لتمويل مختلف المشاريع العقارية وعمليات الاستحواذ باستخدام قرض شامل. يوفر هذا أيضًا خيار الجمع بين العديد من الرهون العقارية الفردية بموجب قرض شامل واحد. نظرًا لأن الرهون العقارية الشاملة مرنة جدًا وتسمح ببيع الأصول الفردية بشكل منفصل ، دون الحاجة إلى إعادة التمويل أو الحصول على قرض جديد ، فعادة ما يتم الحصول عليها من قبل المستثمرين والمطورين العقاريين لتوفير الوقت والمال عند تمويل أصول متعددة أو تجارية وسكنية ملكيات.
خذ هذا السيناريو على سبيل المثال. مطور يشتري 100 فدان من العقارات بهدف تطوير حي في الضواحي مع منزل واحد لكل فدان. يشترون الأرض من بائعين مختلفين باستخدام قرض شامل. يبيعون المنازل لعائلات معينة أثناء قيامهم ببناء وتسديد جزء من القرض مع كل عملية بيع.
مقرضو الرهن العقاري الشامل
طلب توصيات من المصرف الذي تتعامل معه أو CPA أو المستشار المالي هو أسهل نهج لتحديد مكان المقرض التجاري الذي يقدم الرهون العقارية الشاملة. ومع ذلك ، إليك بعض مقرضي الرهن العقاري الذين قد ترغب أيضًا في أخذها في الاعتبار:
# 1. إقراض تجاري أكبر:
فاستر ، هي مؤسسة رهن عقاري متكاملة تمامًا مع خبراء السوق المحليين كعمود فقري لها. تأسست في عام 2017 من قبل اثنتين من أكبر الشركات العقارية في جنوب فلوريدا ؛ مجموعة فورتشن الدولية والمجموعة ذات الصلة. تم تشكيلها كمشروع مشترك. في العامين الأولين من عملها ، بصفتها مقرضًا سكنيًا خاصًا ، أغلقت Vaster قروضًا تزيد عن 150,000,000 دولار. منذ ذلك الحين ، قاموا بزيادة مجموعة متنوعة من منتجات القروض التي يقدمونها لمواصلة مساعدة المزيد من الناس في تجميع الثروة من خلال العقارات.
يقع Vaster في ميامي ، بريكيل في فلوريدا ، المركز المالي للمدينة ، ويمكنه توفير تجربة رهن عقاري سلسة للعملاء من الولايات المتحدة ودول أخرى بسبب الموقع المناسب لمقرهم الرئيسي.
تتخصص Vaster في المعاملات التجارية واسعة النطاق والمعقدة بتمويل يصل إلى 65٪ ولا يوجد حد أقصى لمبلغ القرض في اتفاقية مدتها 12-36 شهرًا لكل من القروض التجارية والسكنية.
# 2. كرام كابيتال
عندما يتعلق الأمر بتمويل العقارات التجارية والسكنية ، يمكن المقارنة بين عدد قليل من الشركات مجموعة كرام كابيتال ذ. نظرًا لوجودهم في جميع أنحاء العالم ، يمكن لعملاء KRAM الوصول إلى الأموال للاستثمارات العقارية التجارية والسكنية في كل مكان. يقع مقرهم الرئيسي في أتلانتا ، جورجيا.
فريق القيادة الذي يتمتع بخبرة 20 عامًا في مجال التمويل التجاري والسكني و 2 مليار دولار في المعاملات يساعد العملاء. منذ عام 2017 ، تقدم شركة KRAM Capital Group خدمة استثنائية وأدوات عبر الإنترنت لمنح كل عميل تجربة فريدة من نوعها.
تقدم شركة KRAM Capital التمويل للمستثمرين العقاريين من جميع الأحجام بما في ذلك ؛ العقارات التجارية ، والعقارات متعددة العائلات ، والاستثمار السكني ، والقروض المرحلية ، وإيجارات الإجازات بمبالغ قروض تبدأ من 300,000 ألف دولار كحد أدنى وفترة قرض ثابتة من 5 إلى 30 سنة.
# 3. قروض ويستبارك
قروض Westpark ومقرها كاليفورنيا هي مقرض مباشر للمال الثابت يعمل على نطاق وطني. أنها توفر كل نوع من أنواع الرهن العقاري ، بما في ذلك المال الثابت ، والحكومة ، والوثائق البديلة ، والقروض التقليدية.
تقع Westpark Loans في إيرفين ، كاليفورنيا في الولايات المتحدة ، وتقدم منتجين مختلفين ، بموجب نظام القروض الشامل. وهما القرض الشامل للمستثمر القياسي والقرض الشامل للمستثمر السكني.
بموجب خيار القرض القياسي الشامل للمستثمر ؛
- تتراوح مبالغ القروض من 500,000 دولار إلى 5 ملايين دولار
- إعادة التمويل النقدي مقبول
- لمدة 5 أو 10 سنوات مع إطفاء حتى 30 سنة
تحت خيار قرض شقة المستثمر الشامل ؛
- تتراوح مبالغ القروض من 1 مليون دولار إلى 50 مليون دولار
- إعادة التمويل النقدي مقبول أيضًا
- لمدة 5 أو 10 سنوات مع إطفاء حتى 30 سنة
القرض الشامل مقابل قرض الجسر
على الرغم من حقيقة أن كلاهما قروض عقارية تجارية ، إلا أن هناك بعض الاختلافات بينهما.
القرض الجسر هو قرض قصير تم إنشاؤه لتقديم التمويل خلال فترة انتقالية ، مثل الانتقال من منزل إلى آخر ، في حين أن القرض الشامل هو رهن عقاري واحد يغطي قطعتين أو أكثر من العقارات.
يتم استخدام قروض الجسر في الغالب من قبل مالكي المنازل الفرديين الذين يتطلعون إلى الانتقال إلى منزل جديد أو تجديد منازلهم القديمة وبيعها ، في حين يفضل مطورو العقارات والمستثمرون في الغالب القروض الشاملة من قبل مطوري العقارات والمستثمرين الذين يطورون عددًا كبيرًا من العقارات في وقت واحد.
قروض التجسير لها معدل فائدة أعلى يتراوح من 6.25٪ وما فوق وهي قروض قصيرة الأجل نسبيًا يتم سدادها عادةً في غضون 6 أشهر إلى 3 سنوات ، في حين أن القروض الشاملة لها معدلات فائدة أقل بكثير تصل إلى 4٪ مع شروط قرض تتراوح من 2 إلى 30 سنه.
يمكن للمستثمرين العقاريين في بعض الأحيان استخدام القروض التجارية ، وهي قروض قصيرة الأجل حتى يتمكنوا من تأمين تمويل طويل الأجل. عند تجديد ممتلكات الدخل التي تم شراؤها مؤخرًا ، يتم استخدام القروض المرحلية بشكل متكرر ؛ بعد الانتهاء من التحسينات ، يصبح العقار مؤهلاً للحصول على تمويل دائم. بالإضافة إلى ذلك، قروض الجسر التجاري يمكن استخدامها لشراء أرض لم يتم بناؤها بعد أو لإعادة تمويل الأصول التجارية.
إيجابيات وسلبيات الرهن العقاري الشامل
هذه هي أهم مزايا وعيوب الرهن العقاري الشامل:
الايجابيات
- قد يوفر المقترض الذي لديه رهن عقاري شامل المزيد من المال لأنه لا يوجد سوى قرض واحد لدفع الرسوم. هذا يعطي مالك العقار المزيد من المال للاستثمار في المشروع. لذلك ، فإن تكاليف التاجر العقاري للتقدم بطلب وإغلاق العديد من الرهون العقارية تكون أقل.
- تتيح هذه القروض للمستثمرين والمقترضين دمج عدة عقارات في إطار قرض واحد. هذا يوفر الكثير من الوقت والطاقة والمال. بالإضافة إلى ذلك ، نظرًا لوجود طلب قرض واحد فقط ، فإنهم يوفرون قدرًا كبيرًا من الورق نظرًا لوجود مجموعة واحدة فقط من البيانات المالية ، واستعلام ائتماني واحد ، وطلب واحد لإكماله.
- بعد الموافقة على القرض ، سيحصل المقترضون على دفعة قرض واحدة فقط شهريًا لإدارتها وتتبعها وكشف حساب شهري واحد للتحديث في محاسبة المقترضين.
- يؤدي بيع أصل واحد إلى سداد مبلغ رصيد القرض المنسوب إلى ذلك الأصل فقط. إذا تم سداد ملكية القرض الشامل ، فيمكن بيعها دون التأثير على الديون المستحقة.
- يمكن استخدام القروض الشاملة لشراء العديد من العقارات التي يريدها المقترض.
سلبيات
- ليس من السهل الحصول على القروض الشاملة لأنها غير شائعة.
- تعد متطلبات التأهيل بشكل عام أكثر إلحاحًا حيث تميل شروطها إلى الاختلاف عن قروض الرهن العقاري التقليدية.
- قد يجد بعض المقترضين صعوبة في سداد دفعات مقدمة أكبر يطلبها مقرضو الرهن العقاري الشامل أحيانًا ، والتي تتراوح من 25٪ إلى 50٪ ، بالإضافة إلى مبالغ القروض المرتفعة التي تأتي القروض الشاملة عادةً عند مقارنتها بقروض الرهن العقاري التقليدية.
- على عكس الرهون العقارية التقليدية ، قد تتغير شروط القرض ، وفي حالة التخلف عن السداد ، فقد تفقد جميع الأصول المضمونة كضمان.
ما هو مثال على الرهن العقاري الشامل؟
لنفترض أن مطورًا عقاريًا يريد بناء تقسيم في الضواحي مع منزل واحد لكل فدان على مساحة 100 فدان. يمكن للمطور إما شراء الأرض باستخدام قرض شامل أو تمويل بناء منزل فردي بالقرض الشامل وسداد القرض تدريجياً مع كل عملية بيع منزل.
هل من الصعب الحصول على قرض عقاري شامل؟
بالنسبة للأفراد العاديين ، سيكون من الصعب جدًا الحصول على قرض شامل بينما يزداد الاتجاه للمستثمرين ذوي الخبرة مثل الشركات العقارية والمستثمرين.
كيف يعمل الرهن العقاري الشامل؟
القرض الشامل هو نوع من القروض يمكّن المقترض أساسًا من سداد القرض عن طريق بيع الممتلكات المضمونة في قطاعات.
انظر أيضا BLANKET LOAN: ما هو وكيف يتم استخدامه
وفي الختام
القروض الشاملة أو الرهون العقارية هي قروض تغطي أصولًا عقارية متعددة وتمكن المستثمرين من الحصول على تمويل لعدة عقارات في وقت واحد ، بدلاً من الاضطرار إلى الحصول على عدد من القروض العقارية الفردية. الممتلكات التي تم الحصول على القرض لها بمثابة ضمان للقرض. يسمح شرط الإفراج للممتلكات بالبيع بشكل فردي دون الحاجة إلى سداد الدين بالكامل.
تتمثل القيمة الرئيسية لنموذج التمويل هذا في أنه يسمح بالمزيد من النقد في متناول المقترض. يتم طلب القروض الشاملة بشكل أساسي من قبل المطورين والمستثمرين العقاريين والزعانف الذين يبنون عقارات تجارية أو سكنية كبيرة.
الأسئلة الشائعة حول الرهن العقاري الشامل
ما هو الضمان في الرهن العقاري الشامل؟
العقار هو ضمانة الرهن العقاري.
ماذا يغطي الرهن العقاري الشامل؟
يغطي الرهن العقاري الشامل اثنين أو أكثر من الأصول أو العقارات.
هل القروض الشاملة آمنة؟
القروض الشاملة آمنة طالما أن المقترض لا يتخلف عن سداد أقساط الرهن العقاري.
- كم عدد الرهونات التي يمكنك الحصول عليها: الاستثمار العقاري
- قروض الجسر: معلومات شاملة عن قرض الجسر
- ما هي أغلى الأحذية في العالم؟
- أفضل بطاقات ائتمان لعام 2023 مع عدم وجود فائدة لمدة 0 شهرًا
- الحصر في العقارات: التعريف وكيف يعمل
- عملية طلب الشراء: أنواع وأمثلة وتنسيق
- القرض الجماعي: المعنى وما تحتاج إلى معرفته
