السداد البالوني هو مبلغ مقطوع يتم دفعه في نهاية مدة القرض ، وهو مبلغ أكبر بكثير من جميع المدفوعات السابقة. يمكن للمقترضين الذين لديهم قروض بالون تسديد دفعات أقل في بداية القرض مقابل دفعة أكبر (بالون) في نهاية مدة القرض. هذه القروض بشكل عام أفضل للمقترضين ذوي الائتمان الجيد والدخل المرتفع.
لكن هل هناك مشكلة؟ هيا نكتشف…
ما هو الدفع البالون؟
دفعة البالون هي المبلغ النهائي المستحق على قرض منظم كسلسلة من الدفعات الشهرية الصغيرة متبوعة بمبلغ كبير واحد في نهاية مدة القرض. يمكن أن تكون الدفعات المبكرة عبارة عن جميع مدفوعات فوائد القرض أو جميعها تقريبًا ، مع اعتبار السداد البالوني هو أصل القرض. يشار إلى هذا باسم قرض البالون.
أصبح قرض الرهن العقاري البالوني شائعًا في السنوات التي سبقت الأزمة المالية 2007-2008. لقد مكن الأشخاص الذين يرغبون في شراء منزل من الحصول على مدفوعات الرهن العقاري التي يمكنهم تحملها ، على الأقل في البداية.
لم تلغ الأزمة المالية القرض البالوني ، لكنه أصبح الآن أكثر استخدامًا لقروض الأعمال. يمكن تمويل المشروع بقرض يتطلب الحد الأدنى من الدفعات في وقت مبكر ، مع استحقاق السداد فقط عندما يحقق المشروع ربحًا.
السداد بالبالون يشبه السداد النقطي.
فهم المدفوعات البالونية
كما يوحي مصطلح "بالون" ، فإن الدفعة الأخيرة على هذا النوع من القروض كبيرة.
أصبحت المدفوعات البالونية أكثر شيوعًا في الإقراض التجاري أكثر من الإقراض الاستهلاكي في السنوات الأخيرة. إنه يمكّن المقرض التجاري من تقليل التكاليف قصيرة الأجل مع تغطية مدفوعات البالون بالأرباح المستقبلية.
يستخدم مشترو المنازل الأفراد نفس المنطق ، لكن المخاطر أكثر أهمية. يحافظ مشترو المنازل على انخفاض تكاليفهم قصيرة الأجل بافتراض أن دخولهم ستكون أعلى بكثير عندما يحين موعد السداد ، أو أنهم سيكونون قادرين على إعادة تمويل رهنهم العقاري قبل استحقاقه ، أو أنهم سيكونون قادرين على بيع المنزل والدفع من كامل الرهن العقاري قبل استحقاق السداد.
خلال الأزمة المالية 2008-2009 ، وجد أصحاب المنازل الذين استخدموا قروض الرهن العقاري لتمويل مشترياتهم أنه من المستحيل بيع منازلهم بسعر مرتفع لسداد المبلغ المقترض.
يتم تجميع المدفوعات البالونية في كثير من الأحيان في قروض عقارية من خطوتين. يتلقى المقترض سعر فائدة تمهيديًا وغالبًا ما يكون أقل في هيكل التمويل هذا في بداية القرض. بعد فترة الاقتراض الأولية ، يتحول القرض إلى سعر فائدة أعلى.
ARM مقابل قرض البالون
كثيرا ما يتم الخلط بين الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM) وقرض البالون. يوفر ARM للمقترض سعرًا تمهيديًا لفترة محددة ، عادةً من سنة إلى خمس سنوات. يتم إعادة تعيين سعر الفائدة بعد ذلك وقد يتم إعادة تعيينه بانتظام حتى يتم سداد القرض بالكامل.
الحافز هو معدل فائدة أولي هزيل مقارنة بمعدل فائدة ثابت للرهن العقاري. العيب هو احتمال معدل أعلى بكثير في المستقبل.
على عكس قروض البالون ، يتم ضبط ARM تلقائيًا.
أمثلة على مدفوعات البالون
ترتبط المدفوعات البالونية بشكل شائع بأنواع القروض التالية ، على الرغم من أن هذه المنتجات قد تختلف عن نظيراتها التقليدية.
القروض العقارية
الرهون العقارية البالونية تمكن مشتري المساكن المؤهلين من تمويل منازلهم بدفعات رهن شهرية منخفضة في البداية.
قرض المنزل بفائدة فقط هو مثال نموذجي للرهن العقاري ، لأنه يسمح لأصحاب المنازل بتأجيل سداد المبلغ الأساسي لمدة ثلاث إلى عشر سنوات وبدلاً من ذلك دفع مدفوعات الفائدة فقط.
عادةً ما يتم استخدام الرهون العقارية القائمة على الفائدة فقط والرهون العقارية الأخرى من قبل مشتري المنازل ذوي الملاءة المالية العالية مع ائتمان جيد ورأس مال كافٍ لسداد رأس مال كبير على جدول إطفاء منتظم.
ومع ذلك ، فإن معظم مقترضي الرهن العقاري لا يقومون بالدفع عند انتهاء فترة السداد المنخفضة. بدلاً من ذلك ، لتجنب دفع المبلغ الإجمالي الكبير نقدًا ، من الشائع إعادة تمويل المنزل أو بيعه أولاً.
القروض التجارية
غالبًا ما تستخدم الشركات القروض البالونية لتلبية احتياجات التمويل قصيرة الأجل أو لشراء العقارات التجارية.
يمكن أن يكون القرض البالوني وسيلة ميسورة التكلفة لتوفير تمويل الفجوة للأعمال التجارية التي تحتاج إلى رأس مال عامل وتنتظر دفعة كبيرة من العميل. يمكن أن تكون قروض البالون مفيدة أيضًا للشركات التي ترغب في الانتقال إلى مكتب جديد قبل بيع المكتب القديم لأن جدول الدفع المؤجل يمنحهم الوقت لبيع المكتب القديم.
تواجه الشركات نفس المخاطر التي يواجهها المستهلكون عندما يتعلق الأمر بالقروض البالونية. قد يكون تحمل المسؤولية التي تتطلب دفع مبلغ إجمالي كبير محفوفًا بالمخاطر بالنسبة إلى شركة ليس لديها تدفق دخل مضمون.
على الرغم من أن إعادة التمويل هي خيار للخروج من قرض بالون ، إلا أنه لا يوجد ضمان بأنك ستحصل على قرض جديد. إذا تراجعت إيراداتك أو تضررت صناعتك ، فهناك فرصة جيدة لأن تكون مثقلًا بدين كبير مستحق.
قروض السيارات
المدفوعات البالونية أقل شيوعًا في قروض السيارات منها في الرهون العقارية أو قروض الأعمال. ومع ذلك ، فإن قيود الإقراض في صناعة قروض السيارات أقل صرامة ، مما يسهل على المستهلكين الحصول على هذا النوع من القروض.
يدخل العديد من المقترضين في قروض السيارات البالونية معتقدين أن دخلهم سيزداد مع حلول موعد السداد ، مما يجعلهم غير قادرين على دفع المبلغ الإجمالي.
في حين أن قروض السيارات البالونية يمكن أن تساعد المستهلكين على تأمين أقساط شهرية أقل ، إلا أنها تستخدم بشكل متكرر لأسباب خاطئة.
من المهم أن تتذكر أن قروض البالون ليست بالضرورة في متناول الجميع ؛ قاموا بتوزيع التكلفة الإجمالية بشكل مختلف. إذا لم يكن هناك ما يضمن زيادة دخلك بشكل كبير ، فيجب عليك اختيار قرض يمكنك تمويله بالكامل من دخلك الحالي.
القرض المطفأ بالكامل مقابل القرض البالون
يتكون القرض البالوني من سلسلة من المدفوعات المتسقة تليها دفعة كبيرة في النهاية ، تُعرف باسم الدفع البالوني. من ناحية أخرى ، يتكون القرض المطفأ بالكامل من مدفوعات متساوية يتم سدادها على مدى فترة القرض. في هذه الحالة ، يكون الرصيد في نهاية التكاليف صفرًا.
المدفوعات المنتظمة في هيكل القرض البالوني أقل من تلك الموجودة في القرض المطفأ بالكامل لقرض مماثل الحجم. إنها الميزة الأساسية للقروض البالونية.
أين:
CP = الدفع المستمر.
BP = دفع بالون.
N = عدد المدفوعات.
r = معدل الخصم.
أين:
CP = الدفع المستمر.
N = عدد المدفوعات.
r = معدل الخصم.
طلب الحصول على قرض بالون
يمكن أن يكون القرض البالوني فعالاً أداة الإدارة المالية. ضع في اعتبارك شركة صغيرة تريد إنشاء منتج جديد. سيتطلب التطوير استثمارًا ولن يولد تدفقات نقدية في السنوات القليلة الأولى. في هذه الحالة ، سيؤدي استخدام قرض بالون إلى تقليل العبء المالي على الأعمال خلال مرحلة التطوير لأن الدفعات الأولية أقل.
مع نضوج الأعمال وتنموها ، ستكون قادرة على توليد تدفقات نقدية كافية لخدمة السداد البالوني في نهاية القرض. كما أنه يساعد في التخطيط المالي لأنه يمكن تعديل المدفوعات لتعكس الوضع المالي للشركة.
متى يتم استحقاق السداد بشكل دقيق؟
عادة ما يكون سداد قرض الرهن العقاري مستحقًا في تاريخ الاستحقاق عندما يصبح الرهن مستحقًا بالكامل. في حالة الرهن العقاري لمدة خمس سنوات ، على سبيل المثال ، يكون السداد البالوني مستحقًا في نهاية مدة الخمس سنوات ويسدد رصيد القرض المتبقي. يتم تحديد تاريخ الاستحقاق الدقيق لسداد البالون وفقًا لشروط القرض ويتم تحديده في بداية الرهن العقاري.
ما الذي يميز قرض البالون عن أنواع القروض الأخرى؟
تختلف الرهون العقارية البالونية عن أنواع القروض الأخرى في نواحٍ قليلة ، بالإضافة إلى وجود أ دفع مبلغ مقطوع المستحقة في نهاية القرض.
مقدمو القروض
أحد الاختلافات المهمة هو نوع المقرضين الذين يقدمون قروضًا بالونًا. السداد البالوني هو أحد الميزات العديدة غير المسموح بها في معظم الرهون العقارية المؤهلة ، وهي قروض تلبي الإرشادات المعمول بها وتعتبر مستقرة. نتيجة لذلك ، لا يُسمح بالدفعات البالونية إلا في بعض منتجات الرهن العقاري وهي متاحة فقط من جهات الإقراض الصغيرة أو الخاصة أو لأنواع محددة من الإقراض ، مثل البناء.
معايير التأهيل
قد تختلف أيضًا متطلبات الأهلية وعملية الاكتتاب للرهون العقارية البالونية. نظرًا لأن الأوراق النقدية البالونية لا تعتبر رهونات عقارية مؤهلة ، فإن المقرضين الذين يقدمونها يحددون احتياجاتهم. عادة ما يكون للرهون العقارية غير المؤهلة ، بما في ذلك الأوراق النقدية البالونية ، متطلبات أكثر صرامة للمقترض ، مثل درجات ائتمان أعلى ومبالغ دفعة أولى.
معدلات الفائدة
معدلات الفائدة على الرهون العقارية البالونية هي طريقة أخرى تختلف عن القروض الأخرى. نظرًا لأن المقرضين يتحملون الكثير من المخاطر ، فإن معدلات الرهن العقاري المرتفعة عادة ما تكون أعلى.
إيجابيات وسلبيات مدفوعات البالون
الايجابيات
- سوف تقوم بسداد دفعات أولية صغيرة. عادة ما تكون الدفعات الشهرية خلال الفترة الثابتة أقل من تلك الخاصة بالقرض المطفأ بالكامل ، خاصة إذا كان الرهن العقاري هو الفائدة فقط.
- يمكنك شراء منزل في وقت أقرب. يمكن للمشترين الذين يتوقعون زيادة كبيرة في الدخل أو دفعة واحدة في المستقبل استخدام الرهن العقاري لشراء منزل عاجلاً وليس آجلاً.
- قد يكون لديك وقت معالجة أسرع. يقدم العديد من مقرضي الأوراق النقدية البالونية عملية اكتتاب أقصر بكثير من أنواع القروض الأخرى.
- يمكن تمويل تجديد الاستثمار. يمكن للمشترين إكمال مشروع البناء مع تسديد دفعات شهرية منخفضة من خلال قروض الإصلاح والوجه (التي تحتوي على ميزات دفع البالون). ومع ذلك ، بصفتك مقترضًا ، يجب عليك توخي الحذر مع هذه القروض. غالبًا ما تأتي مع أسعار فائدة ورسوم باهظة.
- سيكون هناك متطلبات توثيق أقل. قد لا يتطلب الرهن العقاري بتقييم المنزل أو أي وثائق أخرى نموذجية للتمويل التقليدي ، اعتمادًا على شروط القرض والمُقرض.
سلبيات
- قد تفقد منزلك. الرهن العقاري ينطوي على مخاطر ما لم تكن متأكدًا من أنه سيكون لديك ما يكفي من المال لسداد القرض. إذا فشلت في دفع البالون ، يمكن للمقرض أن يحجز منزلك.
- قد تحتاج إلى اقتراض المزيد من المال. إذا لم تتمكن من سداد البالون عند استحقاقه ، فقد تضطر إلى الحصول على قرض آخر لتغطيته.
- سوف تتراكم الأسهم بشكل أبطأ. مدفوعات الرهن العقاري الشهرية التي تسبق دفعة البالون النهائية لا تسدد الكثير من رأس المال مع إطفاء السداد - في حالة القروض ذات الفائدة فقط ، لا شيء على الإطلاق. ونتيجة لذلك ، فإن قروض السداد البالونية تولد القليل من حقوق الملكية العقارية أو لا تولد على الإطلاق ، ويمكن أن تشكل تحديًا لإعادة التمويل.
- قد تحتاج إلى مساعدة في التأهل. قد يطلب مقرضو الرهن العقاري الحصول على درجة ائتمان عالية أو دفعة أولى كبيرة.
- أسعار الفائدة ستكون أعلى. بسبب المخاطر التي ينطوي عليها الأمر ، غالبًا ما تكون معدلات الرهن العقاري أعلى من المعدلات المؤهلة. تقدم خيارات القروض القياسية ، مثل قروض الرهن العقاري التقليدية وقروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض وزارة الزراعة الأمريكية ، معدلات أفضل للمستهلكين.
كيفية التخلص من رهن عقاري بالدفع النقدي
- إعادة تمويل قرض البالون. يمكن تجنب السداد البالوني عن طريق إعادة تمويل القرض إلى رهن عقاري آخر قبل استحقاق السداد.
- سدد دفعة البالون. بطبيعة الحال ، سيؤدي إجراء الدفع بالبالون إلى إلغاء مذكرة البالون. يعد ادخار المبلغ الإجمالي خلال فترة السداد الثابتة ، باستخدام الأموال المتوقعة ، أو اقتراض الأموال لتسديد دفعة واحدة ، كلها خيارات.
- بيع المنزل. يمكن للمقترضين الذين لا يستطيعون سداد مدفوعات البالون في تاريخ الاستحقاق بيع العقار لتجنب التخلف عن سداد القرض.
- ادفع أكثر خلال الفترة الأولى. بافتراض عدم وجود غرامة على القرض ، فإن دفع المزيد خلال الفترة الأولية يقلل من أصل القرض المستحق في نهاية مدة القرض.
- تفاوض على تمديد الوقت. قد يكون التمديد ممكنًا إذا لم يتمكن صاحب المنزل من سداد البالون في الوقت المحدد. ومع ذلك ، من المحتمل أن يكون هذا الخيار مكلفًا وقد يؤدي إلى تمديد قصير الأجل فقط.
اتصالات مهمة
الدفع بشكل منتظم
حجم المدفوعات المنتظمة ومدفوعات البالون لها علاقة خطية. يتناقص الدفع بشكل خطي مع زيادة المدفوعات الدورية.
عندما تكون دفعة البالون صفرًا ، يكون المبلغ العادي مساويًا للسعر العادي لقرض مماثل مستهلك بالكامل. نتيجة لذلك ، فإن القرض المطفأ بالكامل هو مجموعة فرعية من قرض بالون يكون السداد فيه صفرًا.
معدل الفائدة
هناك علاقة غير خطية بين سعر الفائدة والدفع البالوني. مع ارتفاع سعر الفائدة على القرض ، قد تصبح مدفوعات البالون كبيرة جدًا. إنه أمر مهم لأنه ، مع ارتفاع أسعار الفائدة ، يتطلب تخفيض مدفوعات البالون ارتفاعًا متزايدًا في الأسعار المنتظمة ، مما قد يؤثر على الإدارة المالية للشركة.
بدائل لرهون البالون
إذا لم يكن الرهن العقاري مناسبًا لك ، فإليك خيارات أخرى.
قروض البناء إلى الدائمة
كان على الأشخاص الذين أرادوا تمويل منزل تم تشييده حديثًا الحصول على تمويل مؤقت للبناء من أحد البنوك في الماضي. ومع ذلك ، يمكن للمقرضين الآن تقديم قروض البناء لمرة واحدة.
خلال مرحلة البناء ، تكون هذه القروض عادةً قروضًا بفائدة فقط يتم تحويلها إلى رهون عقارية بسداد أصل الدين وفوائد بمجرد اكتمال مرحلة البناء. قد يكون هذا الخيار رهانًا أفضل من قرض بسداد بالون.
الرهون العقارية القابلة للتعديل
يمكن أن يوفر القرض البالوني بعضًا من نفس المزايا مثل الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل (ARM) ولكن مع مخاطر مختلفة. عادةً ما يكون لدى ARM معدلات فائدة منخفضة ومدفوعات شهرية في بداية القرض. عادة ما يكون مشترو المنازل مؤهلين للحصول على رهن عقاري أكبر عند شراء منزل لأول مرة.
على عكس قروض البالون ، لا يصبح رصيد ARM بأكمله مستحقًا دفعة واحدة. بدلاً من ذلك ، بعد فترة أولية ثابتة ، يتم تعديل سعر الفائدة والمدفوعات طوال مدة القرض.
يمكنك أن تطلب من المُقرض الخاص بك تقدير أعلى دفعة قد تواجهها بموجب ARM لتحديد ما إذا كانت المدخرات الأولية تستحق المخاطرة.
قروض إدارة الإسكان الفدرالية متدرجة سداد الرهن العقاري
مشترو المنازل الذين يستخدمون الرهن العقاري المدعوم من إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) سوف يشهدون ارتفاع مدفوعاتهم بمرور الوقت. هذه القروض مثالية للأشخاص الذين يرغبون في شراء منزل على الفور ولكن لا يمكنهم تحمل الدفعات الشهرية. نظرًا لأنه يحتوي على ميزات مدمجة تساعد على ضمان قدرة المقترضين على تحمل الرسوم الجديدة مع زيادتها ، يعد برنامج القرض بديلاً آمنًا للرهون العقارية البالونية.
الرهن العقاري لفترة أطول من الوقت
الرهن العقاري ذو الأجل الطويل ، مثل 40 عامًا ، سيكون له دفعة أقل من القرض مع فترة إطفاء أقصر. نتيجة لذلك ، قد يكون هذا خيارًا أكثر استقرارًا من القرض البالوني. ومع ذلك ، نظرًا لأنك ستسدد دفعات على مدى فترة أطول ، فقد تدفع فائدة أكبر على مدى فترة القرض. علاوة على ذلك ، عادة ما تكون أسعار الفائدة أعلى منها على القروض ذات الآجال الأقصر.
هل من القانوني قبول مدفوعات بالون؟
إن السداد البالوني هو ، في الواقع ، أداة دين قانونية. يمكن للمقرض أن يصمم قرضًا للمقترض الذي يريد سداد سلسلة من الأقساط الشهرية المنخفضة تليها دفعة رئيسية واحدة كبيرة في نهاية القرض.
يجب أن يكون المقترض على دراية بالالتزام طويل الأجل بدفع الرصيد الأساسي في نهاية القرض دفعة واحدة.
هل المدفوعات البالونية فكرة جيدة لشراء سيارة؟
قد يكون الدفع بالبالون مناسبًا للمقترضين الذين هم في حاجة ماسة إلى سيارة ولكن لا يمكنهم تحمل دفعة شهرية كبيرة.
في مثل هذه الحالات ، من شبه المؤكد أن يدفع المقترض سعر فائدة أعلى مما قد يُفرض على قرض السيارة التقليدي.
الأهم من ذلك ، يجب أن يراقب المقترض وأن يكون مستعدًا لسداد دفعة البالون التي تلوح في الأفق في نهاية مدة القرض.
وفي الختام
المدفوعات البالونية شائعة نسبيًا في المعاملات التجارية. إنها تقلل من تكاليف التمويل خلال المراحل الأولى من المشروع الجديد وتمنح الشركة الوقت لتحقيق الأرباح من المشروع قبل سداد رصيد القرض.
إنها متاحة للمستهلكين ولكن عادةً فقط لمن لديهم دفعة أولى كبيرة ودرجة ائتمان جيدة.
ينطوي الدفع بالبالون على مخاطر إضافية عند استخدامه لرهن المنزل. يدفع المشتري الفائدة في الغالب أو فقط لعدة سنوات ، معتمداً على نمو الأسعار لتوفير حقوق الملكية.
يعتقد المقترضون أنه يمكنهم إعادة تمويل رهنهم العقاري أو بيع منازلهم لتحقيق ربح قبل استحقاق السداد. قد تنجح هذه الاستراتيجية فقط إذا شهد سوق الإسكان انكماشًا غير متوقع واكتسبت منازلهم قيمة.
مقالات ذات صلة
- الرهن العقاري: دليل بسيط 2023 للمبتدئين وكل ما تحتاجه محدث !!!
- خط الائتمان الشخصي (PLOC): التعريف والإيجابيات والسلبيات وأفضل الخيارات
- أفضل تسويق عبر البريد الإلكتروني للشركات الصغيرة: أفضل 19 اختيارات (+ دليل مفصل)
- سداد بالون الرهن العقاري: فهم كيفية عمله
- ما هو الدفع باستخدام البالون: التعريف وكيفية تجنبه
مراجع حسابات
