يعتبر مفهوم "عقوبة الدفع المسبق" أجنبياً بالنسبة للعديد من مالكي المنازل. لماذا يجب أن تتم معاقبتك لسداد دين قبل الموعد المحدد؟ هذا هو الشيء مع قروض الرهن العقاري. كثير منهم ، بشكل مفاجئ ، لديهم غرامات الدفع المسبق ، والتي تحد من مرونتك ويمكن أن تأكل في جيبك إذا حاولت القيام بالشيء الصحيح لأموالك. في هذه المقالة ، سنستعرض كل ما تحتاج لمعرفته حول الرهن العقاري المدفوع مقدمًا ، وكيف يعمل ، وكيفية تجنبه دون أي متاعب.
ما هي غرامات السداد المسبق على الرهون العقارية؟
غرامة الدفع المسبق ، والتي تُعرف أحيانًا باسم "الدفع المسبق" ، هي السعر الذي يتم دفعه للمقترضين الذين يسددون قرضًا في غضون بضع سنوات بعد الحصول عليه. غالبًا ما يتوقف المقرضون عن تحميلهم بعد ثلاث إلى خمس سنوات من سداد القرض. يطبق المقرضون هذه التكاليف لثني المقترضين عن سداد قروضهم العقارية أو إعادة تمويلها ، مما قد يؤدي إلى خسارة دخل الفائدة للمقرض.
يحظر القانون الفيدرالي عقوبات الدفع المسبق للعديد من أشكال قروض المنازل ، بما في ذلك قروض إدارة الإسكان الفدرالية ووزارة الزراعة الأمريكية ، فضلاً عن قروض الطلاب. في ظروف أخرى ، يمكن للمقرضين فرض غرامات دفع مبكرة ، على الرغم من وجود قيود الوقت والتكلفة التي يفرضها القانون الفيدرالي.
كيف تعمل عقوبة الدفع المسبق
قلة من الناس يستطيعون سداد دين بعد عام أو عامين فقط من سداده. ومع ذلك ، فإن العديد من الأشخاص يعيدون تمويل قروضهم للاستفادة من سعر فائدة أرخص أو لتحسين ائتمانهم. قد تؤدي غرامات الدفع المسبق إلى زيادة تكلفة إعادة التمويل في السنوات القليلة الأولى بعد الحصول على قرض.
تختلف غرامات الدفع المسبق باختلاف المُقرض ونوع القرض. بعض المقرضين لا يتقاضونها ؛ في حالات أخرى ، تكون محدودة. يتم تحصيل الدفعات المسبقة فقط خلال السنوات القليلة الأولى من القرض ، وبعد ذلك يتم التخلص منها تدريجيًا (عادةً في غضون ثلاث إلى خمس سنوات).
يتم تطبيق غرامات الدفع المسبق فقط على أنواع معينة من القروض ، ولكن يتم تفصيلها دائمًا في وثائق القرض ، وهذا هو سبب أهمية قراءة الإفصاحات قبل قبول عرض القرض.
لماذا يفرض المقرضون غرامات الدفع المسبق؟
في حين أن السداد المسبق للدين يكون دائمًا مفيدًا للمقترض ، إلا أنه ليس مفيدًا دائمًا للمقرض. عندما يسدد المقترض قرضًا مبكرًا ، يخسر المُقرض شهورًا أو سنوات من الفائدة التي كان المُقرض سيجمعها بخلاف ذلك على القرض.
ضع في اعتبارك أن المقرضين يكسبون المال عن طريق إقراضك المال. يكسب المُقرض المال من الفائدة التي تدفعها على الرهن العقاري أو القرض الخاص بك. في سجلات المقرض ، الأصل المعلق هو أحد الأصول.
نتيجة لذلك ، يفرض بعض المقرضين غرامات على الدفع المسبق لمنعك من سداد قرضك العقاري مبكرًا. كلما استغرقت وقتًا أطول لسداد قرضك العقاري ، زادت الفائدة التي يكسبها المقرض. لإنشاء رادع لسداد دين القرض بالكامل في وقت مبكر ، يفرض المُقرض غرامة الدفع المسبق. بالنسبة لمقرض الرهن العقاري ، فإن هذا لا يشجع المقترضين على إعادة تمويل قروضهم بسرعة خلال فترات انخفاض أسعار الفائدة.
أنواع غرامات الدفع المسبق
يتم تصنيف غرامات الدفع المسبق على أنها ناعمة أو صلبة.
# 1. غرامات ميسرة للدفع المسبق
يتم تطبيق غرامة السداد الميسر فقط عند إعادة تمويل منزلك ، وهي تستند إلى لغة النسبة المئوية المتفق عليها للغرامة في الأوراق الخاصة بقرض الرهن العقاري.
# 2. غرامات الدفع المسبق الصعبة
عندما تبيع أو تعيد تمويل منزلك ، ستواجه عقوبة صارمة. قد يتم أيضًا تطبيق غرامة الدفع المسبق إذا حاولت سداد أكثر من 20٪ من دين القرض الخاص بك في أي سنة واحدة. غالبًا ما يكون إجراء بعض الدفعات الإضافية تجاه رأس المال أو دفع مبلغ إضافي قليلاً كل شهر غير كافٍ لتجنب غرامة الدفع المسبق.
كم تكلفة غرامات الدفع المسبق؟
قدرة المُقرض الخاص بك على تحصيل غرامات الدفع المسبق محدودة.
لا يمكن أن تتجاوز غرامات السداد المسبق 2٪ من مبلغ القرض المستحق خلال أول عامين من القرض ، أو أكثر من 1٪ من رصيد القرض المستحق خلال السنة الثالثة للقرض. يحدد المُقرض مبلغ غرامات الدفع المسبق التي ستدفعها. قد يختلف المبلغ الدقيق حسب المقرض.
المقياس المنزلق على أساس طول الرهن العقاري الخاص بك هو أحد الأساليب الأكثر شيوعًا لتطبيق عقوبة الدفع المسبق. على سبيل المثال ، إذا قمت بسداد رهنك العقاري في السنة الأولى ، فقد تكون مدينًا بنسبة 2٪ من المبلغ الأساسي المستحق للقرض. إذا انتظرت حتى السنة الثانية لسداد القرض ، فقد تتعرض لغرامة تعادل 1٪ من إجمالي الرهن العقاري.
قد يختار بعض المقرضين ببساطة نسبة مئوية من إجمالي رصيد القرض كتكلفة جزائية للدفع المسبق في جميع المواقف. قد يفرض المقرضون أيضًا عقوبة ثابتة أو فائدة لعدد معين من الأشهر.
هل دفع غرامة السداد المسبق للقرض يستحق التكلفة؟
إذا كنت تستطيع تحمل سداد الرهن العقاري في غضون عام أو عامين من الاقتراض - أو إعادة التمويل بسعر أرخص بكثير - فقد يكون دفع الغرامة مفيدًا ، لأن مبلغ المال المدخر في مدفوعات الفائدة قد يفوق كثيرًا تكلفة الغرامة.
ومع ذلك ، إذا كنت غير قادر على سداد الرهن العقاري حتى يتم التخلص التدريجي من غرامات الدفع المسبق بالكامل تقريبًا ، فقد يكون من الأفضل الانتظار ببساطة. الفائدة التي تستمر في دفعها على قرضك معفاة من الضرائب ، والدفع المسبق قابل للخصم فقط إذا كان حسابًا تجاريًا. قد يظل دفع الغرامة مجديًا إذا كان بإمكانك إعادة تمويل قرضك بسعر أقل بكثير وتوفير الكثير من الفوائد بحيث يمكنك استرداد تكلفة عقوبة السداد المسبق في غضون بضع سنوات.
تفسير عقد الرهن العقاري الخاص بك
يجب عليك ، كما هو الحال مع أي صفقة مالية ، دراسة التفاصيل الدقيقة. في هذه الحالة ، سترغب في معرفة ما إذا كان عقد الرهن العقاري الخاص بك يحتوي على شرط جزائي للدفع المسبق وكيفية تفسير تداعيات دفع الرسوم.
كيف يمكنني التحقق من شرط الدفع المسبق ؟:
والخبر السار هو أن المُقرضين ملزمون بموجب القانون بالكشف عن غرامات الدفع المسبق ، بالإضافة إلى الرسوم الشهرية ومعلومات القروض الأخرى. كما ذكرنا سابقًا ، يجب أن تدرس "التفاصيل الدقيقة" - في هذه الحالة ، تقدير القرض أو المستندات التي ستوقعها عند الإغلاق ، حيث سيتم تضمينها بشكل بارز في الملحقات و / أو مستندات الإفصاح جنبًا إلى جنب مع جميع المستندات الأخرى شروط قرض الرهن العقاري الخاص بك.
لا بأس أن تسأل المُقرض الخاص بك عما إذا كان قد فرض غرامة الدفع المسبق ؛ إذا فعلوا ذلك ، اطلب منهم أن يوضحوا لك المكان الذي قد تكتشف فيه المعلومات في الأعمال الورقية. إذا كان لديك قرض بالفعل ، فيجب أن تتمكن من العثور عليه في كشف الفواتير الشهرية.
يتم حظر غرامات الدفع المسبق في بعض الحالات. هذه بعض الأمثلة:
- قروض الإدارة الفيدرالية للإسكان (قروض إدارة الإسكان الفدرالية)
- قروض دائرة شؤون المحاربين القدامى (VA)
- قروض وزارة الزراعة الأمريكية (USDA)
- قروض الطلاب أو القروض الشخصية (على الرغم من أن هذه القروض ليست قروضًا عقارية ، إلا أنها مع ذلك من المفيد معرفتها.)
تعرف على الأشياء التي لن تؤدي إلى رسوم السداد المسبق للقرض:
كما ذكرنا سابقًا ، لن يؤدي دفع بضعة أقساط إضافية إلى دفع تكلفة غرامة الدفع المسبق. ومع ذلك ، هناك مواقف يجب أن تدرك أنها ستفعل ذلك.
للبدء ، من المهم أن نفهم أن هناك نوعين من غرامات الدفع المسبق:
- تسمح لك غرامة الدفع المسبق الميسر ببيع منزلك دون تكبد أي عقوبة ، لذلك سيتم تطبيقها إذا قمت بإعادة تمويل أو سداد جزء كبير من القرض في السنوات الأولى.
- سيتم تطبيق غرامة الدفع المسبق الصعبة في الحالات المذكورة أعلاه ، وكذلك إذا قمت ببيع المنزل.
عادة ما يتم تطبيق العقوبات على السنوات القليلة الأولى من القرض حيث أنها ، كما ذكرنا سابقًا ، هي الأكثر خطورة بالنسبة للمقرض. إذا قمت بإعادة التمويل مبكرًا ، فستتحمل غرامة الدفع المسبق. يختلف مبلغ التكلفة اعتمادًا على نوع رسوم عقوبة الرهن العقاري لديك. كمثال ، ضع في اعتبارك النماذج الموضحة أعلاه.
كن على دراية بنوع غرامة السداد المسبق التي تأتي مع القرض الخاص بك عندما تقرأ تقدير القرض الخاص بك والعقد ، فقط في حالة حدوث شيء ما وقررت إعادة التمويل و / أو البيع. إذا لم تكن واضحًا ، فاسأل مقرض الرهن العقاري الخاص بك قبل التوقيع على الأوراق لإرشادك خلال العمليات الحسابية لنوع عقوبة الدفع المسبق ، ومبلغ القرض ، والإطفاء ، وسعر الفائدة.
مثال على غرامة الدفع المسبق
افترض أن سوزان هي صاحبة منزل جديدة اشترت للتو منزلها الأول. لتمويل عملية شرائها ، حصلت على قرض عقاري بقيمة 400,000 ألف دولار لمدة 30 عامًا بنسبة 4 ٪ مع شرط الدفع المسبق. يستدعي الشرط مقياسًا متدرجًا لغرامات السداد المبكر للسنوات الخمس الأولى من قرضها.
تحسنت درجة ائتمان سوزان بعد عامين من حصولها على قرضها ، وانخفضت أسعار الفائدة ، وهي تريد الاستفادة وإعادة تمويل مبلغ 385,000 ألف دولار المتبقي على قرضها. وجدت مقرضًا آخر للرهن العقاري سيعيد تمويل قرضها الجديد بنسبة 3.25٪ لمدة 15 عامًا. بشكل عام ، ستوفر لها إعادة التمويل 325 دولارًا شهريًا ، لكن سيتعين عليها دفع غرامة قدرها 5,775 دولارًا (أو 1.5 ٪ من ديونها المستحقة للقرض) عندما تسدد قرضها الحالي.
سوف تسترد سوزان العقوبة في أكثر من عامين بقليل (بمجرد احتساب رسوم الإغلاق) من خلال المدخرات من قرضها الجديد في هذا السيناريو. إذا كانت تنوي البقاء في منزلها لمدة ثلاث أو أربع سنوات على الأقل ، فقد تكون إعادة التمويل ودفع الغرامة فكرة جيدة. إذا اعتقدت أنها ستنتقل خلال العام أو العامين المقبلين ، فعليها الاستمرار في قرضها السابق.
كيف يمكنني تجنب غرامات السداد المسبق للرهن العقاري؟
يجب تجنب بعض المقرضين إذا كنت ترغب في تجنب عقوبات الدفع المسبق على صفقة الرهن العقاري المستقبلية. وهي تشمل المقرضين البديلين (عادةً عبر الإنترنت ، والمقرضين غير المصرفيين) ، والمتخصصين في الإقراض الثانوي ، والمقرضين الذين يقدمون نقودًا سريعة.
يجب عليك أيضًا تجنب بعض منتجات القروض لتجنب تحصيل هذه الرسوم. على سبيل المثال ، من الأفضل تجنب منتجات القروض المختلفة والالتزام بدلاً من ذلك بالقروض التي يمكن الحصول عليها من أي مكان. إذا حاول المقرض الخاص بك تضمين عقوبات الدفع المسبق ، فستكون في وضع أقوى للتفاوض عليها بعيدًا.
شيء آخر يمكنك القيام به لمنع غرامات السداد المسبق هو تجنب إعادة التمويل المتكرر ، مما يشير إلى المقرض الخاص بك أنه من المرجح أن تقوم بإعادة التمويل بمجرد انخفاض أسعار الفائدة. يمكنك أيضًا البحث عن شريك في التوقيع أو تسديد دفعة أولى أكبر مقابل الحصول على قرض أطول (بما في ذلك إلغاء رسوم الدفع المسبق).
أخيرًا ، إذا كنت ترغب في تجنب غرامات الدفع المسبق ، يمكنك ببساطة الانتظار حتى يتم التخلص منها تدريجيًا قبل سداد قرضك أو إعادة تمويله. بدلاً من ذلك ، يمكنك إجراء دفعات إضافية مسموح بها تقل عن الحد الأقصى لمبلغ الرهن العقاري الذي يمكنك سداده كل عام دون تكبد غرامات سداد مبكرة.
اعتبارات خاصة
تختلف عقوبات الدفع المسبق بين المقرضين. وهذا يعني أنه يجب على المقترضين توخي الحذر عند طلب الأوراق الخاصة بالإفصاح عن الدفع المسبق وفهمها بشكل صحيح قبل الإغلاق. قد تكون غرامات الدفع المسبق ثابتة أو محسوبة كنسبة مئوية من رصيد الرهن العقاري المتبقي. يمكن أيضًا تصنيفها على مقياس متدرج بناءً على مدة الرهن العقاري.
يفرض بعض المقرضين غرامة إذا قمت بإعادة تمويل أو بيع ممتلكاتك خلال أول سنتين إلى ثلاث سنوات من الرهن الأصلي الخاص بك. يقوم الآخرون بفرض رسوم إذا تم سداد القرض خلال السنوات الخمس الأولى.
كيف أعرف ما إذا كان الرهن العقاري الخاص بي مشروطًا بغرامة الدفع المسبق؟
افحص بيان الفواتير الشهرية أو دفتر القسائم لمعرفة ما إذا كان القرض الخاص بك يحتوي على غرامة الدفع المسبق. يمكنك أيضًا مراجعة المستندات التي وقعت عليها عند إقفال القرض. غالبًا ما توجد شروط عقوبة الدفع المسبق في السند الإذني أو ، في حالات نادرة ، في الإضافة إلى السند.
كيف يتم احتساب غرامة الدفع المسبق؟
يتم حسابه باستخدام المصطلحات التالية:
- لا يزال دين الرهن العقاري الخاص بك مستحقًا.
- ضاعف رصيد الرهن العقاري المستحق الخاص بك في معدل الفائدة السنوي على الرهن العقاري الخاص بك.
- لحساب الفائدة الشهرية المستحقة ، اقسم الإجابة على 12 شهرًا في السنة.
- قسّم النتيجة على ثلاثة (أشهر)
- معدل الفائدة الحالي على الرهن العقاري
لماذا لدى المقرضين غرامات الدفع المسبق؟
يستخدم المقرضون غرامات الدفع المسبق لتشجيع المقترضين على الاحتفاظ بقروضهم لأكثر من عام أو عامين. عندما تسدد قرضك على مدى فترة زمنية أطول ، مثل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا ، يكسب مقرضو الرهن العقاري والبنوك المزيد من المال. هذا يرجع إلى حقيقة أن الفائدة تتراكم على مدى عمر القرض.
هل عقوبة السداد المسبق للرهن العقاري تعتبر الفائدة؟
قد تضطر إلى دفع غرامة إذا سددت قرضك العقاري مبكرًا. إذا لم تكن العقوبة لخدمة معينة أو تكلفة متكبدة مع قرض الرهن العقاري الخاص بك ، فيمكنك خصمها على أنها فائدة على الرهن العقاري.
وفي الختام
تحقق لمعرفة ما إذا كانت هناك غرامة على السداد المبكر لقرض الرهن العقاري الخاص بك قبل اختيار واحد. يجب عليك أيضًا النظر في المقرضين الذين لا يفرضون عقوبات الدفع المسبق ، مثل Rocket Mortgage.
مقالات ذات صلة
- إعادة تمويل قرض السيارة: أفضل دليل سهل لعام 2023 وكل ما يجب أن تعرفه
- شرط الدفاع: المعنى ونظرة عامة
- الصرف النقدي 401K: كيف يعمل وماذا يجب مراعاته
- كيفية كسر عقد إيجار شقة بدون عقوبة قانونيا
- تقديم ضرائب الإرجاع: كيف يمكنني إدارة ضرائب العودة الخاصة بي؟
- ورقة زمنية: كيف يعمل ، القالب والاختلاف
مراجع حسابات
