نسبة LTV هي النسبة المئوية من قيمة الأصول التي يرغب المقرض في تمويل الديون مقابلها. كثيرا ما يذكر كنسبة مئوية. علاوة على ذلك ، غالبًا ما يكون أعلى بالنسبة للبنود "المرغوب فيها" كضمان. يعد استقرار القيمة ونشاط السوق الثانوي وسهولة نقل ملكية أحد الأصول مؤشرات نموذجية لمدى الرغبة في استخدامه كضمان ، من بين أشياء أخرى. اقرأ أدناه للحصول على مزيد من اللمحات العامة عن نسب Ltv.
نسبة LTV
قبل تقديم الرهن العقاري ، تنظر البنوك والمقرضون الآخرون إلى نسبة القرض إلى القيمة (LTV) كطريقة لقياس مخاطر الإقراض. غالبًا ما يُنظر إلى تقييمات القروض طويلة الأجل المرتفعة على أنها قروض عالية المخاطر. نتيجة لذلك ، إذا تمت الموافقة على الرهن العقاري ، سيزداد سعر الفائدة على القرض.
إذا كانت نسبة LtV مرتفعة ، فقد يضطر المقترض أيضًا إلى شراء تأمين الرهن العقاري لتقليل المخاطر التي يتعرض لها المقرض. التأمين على الرهن العقاري الخاص هو اسم هذا النوع من التغطية.
كيف تعمل نسب LTV
ستزداد نسبة LTV الخاصة بك مع منحك المزيد من الأموال ، مما يزيد من المخاطر التي يفترضها المقرض. إذا نظر إليك المُقرض كمقترض عالي المخاطر ، فهذا يعني عادةً:
- من الصعب الحصول على الموافقة على القرض.
- هناك فرصة لزيادة سعر الفائدة الخاص بك.
- مدفوعات التأمين على الرهن العقاري ممكنة.
إذا كنت تعمل بحساب LTV ، فأنت تتعامل عمومًا مع قرض مدعوم بنوع من الضمانات. عندما تقترض المال لشراء منزل ، على سبيل المثال ، يتم ضمان القرض بامتياز على العقار. في حالة عدم قيامك بالدفع ، يحق للمقرض الاستيلاء على الممتلكات وبيعها من خلال الرهن. يستولون على سيارتك إذا توقفت عن سداد قرض السيارة.
الاهتمام الحقيقي من المقرضين بشراء منزلك غير موجود. إنهم ببساطة يحتاجون إلى بعض الضمانات ، إذا لم تدفع ، فسوف يستردون أموالك. إذا أقرضوا ما يصل إلى 80 ٪ فقط من قيمة العقار ، فيمكنهم استرداد أموالهم عن طريق بيع العقار بأقل من السعر المطلوب.
كيف تحسب نسبة LTV
من السهل تحديد نسبة LTV للمنزل للمشترين المهتمين. يذهب مثل هذا:
LTVratio = APV / MA
حيث:
MA = مبلغ الرهن العقاري
APV = قيمة الخاصية المقدرة
يمكن العثور على نسبة LTV بقسمة مبلغ القرض على قيمة العقار ، والتي تُعطى كنسبة مئوية. على سبيل المثال ، إذا قمت بتقديم 10,000 دولار لشراء منزل بقيمة 100,000 دولار ، فستحتاج إلى اقتراض 90,000 دولار. نتيجة لذلك ، تبلغ نسبة LTV 90 بالمائة (90,000 / 100,000).
يتم احتساب LTV بقسمة مبلغ القرض على قيمة الضمان. في حالة الرهن العقاري ، سيكون هذا هو المبلغ المستحق على الرهن مقسومًا على قيمة العقار. ومع ذلك ، اعتمادًا على نقطة البداية ، هناك عدد من التقنيات العملية لحساب أو اشتقاق القيم الدائمة. إليك بعض الرسوم التوضيحية:
# 1. الحد الأدنى المطلوب لحقوق الملكية
من الأمثلة الجيدة العقارات السكنية.
فكر في شراء منزل. قد يكون للمقرض شرط "الحد الأدنى من حقوق الملكية" ، والذي قد يصل إلى 5٪ (0.05) من سعر الشراء كدفعة أولى. الحد الأقصى للقيمة الدائمة في هذه الحالة معبرًا عنه كنسبة مئوية سيكون 95٪ (1-أقل -0.05).
# 2. أكبر قدر من تحمل المخاطر
سيكون من المفيد استخدام مثال مقترض تجاري يريد تمويل معدات التصنيع.
سوف يرغب العديد من المقرضين التجاريين في ضمان وجود هامش أمان بين مبلغ القرض وقيمة الأصل. ربما يكون فريق إدارة المخاطر في مؤسسة مالية على يقين من أنه يمكنهم بسهولة بيع المعدات بخصم 25٪. ربما يعني هذا أنهم على استعداد لتمديد حد أقصى للقيمة الدائمة 75٪ مقابل الأصل. وهو يعادل 1 مطروحًا منه "احتياطي الأسهم".
# 3. نقد متدفق
أحد الأمثلة على ذلك هو الرهون العقارية التجارية. ينظر العديد من مقرضي الرهن العقاري التجاري إلى ائتمان المستأجر بناءً على مقدار الأموال التي يمكنهم جلبها.
غالبًا ما يقومون بحساب قدرة الرهن العقاري لتحقيق ذلك. سيستخدم المحلل هذا لحساب صافي الدخل التشغيلي المستقبلي (NOI) للممتلكات ثم يستخدم معدل الفائدة المفترض والحد الأدنى من التزام سداد الديون لحساب القيمة الحالية لتلك التدفقات النقدية المستقبلية.
الحد الأقصى لمبلغ القرض الذي سيقدمونه هو مهما كانت القيمة الحالية. يتم تحديد الحد الأقصى للقيمة الدائمة المقدرة عن طريق طرح مبلغ القرض من القيمة المقدرة الحالية للممتلكات وضرب النتيجة في 100 (معبرًا عنها بالنسبة المئوية).
فهم نسبة LTV
جزء أساسي من اكتتاب الرهن العقاري هو معرفة نسبة LTV. يمكن استخدامه لشراء منزل أو تحويل قرض عقاري قائم إلى قرض جديد أو اقتراض أموال مقابل قيمة العقار.
عند تقييم الرهن العقاري ، يستخدم المقرضون نسبة LTV لقياس مقدار المخاطر التي هم على استعداد لتحملها. يعتقد المقرضون أن هناك فرصة أكبر لعدم سداد القرض إذا كان المبلغ المقترض قريبًا من القيمة أو مساويًا لها. هذا يعني أن نسبة LTV أعلى. هذا هو الحال بسبب الملكية المنخفضة للغاية للممتلكات.
نتيجة لذلك ، في حالة حبس الرهن ، قد يواجه المقرض مشكلة في بيع المنزل بسعر يغطي رصيد الرهن العقاري المتبقي ويوفر ربحًا.
طرق لخفض نسبة LTV
إن تخفيض القيمة الدائمة على القروض الخاصة بك ، وخاصة قروض الإسكان ، يقلل التكاليف على مدى عمر القرض. إن تخفيض القيمة الدائمة أمر سهل لأن هناك عاملين فقط يؤثران عليه: مبلغ القرض وقيمة الأصل.
أنفق أكثر على الدفعة الأولى. إذا كنت حريصًا حقًا على امتلاك منزل أو سيارة ، فإن الادخار مقابل دفعة أولى كبيرة قد يضع صبرك على المحك. أيضًا ، قد يكون الجهد مجديًا على المدى الطويل.
مرة أخرى ، من الأهمية بمكان أن تفهم كيف تؤثر نسبة LTV الخاصة بك على تكاليف الاقتراض الإجمالية عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري أو قرض سيارة ، وما يمكنك القيام به لخفض LTV الخاص بك ، وكيف أن القيام بذلك يمكن أن يوفر لك المال على مدار القرض.
ما هي نسبة LTV جيدة
تعتبر نسبة القيمة الدائمة 80٪ أو أقل هي الأمثل إذا كنت تحصل على قرض تقليدي لشراء منزل. قد تتطلب الرهون العقارية التقليدية التي تزيد نسبتها على القرض العقاري عن 80٪ مؤشر مديري المشتريات ، والذي يمكن أن يضيف عشرات الآلاف من الدولارات إلى مدفوعاتك على مدى فترة القرض.
يمكنك الحصول على نسب عالية من القيمة الدائمة بشكل استثنائي مع بعض الرهون العقارية المدعومة من الحكومة. على سبيل المثال ، يحتاج قرض من الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA) إلى دفعة أولى بحد أدنى 3.5٪ ونسبة LtV تبلغ 96.5٪. لا يوجد دفعة أولى ضرورية للقروض من خلال إدارتي شؤون المحاربين القدامى والزراعة (القيمة الدائمة 100٪).
تعتبر نسبة LTV من الاعتبارات الأقل أهمية بالنسبة لقروض السيارات. بينما قد يكون لقرض السيارة ذي نسبة القيمة الدائمة الأعلى معدلات فائدة أعلى ، إلا أنه لا يوجد حد يمكن مقارنته بنسبة 80٪ من القيمة الدائمة المؤهلة للحصول على أفضل شروط قروض الرهن العقاري.
ماذا تعني LTV 85٪؟
ومن ثم ، إذا حد البنك من الحد الأقصى للقيمة الدائمة إلى 85٪ ، فلا يمكنك أن تدين بأكثر من 85٪ من قيمة منزلك على الرهن العقاري وقرض ملكية المنزل مجتمعين. على سبيل المثال ، تبلغ قيمة LTV بنسبة 85٪ 170,000 دولارًا أمريكيًا باستخدام مثالنا للمنزل بقيمة 200,000 دولار. باستخدام هذه المعلومات ، يمكنك اقتراض 20,000 دولار إضافية بالإضافة إلى 150,000 دولار التي لا تزال مدينًا بها.
هل 60٪ هو الأدنى؟
نعم. مع واحد من أدنى معايير LTV التي يقدمها المقرضون عادة ، من المحتمل أن يكون للرهن العقاري بنسبة 60٪ من أفضل وأرخص أسعار الفائدة المتاحة. أيضًا ، ستحتاج إلى اقتراض أقل إذا قمت بإيداع 40٪ وديعة بدلاً من وديعة أقل. ستدفع فائدة أقل بشكل عام إذا حصلت على مبلغ أقل من الائتمان. بالإضافة إلى ذلك ، إذا اقترضت جزءًا أصغر من قيمة العقار ، فقد تتمكن من سداده بشكل أسرع.
ومع ذلك ، نظرًا لارتفاع أسعار الفائدة للجميع في عام 2022 ، فإن اختيار نسبة أقل من LTV (إذا كان بإمكانك الادخار مقابل دفعة أولى أكبر) يمكن أن يساعدك في الحصول على معدلات فائدة أعلى ودفع إجمالي فائدة أقل.
هل الرهن العقاري 90 LTV جيد؟
يمكن أن يكون رهنًا عقاريًا جيدًا. تتراوح قروض الرهن العقاري على المدى الطويل غالبًا ما بين 50٪ إلى 95٪ ، مع وجود 90٪ في الطرف الأعلى من النطاق. هناك بعض الحلول المتاحة لك بنسبة 90٪ LTV ، لكنها تأتي بمعدلات أعلى لأن المقرضين يتحملون مخاطر أكبر. ربما ستحتاج إلى الحصول على درجة ائتمان عالية جدًا.
فكر فيما إذا كان بإمكانك توفير المزيد من المال لدفع دفعة أولى أو تخفيض دفعة الرهن العقاري. سيمنحك هذا المزيد من الخيارات بصفقات أفضل وتكلفة إجمالية أقل ، مما سيوفر لك المال على المدى الطويل. يمكنك مناقشة هذا الأمر مع متخصص في الرهن العقاري.
هل 65٪ من قيمة القرض العقاري جيدة؟
تعتبر نسبة LTV البالغة 65٪ منخفضة جدًا. هذا يعني أنه يمكنك عادة الحصول على معدلات فائدة أقل على الرهن العقاري الخاص بك مقارنة بالرهون العقارية ذات القيمة الدائمة الأعلى ، مما يعني أن أقساط الرهن العقاري الشهرية ستكون أقل.
إذا لم تدفع رهنك العقاري ، فسيقوم المُقرض بأخذ منزلك لبيعه واسترداد أمواله. يمكن للمقرض الحصول على أموال كافية لسداد القرض إذا كانت القيمة الدائمة للقيمة منخفضة. لذلك ، يتطلب الرهن العقاري بنسبة 65٪ LTV إيداع 35٪ من سعر المنزل.
كيف يعمل الرهن العقاري بنسبة 95٪؟
الرهن العقاري بنسبة 95٪ ، والذي يشار إليه عادة بقرض بنسبة 95٪ من قيمة القرض العقاري (LTV) ، هو رهن يستخدم لشراء منزل بدفعة أولى منخفضة (5٪ على الأقل ولكن أقل من 10٪ من سعر الشراء).
يُعرف المبلغ الذي تحتاج إلى سداده على قرض عقاري لتغطية 100٪ من إجمالي سعر الشراء باسم وديعتك.
وفي الختام
نسب LTV هي افتراض وليس حقيقة مثبتة. على الرغم من عدم وجود خط منحوت في الجرانيت يشير إلى أنه سيتم الموافقة على القرض إذا وصلت نسبة الحد الأقصى للقرض إلى نسبة معينة ، فإن فرصك في الحصول على قرض تزيد إذا كانت قريبة من النسبة المئوية المقبولة.
مقالات ذات صلة
- نسبة القرض إلى القيمة (LTV): المعنى والحسابات
- درجة ائتمان الرهن العقاري: الحد الأدنى من الائتمان المطلوب لشراء منزل
- أفضل موقع للعثور على شقق استوديو في عام 2023
- كيف تحسب ملكية المنزل بأمثلة عملية وكل ما تحتاجه
الرقم المرجعي
