أحد العوامل التي يأخذها المقرضون في الاعتبار عند الموافقة على قرض هو نسبة القرض إلى القيمة. هذا من أجل حماية أنفسهم من المخاطر. تعتمد نسبة القرض إلى القيمة الجيدة على نوع المقرض والأصل. يمكنك حساب نسبة القرض إلى القيمة باستخدام الصيغة حتى تستعد مسبقًا. يلمح المقال إلى الصيغة التي تحتاجها وكيفية حساب نسبة القرض إلى القيمة.
نسبة القروض إلى قيمة
كثيرا ما يستخدم مصطلح "نسبة القرض إلى القيمة" في العقارات من قبل البنوك. يستخدم المقرضون نسبة "القرض إلى القيمة" (LTV) لوصف مقدار الأموال التي يقرضونها مقارنة بقيمة الأصل الذي يشترونه. هذا للدلالة على نسبة خط الرهن العقاري الأول إلى كامل القيمة المقدرة للعقار.
تعتبر نسبة القرض إلى القيمة أحد مؤشرات المخاطر الرئيسية التي يأخذها المقرضون في الاعتبار عند تحديد ما إذا كان المقترض مؤهلاً للحصول على قرض عقاري. تزداد احتمالية تعرض المقرض للخسارة مع انخفاض عدد الأسهم. وتؤخذ مخاطر التخلف عن السداد في الاعتبار عند اتخاذ قرارات الإقراض. لهذا السبب ، تصبح متطلبات الأهلية للعديد من برامج الرهن العقاري أكثر صرامة مع ارتفاع نسبة الحد الأقصى للقرض للقرض.
من أجل حماية أنفسهم من تقصير المشتري ورفع تكلفة الرهن العقاري ، يجوز للمقرضين مطالبة المقترضين بقروض طويلة الأجل عالية شراء تأمين الرهن العقاري.
تشمل الأمثلة على العملاء ذوي المخاطر العالية أولئك الذين لديهم
- نسب منخفضة من الدين إلى الدخل
- تاريخ الرهن العقاري السابق في المدفوعات المتأخرة
- مبالغ قروض عالية أو احتياجات السحب النقدي
- درجات ائتمانية منخفضة
- احتياطيات غير كافية ،
- دخل منخفض أو معدوم.
ما هي نسبة القرض إلى القيمة
يقوم بتقييم الارتباط بين رصيد القرض والقيمة السوقية للأصل ، مثل المنزل أو السيارة ، والتي تعمل كضمان للقرض.
على سبيل المثال ، يبلغ الحد الأدنى للقيمة 50٪ إذا قدم المقرض قرضًا يساوي نصف قيمة الأصل. يزيد LTV من المخاطر لأنه يزيد من مبلغ المال الذي يمكن أن يخسره المقرض إذا تخلف المقترض عن سداد القرض.
على الرغم من أنه يمكن استخدامها لأي قرض مضمون ، إلا أن نسبة القرض إلى القيمة ترتبط في أغلب الأحيان بالرهون العقارية. في الواقع ، تعد قيود LTV أحد متطلبات المشاركة في عدد من برامج الرهن العقاري الفيدرالية.
كيف يستخدم المقرضون LTV
تعد نسبة الحد الأقصى للقرض أحد المعايير المستخدمة لتحديد ما إذا كان المقترض مؤهلاً للحصول على قرض عقاري أو قرض ملكية منزل أو حد ائتمان. ولكن يمكن أن يكون لها تأثير كبير على سعر الفائدة الذي قد يحصل عليه المقترض. عندما تكون نسبة LTV لمقدم الطلب عند 80٪ أو أقل ، فإن معظم المقرضين يمنحهم أقل معدل فائدة ممكن.
لا يزال المقترضون الذين لديهم نسبة LTV أكبر مؤهلين للحصول على قرض عقاري ، على الرغم من أن سعر الفائدة على القرض يمكن أن يرتفع مع ارتفاع نسبة LTV. على سبيل المثال ، قد يحصل المقترض بنسبة 95٪ على أساس القرض العقاري على الموافقة على الرهن العقاري.
ومع ذلك ، قد يتم تحصيل معدل فائدة عليها بنسبة مئوية كاملة أكبر من السعر الذي يتحمله المقترض بنسبة 75٪ من القيمة الدائمة. يمكن أن يُلزم المقترض بالحصول على تأمين رهن عقاري خاص إذا تجاوزت نسبة الحد الأقصى المسموح به للقيمة 80٪.
صيغة نسبة القرض إلى القيمة
صيغة نسبة القرض إلى القيمة هي ما يمكنك استخدامه لحساب الفائدة الخاصة بك. الصيغة هي مبلغ القرض مقسومًا على أصل القرض أو قيمة الضمان. حساب الرهن العقاري هو رصيد الرهن مقسومًا على قيمة العقار.
ومع ذلك ، فإنه يعتمد على نوع المقرض والأصول التي يتم تمويلها. هناك عدة طرق مختلفة لحساب "V" في LTV.
الصيغة بشكل عام هي:
مبلغ القرض / قيمة الأصول) × 100 يساوي القيمة الدائمة٪
يجب فصل مبلغ القرض وقيمته بمبلغ كافٍ. ربما يكون لدى قسم المخاطر في مؤسسة مالية قناعة بأنه يمكنهم بسهولة بيع المعدات بخصم 25٪.
ربما يعني ذلك أنهم على استعداد للإقراض مقابل الأصل بحد أقصى 75٪. اعتبرها أقل بمقدار 1 من "المخزن المؤقت للأسهم"
كيف يتم حساب نسبة القرض إلى القيمة
يمكن لمشتري المنازل بسهولة حساب نسبة LTV للمنزل باستخدام هذه الصيغة. هذه هي الصيغة:
مبلغ الرهن العقاري / قيمة الممتلكات المقدرة = نسبة LTVâ € <
حيث: MA= مبلغ الرهن العقاري
APV= قيمة الممتلكات المقدرة
ما هي نسبة القرض إلى القيمة الجيدة
يجب ألا تكون نسبة القرض إلى القيمة الجيدة أعلى من 80٪. القيمة الدائمة المرتفعة هي أي شيء يزيد عن 80٪ ، مما يعني أن المقترضين قد يدفعون رسوم اقتراض أعلى ، أو يحتاجون إلى تأمين رهن عقاري خاص ، أو حتى يتم رفضهم للحصول على قرض. غالبًا ما يُنظر إلى المركبات المميتة الدائمة التي تزيد عن 95٪ على أنها غير مرضية.
يبلغ متوسط نسبة القرض إلى القيمة (LTV) لمقرض لائق 80٪. والأفضل من ذلك هو أي شيء يقع تحت هذه العلامة. مع زيادة القيمة الدائمة للقروض عن 80٪ ، ضع في اعتبارك أن تكاليف الاقتراض قد تزيد أو قد لا تتم الموافقة على المقترضين للحصول على قروض.
يعتمد مفهوم القرض إلى القيمة بشكل كبير على نوع الرهن العقاري الذي تحصل عليه. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن كل نوع من أنواع القروض هذه له متطلبات خاصة لمشتري المساكن. لهذا السبب ، قد يكون لكل مقرض متطلبات مختلفة ؛ وبالتالي ، ابحث عن أفضل صفقة. يمكنك العثور أدناه على متطلبات LTV المختلفة لصناعة الرهن العقاري:
# 1. LTV للرهون العقارية التقليدية
تبلغ نسبة الحد الأدنى المسموح به المسموح به لطلبات قروض الرهن العقاري التقليدية 80٪. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن العديد من المقرضين يطلبون من المقترضين سداد دفعة أولى لا تقل عن 20٪ من قيمة المنزل.
# 2. LTV لقروض إدارة الإسكان الفدرالية
تنطبق لوائح مختلفة على قروض الرهن العقاري المؤمن عليها من قبل الهيئة الاتحادية للإسكان (قروض إدارة الإسكان الفدرالية).
إذا كان لديك درجة ائتمان لا تقل عن 580 وتتطلع إلى الحصول على الموافقة للحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، فإن نسبة القرض إلى القيمة بنسبة 96.5٪ مقبولة. لا يمكن أن تكون نسبة LTV الخاصة بك أكبر من 90٪ إذا كانت درجة الائتمان الخاصة بك بين 500 و 579.
على سبيل المثال ، إذا كنت تشتري منزلًا بقيمة 200,000 دولار ، فلا يمكن أن يتجاوز مبلغ القرض 180,000 ألف دولار. يتطلب ذلك دفعة أولى بحد أدنى 20,000 دولار للحفاظ على نسبة LTV عند 90٪.
# 3. LTV لقروض وزارة الزراعة الأمريكية وقروض VA
قد تصل نسبة LTV الخاصة بك إلى 100٪ إذا كنت تطلب قرضًا بدون دفعة أولى ، مثل قرض وزارة الزراعة الأمريكية أو قرض VA.
بالطبع ، هناك شروط إضافية للتأهل لهذه الرهون العقارية ، مثل الحد الأدنى للدخل ، أو مواصفات موقع الملكية ، أو وضع معين في الجيش.
# 4. LTV إذا قمت بإعادة تمويل القرض الخاص بك
قد يطلب المقترضون الذين يعيدون التمويل أو لا يطلبون نسبة معينة من القيمة الدائمة للتمويل. على سبيل المثال ، يجب أن تكون نسبة LTV الخاصة بك أكثر من 80٪ إذا كنت تقوم بإعادة التمويل من خلال برنامج إعادة تمويل المنزل الحكومي (HARP). ومع ذلك ، لا توجد قيود على نسبة LTV إذا كنت ترغب في إعادة التمويل من خلال برنامج تبسيط قروض إدارة الإسكان الفدرالية.
ما هي نسبة القرض إلى القيمة للسيارة
يتم احتساب نسبة قرض السيارة إلى القيمة (LTV) بقسمة المبلغ الكامل لقرضك على القيمة النقدية الفعلية (ACV) لسيارتك. عادة ، يتم استخدام النسبة المئوية للتعبير عنها. يتم تخفيض نسبة القرض إلى القيمة لقرضك عن طريق الدفعة الأولى.
قد يكون لنسبة القرض إلى القيمة تأثير على شروط القرض الخاص بك. هذا لأن السيارة هي ضمان القرض ، مما يعني أنه إذا لم تتمكن من سداد مدفوعاتك ، فيمكن للبنك استعادة السيارة. لتقصير مدة القرض وتقليل احتمالية أن تكون مدينًا بأكثر من قيمة السيارة ، قد يطلب المُقرض دفعة أولى.
بعد فترة وجيزة من شرائك سيارة جديدة ، تكون القيمة الحقيقية لسيارتك في كثير من الأحيان أقل مما أنفقته. عندما تقود سيارة جديدة من مكانها ، تنخفض قيمتها عادةً بسرعة. كلما استخدمته أكثر ، فإنه يفقد قيمته بشكل تدريجي.
كيف تحسب القرض لقيمة سيارتك
يتم احتساب نسبة القرض إلى القيمة (LTV) للسيارة بقسمة المبلغ الذي تريد اقتراضه على قيمة السيارة التي ترغب في شرائها.
يتم استخدام السيارة كضمان لقروض السيارات ، وبالتالي فإن نسبة القرض إلى القيمة هي وسيلة للمقرضين لقياس مستوى المخاطرة التي يتعرضون لها عند قبول قرضك.
لحساب نسبة القرض إلى القيمة لسيارتك كنسبة مئوية ، استخدم الصيغة التالية:
مبلغ القرض / قيمة السيارة × 100 = نسبة القرض إلى القيمة
لذلك ، ستكون قيمة LTV 86٪ إذا كنت تقترض 30,000 ألف دولار لتمويل سيارة بقيمة 35,000 ألف دولار.
كيف يقوم المقرضون بتقييم LTV لسيارتك
يزن المقرضون إمكانية بيع سيارتك لأنها تعمل كضمان للقرض من أجل استرداد الخسائر في حالة تخلفك عن سدادها. يكون المُقرض في خطر أقل ويمكنك أن تكسب أكثر إذا اقترضت أقل من القيمة السوقية للسيارة.
هناك عدة عوامل ، بما في ذلك معدل الفائدة والموافقة على القرض ، التي تؤثر على نسبة القرض إلى القيمة:
# 1. الموافقة على القرض
لكل مُقرض سقف قائم على القيمة الدائمة مختلف للموافقة على القرض من أجل تقليل مخاطره. قد يكون لـ LTV تأثير على قدرتك على الحصول على تمويل إذا تجاوز متطلبات المُقرض.
تذكر أن المقرضين يأخذون في الاعتبار مجموعة متنوعة من المتغيرات قبل الموافقة على قرضك ، بما في ذلك درجات الائتمان الخاصة بك وتاريخ مدفوعات القرض في الوقت المحدد. LTV هي مجرد واحدة من هذه الاعتبارات.
يشير الحد الأدنى للقيمة الدائمة إلى مخاطر أقل ، والتي عادة ما تُترجم إلى معدل قرض أقل ، مما سيوفر لك المال على مدار فترة القرض لأن المقرضين يستخدمون LTV لتقدير المخاطر المرتبطة بقرضك.
# 2. دفعة أولى
يمكن أن يؤدي دفع دفعة أولى أكبر إلى خفض القيمة الدائمة للقرض ، مما يزيد من احتمالية الموافقة على قرضك ويؤدي إلى خفض معدل الفائدة.
# 3. الأسهم السلبية
قد يسمح لك بعض المقرضين باقتراض أموال أعلى من سعر التجزئة المقترح لسيارة جديدة أو القيمة السوقية للسيارة المستعملة ، مما يترك لك حقوق ملكية سلبية.
لن يكون الأمر مثالياً لأنك ستدين بمال أكثر مما تستحقه السيارة.
اقرأ أيضا كيفية إنشاء الائتمان
ماذا يعني 60٪ القيمة الدائمة؟
إذا كان لديك وديعة تساوي 40٪ على الأقل من قيمة العقار. قد تكون مؤهلاً للحصول على قرض عقاري بقرض بقيمة 60٪ حتى القيمة (LTV). يُشار إلى هذا أيضًا على أنه رهن عقاري بنسبة 60٪ وهو ما يعني أنك ستقترض من المُقرض نسبة 40٪ المتبقية من قيمة العقار.
هل 65٪ قيمة دائمة جيدة؟
تعتبر نسبة 65٪ LTV منخفضة نسبيًا ، مما يعني غالبًا أنك ستتمكن من الحصول على معدلات فائدة أرخص على الرهن العقاري الخاص بك مقارنة بالرهون العقارية ذات LTV الأكبر - مما يعني سداد أقساط شهرية أقل للرهن العقاري.
في حالة عدم قدرتك على سداد أقساط الرهن العقاري ، قد يضطر المُقرض إلى الاستيلاء على المنزل لبيعه وتعويض خسائره. تزداد احتمالية أن يكون المُقرض قادرًا على الحصول على أموال كافية لسداد القرض مع انخفاض القيمة الدائمة. لذلك ، فإن القيمة الدائمة المنخفضة للقرض تقلل جزءًا من مخاطر المقرض.
ميزة أخرى لامتلاك حصة أكبر من الممتلكات هي أنه يمكنك الاقتراض بشكل أقل ، مما يقلل المبلغ الإجمالي للفائدة التي ستدفعها.
هل 40٪ من قيمة القرض العقاري جيدة؟
نسبة 40٪ من إجمالي قيمة العقار منخفضة جدًا مما يعني أنه سيتم التخلص من 60٪ من ممتلكاتك.
هل 85٪ قيمة دائمة جيدة؟
لا يزال الرهن العقاري بنسبة 85٪ LTV يمثل مستوى لائقًا من الإيداع ويضعك في وضع أفضل من الرهن العقاري بنسبة 95٪ LTV ، حتى لو كانت العديد من أفضل حزم الرهن العقاري تبدأ من 80٪ LTV ، أو 20٪ دفعة أولى.
يسمح لك الرهن العقاري بنسبة 85٪ LTV (القرض إلى القيمة) باقتراض 85٪ من القيمة الإجمالية للعقار. سيغطي الوديعة التي قمت بإيداعها نسبة الـ 15٪ المتبقية.
ستدفع عادةً معدل فائدة أعلى من أي شخص يقدم ، على سبيل المثال ، وديعة بنسبة 25٪ لأن 85٪ LTV هي واحدة من الرهون العقارية الأعلى نسبة القرض إلى القيمة. هذا بسبب وجود مخاطر أقل بالنسبة للمقرض كلما زادت الوديعة.
هل الرهن العقاري بقيمة 90 LTV جيد؟
تتراوح قروض الرهن العقاري على المدى الطويل عادة من 50٪ إلى 95٪ ؛ الرهن العقاري بنسبة 90٪ هو الحد الأعلى من هذا النطاق. سيكون لديك بعض الاحتمالات مع 90٪ من قيمة القرض العقاري ، لكنها قد تكون محدودة وتأتي بمعدلات أعلى لأن المقرضين يتحملون مخاطر أكبر.
نظرًا لأن معدلات الرهن العقاري بنسبة 90٪ LTV أقل تكلفة من معدلات LTV بنسبة 95٪ ، يمكنك البدء في بناء رأس المال في منزلك دون الحاجة إلى الانتظار لسنوات لتوفير دفعة أولى أكبر. بدلاً من أدنى سعر فائدة ، يكون الرهن العقاري الأمثل بنسبة 90٪ على المدى الطويل هو أقل تكلفة إجمالية.
كم من الوقت يستغرق للوصول إلى 80٪ من القيمة الدائمة؟
على الرغم من أن إلغاء تأمين الرهن العقاري يحدث في معظم الحالات عند 78٪ علامة LTV. من الممكن أيضًا للمقرض أن يختار القيام بذلك عندما يصل القرض إلى 80٪ LTV إذا كنت تسدد مدفوعات في الوقت المحدد وحصلت على القرض لفترة من الوقت. ومع ذلك ، فإن أحد العوامل - حجم الدفعة المقدمة التي تدفعها عند شراء منزلك - غالبًا ما يحدد المدة التي ستدفعها مقابل تأمين الرهن العقاري.
قد تكون الفترة الزمنية التي يتعين عليك خلالها دفع تأمين الرهن العقاري بسيطة ، وربما تكون حوالي 5 سنوات ، إذا بدأت بدفع مقدم أكبر ، مثل 15٪ بدلاً من 5٪. ولكن إذا بدأت بدفعة مقدمة بنسبة 5٪ ، فسوف يستغرق الأمر ما يقرب من 9 سنوات للوصول إلى مستوى القيمة الدائمة 80٪ (وحوالي 8 سنوات للوصول إلى علامة الإلغاء التلقائي للقيمة الدائمة البالغة 78٪).
هل 75٪ من قيمة القرض العقاري جيدة؟
الرهن العقاري بنسبة 75٪ LTV هو الرهن الذي تدفع فيه وديعة بالمبلغ المتبقي وتقترض 75٪ من قيمة العقار من المُقرض.
إذا استطعت ، حاول الحصول على قرض عقاري بنسبة 75٪ LTV. على الرغم من أن الادخار بنسبة 25 ٪ قد يكون صعبًا ، فقد تجد أنه يمكنك القيام بذلك وأن القيام بذلك سيسمح لك بالوصول إلى قروض عقارية ذات عقود طويلة الأجل منخفضة ومعدلات فائدة أقل.
ما هو LTV جيد لقروض إدارة الإسكان الفدرالية؟
يمكن أن تكون نسبة القرض إلى القيمة المنخفضة جيدة بالنسبة لقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية. القروض العقارية مع التأمين قروض إدارة الإسكان الفدرالية للمقترضين من ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط. يتم تقديمها من قبل أحد المقرضين بموافقة قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، وتؤمن عليهم إدارة الإسكان الفيدرالية (قروض إدارة الإسكان الفدرالية).
مقارنة بالعديد من القروض التقليدية ، فإن قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية لها حد أدنى منخفض من الدفعات المقدمة ومتطلبات الائتمان. تصل نسبة LTV الأولية لقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية إلى 96.5٪ ، ومع ذلك ، هناك قسط تأمين على الرهن العقاري (MIP) يجب دفعه لكامل مدة القرض (بغض النظر عن مدى انخفاض نسبة الحد الأدنى للتمويل في النهاية).
بمجرد أن تتجاوز نسبة LTV الخاصة بهم 80٪ ، يرغب العديد من المستهلكين في إعادة تمويل قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية الخاصة بهم من أجل التخلص من متطلبات برنامج MIP.
ختاما،
يشير مصطلح "القرض إلى القيمة" (LTV) إلى النسبة المئوية لقيمة العقار التي تقترضها. أولئك الذين يمكن اعتبارهم من قبل المقرضين بفضل نسب LTV المنخفضة (أقل من 80٪). ومع ذلك ، قد تتطلب القيمة الدائمة التي تزيد عن 80٪ تأمينًا على الرهن العقاري ، مما يمنح المقترض سعر فائدة أرخص.
الأسئلة الشائعة
ما هو الحد الأقصى للقيمة الدائمة للمشترين لأول مرة؟
للتأهل للحصول على قرض عقاري بقيمة 980٪ LTV ، سيحتاج المشترون لأول مرة إلى وديعة بنسبة 20٪. تشير القيمة الدائمة البالغة 95٪ إلى أن قرضك العقاري يمثل 95٪ من قيمة منزلك. لن يقدم معظم المقرضين اليوم قرضًا على أي عقار يتطلب مبلغًا طويلاً مرتفعًا. للتأهل للحصول على قرض عقاري بنسبة 95٪ LTV ، سيحتاج المشترون لأول مرة إلى وديعة بنسبة 5٪.
لماذا تعتبر نسبة القرض إلى القيمة مهمة؟
يساعد المقرضين على تقييم المخاطر المحتملة للقرض: بشكل عام ، كلما ارتفعت نسبة الحد الأقصى للقرض ، زاد احتمال خسارة المُقرض للمال إذا لم تقم بسداد مدفوعاتك وسيتعين عليهم حجز منزلك.
ما هي العوامل التي تؤثر على LTV؟
حجم الدفعة المقدمة وسعر البيع والقيمة المقدرة للعقار هي المتغيرات الرئيسية التي تؤثر على نسب LTV. تؤدي الدفعات المقدمة المرتفعة وأسعار المبيعات المنخفضة إلى معدلات القيمة الدائمة الأدنى قدر الإمكان.
مقالات ذات صلة
- الحد الأدنى من نقاط الائتمان لشراء منزل في عام 2023
- كيف تحسب ملكية المنزل بأمثلة عملية وكل ما تحتاجه
- ما هي نقاط الائتمان التي تحتاجها لشراء منزل: أفضل الممارسات الأمريكية في عام 2023
- درجة ائتمان الرهن العقاري: الحد الأدنى من الائتمان المطلوب لشراء منزل
- نسبة القرض إلى القيمة (LTV): المعنى والحسابات
مراجع حسابات
